房地产项目可行性研究.docx

房地产项目可行性研究天津万科玻璃厂项目可行性研究报告天津万科兴业集团有限公司二零零壹年八月目录第一章项目决策背景1内部因素2外部因素第二章项目概述1项目区位及用地2项目宗地现状3项目周边的社区配套4项目周边环境5项目市政配套分析6土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1项目用地取得土地使用权法律手续分析2项目合作方式及风险评估3总体评价第四章市场研究1区域市场成长状况2区域市场供应产品特征3整体市场对本案影响因素4目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点1初步规划设计思路2规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1开发机遇2开发周期安排3销售周期安排第七章投资收益分析1成本预测2税务分析3经济效益分析4项目资金预测第八章可行性结论1项目优势2项目劣势3结论及建议第一章项目决策背景一内部因素1天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区总面积约17万平方米万科新城位于城市北部的北辰区面积约60万平方米世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带但规模较小由此可看出天津万科的主要项目集中在城市的北部反观天津的总体规划和城市发展方向城市中心区向南部方向发展由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发展重点开发建设海河下游工业区和滨海地区目前沿津塘路两侧新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起由此看出万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符万科自92年进入天津市场以来发展迅速市场迅速扩大在操作理念和手法上均胜人一筹被公认为天津的地产先锋在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象万科产品应属于整个天津市而不是某个区域所以万科有能力也应该去开发天津的其他市场让万科物业深入天津每个角落结合天津的总体规划和城市发展方向我们应在天津的西南部南部东南部投入更多的关注目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目东部地区张贵庄路住宅项目东部地区天津钢厂住宅项目南部地区天津玻璃厂住宅项目其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白2天津万科公司经营现状目前天津公司在手有两个项目万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目其中新城项目为在建销售的项目东丽湖项目目前处于前期工作阶段新城项目自98年开盘以来热销天津市成为天津公司的主要利润支柱但到20XX年后新城项目基本开发完毕主要为资金回笼东丽湖项目规模大是公司长远发展项目由于区位和产品原因也不是一短期热销房产不宜作为公司近两年的利润支柱是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目根据集团总部经营计划要求天津公司必须再上新项目要达到每年有35个在开发项目保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力在目前市场呼唤万科的大好形势下天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力抓住机遇多上新项目扩大市场占有率让万科品牌深入到每个天津人心中玻璃厂项目区位好规模适当发展前景乐观可作为公司主要利润来源可以作为重点发展的项目同时我司拟在该地块建设住宅区消除污染源彻底改善周边居民的生活环境质量为天津城市建设做出贡献天津公司现状项目及在谈项目分布在开发项目已完成项目在谈项目二外部因素该项目具有良好的外部环境其坐落位置处于天津市区的南部行政区划为河西区该项目所在区域有如下特点和优势根据天津市总体规划西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地天津市主导风向为西南风西南部区域正处于天津市的上风口远离工业区空气新鲜自然条件优越被公认为居住的上佳区域经济发展状况来看该项目所在的河西区是天津市经济最发达最富裕的城区之一该区的房地产起点一直很高集中了全市大部分的中高档楼盘商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心现有市级行政中心南迁南部土地升值潜力大沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大型超市等全国闻名的商业设施项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便项目西北侧为梅江居住区是由市政府统一组织建设的大型安居居住区占地面积192公顷将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升所有以上各种因素为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境第二章项目概述一宗地区位及用地1项目区位该宗地位于天津市区南部北侧紧临正在建设中的梅江居住区行政区划属于河西区距离中环线围堤道段5公里距离正在建设的东南半环线约3公里距离南楼市级商业中心约6公里距离规划友谊路市级行政中心约5公里项目区位图2项目用地该项目宗地为国有土地毛地面积约525亩目前为天津市玻璃厂厂区用地该宗地拟规划为居住用地规划用地内均为玻璃厂厂区用地土地权属明确按照市规划院编制的控规要求用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积3502525其中市政代征地62794含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积2875431其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地27041净住宅用地面积2605391可建设用地用地率82净住宅用地率743项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高M绿地率1住宅地块1989143050402住宅地块2317203080403住宅地块374163050404住宅地块445410303040524班小学及15班幼儿园用地179082525406储蓄所物业管理等公共服务设施用地09118505020二宗地现状1四至范围东至解放南路南至规划路西至卫津河北至规划路2地势状况项目用地主要为天津玻璃厂的厂区地势平坦场地标高与解放南路标高基本相一致3地上物现状地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区另有很少量职工住宅和单身宿舍约36户42间房厂区内绿化树木较多为工厂自己种植在园林局未登记可根据规划要求进行拆除或保留4空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施1项目用地内地下管线较多但均为玻璃厂自用管线没有横穿厂区市政的管线2项目用地内没有需要保留的文物等设施3项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线可根据规划要求拆除4项目用地西侧有一个40平方米的人防设施处于规划的卫津河绿化带内对项目建设无影响5项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井在地热办有登记出水温度50左右可根据规划予以保留可为项目提供一部分热水5地质情况场地原为农田厂区已有50年历史无不良工程地质条件厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边的社区配套1周边3000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区628659公交线路距项目1公里处有96954路终点站文化设施无体育设施无总的来说玻璃厂周边原为工厂区基本社区配套比较少不足以为项目提供服务该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施2宗地周边3000米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院河西医院天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心一店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津礼堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦综合分析从该项目沿主干路网乘车20分钟内可方便到达以下二个中心一是南楼市级商业中心二是规划的友谊路市级行政中心这些中心的设施能辐射为该项目服务四项目周边环境1现状项目所在区域环境由于历史原因解放南路两侧原为工厂区公路两侧工厂林立90年代后期随着城市房地产的发展原来的部分工厂企业由于工业结构调整的原因大多已搬迁改造象天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升已成为天津市区上佳居住区位但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业同时道路两侧房屋均较破旧同友谊路沿线景观相比有一定差距这是弱势所在但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决2项目宗地周边情况该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场有大量的水面拟规划为保留水域对该项目的环境有一定的积极影响项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场规划为居住用地顺驰集团已与其签定土地开发协议项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和天津津洋置业公司的养殖场部分用地现已转让给松江置业公司用于房地产开发属于梅江南居住区的一部分该项目与梅江南居住区仅一河之隔454545卫津河基本上形成一个大的居住片区卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道使得该项目周边环境有了根本性的改善项目宗地东面现状为一片空地原为天津玻璃厂用地后被附近村民占用现以被天津玻璃厂收回面积约127亩规划用途为水面西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕的卫津河南侧在建道路梅江南开发用地3周边近期及远期规划对周边环境的主要影响1该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之一是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分其功能是完善天津市东南半部路网联系海河东西两岸的交通同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用东南半环的建设已列入十五规划中目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成跨海河大桥计划20XX年开始修建20XX年年底通车2解放南路规划为60米宽城市主干道两边绿化带宽30米到外环线区段两边绿化带宽50米并保留现状水面在项目周边有大量的绿地和水面形成一道生态景观既调节了空气又避免了噪音对项目带来的好处可谓多多3本项目西北侧为梅江居住区将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区大大改善了该区域居住环境使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义4目前项目门前有去大港区628659公交线路距项目1公里处有96954路终点站项目开发后该2路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点并可引进其他线路方便项目业主出行五市政配套1道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有一条454545解放南路为天津市区一条重要出入市干道向北直达市中心区向南与津港公路连接直通大港区其现状路宽30米项目南侧的40米宽的浯水道正在修建联接梅江和小海地片区使项目又多了一条出行路线规划情况解放南路规划为60米宽城市主干道两边绿化带宽30米到外环线区段两边绿化带宽50米项目用地北侧谭江道为规划30米道路通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在一起2市政管线配套情况总体上讲该区域原为工厂区具备基本的市政配套条件具体分析如下给水在解放南路有800的输水管可从中引出配水管为该项目提供水源排水在该项目用地南侧规划有一雨水泵站小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管远期在项目用地南侧规划有一污水泵站小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管由此进入纪庄子污水处理厂电力按照规划该控规单元的电力由区外变电站解决原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑牛城道35千伏和小海地35千伏电站提供容量为1800KVA现有容量不足以满足项目需要还需通过上述电站提供增容通讯该项目为梅江电话局的服务范围解放南路现状有12孔电信电缆燃气气源为天然气在解放南路有600的中压天然气管道为项目气源源头供热为供热空白区按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热六土地价格1补偿费用与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算市政代征地与可建设用地价格相同可建设用地中住宅用地与配套公建用地补偿价格相同即总占地面积为525亩土地补偿费总额约为22470万元以428万元亩的价格计算最终以实际测量面积为准每亩单价不变补偿数额多退少补土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿合计毛地补偿费用为23470万元即45万元亩折到住宅用地为60万元亩2土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让即25万M2出让面积实际成本测算时按总规划用地面积出让即35万M2出让面积含学校等非营业性公建用地面积两者相差10万M2出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值7收取出让金本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为1960万元如果按净住宅用地面积出让约为1400万元可节省560万元列表说明上述问题3周边地价的比较与梅江地价的比较梅江拍卖价为1248元平方米楼面地价该地价中为含市政配套的熟地价容积率在093左右推算其可用地地价为8951万元亩玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为7286万元亩两者同比梅江高出1665万元亩同时梅江为安居项目地价中不含出让金契税等费用且为招标拍卖项目地价支付时间急促与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为53万元折到住宅用地为66万元亩玻璃厂项目毛地每亩补偿价为45万元折到住宅用地为60万元亩综合分析该项目地价比较接近市场价位能为我方接受第三章法律及政策性风险分析一项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司土地的他项权益没有土地的用途工业用地项目用地现状的文件天津市津南区核发的津南国用97更1字第101号国有土地使用证2项目用地规划项目用地规划用途拟规划为居住用地规划批文市规划院编制的100101控制性详细规划3已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续3项目用地取得土地使用权程序评估1取得土地使用权程序万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文去市土地局办理土地出让手续与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金办理国有土地使用证2取得土地使用权需要的工作日一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证详细说明3取得土地使用权的风险及控制土地方新厂址刚选定还未开工建设其能否按时搬迁起决于新厂的建设进度这是风险所在风险控制土地方保证按时交地同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相结合同时约定如果工作延迟我方可从其补偿款中扣除我方的损失4政策性风险评估1项目周边的梅江居住区刚开始启动新开工面积在30万平米左右是由政府组织实施的项目该项目上马一定会对梅江居住区造成很大的压力政府出于地方保护的原因会控制该区域的商品房上市量这样该项目会被推迟立项不能马上开发由于政府政策的原因该项目立项会遇到较大的阻力但我们分析根据天津公司与当地政府的良好的关系通过多方工作应能解决立项问题2政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策如对利用污染企业原土地进行商品房开发土地出让金可按土地评估值的57收取但该项目能否顺利按7执行是一个待定因素我们分析如果没有大的政策变化应能实施同时在与土地方的合同中约定土地方必须保证土地出让金降到7以下否则我方可从其土地款扣除出让金超出7的部分费用二项目合作方式及风险评估1合作方介绍土地方为天津远洋玻璃工业有限公司为天津市国营企业以生产销售玻璃为主营业务全厂职工3000余人合作方为香港富联集团国际投资有限公司为一家合资企业其退出该项目后必须协助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作2合作方式1合作方式万科一次性买断土地使用权单独开发2操作方式万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议然后在市土地局办理土地出让手续与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金办理国有土地使用证万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议3主要合作条件1与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度土地价款总占地面积为525亩土地补偿费总额约为22470万元以428万元亩的价格计算最终以实际测量面积为准每亩单价不变补偿数额多退少补土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费付款计划a双方签订协议后一周内万科公司支付给土地方5000万元并打入双方共同指定的公证处帐户然后万科公司去办理项目立项如果该项目立项不成该笔款如数退回给万科公司b万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后由公证处将5000万元存入土地方指定的帐户如果此时一期约300亩开发用地还未提供给万科使用该笔款延迟到一期用地交地后一周内支付c在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后一年内分四次支付10000万元补偿费每3个月付四分之一即2500万元d在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后一年内分两次付清余款每6个月付余款的50万元土地方的主要工作a负责在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地其余用地在20XX年XX月底前提供给万科公司使用b拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础架空的线路管线拆除硬化路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素办理有关手续交纳有关全部税费交地时保证现场场地平整c负责出具办理项目手续的全部文件资料证明等并负责提供人员配合d负责协调提供该项目临时用水临时用电e配合万科公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有事宜f负责协调处理有关该地块遗留问题在保证万科公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰g积极协助万科公司办理各种有关税费的减免协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策将出让金总额降低到宗地评估值的7以下低于7的节约部分由双方三七分成土地方拿七成万科拿三成2与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划补偿价款总额为1000万元补偿价款包括合作方前期运作费用退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿付款计划a在项目立项后同时土地方将首期约300亩地按要求拆迁完成交给万科公司使用后一周内万科公司支付300万元补偿费b在万科公司与市土地局签订国有土地出让合同及同时土地出让金总额降到宗地评估值的7以下后一周内万科公司支付300万元c在土地方将其余剩余土地全部按要求拆迁完后交给万科公司使用后一周内支付200万元d余额200万元在上述第三次付款后1年内分两次付清合作方的主要工作a负责与土地方签订一份解除双方合同的协议并保证万科公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议b负责要求和协助土地方在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地其余用地在20XX年XX月底前提供给万科公司使用c负责协调万科公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有事宜d负责协调处理有关该地块遗留问题在保证万科公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受干扰e积极协助万科公司办理各种有关税费的减免负责协调万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的7以下4合作风险评估1合作背景天津远洋玻璃工业有限公司为污染企业其用地及周边用地规划为居住用地其不适合在该区域继续生产同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造增加企业竞争力该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书通过谈判香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目前提是我司承诺1000万元补偿费在此情况下万科直接与土地方进行合作2土地使用年限原为行政划拨土地无使用年限限制出让为商品房用地后出让年限为70年3土地权属情况根据土地方提供的土地证件土地权属明确无法律纠纷4土地方的信任情况土地方为经营良好的国营企业信任等级较高我方直接与土地方签订协议最大限度避免土地风险5付款进度与土地手续的配合从前面与合作方的付款计划可看出基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成最大限度避免合作风险6其他与土地政策相关规定a工业东移企业及污染企业搬迁征用农田免征耕地占用税契税转让原有土地的收入采取即征即返的形式免征营业税和所得税作为国有资本金投入b是为支持污染企业工业东移加快企业建设和搬迁尽快启动生产对企业土地变现有特殊困难的经市政府批准可根据企业具体情况以其土地使用权有价证券等资产作抵押按照评估价格或约定价格由市财政局给予资金垫付支持待企业土地变现后再予归还c利用原污染企业用地进行房地产开发土地出让金可按土地评估值的57收取三总体评价该项目总体讲法律手续比较简单我司与土地方直接签订土地开发协议然后在市土地局办理协议出让合作风险相对较低宗地拟规划为居住用地土地使用性质基本明确第四章市场研究一区域市场成长状况1区域市场简述该项目行政隶属河西区位于解放南路和友谊南路之间距离外环线12公里区域市场范围界定在整个河西区如图所示河西区是危改实施较早的地区市政建设和各项功能环境都较完善故此吸引大量区外人口涌入目前人口总数为7914万人比90年增加了1314万人20XX年该区域市场住宅累计供应量为11387万平米当年销量9276万平米市场基本处于平衡状态该区域市场的基本特征表现如下1由于政府的大力支持该区域市场目前正处于快速增长时期区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升2从产品供应和客户购买力可以看出该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大3区域内产品趋同性强规划水平差异性较强具备先进规划的物业一般都为全市性定位市场空间较为广阔4开发时间较早的区域市场整体呈现购买力强改善的需求愿望强对于区外市场的辐射力强5梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点同时也促进了该区域市场整体价位提升2区域市场在市内各项指标成长状况u销售量该区域市场的销售量一直稳步增长尤其是20XX年的增长幅度最大与99年同比增长了61u销售量与上市量的比较目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态u平均单价走势河西区的平均单价一直在3200元平米到3300元平米之间平均价位仅次于和平区是中高档物业的集中区域二区域市场供应产品特征u区域市场各档次产品供应状况价格空间主要产品类型供应比例2500以下多层2525003500多层小高层5035004000多层小高层154000以上多层小高层别墅10u各档次产品20XX年上半年需求状况由上述可见如忽略统计误差河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊供应量远小于需求量的良好投资空间区域市场各档次产品的集合特征河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品产品类型丰富各档次产品交叉分布几乎无明显的档次分布区域依据产品单价可将该市场产品分为以下几类1低于2500元平方米该档次产品多分布于远离城市中心的位置地域分布较差多为开发形式单一配套设计上仅顾及区内基本的环境配套要求借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求建筑形式基本为多层具有代表性的项目有项目名称规模m2建筑形式绿化率均价元m2主力产品m2瑞江花园一期整体40万多层3524007090两室金海湾20万多层30248090100两室荣华园3万多层3623008090两室225003500元平米该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位此类产品也多数分布城市中心外的位置但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重从景观设计户型选型高科技材料运用等方面做得较细以此弥补地域优势不足且该类物业多为大中型规模的开发产品主要以多层开发为主辅以部分小高层具有代表性的项目有项目名称规模m2发售资源建筑形式容积率均价元m2主力产品m2消化率顺驰名都15万15万多层小高层132800100120基本售磬名都新园10万10万多层12250090100两室120125三室75335004000元平米该档次产品的开发基本分为两大类一类为产品多为小高层产品自身优势较少依仗地理优势跻身于该空间市场另一类为跳出局部区域市场的产品极其强调产品外的环境文化配套等优势主动拉升区位从而大幅度提高物业档次项目名称规模m2发售资源m2建筑形式容积率均价元m2主力产品m2消化率世纪城22万20万多层小高层1293600100两室140三室70芳水园119万约2万多层小高层09380012015015蓝水假期128万内认期128万多层小高层0939001401602044000元平米此类产品基本集中在市中心区域地理位置优势是绝对的同时产品开发上追求深度比较注重对文化环境产品等方面雕琢但该类产品由于受地域限制产品开发趋同且多为小高层小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目项目名称规模m2发售资源m2产品形式均价元m2主力产品m2消化率泰达园9万9万多层高层420011012013075罗马花园5万2万多小高层高层5300150两室703区域内个案状况个案分布与宗地位置关系图31世纪城该项目由多层小高层组成产品形式单一主力户型集中在100平方米两室以及140平米三室详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目一直极其注重产品的宣传在宣传力度空间利用度以及持久性和高密度性方面处处都要体现出实力公司的手笔该项目一直以高科技的H概念社区为宣传主题目标客群直指高学历高智商高层次高收入高需求的H一族总结该项目产品单一项目主要依靠科技运用后的八大优势为主要竞争点同时今年XX月美国易道打造的社区环境的落成又新添了卖点促进了销售32梅江蓝水假期蓝水假期以小高层912层多层45层别墅的建筑形式构成小高层与多层栋数为11各楼体呈曲线型围合式分布在保证采光通风的舒适性同时最大限度的利用了景观资源的观赏价值该项目70的住户可看到水景且每户窗外都有绿色景观均好性发挥到极至产品面积偏大主力户型在140160之间户型并无创新同市场有很大趋同性产品推广方面以亲水住宅为主题运用友谊商场门前的形象推广发售享受特惠的认购卡以及高密度的立体宣传推出休闲生活概念运用概念引领客户的消费趋向总结该项目产品方面不具备竞争优势主要依靠生态科技的运用为主要竞争点最市场炒做的很热但项目开发策划方面并无突破性的拓展33云水园该项目由多层及少部分小高层别墅构成区内规划除建设了国际老人村外环境建造上并不具备优势尤其是别墅区的环境更是与高档的建筑形式不相称别墅分为240280平方米两种均价约在5300元平米左右详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目于99年XX月即开盘发售宣传上一直不温不火虽该项目不隶属于梅江小区但广告中打出梅江第一片风景的广告语吸引客户但其销售业绩不佳经过1年多的推广周期80套别墅刚售出过半公寓的销售更是仅售出60总结该项目地理位置上紧邻梅江故一直以购房升值为主导卖点并期望借助梅江的建设来完善区域功能运用了借大势推小势的做法34明都新园该项目以多层为主构成产品以90平米两室为主力在同档次产品中该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的项目性能比达到了较佳的效果重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户详细技术指标请参看第四页对应表格内容总结该项目注重了附加值的提高在同档次产品中拉升了住宅品质助推了产品从同等竞争中脱颖而出三整体市场对本案有重大影响的因素受政府启动梅江生态居住区的刺激现黑牛城道以南的广大区域已经形成一个大片的热点开发区域包括梅江南凌庄子区域其中尤以梅江及梅江南的规模规划最具影响力和带动力在该区域市场内将起到不可替代的主导作用天玻紧临梅江及梅江南属于该热点商圈的辐射范围内故此上述两个区域将成为天玻项目的主要竞争对手梅江及梅江南的发展对天玻项目的影响将是至关重要和不容忽视的n梅江生态居住区一梅江总体状况分析1总体规划该居住区整体规划占地19198公顷总建筑面积17824万平方米其中住宅建筑面积15612万平方米公建2212万平方米整个居住区共划分为15个居住小区和2个公建区总容积率为0928绿化绿35区内规划水面23公顷占总用地的11有水面的小区湖景绿化率达到40以上2开发节奏及上市安排该生态居住区分两步建设正在建设的为16地规划占地783公顷总建筑面积711万平方米其中住宅6132万平方米公建98万平方米水面73公顷今年起步建设7012万建筑平方米年底竣工30万建筑平方米预计明年下半年该区域将建成进住到20XX年整个梅江生态区的起步区和二期工程将全部建成竣工3配套智能化1专用10兆宽带网线入户26表电表煤气表热力表纯净水表中水表自来水表远传抄表再通过梅江卡自动收缴费用3通过梅江局域网络平台提供全方面的信息服务4安防系统包括社区安防家庭安防其中家庭安防运用智能家庭终端控制器通过门磁窗磁红外烟感煤气探头与煤气锁闭连动和紧急按钮等与物业中心相连实现安全报警高新建材运用了环保型节能型建筑材料新技术中水直饮水自来水三水直接入户垃圾无害化处理远传技术换热二重点项目对比分析1梅江项目与天波项目优劣势对比优劣势对比项蓝水假期芳水园天玻规划用地136万m21253万m23502万m2总建筑面积129万m2119万m22501万m2楼面地价1248元m21248元m2地点友谊路延长线友谊路延长线解放南路开发商顺驰投资华夏经济房万科计划投资交通路况好出行便利路况好出行便利配套公建小学派出所小学配套设施三水入户远程抄表安防系统10兆宽带梅江卡梅江局域网三水入户远程抄表安防系统10兆宽带梅江卡梅江局域网容积率09含水面095含水面096水面285公顷265公顷绿化率585湖景绿化率315553湖景绿化率工程进度20XX年XX月底交工20XX年XX月底交工可售面积79205m270240m2主力面积130160m2120150m2主力总价5062万元4557万元热销面积130小三室120产品对比优劣势对比项蓝水假期芳水园天玻平均单价3900元m23800元m2元m2户型配比多层4层半65多层70多层高层912层30别墅未开发5高层30小高层联排别墅面积配比多层4层半高层912层别墅未开发多层小高层高层多层小高层联排别墅价格多层起价3400小高层高层起价3300别墅10000元平方米左右连体别墅5000元平方米左右多层小高层高层多层小高层联排别墅主力户型1301601201502梅江南梅江南规划可用地是2156公顷规划保留水面60公顷居住区建筑密度不大于22其中建筑面积约在130万平方米4层左右的多层住宅将占总住宅规划的75左右每户平均面积约为120平方米以上数据摘自天津日报规划部门对梅江南小区的发展定位是面向中高收入家庭的中高档商品房开发的一个生态超前型和智能化的21世纪康居社区现阶段梅江南地域内仅有一个开盘项目即云水园国际老人村就坐落于该项目优劣势对比项云水园天玻规划用地81万m23502万m2总建筑面积58万m22501万m2楼面地价地点友谊南路与潭江道交口解放南路开发商津兴地产交通距离外环线不足1公里有上外环的出入口配套公建国际康体中心小学国际老人村配套设施地热温泉三水入户安防系统容积率1绿化率38工程进度20XX年XX月底交工可售面积118280m2主力面积118m2主力总价41万元公寓110万元别墅热销面积118m2产品对比优劣势对比项云水园天玻平均单价2450元m22950元m2元m2户型配比多层4层半70高层9层20别墅25层10多层小高层联排别墅20面积配比多层4层半118m2高层912层160m2别墅未开发220m2多层小高层联排别墅价格多层起价3120小高层起价3400别墅起价5000元平方米多层3800起价小高层3300起价联排别墅4800起价主力户型118m23梅江梅江南总体特点分析1上述居住区位于友谊路延长线上临近市内繁华区且该线路相对天玻项目所在的解放南路要热的多更容易吸引有效客群2梅江小区整体规模大政府极其重视和支持在政府和商家的双向宣传导向下该区域已经形成了消费者关注的热点和商家开发的热点致使项目的价格已经跳出了区域市场的圈子形成了自身的价格发展体系3生态住宅区概念的提出引导市场消费梅江居住区作为第一个大型的生态居住区倡导环保节能注重配套高科技的运用使得购房者的观念进一步更新产品的更新换代又促使市场培养了一批追求高品质生活的实力客群同时大户型产品的集中开发又形成了改善型消费较为集中的市场特征4加剧了该区域的市场竞争在没有强大外因刺激的情况下市场各档次的需求量基本是相对恒定的而占地192公顷的梅江居住区的陆续开发将抢占大量中高档消费个体四区域目标市场客层研究和市场定位1目标市场客层特征该区域客户基本分为三类l追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住房故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本尤其注重区域地点环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘故该类人群一个明显特点就是容易追随热点潮流楼盘且其中一部分人群购房为投资目的l追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购置第一居所为主以全面改善现有住房条件为主要购房目的追求面积指标增大产品改进同时又追求居住环境改善居住品质提高此类客户消费观念较为成熟冷静往往不为媒体宣传所左右l留恋或向往河西区优越地理位置的安居型客户此类客户购买力较弱同时又对河西区又较为眷恋但河西区价格相对较高由于受经济实力的限制故此类人群只能以牺牲面积地点产品附加值为代价以获取在本区生活的条件此类人群购房首要条件是房型面积在经济条件允许的情况下在考虑地点环境等其它因素2本案目标人群特征本案目标人群来源于全市各个区基本以河西区南开区客户为主在职业特点上主要集中于经商人士外企白领政府官员等收入水平较高并且稳定的人群他们追求高品质的生活质量对小区的环境配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次3确定目标客户客户主体追求高档物业的多次置业人士客户辅助体追求高品质生活质量的改善型客户4产品及价格定位综合上述分析建议本项目的建筑形式为多层住宅容积率建议定在10左右第五章规划设计要点一初步规划设计思路1总体规划设计思路拟借鉴万科新城欧美小镇的发展经验在天津市南部地区建设一个高档次的居住社区并注意从以下几方面着手以达到完善的规划设计效果l主题鲜明立意丰富的社区内涵l畅通有效的交通组织及交通工具停放设置l优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计l经济实用富有创新的社区配套l充分利用现状植物保留点线面的景观设计与周边环境环保有机的相结合l合理的市政设施配套l规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映在规划上意图实现花园城市构想规划设计成为由不同的多层住宅类型密度空间形体平面居住社区社区内具有完整的配套服务设施及管理系统满足以人为本的居住理念2产品特征以低层住宅产品为主多层与小高层住宅为辅推出低层联排别墅独立双拼别墅四层花园洋房以及九至十二层小高层住宅等多种类型的住宅产品并以小高层来提高项目容积率3充分考虑住宅建设中新技术新材料的应用并达到国家二级节能标准4本项目所在地梅江及梅江南区域作为天津市房地产开发热点在政府市政规划与投入住宅市场潜力发展趋势开发方向以及销售引导上都具有较强的优势但在现阶段也存在着热点开发节奏较为缓慢开发产品单一的弊端基于梅江及梅江南区域的外部环境和市场情况以及万科在社区发展产品规划和品牌影响力物业管理等方面的优势考虑借鉴万科新城的成功经验在该地区开发低层低容积率的联排别墅为主的玻璃厂项目具有良好的市场前景5玻璃厂项目位于梅江居住区东南梅江南居住区以东西临市政景观河卫津河北侧为城市规划道路东临城市主干道解放南路交通十分便利由于临近未来大型居住区周边社区配套的规划配置较为完备在本项目的社区配套规划中只需配置小学校幼儿园部分配套设施可考虑与梅江及梅江南居住区规划的配套资源共享但周边地区当前可利用的配套资源较为缺乏该项目的用地现状中环境资源较为丰富原厂区建设中保留了大量的高大树木本项目的开发建设对完善该区域的自然环境提高并丰富该区域的居住层次带动该区域的社区文化建设与居住新观念并为万科占领天津市区重要的住宅市场南部地区有着深远的影响二规划设计的可行性分析1项目用地内规划有一小学该小学不单纯为该项目服务而是为总个控规单元区域内居民服务由于项目用地南侧梅江二期用地内规划有一规模较大的国际学校距离本项目较近本项目内小学就有可能不必须建设我司希望规划调整掉该学校但目前未确定在规划时仍考虑建设同时合作方表示他们出面来调规划或建设学校我司按规定交纳有关教育建设费用2该项目目前只有政府做的控制性规划在做详细规划时可进行适当调整一般来说项目周边的市政道路是不能调整的项目用地内规划支路及配套公建位置可进行调整容积率也可进行调整但不能超过政府规划的上限3我司拟规划的经济技术指标总用地面积3502万平方米其中市政待征地627万平方米居住用地2875万平方米总建筑面积2681万平方米居住用地容积率087其中非营业性公建15万平方米营业性公建03万平方米住宅总建筑面积2501万平方米住宅容积率096住宅建设用地2605万平方米产品四层4545五层半花园洋房50联排别墅40小高层104我司拟定住宅容积率为10左右拟以多层为主导产品突出环境设计强调高尚社区文化氛围实现我司规划设计思路5项目宗地比较规整朝向南偏东15左右属黄金朝向东至市政干道解放南路需退绿化隔离带50米北至市政规划路需退绿化隔离带10米西至市政景观河卫津河需退绿化隔离带20米南至市政规划路该地块原为玻璃厂区地势平坦地块内竖向标高与市政干道相符总体来讲场地情况良好适于完成我司规划设想6居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置方便交通及与现有居住区的沟通联系7由于该项目周边的开发缓慢当前基本生活配套设施不健全需按规划配套建设公建规划配套公建面积约15万平米并考虑部分与梅江及梅江南居住区生活配套设施的资源共享周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱乐设施完备方便居民使用规划中可考虑少建营业性公建8通过对天津市房地产市场及梅江顺弛名都名都新园等周边居住区楼盘对照分析表明我司拟在玻璃厂项目推出的多层住宅产品的规划设想抓住了该地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点具有很强的可操作性第六章项目开发计划一开发机遇1根据天津公司20XX年经营计划需要有新的项目上马提供利润支持以保证完成集团下达的经营计划2该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设但大气候还未形成该项目如果今年开发将具有优势3该项目地价支付压力较大不适合做储备项目鉴于以上几点计划20XX年开发该项目初步预计可在20XX年初开工二开发周期安排玻璃厂项目如果按我司的规划设想进行调整后项目总建筑面积为2681万平米其中住宅面积约2501万平米配套非营业性公建面积15万平米考虑配套的学校约1万平米由合作方建设我司建设约05万平米的非营业性公建可销售住宅面积约2501万平米营业性公建03万平米考虑招商或自收自支不在开发计划中体现该项目拟分四年开发120XX年开发7万平米220XX年开发7万平米320XX年开发7万平米420XX年开发451万平米三销售周期安排20XX年销售6万平米结算6万平米20XX年销售8万平米结算8万平米20XX年销售7万平米结算7万平米20XX年销售4万平米结算4万平米第七章投资收益分析一成本预测依据项目现状条件各专业配套收费标准及其他政策性收费标准新城东区实际成本水平在不考虑可售商业配套的情况下估算该项目总投资868亿元单位可售面积完全成本2892元平米详细构成如下项目总成本万元单位成本说明一土地成本土地方补偿总用地亩每亩万元地价中包含土地使用权转让及费地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费与合作方初步确定出让金出让面积亩万平米评估价约元平米应按计算应为元平米污染企业外迁可优惠到计元平米大市政配套费建筑面积万平米元平米其中含污水雨水煤气自来水道路及其他元平米交易费评估值的契税土地补偿费出让金大配套之和的二开发前期费勘察设计费报批报建费三通一平费场地具备道路场地平整按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万三主体工程费新城东区多层签约价元平米变更及签证元平米本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万折元平米四社区管网费给排水系统费供暖系统费含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压室外消防系统室外智能系统道路及广场新城此项造价约为元平方米综合管网设计工程费的五园林环境依设计方案的不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费区内区外绿化支出新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门约为元延米本项目围墙约为米室外照明室外照明电气工程如路灯草坪灯新城此项造价约为元平方米室外零星设施各种指示牌标识牌示意图等新城此项造价约为元平方米六公建配套费幼儿园按平米考虑每平米土建元配置费元平米游泳池网球场建造成本及配套物品购置一个标准尺寸的网球场为万儿童游乐设施土建设备各项设施非营业性公建会所居委会等平米土建元平米设备及装修元平米七直接费合计八不可预见费直接成本九开发间接费监理费万元平行政管理费万万每月利息万十开发成本十一营销费用销售收入十二总投资二税务分析天津地区通过公司争取一般可从政府取得灵活的优惠税收政策目前兴业发展公司享受所得税50营业税20区外项目均为50的优惠住宅发展公司享受营业税及所得税50的优惠目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目但能否实现税收优惠尚有一定的不确定性保守测算按国家法定税率考虑1营业税及附加销售收入的5052所得税税前利润的333土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费的3即使按法定所得税率因天津公司亏损项目业务及公司本部费用的存在实际税付可能远低于33但从项目评价角度暂不考虑该因素三经济效益分析1项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元m2项目总金额万元销售收入3800114000直接成本264980306总投资289286768税前利润71621475税后利润48014388内部收益率5153销售净利率1262总投资回报率1658销售毛利率2234获利指数112资金峰值比例006地价支付贴现比088启动资金获利倍数168项目开发周期内各年的利润体现如下表经济指标20XX年20XX年20XX年合计结算面积m2100000100000100000300000单位利润元m2480480480480利润万元479647964796143882敏感性分析参照以下内容及表格可根据实际情况增减变动比率1成本变动对各项经济指标的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本元总投资项目利润税后利润销售净利率内部收益率2售价变动对各项经济指标的影响一售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入项目利润税后利润销售净利率内部收益率3容积率变动各项指标的变化主要指标容积率12容积率10容积率11容积率13容积率14可售面积m23000000030000000300000003000000030000000营业收入114000009750000105875001170000012250000总投资867679578412008243600936410010031600项目利润25465051815400220820021441001998700税后利润1438828949000121220011692001071800销售净利率12629731145999875内部收益率51534盈亏平衡点分析1保本售价3046元m22保本销售率85785项目收益水平综合分析就项目本身的收益水平而言1262的销售净利率较高但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响1税务资源的充分运用若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目取得营业税及所得税50的优惠则可增加税后利润5472万元使项目销售净利率达到17422成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算操作中尚存在一定减免可能3地块中有27000平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本但仅考虑5000平米非营业性公建操作中存在调整规划改建成住宅的可能若学校改建住宅增加住宅净用地约15000平米按12容积率计算可增加住宅18万平米增加净利润20XX万元总体上来看该项目收益水平相当理想四项目资金预测1资金流量及有关指标年年年年年合计一现金流入销售面积平均售价元销售额回款额小计现金流入现值二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用税金小计现金流出现值三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十一启动资金获利倍数2资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想预计该项目资金缺口为20XX年3季度缺口5000万元4季度缺口5000万元20XX年1季度约500万元天津公司现有项目不能提供资金支持希望总部结算中心支持第八章可行性结论一项目优势1政府对梅江的宣传导向以及梅江项目自身的炒做提升了河西区黑牛城道外侧的地位吸引了有效消费群体的关注宗地临近梅江的区位将有助于今后本案的营销推广2万科的品牌已经深得消费者认同但由于万科在西南部市场一直未有开发项目故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在宗地的开发将极充分的调动这部分潜在人群3万科的品牌及开发手法在天津处于一流水平在竞争中处于有利位置4本案所在区域的购买力较强中高档市场发育较为成熟据统计今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52占全市该档次产品成交的32占全市该档次产品成交之首5宗地内原厂区的植被极其丰富且种植的相对规整同时在项目周边有大量的绿地和水面在项目规划中便于利用二项目劣势1但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业同时道路两侧房屋绿化均较破旧同友谊路沿线比较差别较大地理位置不占据绝对优势2项目位于解放南路沿线的末端距离外环线仅125公里位置相对偏远项目周边临近配套交通都不很完善和便利三结论及建议该项目在城市西南部树立了一个具有知名品牌高品质高档的大型规模社区为万科在天津又树立一个标志性产品同时投资回报率较高具有开发价值该项目可行