某房地产项目可行性研究报告.docx

房地产项目可行性研究报告二OO八年六月目录1目录调查人员声明1第一部分项目总论211项目背景212项目概况313可行性研究报告编制依据714可行性研究结论及建议7第二部分市场研究921宏观环境分析922全国房地产行业发展分析923本市房地产市场分析924板块市场分析1125项目拟定位方案13第三部分项目开发方案1531项目地块特性与价值分析1532规划设计分析1633产品设计建议1734项目实施进度2135营销方案2236机构设置2337合作方式及条件24目录2第四部分投资估算与融资方案2541投资估算2542融资方案33第五部分财务评价3651财务评价基础数据与参数选取3652财务评价方案13653财务评价方案23854财务评价结论38第六部分不确定性分析4061盈亏平衡分析4062敏感性分析4163风险分析42第七部分综合评价4471社会评价定性4472环境评价影响及对策4473公司资源匹配分析44第八部分研究结论与建议4581结论4582建议45第九部分附录4691附件4692附表46目录393附图47调查人员声明1调查人员声明我们郑重声明1我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的2我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析3形成意见和结论4撰写本可行性研究报告5我们已或没有对本报告中的拟建项目进行了实地查勘在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘6其他需要声明的事项参加调查人员签名公司领导签字注形成一致意见后附后存档第一部分项目总论2第一部分项目总论11项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程提出的理由前期工作的发展过程投资者的意向投资的必要性等可行性研究的工作基础为此需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述说明项目提出的背景投资理由在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果重要问题的决策和决策过程等情况在叙述项目发展概况的同时应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题111项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响所属地域在该城市的历史经济文化战略发展等方面的地位所在区域政策经济及产业环境112项目发起人及发起缘由项目渊源特殊的政治或文化背景如危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等113项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略发展规划的意义一般35年在公司发展中的地位是否核心项目公司进入重点区域市场项目合理布局对公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低经营风险扩大社会影响力的作用从公司未来的利润需求可持续经营等角度描述立项的意义第一部分项目总论312项目概况121项目名称122项目建设单位概况123项目地块位置及周边现状地块位置地块所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置附图项目在该城市的区位图标记出宗地区域位置与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系宗地现状1四周范围2地势平坦状况自然标高与周边地势比较3地面现状包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响的因素并计算因此而损失的实际用地面积4地面现有居民情况包括具体居住人数户数工厂数量规模产品性质开工状况等并说明对拆迁及项目开发进度的影响5地下情况包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建第一部分项目总论46土地的完整性有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地7地质情况包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求附图平面地形图标记四至范围及相关数据地形地貌图主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容地下状况图包括地下管线暗渠电缆等项目周边的社区配套1周边3000m范围内的社区配套交通状况a公交系统情况包括主要线路行车区间等b宗地出行主要依靠的交通方式是否需要发展商自己解决c现有交通捷运系统近期或规划中是否有地铁轻轨等对交通状况有重大影响的工程附图交通状况示意图包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统教育大中小学及教育质量情况医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场文化体育娱乐设施公园第一部分项目总论5银行邮局其他附图生活设施分布图具体位置距离2宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境根据个案特性描述没有的可以不写1治安情况2空气状况3噪声情况4污染情况化工厂河流湖泊污染等5危险源情况如高压线放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等6周边景观7风水情况8近期或规划中周边环境的主要变化如道路的拓宽工厂的搬迁大型医院学校购物中心超市的建设等9其他大市政配套都要说明距宗地距离成本接入的可能性1道路现状及规划发展包括现有路幅规划路幅规划实施的时间与宗地的关系影响2供水状况现有管线管径及未来规划和实施时间第一部分项目总论63污水雨水排放现有管线管径及未来规划和实施时间4通讯有线电视电话网络现有管线上源位置距宗地距离涉及线路成本等5永久性供电和临时施工用电现有管线上源位置距宗地距离涉及线路成本等6燃气现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置7供热及生活热水现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置附图说明上述配套设施的管线走向容量和接口位置及未来规划扩容和增加的情况124项目规划控制要点规划控制要点总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积公建的内容并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率其他125项目发展概况第一部分项目总论7已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制提出及审批过程研究工作进展情况13可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规文件资料要列出名称来源发布日期并将其中必要的部分全文附后作为可行性研究报告的附件这些法规文件资料大致可分为四个部分项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件国家和拟建地区的政策法令和法规根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料1城市居住区规划设计规范2A市城市拆迁管理条例3城市居住区公共服务设施设置规定4住宅设计规范5住宅建筑设计标准6建筑工程交通设计及停车场设置标准7城市道路绿化规划及设计规范8高层民用建筑设计防火规范14可行性研究结论及建议141市场研究第一部分项目总论8142开发方案143投资估算与融资方案144财务评价145不确定性分析146综合评价147研究结论与建议148主要技术经济指标表第二部分市场研究9第二部分市场研究21宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时首先要考虑的是该国的宏观因素如政治经济文化地理地貌风俗习惯等22全国房地产行业发展分析221行业政策222市场供给与需求223行业发展趋势23本市房地产市场分析一般来讲项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的差异总是不同程度地存在仅研究其宏观因素还不够还必须对项目所在区域进行因素分析这是因为首先宏观经济对区域经济的影响程度不同对有的区域影响大有的区域影响小其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着时滞现象宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响有的地区反应快有的地区则滞后性较为明显投资时必须加以考虑其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势231本市房地产市场现状整体竞争格局供求现状第二部分市场研究101近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额2量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例3各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等4各行政区市场比较1量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售比重平均价格等2各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等5当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面6主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前20名发展商最近3年的开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率7热点区域的表述和特征热点产品的表述和特征8客户的购买偏好购买关注的要素9重点楼盘描述备注需要完成城市发展及房地产市场调研报告报告格式及第二部分市场研究11内容另附232本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息数据和资料为依据运用科学的方法对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测从而推断出未来市场对该类物业的需求供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据运用科学的方法对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析从而预测未来市场上该类物业的供给情况预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法时间序列分析法又可分为移动平均法指数平滑法等因果关系分析法可分为线性回归法非线性回归法模拟法等24板块市场分析241区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况近35年开工量竣工量销售量供需比第二部分市场研究12平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势242区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片未来23年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内的机会点结论区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力第二部分市场研究13本案在开发中的营销焦点问题243区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主要的关注点诉求点25项目拟定位方案251可类比项目市场调查序号比较因素典型楼盘分值权重拟建项目分值备注详细地段位置距所在片区中心的远近商业写字楼为临街或背街配套设施城镇基础设施供水供电排水社会服务设施文化教育医疗文娱体育邮电公园绿化规划设计规划水平理念物业管理保安清洁卫生内墙绿化率及养护状况物业管理费是否人车分流物业管理商资质交通情况大小中巴线路数量距公交站远近站点数量大中小巴舒适程度楼盘规模建筑总面积在建及未建总占地面积户数产品外观是否醒目是否新颖是否高档感官舒适程度户型设计户型布置是否合理是否有暗房实用率是否高发展商信誉资产及资质开发楼盘多少楼盘质量品牌销售手法其它方面如对方没有百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重合计各行权重乘以拟建楼盘分值拟建楼盘价格典型楼盘价格计算备注1此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较发现拟建项目的优缺点2使我们的价格制定更客观合理第二部分市场研究143此表中的权重比例公司可根据实际情况进行适当调整252项目SWOT分析253项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能建筑规模主要技术经济指标价格定位项目销售均价元出租均价元月可租售面积备注写字间配套功能停车场住宅销售第三部分项目开发方案15第三部分项目开发方案31项目地块特性与价值分析311地块特征分析312土地价值分析1估价方法和计算公式2估价过程3拆迁成本估算313土地升值潜力初步评估从地理位置周边土地供应价格与成交的情况周边环境及配套市场发展状况政府规划城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估314土地法律性质评估土地所有权使用权归属规划的用途取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写政策性风险评估城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断对各项法律手续和程序的可操作性合法性风险的可控性进行评价如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的控制不利不确定条款可能遭受第三部分项目开发方案16的损失和对开发进度的影响等32规划设计分析321初步规划设计思路设计概念产品体现的主题思想主要设计风格设计特点主要产品类型多层高层还是联排别墅或屋顶花园顶层复式等其他类型及不同类型产品的比例节能和环保型建筑材料选用的考虑在所在城市中生产新型别具一格产品的可能性如果是大型超大型项目对营造大社区概念的考虑市场公共配套设施配置方案322规划设计的可行性分析在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件下制造出的产品是什么类型和特性是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性容积率变化对产品设计概念产品类型和特征的影响土地本身特征对产品设计的影响和考虑如地势高低地形起伏地块的完整性地质状况较深的沟壑小峡谷河流水塘地上附着物地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如治第三部分项目开发方案17安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如道路状况可能与小区主要出入口有关供水排水通讯有线电视电话网络永久性用电和临时施工用电燃气供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如交通状况与是否开通业主班车有关商业设施大型购物中心教育现状体育娱乐公园等休闲场所银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断市场分析结果对产品设计的影响和考虑如市场价格限制总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾对产品品质是否有影响及如何解决323规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积层数备注1综合楼2177622写字间酒店不含地下部分及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停车场43201地下一层4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室合计36264方案2略33产品设计建议331综合楼第三部分项目开发方案18写字间打造适度超前的智能化生态化写字楼智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用生态化概念是一种新兴概念主要体现为采光充足通透性好定时换新风换气系统加氧建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料降低有害物质排放杜绝写字楼综合症具备较高的绿化率尽可能采用空中花园综合楼外观风格建议稳重大方的后现代主义风格切忌呆板体现智能化生态化的主题楼层318层面积12096户数120961002015030220403001066户型配比面积比例按户数备注100110201各户型内部按功能分割2大户型集中于高层150160302002204030032010配套功能功能面积楼层计算依据备注会议室大1个360附楼3层及主楼3层局部15人可同时容纳200人会议室中2个200附楼4层2人100人宴会厅中餐厅360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上厨房160附楼4层大堂4001商务中心501酒吧咖啡厅茶秀2002歌舞厅2002美容美发1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合计2176主体12层裙楼23层不含洗衣房第三部分项目开发方案19332住宅方案1总面积7200层高12层户数48户型2梯4户两种户型120140160180或4种户型120140两种160180两种顶层4套复式依据从市场的角度140160的户型是最不好销的方案2略分析建议12层和18层的区别12层只需1部电梯18层必须设置两部电梯结构上也略有差异12层的单位建安成本约为1300元18层的为1500元左右1梯4户和2梯4户的区别按12层前者需一个消防通道1部电梯后者需2个消防通道2部电梯但公共走道面积前者大因此两者公摊面积差不多但建安成本后者比前者大18层差别不大因此建议若建12层应为1梯4户若建18层则主要看户型设计和公摊面积的比较户型设计建议第三部分项目开发方案20动静分区主卧朝阳通透性好采光好以3室2厅2卫为主立户型大户型可做4室2厅2卫每户两卫复式23卫复式考虑露台和跳空层尽量避免黑屋总公摊不包括地下室控制在78户内有效使用面积尽量大90以内333停车场需求住宅户均05个停车位需36个按方案2写字间户均15个停车位需99个酒店户均05个50的住房率需57个共计需192个停车位地下停车场的设计依据地下停车场平面示意图两种建设方案地下停车场的立面示意图方案方案方案经济核算经济指标额度计算依据面积停车场为地下层不包括地下二层设备间停车位个个造价万元元出租效益万元租价元个月回收期年出售效益万元万元个利润万元方案经济核算经济指标额度计算依据面积停车场为地下层不包括地下二层设备间停车位个个造价万元元土方结构防水等成本增加出租效益万元租价元个月回收期年出售效益万元万元个利润万元综合比较分析上述两个方案方案明显投资大效益差因第三部分项目开发方案21此建议采用方案注停车位售价的核算目前的市场价为10万元个但销售情况不好按租售价格的关系计算一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为810这里按8计算300元个月12个月845万元个投资住宅买房出租的年回报率一般为46这里按5计算300元个月12个月572万元个综合以上两类投资物业的情况我们认为车位价格应定位在6万元个本项目能够提供的停车位地下停车场为123个综合楼门前停车场约15个停车位住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个共计168个停车位供需差额为24个停车场的使用管理综合楼门前15个和楼后裙楼下30个车位供酒店使用地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用住宅楼东侧30个供写字楼用户使用建议使用IC卡管理系统能够有效解决不同用户的管理问题包括来访客户车辆的管理临时IC卡34项目实施进度在可行性研究阶段需将项目实施时期各个阶段的各个工作环第三部分项目开发方案22节进行统一规划综合平衡作出合理而又切实可行的安排根据分别确定的项目实施各阶段所需时间编制实施进度表项目实施进度表有多种表示方法简单项目的实施进度可用横道图复杂项目的实施进度可用网络图对项目开发周期各期开工面积竣工计划开竣工时时间等进行预计附表1开发进度模拟表时间项目2003年2004年前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工35营销方案351对租售市场的预测352项目经营方案方案A写字楼中留出4000自用办公其余写字间出租酒店自营配套功能可自营或内部承包或出租住宅楼40户按成本价内部销售其余按市场价对外销售停车场除酒店留用57个机动车位留出11个外其余100个出租方案B略353市场推广构想营销方式第三部分项目开发方案23营销费用预测354销售计划销售周期各期销售时间价格面积回款时间表销售计划实现的可行性分析36机构设置在可行性研究报告中根据项目规模组成研究提出相应的企业组织机构劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划企业组织是否需要成立独立法人公司项目公司主要部门设置企业组织形式最通用的形式是采用金字塔式中层经营管理和基层现场管理等三个层次一般来说企业管理层次与管理幅度成反比关系幅度越大层次越少中小型项目可采用两级管理大型项目可采用三级管理人力资源需求启动项目对个专业部门人员的需求具体人数重点是专业经理劳动定员一般来说企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同可分为四类人员工人工程技术人员管理与经营人员服务人员在可行性研究中分别估算各类人员需用量并说明其来源编制劳动定员汇总表人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要缺口人员的解决途径调动招聘培训等年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额并计算职工年平均工资人员培训及费用估算人员来第三部分项目开发方案24源分析需培训的人员总数培训方式培训计划培训人员数量专业时间方式培训费用37合作方式及条件合作方基本情况名称主要股东投资情况注册资本成立时间特殊背景等合作方式例如一次性买断土地建后分房面积建后分销售收入建后分利润共同设立公司等除直接从政府批租土地外都要明确对方一定能够提供正规税务发票对分房分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务付款进度及与拿地程序的配合其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定第四部分投资估算与融资方案25第四部分投资估算与融资方案41投资估算在房地产开发项目的可行性研究中项目的成本测算是重要的一环它由估价师会同造价工程师完成成本测算的正确与否如同对租售市场的预测一样对项目的经济效益有重大的影响但相对而言成本测算较易把握411投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明412分项成本估算房地产项目的投资概算应包括以下内容土地费用建设成本营销预算金融成本A土地费用土地出让金政府一次性收取的标准地价拆迁成本用于拆迁补偿或青苗补偿的开支围合区域内房屋均为砖混结构其中4栋5层住宅楼房实验小学职工二栋40户四建公司职工住宅一栋16户拆迁公司拆迁安置房一栋30户其它房屋均为二45四层根据挂牌文件附图及现场核结围合区内需拆除房屋面积住宅34329m2经营性用房600m2合计住户约205户住户成份多为第四部分投资估算与融资方案26由市区房屋拆迁到此健房住户90以上均有土地证规划建房证房屋产权证独户水电表具有一定的房屋拆迁经验拆迁成本估算按照A市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算1住宅640元m20903008034329m23432981920元2812231680元2经营性用房640元m209150304527600m2600m23776元m22265600元3附属物水电电话空调以上其它住宅34329m245元m21544805元经营性用房600m245元m227000元4室内装饰34929m280元m22794320元5阁楼围墙院内地坪等34929m248元1676592元搬家费临时过渡费1搬家费住宅200户300元60000元经营性用房9户500元4500元小计64500元2过渡费住宅34329m225元m26个月514935元第四部分投资估算与融资方案27经营性用房600m216元m26个月57600元小计632535元其他费用3管理费委托拆迁费34929m215元m2523935元4房屋拆迁评估费35000元5奖励34929m2100元m23492900元上述所有费用小计38533208元折抵每平方补偿金额为110318元按照A市人民政府第9号令对A市城市区域内房屋拆迁在2003年上半年尚可以执行自省城市房屋拆迁管理办法在2003年7月1日开始执行后A市城市房屋拆迁就困难重重特别全国城市房屋拆迁大气候政策向被拆迁人倾斜裁决司法强制拆迁基本停止再者A市房屋拆迁管理办法即将出台其基准价在原基础上预计上调100元m2左右由此拆迁成本预计为110318元m2100元m2120318m2120318元34929m2420258742元影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计本项目占地亩每亩万元土地总价值为万元B建设成本估算前期工程费用建设配套费建筑安装工程费用室外工程费第四部分投资估算与融资方案28建设监理费建设单位管理费预备费以及建设期贷款利息等项设计方案一对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案沿东湖路建两栋二层网点占地面积501021000建筑面积2000主入口设在东湖路两栋网点之间次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁沿建设东路建二层裙房形式基本同S小高层裙房上建三栋12层住宅裙房占地1101523300三栋12层住宅建筑面积29413812层3栋14606合计建筑面积17906地块内大致布置一栋15层29413815层一栋12层29413812层三栋12层401512层一栋15层401515层占地面积3211建筑面积41554总占地面积5861建筑密度207总建筑面积61460容积率217高层均设计地下室面积为4861总户数约为297户建筑成本估算工程前期费前期工程费用包括工程勘察费工程设计费土地平整前期工程咨询费等项费用按建安成本的2取费规划设计10万元第四部分投资估算与融资方案29建筑设计5元m2地质勘探2元m2测量定位10万元建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标结合本项目实际情况住宅楼按1300元方案11500元方案2综合楼按1600元写字楼装修按600元酒店及配套服务功能装修按1000元计算本项目建筑安装工程总造价为8472万元方案19168万元方案2工程成本桩基59460100元5946万元地下室4861600元29166万元主体59460900200050054514万元电梯9栋50万元栋450万元室外工程费室外工程包括小区道路绿化及小区内各项构筑物等内容根据本项目实际情况按50元计算本项目的室外工程费为万元室外水电气工程按50元计算本项目的室外工程费为万元建设配套费用包括招投标费市政设施配套费消防设施配套费天然气公网初装费抗震设计审查费定额编制管理费质量监督费劳保统筹基金新型墙体材料专项费用结建人防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等按建安成本的10取费第四部分投资估算与融资方案30工程建设监理费按建安工程总造价的1计算共计为万元建设单位管理费按前五项费用之和的2计提预备费由于项目开发的可预见性较强预备费按建安成本的6计提C营销预算项目前研究及可行性研究的开支项目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运作的开支项目及企业的公关开支D金融成本贷款引起的利息支出按本项目建设期二年贷款额1亿元每年贷款5000万元年贷款利率5计算利息总额为500万元每年为250万元各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支413总成本估算说明测算假设和主要运用指标如产品类型假设总建筑面积第四部分投资估算与融资方案31住宅和非住宅面积容积率项目总投资直接建造成本加期间费用不包括营业税和所得税等项目总投资估算表方案1项目投资总额万元单位成本元m21土地费用2前期工程费用3建筑安装工程费用含装修费4建设配套费用5室外工程费6管理费用7销售费用8财务费用9各种税金支出10预备费综合以上1至10项费用本项目总投资估算为15487万元方案116342方案2414单位成本415销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则就该项目的预算定价为小高层住宅1900元商铺6000元地下车库800元销售收入住宅190056160106704000商铺6000530031800000地下室48618003888800总计142392800元营业税及附加142392800557831604各项费用14239280045695712总成本拆迁成本建安成本税收费用土地成本4202587428155030078316045695712X1371034902第四部分投资估算与融资方案32毛利润销售收入总成本142392800137103490252893098元416税务分析营业税及附加所得税土地增值税417项目资金预测项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等的投入安排资金回款计划各期销售回款计划资金需求计划结合整个公司资金情况列示各期资金的需求缺口及融资途径启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额418现金流量表要求结果公司的具体情况付款时间适当控制原则针对项目的具体情况提供相对合理的投入及回款时间在能销售回款之前资金需求量按月分析如项目较大开始回款后的资金需求可按季分析最后要给出资金需求的最高点全部投资的现金流量样表单位万元时间项目现金流入量合计77944635409自有资金投入1000第四部分投资估算与融资方案33主营业务收入17944571829借入资金5000现金流出量合计77867701707土地费用30001302前期费用169建设配套费847建安工程费30005472室外工程费100220工程监理费4045管理费130154利财务费用250250250其他费用250258457现金净流量672386116419自有资金的核算建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元根据实际情况和借款额度增减经营期自有资金占用项目资金占用量万元计算依据固定资产投入790酒店设施2万元每间客房配套功能设备1000元酒店管理办公设备50万元流动资金及税费486酒店的管理费用营业额的50不可预见费128上述两项费用之和的1042融资方案421项目融资主体422项目资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源如果筹集不到资金投资方案再合理也不能付诸实施可能的资金渠道有国家预算内拨款国内银行贷款包括拨改贷固定资产贷款专项贷款等国外资金包括国际金融组织贷款国外政府贷款赠款商业贷款出口借贷补偿贸易等第四部分投资估算与融资方案34自筹资金包括部门地方企业自筹资金其它资金来源可行性研究中要分别说明各种可能的资金来源资金使用条件利用贷款的要说明贷款条件贷款利率偿还方式最大偿还时间等423融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源建设进度进行综合研究后提出为保证项目有适宜的筹资方案要对可能的筹资方式进行比选可行性研究中要对各种可能的筹资方式的筹资成本资金使用条件利率和汇率风险等进行比较寻求财务费用最经济的筹资方案1资金来源可靠性分析2融资结构分析3融资成本分析424投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案使用相互衔接编制投资使用计划表其中固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额流动资金的安排要考虑企业的实际需要425借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限制定借款偿还计划应对下述内容进行说明还款资金来源计算依据第四部分投资估算与融资方案35各种借款的偿还顺序计划还款时间国外借款的还本付息要按借款双方事先商定的还款条件如借款期宽限期还款期利率还款方式确定与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的还本付息的方式有两种等额偿还本金和利息即每年偿还的本利之和相等而本金和利息各年不等偿还的本金部分逐年增多支付的利息部分逐年减少等额还本利息照付即各年偿还的本利之和不等每年偿还的本金相等利息将随本金逐年偿还而减少第五部分财务评价36第五部分财务评价在项目的开发方案确定以后必须对不同的方案进行财务经济效益评价判断项目在经济上是否可行并比选推荐出优秀的建设方案本部分的评价结论是投资决策的重要依据财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格分析测算拟建项目未来的效益费用考察项目建成后的获利能力债务偿还能力等财务状况从企业角度分析项目的盈利能力项目投资方案评价的指标一般分为两类一类是考虑贴现因素的动态指标即考虑货币时间价值因素的指标包括净现值获利指数动态回收期内含报酬事等指标另一类是非贴现的静态指标即设有考虑货币时间价值因素的指标如静态回收期投资利润率等在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主以静态指标为辅主要财务评价报表有财务现金流量表利润表财务平衡表51财务评价基础数据与参数选取1财务价格2利率3项目计算期选取4财务基准收益率ic设定52财务评价方案1521财务盈利能力分析第五部分财务评价37财务效益分析表主要有贷款偿还期计算表财务平衡表财务现金流量表等经营财务成本计算营业收入估算营业项目营业收入万元计算依据住宅楼销售1794内部出售2330元公开销售3300元写字间出租486a90出租率50元酒店客房营业收入972a按50的住房率平均按2床标准间200元天配套功能营业收入335a200元月不含会议室停车场出租36a300元月个合计1829a未计住宅楼销售收入1794万元成本费用估算项目测算例表万元项目名称标准说明1土地费用土地为万亩2前期费用设计规划监理费3行政性收费4建安工程费5景观及配套费用6销售成本按销售收入3控制7财务费用贷款按总投入50利率为88管理费按总投入的3计合计营业利润未计建设成本营业项目营业利润万元计算依据及说明住宅楼销售1794一次性收入写字间出租486a90出租率物业管理费用由住户承担保平经营酒店客房营业收入486a按50的利润率计算配套功能营业收入168a按50的利润率计算不含会议室停车场出租36a100出租率合计1129a未计住宅楼销售利润1794万元项目开发各期的利润体现经济指标2001年20年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积m2单位利润元m2利润万元522静态获利分析投资收益率R第五部分财务评价38投资回报率计算按50年经营周期不变价计算15487300每年为300506投资回收期Pt项目总投资的回收期为1548717941193250145年假定贷款本金145年后归还经营期每年只支付利息523动态获利分析财务净现值FNPV内部收益率贷款偿还期等524偿债能力分析流动比率杠杆比率525综合指标表主要经济指标单位数值元m2项目总金额万元销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率53财务评价方案2略54财务评价结论第五部分财务评价39方案的比较分析几种方案的投资回收期基本接近但是几种方案的前期资金回收额差别较大本项目的资金回收除了前期销售外主要靠后期经营收入A方案后期经营资金成本压力较大但长期经营收益也相应较大B方案则相反前期回收额较小后期经营资金成本压力较大但长期经营收益也相应较小第六部分不确定性分析40第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时所采用的各种数据多数来自预测和估算由于资料和信息来源的有限性将来的实际情况可能与此有较大的出入即评价结果具有不确定性这对项目的投资决策会带来风险为了避免或尽可能减少这种风险要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响以确定项目的经济上的可靠性这项工作称为不确定性分析根据分析内容和侧重面不同不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析盈亏平衡分析只用于财务评价敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价61盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析是指在一定的市场生产能力条件下通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系来判断项目优劣及盈利能力的一种方法盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点在房地产项目的可行性研究中所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量例如A住宅销售的平衡点是154878472362641300330098即出售掉98的面积才可以达到盈亏平衡点其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外其余费用全部摊入其他建筑第六部分不确定性分析41B酒店经营的平衡点200505020025即住房率达到25能够保本经营C写字楼经营的平衡点物业管理费按5元月计算保平点是55010即出租率达到10即可以保本经营62敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时项目经济效益发生的相应变化并判断这些因素对项目经济目标的影响程度敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究以提高项目可行性研究的准确性反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比例如以售价为参数值以项目的净现金流量现值作为目标值已知售价增加10净现金流量现值增加20则售价的敏感系数20102敏感系数可正可负若敏感系数为负说明目标值的变化与参数值的变化方向相反敏感系数越大则说明该参量对目标值越敏感在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎敏感性分析参照以下内容及表格可根据实际情况增减621变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响例如经济指标预测成本90预测成本预测成本110预测成本120第六部分不确定性分析42总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率622变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化假设售价每上升下降一定金额或上升下降一定百分比来比较如经济指标预测售价90预测售价预测售价110预测售价120营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率623变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率63风险分析631风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响对方案的经济效果指标作出某种概率描述从而对方案的风险情况作出比较准确的判断风险等级划分风险因素的识别和评估632风险防范对策第六部分不确定性分析43市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析第七部分综合评价44第七部分综合评价71社会评价定性在可行性研究中除对以上各项经济指标进行计算分析外还应对项目的社会效益和社会影响进行分析可以对不能定量的效益影响进行定性描述内容包括项目与当地基础设施发展水平的相互适应性项目对合理利用自然资源的影响72环境评价影响及对策1工程建设对环境的影响2建设中环境影响的缓解措施73公司资源匹配分析第八部分研究结论与建议45第八部分研究结论与建议81结论根据前面各节的研究分析结果对项目在技术上经济上进行全面的评价对建设方案进行总结提出结论性意见主要内容有明确说明该项目是否可行是否具有较强的抗风险能力对推荐的拟建方案的结论性意见对推荐的拟建方案建设条件产品方案经济效益社会效益环境影响的结论性意见对主要的对比方案进行说明可行性研究中主要争议问题的结论82建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益社会效益环境效益等方面的建议供委托方参考对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议对应修改的主要问题进行说明提出修改意见对不可行的项目提出不可行的主要问题及处理意见在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合提出建议相关的注意事项及建议第九部分附录46第九部分附录91附件它包含可行性研究的主要依据是可行性研究报告必不可少的部分一般来讲一个项目在做正式的可行性研究时必须有政府有关部门的批准文件如规划选址意见书土地批租合同土地证建筑工程许可证等专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律法规方能编写项目可行性研究报告专家论证意见主管部门意见92附表是可行性研究报告中涉及的诸多计算表如投资匡算表销售收入表资金筹措表利息计算表现金流量表敏感性分析计算表等921成本估算表成本项目总成本万元单位成本元m2参考项目单位成本说明一土地获得价款1政府地价及市政配套2合作款项3红线外市政配套4拆迁补偿费二开发前期准备费1勘察设计费2报批报建费3三通一平费4临时设施费三主体建筑工程费1基础工程2结构及粗装修3门窗工程4公共部位精装修5室内精装修6室内水电气暖第九部分附录477室内设备及安装8室内智能化系统四红线内市政工程费1室外给排水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外高低压系统5室外消防系统6室外智能化系统五园林环境费1环境设计费2绿化建设费3建筑小品费4道路广场建造5围墙建造费6室外照明费7室外背景音乐8室外零星工程六公共配套设施费1游泳池2会所3幼儿园4学校5儿童游乐设施6商业设施7其他七开发间接费1工程管理费2营销费用3资本化利息4物业管理完善费合计说明1成本估算应按本表明细项目分类因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2参考项目可选择集团内外的项目其标准为已竣工的项目具有最大可比性3现金流量预测表93附图一份完整的可行性报告应包括以下附图项目的位置图地形图规划红线图设计方案的平面图有时也包括项目所在地区第九部分附录48或城市的总体规划图等等