房地产开发项目可行性研究报告范文.doc

1房地产开发项目可行性研究报告范文一项目背景1项目名称居住小区暂定名2可行性研究报告的编制依据1城市居住区规划设计规范2A市城市拆迁管理条例3城市居住区公共服务设施设置规定4住宅设计规范5住宅建筑设计标准6建筑工程交通设计及停车场设置标准7城市道路绿化规划及设计规范8高层民用建筑设计防火规范3项目概况1地块位置该基地东起南至路西至路北至围合区内土地面积约平方米该地块属A市类地段2建设规模与目标土地面积亩平方米容积率开发周期土地价格元亩A市国有土地使用权挂牌出让起价建筑面积预计总建筑面积23周围环境与设施1步行约10分钟可至A市中心2西侧为A市城市中心景点3东侧为城市绿化带南侧为广场4西南靠近A市小学5北面为A市人民银行4项目SWOT分析优势及机会1该项目地处A市最具发展潜力的地段周边环境在不久的将来是最佳的居住区域2A近几年的经济发展和市政建设步伐使得该区域的房地产具有较大的升值空间3东侧的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性4周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成为该项目的商铺价格奠定了一定的基础5拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大对该项目的资金流压力有一定的缓解作用6该项目以毛地出让起价元亩使得取得该地块的前期资金较少7该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴38我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景有利于我公司今后在当地的发展9物业管理公司在A市的先行介入为今后该项目的物业管理具有一定的优势互补的性10拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会劣势及威胁11拆迁密度过大拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键12A市拆迁实施细则的即将出台拆迁成本的预测具有一定的风险性13市政设施的带拆带建因其标准的不确定性使的成本的测算具有一定的不确定性14外来资金的介入有可能使得土地的挂牌价抬的过高15规划中对于地块的居住用地的定位今后商业的规划能否通过具有一定的不可确定性16小高层的居住观念的形成物业管理费电梯的运行和维护等将给今后的销售带来一定的抗性17该地块的居民大多是二次拆迁拆迁的难度较大18花园的日趋完善又是多层住宅与本项目的竞争将比较激烈419拆迁的难度使该项目的建设周期具有延期的可能20周遍的生活配套设施及交通不够完善二市场分析1A市概况参考A市位于河南岸面积平方公里人口万生态环境优良境内有国家级森林公园国家级野生动植物保护区国家级水禽湿地保护区全市森林覆盖率达561996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点投资环境良好交通通信便捷公路已形成了以国道省道及沿江公路为骨架的交通运输网水运以长江干流的重要港口A港为枢纽拥有国家对外开放口岸年设计吞吐能力达500万吨A港泥洲新港区一期工程已动工通信已形成以数字传输程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络项目所在区位于江中下游南岸与B市接壤是A市政治经济文化中心全区总面积2516平方公里人口62万辖8个乡13个镇4个街道办事处城区人口12万2A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展大致经历了三个阶段19885年至1993年为第一阶段以房屋统代建为主所建住房多为福利性商品化率低房地产业处于萌芽状态1994年至1998年为第二阶段统代建行为逐步消失商品房开发逐渐兴起1999年至今为房地产业发展与规范阶段以城区南门两点一线旧城改造和西苑小区的成片开发为起点掀起了城市建设新一轮高潮尤其是地改市后城市基础设施建设步伐加快城市建成区人口规模迅速扩张城市建设与房地产开发两者良性互动房地产场进入有序发展时期到目前为止A市房地产业基本实现了创业任务完成了原始积累居民住房质量显著改善产业结构趋向合理市场体系基本建立二OO三年A市房地产业主要特征表现在以下几个方面表现之一投资增幅大房地产开发投资完成46亿元投资增幅达334占全市建设系统投资65占全市固定资产投资126表现之二市场供销两旺主城区竣工商品房面积2004万平方米销售面积2204万平方米消化空置房2万平方米城市人均住房建筑面积已达26平方米表现之三房价平稳上升城区商品住宅价格较去年上涨17净增400元m2左右表现之四交易市场持续升温全市全年共办理各类房产交易112万起A市城区共办理各类房产交易7938起6面积达8962万m2比上年度分别增长25和35其中存量房买卖2305起面积2440万m2成交金额8800万元表现之五拉动经济效果显著房地产业增加值占全市GDP增加值14带动相关产业产值887亿元带动社会商品销售616亿元房地产业上缴国家税收2800万元对今后市场的预测4545从购房能力看伴随着经济增长城镇居民可支配收入逐年增多2001年到2003年城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元尽管去年房价涨幅较大但消费市场仍保持旺热从投资角度看由于股市长期低迷银行利率多次下调而房地产业保值增值功能显著使得房地产市场成为投资的重要领域加上银行信贷的支持大大刺激了市场的需求目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42年增幅达16从消费结构看随着房地产市场的发展居民住房消费观念发生了明显的变化人们已不能满足于够住就行的传统观念改善型住房的需求较为明显住房消费正由居住型向享受型转变二次置业三次置业的消费群体逐步扩大据调查汇景花园一期95以上购房户均为房改房换房7从需求关系看根据城市总体规划城市建城区面积将由146平方公里发展到278平方公里城市人口由12万人增加到30万人在不考虑有效购买力的情况下单从住房需求分析A市每年人口增长拉动的住房需求加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要将为房地产业提供广阔的发展空间3主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表项目套数建筑面积万平均单价元位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301400学院路太阳神小区500691508英雄路部分商业网点详细情况项目面积单价元位置汇丰花园408040005600新城区秋爽花园5070500012000市中心碧苑小区36506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三项目财务分析8一拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构其中4栋5层住宅楼房实验小学职工二栋40户四建公司职工住宅一栋16户拆迁公司拆迁安置房一栋30户其它房屋均为二四层根据挂牌文件附图及现场核结围合区内需拆除房屋面积住宅34329平方米经营性用房600平方米合计住户约205户住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房住户90以上均有土地证规划建房证房屋产权证独户水电表具有一定的房屋拆迁经验拆迁成本估算按照A市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告1住宅640元平方米0903008034329平方米3432981920元2812231680元2经营性用房640元平方米09150304527600平方米600平方米3776元平方米2265600元3附属物水电电话空调以上其它住宅34329平方米45元平方米1544805元经营性用房600平方米45元平方米27000元4室内装饰34929平方米80元平方米2794320元5阁楼围墙院内地坪等934929平方米48元1676592元6搬家费临时过渡费等1搬家费住宅200户300元60000元经营性用房9户500元4500元小计64500元2过渡费住宅34329平方米25元平方米6个月514935元经营性用房600平方米16元平方米6个月57600元小计632535元其他费用3管理费委托拆迁费34929平方米15元平方米523935元4房屋拆迁评估服务费费35000元5奖励34929平方米100元平方米3492900元上述所有费用小计38533208元折抵每平方补偿金额为110318元按照A市人民政府令对A市城市区域内房屋拆迁在2003年上半年尚可以执行自省城市房屋拆迁管理办法在2003年7月1日开始执行后A市城市房屋拆迁就困难10重重特别全国城市房屋拆迁大气候政策向被拆迁人倾斜裁决司法强制拆迁基本停止110318元平方米100元平方米120318平方米120318元34929平方米420258742元二建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案沿东湖路建两栋二层网点占地面积501021000建筑面积2000主入口设在东湖路两栋网点之间次入口设在路靠近小区的桥旁沿建设东路建二层裙房形式基本同S小高层裙房上建三栋12层住宅裙房占地1101523300三栋12层住宅建筑面积29413812层3栋14606合计建筑面积17906地块内大致布置一栋15层29413815层一栋12层29413812层三栋12层401512层一栋15层401515层占地面积3211建筑面积41554总占地面积5861建筑密度207总建筑面积61460容积率217高层均设计地下室面积为4861总户数约为297户11建设成本估算一工程前期费1拆迁成本2土地出让金3城市基础设施配套费6146050元3073万元4人防基金配套建地下室5规划技术服务费5616014530022903万元6墙改61460849168万元7散装水泥6146021229万元8白蚁防治费6146021229万元9质量监督费61460212296万元10施工图审查614601615万元11防雷审查614601615万元12消防审查13文物02万元14规划设计10万元15建筑设计200012594603018078万元16地质勘探6146021229万元17测量定位10万元18煤气增容2500元户1219供水管网配套费20元小计62793万元1819项代收代缴未计二工程成本1桩基59460100元5946万元2地下室4861600元29166万元3主体59460900200050054514万元4电梯9栋50万元栋450万元5室外水电气工程61460503073万元6小区绿化道路等工程614606036876万元7监理费63376616338万元小计75271万元总计815503万元三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则就该项目的预算定价为小高层住宅1900元商铺6000元地下车库800元销售收入住宅190056160106704000商铺6000530031800000地下室48618003888800总计142392800元营业税及附加14239280055783160413各项费用14239280045695712总成本拆迁成本建安成本税收费用土地成本4202587428155030078316045695712X1371034902毛利润销售收入总成本142392800137103490252893098元三项目费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内该项目具有一定的利润空间项目可行如超出项目风险较大项目不可行