房地产开发项目可行性研究报告doc.doc

房地产开发项目可行性研究报告案例分析摘要花园项目位于市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口绿线占地面积平方米约亩地块西面北面临街跃进北路及待建的高水中路沿跃进北路临街面地块长约米临高水中路地块长约米项目地块呈矩形项目北面为圣水二队居民点南面临街面为一层临时小门面东面为规划中的涪城区区政府办公用地西面为规划中的高水中学花园下简称本项目拟规划设计的主要经济技术指标如下小区总规划绿线用地平方米约亩规划设计总建筑面积约平方米其中底层商业铺面建筑面积约平方米二层商业建筑面积约平方米住宅建筑面积平方米住户暂定户绿化面积为平方米其中中心绿地面积为平方米建筑密度为容积率绿化率为花园拟计划于年月起着手项目规划及前期报建工作于年月开始动工建设项目建设总工期约个月预计于年月进入项目预售期其销售周期约个月其项目总投资含土地成本及银行利息为人民币万元人民币万元项目预计总销售收入人民币万元项目预计税后利润总额为人民币万元自项目获准销售开始起拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷部分作为项目开发资金回投入项目后期工程预计将于年月将完成土地抵押贷款清算工作目录项目概况开发项目用地的现状调查及动迁安置市场分析和项目定位规划发展建议资源供给项目开发组织机构管理费用的研究开发建设计划项目资金来源及经济分析结论及建议一项目概况file花园项目名称花园开发建设单位房地产开发有限公司项目地理位置本项目位于市涪城区跃进北路与高水中路交叉口项目北面为圣水二队居民点其他几面为待建设用地项目周边的环境状况本项目所在区域在花园星河湾小岛春天花园等大型楼盘的带动下已逐步形成了一个比较成熟的居住区年政府将进一步规范土地市场化的管理城市土地供应更加紧缺开发投资商的市场准入难度进一步加大在年下半年到年将出现更多的市场空间本项目在相邻的中房即将开发的余亩大盘的进一步拉动下作为一个小型精品楼盘于年底或年初动工建设并于年下半年进行销售其时机比较适宜项目性质及主要特点本项目土地规划为商业居住用地其项目用地较小地块方正两面临市政道路其临街面约米长项目西面跃进北路对面为规划中的高水中学东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地并处于花园星河湾和小岛春天花园两大楼盘之间二开发项目用地的现状调查及动迁安置土地调查本项目用地由两宗土地构成其土地证面积总和为平方米约亩均属商业居住用地使用单位均为房地产开发有限公司拆迁调查本项目土地使用权属房地产开发有限公司其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属公司不存在大的拆迁难的问题市政基础配套设施调查本项目地块上有仓房租赁站其施工水电问题可在此基础上解决同时项目两面临市政道路其雨污排放及燃气电力电讯等设施均可就近接入地块交通条件调查本项目周边的市政路网正逐步完善随着花园中房小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善路公交车从项目前跃进北路经过路路路公交线路从旁经停平政长途汽车站相距咫尺出行非常方便三市场分析和项目定位一市场分析年市房地产市场供给现状分析由于国家宏观调控因素房地产投资出现减少状态年市房地产开发投资额为人民币万元同比年减少人民币万元负增长率为年商品房施工面积平方米其中本年新开工面积平方米施工面积比年减少平方米负增长率从施工面积构成看其中住宅仍占主导地位为平方米套但比年所占比重下降个百分点为年普通商品房施工面积为平方米套占住宅施工面积总量同比年减少平方米电梯公寓施工面积平方米套同比年减少平方米套经济适用房施工面积平方米套同比年增加平方米减少套别墅施工面积为平方米套幢同比年减少平方米套幢从表四图例中看出因国家宏观调控我市房地产投资趋势减缓但投资结构发生变化较大年市住宅投资所占比重为年住宅投资下降至非住宅投资中商业用房比重上升较快由年上升至年对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响商品房竣工面积平方米比上年增长其中商品住房竣工平方米套比上年负增长商品用房竣工面积平方米比上年增长写字间竣工平方米比上年增其它用房竣工面积平方米比上年负增商品房进入市场情况年市商品房市场进入共宗幢平方米同比上年减少平方米负增长为其中商品住宅进入市场表五市年商品房竣工面积按用途分类型合计住宅商业用房写字间其他年年同比增加所占比例注所占比例为年各类用途竣工商品房总面积比例平方米套占商品房进入市场总量左右比上年投入总量减少商业用房投入市场信息平方米占商品房投入市场总量度左右比上年投入总量减少商业用房投入市场平方米占商品房总量左右其他用房市场信息投入平方米占商品房投入市场总量左右表八年商品房市场投放情况表年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套套套套套年年同比增加所占比重注所占比重为年数据普通住宅电梯别墅经济房所占比重为住宅类商业其他所占比重为商品房总面积比重从年商品房市场投入走势看年商品房市场投入系高峰期该峰值一直延续到年一季度从年二季度开始我市房地产受国家调控影响市场投入量逐渐减少至月底为最低端年市房地产市场需求现状分析年市房地产市场需求总量大于年房地产市场依然火爆市场呈现一片繁荣现象但受银行信贷规模收缩影响年下半年商品房销售有所下降年上半年商品房销售面积为平方米占全年商品房销售总面积下半年销售商品房为平方米占全年销售总面积年市商品房销售平方米销售金额万元分别比上年增加平方米万元增长率分别为表十年商品房销售面积情况年份合计合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业写字间其他套套套套套年商品住宅销售平方米套销售金额万元比上年分别增加平方米套万元增涨率为年住房二级市场日趋活跃截止月累计完成二手房交易件成交面积万平方米成交金额亿元分别比上年增长其增长速度远远高于一级市场成为房地产市场新的增长点消费者购成情况随着市城市化进程加快城市居住环境及商品房小区环境的美化市城市品牌知名度的不断升高外地人越来越成为我市住房消费的主力军外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小年外地人购买商品房平方米比上年增加平方米比上年增加表十七消费者购成比例年份销售人群年占总量比年占总量比年占总量比年占总量比本地人外地人表十八外地人购商品房情况按用途分类合计普通商品住房电梯公寓别墅办公商业其他套套套商品房销售价格情况年市商品房销售平均价格为每平方米元按套内面积计算下同其中普通商品住房元电梯公寓元别墅元商业用房元其他用房元从上列表中反映出市房地产商品房价格稳中有升总体呈列小幅波浪走势年普通商品房平均价格比上年增加元平方米电梯公寓比上年增加元平方米不同户型商品房销售情况分析从表二十二至二十四所列数据看出年每套平方米范围内仍然是人们购买的主要对象每套平方米以下从年的上升到达比上的上涨个百分点而每套平方米以上面积下降说明小户型购买者人群增加值得注意的是元平方米商品房成交量从年的下降为年的而元平方米商品房成交量从上升为年的呈现出户型变小单价上升的势态但总套价年同上年相比却变化不大年市商品房空置情况年市商品房空置面积平方米比上年减少平方米负增长率为其中一年以内商品房空置面积为平方米住宅套一年以上商品房空置面积为平方米住宅套表二十五年商品房空置面分段表一年以内空置合计合计住宅商业写字其他套普通住房电梯经适房别墅套套套套比例一年以上空置合计合计住宅商业写字其他套普通住房电梯经适房别墅套套套套比例注普通住宅电梯公寓经适房别墅扬占比重为住宅类所占比重年市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的比上年减少其中一年以上空置面积平方米比上年减少虽然商品房空置面积比上年减少但年下半年增加平方米增长比率为年市房地产市场发展特点房地产开发投资增幅减缓市年房地产开发投资亿元比上年减少亿元施工面积平方米比上年减少平方米增长分别比上年减少尤其是下半年房地产市场投入量进一步趋缓据统计年上半年商品房市场投入面积平方米下半年商品房市场投入面积平方米上半年与下半年投放量比重分别房价基本平稳几年来的商品房价格一直没有大起大落普通住宅多在元左右上下浮动每年上升比例不超过一直保持平稳发展商品房销售上涨速度较快但下半年销售有所回落年下半年至年上半年市商品房销售出现前所未有的上升趋势仅年上半年商品房销售面积已达到平方米销售金额亿多元但年下半年商品房销售趋缓只销售商品房平方米销售金额亿多元商业用房投资势头强劲年商业地产呈现出强劲的投资势头万向装饰建材城花园市场三汇装饰建材交易中心川西北物流交易中心置信芙蓉汉城二期溢阳商业城等一批项目陆续投入市场天晨爱喜嘉年华东辰新天地四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工据统计年我市商业用房在建施工面积达平方米同比上年增加平方米占全年在建商品房施工面积比上年增加二手房市场增长较快连动商品房市场销售快速增长衡量一个城市房地产是否健康稳定发展二手房市场是否火爆是一个重要标志年二手房市场已开始步入高发展期本年同比上年增长快速上涨极大地拉动了商品房市场外来人口购房成为我市房地产市场的主力军外来人口购买我市商品房近三年来增长速度不断加快年外来人口购商品房平方米年购商品房平方米年购商品房平方米年达到平方米同本地人购房比例为外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展为城市经济快速增长做出了贡献小户型商品房开始受到市场青睐受到开发商消费者追捧年市房地产市场存在问题土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾近几年来我市土地市场价格上升幅度极大尤其是实行土地供给体制改变后竞拍价格一路走高对商品房成本产生了极大的影响带来了极大的销售风险而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕商品房价格一直处于平缓的上升趋势为了消化土地价格上升所占用成本的比重开发商只能采取住宅保本或微亏用提高营业用房售价来赚钱长持下去将会对商业房产带来极为不利的影响原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险房地产业上游产品如钢铁水泥煤电等价格上涨对房地产市场影响甚大如年下半年页岩砖由元匹涨至元匹致使商品房成本每平方米上涨元左右受国家宏观调控影响市房地产开发投资销售在年下半年受到明显影响出现减缓趋势尤其是银行实行紧缩政策提高存款准备金利率将房地产开发项目资本金提高个百分点使房地产开发企业贷款受到限制商品房开发结构性矛盾仍然存在影响房地产市场发展年我市商品房开发中存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力年市房地产市场预测市经济的持续发展为房产业的持续发展提供了保证但是由于近年国民经济增涨速度放慢将会影响到房地产市场从目前市场调查情况看年可能投入市场项目多个投入市场面积多万平方米但我市商品房销售市场却在年下半年出现回落有可能出现新的供应大于需求矛盾政府对土地调控度加强拍卖土地竞投现象将继续出现经营性土地供应将得到进一下控制政府调控与市场调节互补效应逐步显现经过政府对闲置土地的清理一些规模不断做大运营效益不断提高的房地产开发企业手中囤积的土地数量开始下降市场上的需求已开始逐渐凸现招标拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价年商品房价格预计将保持相对平衡但应有一定升幅市房地产市场经过多年发展市场化程度较高开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟房价稳中有升应该是年总趋势年总体上供给大于需求仍属买方市场一方面在整体环境和配套设施上有较大优势产品质量上升地段优越的优质楼盘市场价格将有一定的上升空间另一方面一些自身素质差规划设计欠佳推盘周期较长的项目价格则会下降二手房屋市场交易将继续保持畅旺年以来市实施住房私有化后又出台了一系列促进住房改革制度的政策使二手房市场日趋活跃尤其是年开始实施的住房货币化补帖制度更加促使二手房市场的发展从年开始其效果更加明显预计年二手房市场将更加畅量旺二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展外来人口购房将进一步扩展继续支撑市房地产市场的繁荣但随着市城市幅射力的减弱周边城市竞争力的加强需要采取更有力的措施推广城市品牌吸引外来人口购买商品房二项目市场定位项目周边类比竞争楼盘市场调研为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况为花园项目开发提供数据信息支持而对该区域楼盘进行了市场调查选取花园星河湾二期星河圣景金达小区青清怡苑随园新村二期山水姻缘等楼盘作为样本进行对比分析情况如下项目周边类比竞争楼盘基本资料商业部分花园星河湾一期临街或小区内底层门面该项目仅一期有门面项目位于跃进北路末段门面进深约为开间约为建筑面积销售单价为元销售情况比较好尤其内街门面销售基本告罄金达小区临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售该项目位于跃进北路在本项目及星河湾之间临跃进北路底层门面进深约左右开间约为门面建筑面积销售单价为元左右该部分门面已销售完临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售待周边环境配套设施形成后在对外销售青清怡苑两层门面该项目位于跃进北路在本项目斜对面该项目门面进深约为开间为等现余两套面积大于的门面未售其门面建筑面积销售单价为元优惠后销售价二楼门面以建筑面积元被个人全端山水姻缘两层门面该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口在青清怡苑项目正对面该项目临街一二层为进深和米的大门面每个门面面宽大概在米左右其一层门面建筑面积销售均价在元二楼门面建筑面积销售均价在元本项目才取得预售资格具体销售情况需进一步调查由此可见该区域门面单价总体来说不是太高根据市现有商业地产开发前景来说该区域在几个高档楼盘的带动下以及市政配套设施的进一步完善只要项目门面面积适中其门面销售单价有很大的提升潜力住宅花园星河湾二期花园星河湾小区全部完成后小区共有住宅余套一期总体销售情况比较好二期于月日正式预售二期单套建筑面积最小约为两室两厅单卫双阳台仅两幢楼共套销售情况较好一期类似该户型约套已销售完二期项目中最小的小三室户型面积约为跃层最小建筑面积为二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下元元元跃层元小区配套费仅燃气入户费元户物管费为元金达小区该项目住宅建筑面积分布为项目主要以两室户型为主两室两厅单卫单阳台有两室两厅双卫双阳台三室两厅双卫单阳台三室两厅双卫双阳台三室两厅双卫四阳台没有两室两厅等小户型根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看住宅仅建筑面积左右的小两室两厅户型销售形式较好其大户型销售形势不是很好