房地产开发项目可行性研究性报告.docx

房地产商住楼开发项目可行性研究报告呈报单位房地产有限公司呈报时间年月日一项目概况一开发项目区位条件花园位于市区桥以东大道南北两侧西北起河东至路南临路三地块为本花园规划分区与隔河相对闹中有静生活交通便利湖光山色与园区景观长廊连城一片交相辉映日暮晚袭波光粼粼自然画卷尽收眼底是地理位置最为优越的规划分区之一二规划方案花园区区区规划总用地面积平方米其中区用地面积为平方米计划居住人规划以居住为主兼容办公商业文化娱乐等功能充分体现了以人为本的居住环境居住类型居住心理的要求规划东部地块以居住为主沿路区域以商业办公为主西北边沿沧江河一侧作景观长廊并兼容一部分休闲娱乐健身场所其总建筑面积为平方米其中层或层以下住宅为平方米层住宅建筑面积为平方米商业公用办公建筑面积为平方米地下储藏室及地下车库建筑面积为平方米地下车库个建筑密度为容积率为整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接体现了规划区的现代和时尚具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施创造了清新雅致的人文居住园区二建设条件一建设地点条件该规划区地理位置优越紧邻城镇中心区与沧江河靠近公路交通便利紧邻广明高速与江肇高速出口周边环境适宜自然景观和生态环境良好地块大但容积率较低可规划弹性充足场地地形地质条件满足建设要求拟建规划分区给排水电力燃气电信有线电视等基础设施规划配套齐全市场超市银行邮局餐饮健身娱乐等生活服务设施尽在整体规划中二建设实施条件发展商房地产有限公司是年注册成立的房地产工程公司公司始终坚持以创造未来永续发展为己任决心为区的美好生活而贡献力量该地块土地使用规划设计条件已通过审批详细规划及建筑设计均在落实中该规划分区距位于路大道与路交界处的园较近为项目实施提供了得天独厚的条件三投资环境分析一宏观环境分析据业内专家人士分析国家出台一系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长以保证房地产行业的健康稳定发展这一系列政策均是站在增量房市场的角度对存量房市场进行调控和规范的国家对存量房市场的控制策略是加大交易成本减少供应量这对增量房价来说反而是保证和促进上涨的力量因此我国房价总体上保持稳定且稳中有升省市有关土地政策的出台加大了对开发用地的管理使得区原本就紧张的可开发用地更为紧缺更突显了花园用地的商业价值二微观环境分析随着区的整合产业结构的不断深化及调整转移区交通基础设施配套建设的不断完善现已发展成为经济圈中重要的经济区域之一另已规划出西江组团并对的镇和街道进行调整以致居民人数不断增加及居住范围日益集中因此人们对购买住房的愿望更加强烈近年来区的房地产投资开发已迈入稳健的增长期房价有了较大的上升空间种种利好因素均预示着板块巨大的升值潜力刺激房地产投资开发主要的利好因素有以下几点其一建设第三大城市和城市规划的带动营造了良好的大环境其二产业经济保持着每年的增长速度提高了居民的收入水平从而加大了房地产市场的需求空间其三市主干线公路五纵九横两竖的交通网络已连接到使将成为经济圈的重要区域近年来等的成功开发在房地产市场引起轰动效应目前较高素质的楼盘有岛园庄园湾等这些楼盘成为了市场的焦点这些高素质楼盘的出现改变了人们对高档物业的消费观念优美的小区环境完善的配套设施和精致的室内装修已逐渐成为市民的消费方向区投资环境良好政策比较优惠特别是公司十几年来与区委区政府建立了良好的合作关系给集团所属企业在区的发展创造了较为宽松的条件花园的开发是集团公司发展转型的重要一步是壮大企业经济实力提高经济效益的机遇实现企业可持续发展的动力之源四市场分析与价格预测一市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业限购政策以及区场供需状况等方面的情况调查表明区房地产业发展前景目前仍有压力成交量萎缩买房者观望情绪趋浓以致影响房地产商开发的正常脚步但对正处于高速发展的县来讲经济的高速发展以及人口城镇化的刚性需求又与这是相互矛盾的所以房地产企业现在压力越大房价未来反弹的可能性就越高因此储备更多的稀缺的土地资源将是任何房地产企业重要的不可多得的宝贵财富是站立发展的另一个制高点的重要基础政府加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度将极大地改善城镇面貌进一步优化城镇空间布局推进区这座山林水都的人居城市的规划建设跻身精品居住城市行列并吸引更多人群到购房居住房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广竞争由单一的价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化的竞争新格局如果企业能够提供便利舒适的高性价住宅则成为夺得房地产开发桥头堡的重要手段二目标客户的定位目标客户群主要分为四类一是钟爱于区居住环境人居品牌的购房群体二是当地居民更换旧房二次置业的购房群三是当地农村人口城镇化置业的购房群四是致力于建设及来市创业工作的外来购房群体三价格预测根据本项目自身特点参考当地房产价格及其发展趋势本项目预测价格以年增长率计取价格增幅小高层住宅均价为元每平方米高层住宅均价为元每平方米商业网点均价为元每平方米车位均价为万元每个储藏室均价为元每平方米五项目实施计划一工程建设实施计划公司现已取得了土地使用权将于今年年底配备房地产开发相关人员完成项目规划单体设计施工图设计工程报建审批等有关手续并着手建设售楼部策划宣传以满足年开工的需要为了合理利用资金公司将采用滚动开发的方式先开发区中市场份额大开发成本低利润空间大的小高层住宅和高层住宅回收部分资金后再连续开发商业网点地下停车场等单体工程待配套设施完善后以及有良好的市场效应时再推进开发区区楼盘拟开发建设期为年年年年年拟开发面积平方米年年拟开发面积平方米公司以高管的开发经验科学先进的管理模式招投标制以及工程监理制确保施工建设规范进行在施工过程中公司要严格控制工程造价提高工程质量控制工期提高资金周转率二销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及区房地产发展趋势该项目拟销售周期为四年年销售收入为万元年销售收入为万元年销售收入为万元年销售收入万元合计总销售收入为万元营销策略秉承品质生活的经营理念公司对房地产市场进行了深入的调查和研究以充分发掘楼盘的卖点公司可以通过以下途径和措施实现房屋销售以获取最大的利润进行广泛的市场调查通过对目标客户和目标市场的分析公司对目标市场户型结构客户群体进行准确的定位建设适应客户需求的楼盘产品实施有效的广告宣传策略营销策略及公关策略以实现销售目标利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效的广告方式及时地将楼盘的信息传递给购房客户通过沟通或利用客户群对企业品牌的认识与了解提高客户对楼盘的认知度通过拓展销售渠道实现房屋销售公司可利用广告促销人员促销网络促销等方式扩展销售渠道使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式提供优质服务实现房屋销售公司要想在激烈的市场竞争中赢得客户就必须深入了解客户的需求为顾客提供优质完善的服务让客户感受到超值的服务利用品牌战略实现房屋销售公司可有效地利用的品牌效应提升企业核心竞争力提高房屋的竞争优势以满足客户的期望激发客户的购买愿望结合价格策略实现房屋销售在目前楼盘价格稳中有升的形势下新盘开发销售价格可采取随行就市结合低开高走的价格策略公司可将本项目的房屋价格由低到高的顺序推向市场以吸引客户的关注形成良好的市场氛围在人气聚集后再据市场情况逐步提高房屋价格给客户以增值保值的信息坚定购房客户的信心六项目财务经济分析一投资估算按每平方米万元取得土地使用权计算土地总成本为万元出让金总额万元契税万元项目开发总投资为万元二资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划投入资金总额为万元其中自有资金万元含本项目销售回笼资金再投入万元借入资金万元其中公司贷款剩余额为万元应收回医院欠款万元需新增贷款万元三项目经济效益分析利润估算表本项目净利润为万元净利率为预测费用土地万元每平方米营业收入万元平均销售单价元每平方米营业成本万元单位成本元每平方米税金万元费用万元贷款利息万元现金流量估算表本项目税后现金净流量为万元测算前提同上盈利能力分析静态分析投资利润率税后项目净利润项目投资支出总额动态分析项目净现值为万元净现值大于项目可行经计算本项目的内部收益率为参考同行业基准投资收益率本项目的内部收益率大于基准投资收益率项目可行七风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点成本费用合计平均销售单价税费率占计划销售量的销售单价盈亏平衡点成本费用合计房屋销售量税费率占计划销售单价的盈亏平衡分析表明当项目销售面积达到平方米或平均销售价格达到元每平方米时项目保本安全余度