地产项目可行性研究报告.docx

地产项目可行性研究报告西西4地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日一总论1项目概况北京西单北商业大街西侧综合改造工程简称西西工程本工程为西西4地工程项目处在北京市西单北大街西侧南临皮库胡同西向华远街北临大木仓胡同地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带西西工程4地用地面积约16703平方米目前已完成三通一平条件同时甲方负责电力热力给排水等七通一平施工条件2建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街项目东侧为西单文化广场四周围为规划中的1318平米的绿地项目技术指标如下占地面积1607266平方米总建筑面积214866平方米其中地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数地上15层地下4层檐高594米容积率94停车位996个绿化率116建筑形式共分为1234四栋单体建筑其中1楼地上建筑面积为19001平方米15层为商业部分共8738平方米611层为办公部分共10263平方米2楼地上建筑面积为46879平方米15层为商业部分共21213平方米611层为餐饮娱乐部分共25666平方米3楼地上建筑面积为52944平方米其中15层为商业部分5736平方米16层为剧场13853平方米811层为影院7354平方米611层为休闲娱乐11946平方米1215层为办公部分共14055平方米4楼地上建筑面积为32282平方米15层为商业部分共10544平方米115层为办公部分共21738平方米西西地楼层功能分布图楼号层数商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业办公餐饮娱乐剧场休闲娱乐办公办公餐饮娱乐休闲娱乐办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公办公办公办公办公办公办公办公二费用估算1项目的成本估算项目名称费用万元平米单价元平米测算说明土地成本1000006790土地成本包括拿到开工证前的所有支出包含土地出让金费用前期其他费用5280359包括勘探设计结构咨询规划许可证执照费工料测量顾问费共4814412万元另加监理费用为建安成本的05共466万元建安费1074335000建安费按5000元平米暂估业主管理费2686182按照建安费费用的25计不可预见费3223219按照建安费费用的3计小计21862212550利息10620721土地费用共10亿元计息两年年息531广告销售费用4832328按照销售收入的15计取收入按写字楼15000元平米商业25000元平米计算商业63601平米办公46056平米休闲11946平米餐饮25666平米1500046056250006360111946256663221165000元3221165亿元两税一费177161203按照销售收入的55计取合计25179014474说明1平米单价按照可销售面积147269万平米计算写字楼按15000元平米计算商业餐饮娱乐按25000元平米计算2销售情况按可销售面积的100售完3项目总成本为25179亿元平均平米成本为14474元平米2西西4地工程建安成本估算表单位元项目名称分项名称费用平米单价基础处理土方及回填166674787757降水1395430649护坡49135682287基础处理1087792506合计2406426811200钢筋混凝土结构及初装修钢筋混凝土结构20XX2358393185二次结构及初装147755446877非实体费用8323560538738合计298234732138800装饰工程地库1608044748商业3738703517400办公3214865514962休闲与餐厅3239005915075影院2472887911509剧场3163460314723外装989920XX46072室内门2255108710495屋面29173161358隔断2820XX01312装置及设备3558411716561合计322761636150215机电工程水卫及采暖2963526013792消防系统2491633211596通风空调10397889648392电梯工程5310964424718变配电3705000017243照明动力6655971630977电话92392384300煤气工程2074330965综合布线4039480818800楼宇自控150406207000安保工程64459803000合计388444824180785室外工程室外排水75203103500室外工程2148660010000绿化及照明118176305500合计4082454019000建筑安装成本合计1074330000500000注钢筋含量135KGM2混凝土含量065M3M2三项目的前期准备及开竣工日期的假定假定本项目的前期工作在20XX年XX月底前完成假定本项目建安施工在两年半内施工完毕项目的假定持续时间项目分项持续时间月前期施工准备完成项目组建20XX年2底前建安施工基础施工6结构施工8装修施工13竣工清理及验收2四经济指标分析1项目的现金流出如下三销售方式销售原则销售为主加快资金流通销售情况假定写字楼及商业部分100于20XX年XX月到20XX年XX月销售完毕假定销售进度按月平均则月均销售量为9818平米销售单价为写字楼15万元平米商业部分销售单价为25万元平米写字楼部分未销售商业部分100于20XX年XX月到20XX年XX月销售完毕假定销售进度按月平均则月均销售量为6748平米销售单价25万元平米五财务分析1现金流量分析现金流出见附表现金流入见附表现金流量表见附表2投资收益率A销售假定一的成本收益率成本收益率3221172616032616032313B销售假定二的成本收益率成本收益率2530332513792513790663投资回报率A销售假定一的投资利润率投资利润率322117261603505141198B销售假定二的投资利润率投资利润率2530332513794879734五项目定位建议西西4地已有规划面积分配情况使用功能建筑面积情况说明商业63601可以销售办公46056可以销售剧场13853无偿提供4500平米给北京市文化局影院7354成本价格转让给北京首都影院休闲娱乐11946销售或租赁餐饮娱乐25666销售或租赁汽车库35130经营自行车库650不可销售设备用房10610不可销售合计214866其中商业及娱乐101213办公46056影院剧场21207车库及配套46390西西4地工程位于西单商业街黄金地段项目规划应该以商业为主写字楼部分应定位为商家的业务洽谈办公场所所以应该修改设计减少写字楼面积减少到2万平米左右增加商业面积增加到13万平米左右同时休闲娱乐餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施面积作适当调整西西4地项目并非是典型的房地产项目实质上是一种商业建设模式所以西西4地的销售不会象普通的房地产项目一样按其销售方式可以分为两种模式大型商业投资管理公司独家定购项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订购商业投资管理有限公司参与项目设计根据商业需求修改楼层布局及配套设施并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传招商规划等运作项目交付后商业投资管理公司即可进行经营但是目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司全部商业定购的资金至少需30亿元国外的商业投资公司是否认可西西项目国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问西西项目计划20XX年XX月开工在不到5个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实所以这种模式实现的机率很小项目建成后持有经营达到一定规模后再销售项目建成后委托一家大型商业投资管理公司进行管理进行商业经营利用二到三年时间将商业经营规模做大并使顾客达到一定程度的认可再把项目分割销售销售方式为1经营由商业管理公司统一管理负责运营项目实行股份形式公众通过采购股份成为所有人并按照股份比例参与决策及分红2项目按层设定不同的商业经营种类按层销售给几个大的经营商这种模式存在的风险是可能对项目长期持有在持有期间出租率必须达到45才能维持资金利息及运营成本出租率计算假定月租金400元平米运营费用378元平米5000万元年商业面积11万平米年利息138亿元贷款26亿元折合1045元平米可出租面积为建筑面积的8010453784008045