房地产开发项目可行性研究报告范本.doc

房地产开发项目可行性研究报告范本一项目背景项目名称居住小区暂定名可行性研究报告的编制依据城市居住区规划设计规范市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范项目概况地块位置该基地东起南至路西至路北至围合区内土地面积约平方米该地块属市类地段建设规模与目标土地面积亩平方米容积率开发周期土地价格元亩市国有土地使用权挂牌出让起价建筑面积预计总建筑面积周围环境与设施步行约分钟可至市中心西侧为市城市中心景点东侧为城市绿化带南侧为广场西南靠近市小学北面为市人民银行项目分析优势及机会该项目地处市最具发展潜力的地段周边环境在不久的将来是最佳的居住区域近几年的经济发展和市政建设步伐使得该区域的房地产具有较大的升值空间东侧的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成为该项目的商铺价格奠定了一定的基础拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大对该项目的资金流压力有一定的缓解作用该项目以毛地出让起价元亩使得取得该地块的前期资金较少该项目规划定位为市第一个小高层住宅小区我公司在市开发小高层的经验可以为之借鉴我公司与市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景有利于我公司今后在当地的发展物业管理公司在市的先行介入为今后该项目的物业管理具有一定的优势互补的性拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会劣势及威胁拆迁密度过大拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键市拆迁实施细则的即将出台拆迁成本的预测具有一定的风险性市政设施的带拆带建因其标准的不确定性使的成本的测算具有一定的不确定性外来资金的介入有可能使得土地的挂牌价抬的过高规划中对于地块的居住用地的定位今后商业的规划能否通过具有一定的不可确定性小高层的居住观念的形成物业管理费电梯的运行和维护等将给今后的销售带来一定的抗性该地块的居民大多是二次拆迁拆迁的难度较大花园的日趋完善又是多层住宅与本项目的竞争将比较激烈拆迁的难度使该项目的建设周期具有延期的可能周遍的生活配套设施及交通不够完善二市场分析市概况参考市位于河南岸面积平方公里人口万生态环境优良境内有国家级森林公园国家级野生动植物保护区国家级水禽湿地保护区全市森林覆盖率达年和年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国世纪议程地方试点投资环境良好交通通信便捷公路已形成了以国道省道及沿江公路为骨架的交通运输网水运以长江干流的重要港口港为枢纽拥有国家对外开放口岸年设计吞吐能力达万吨港泥洲新港区一期工程已动工通信已形成以数字传输程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络项目所在区位于江中下游南岸与市接壤是市政治经济文化中心全区总面积平方公里人口万辖个乡个镇个街道办事处城区人口万市房地产住宅市场分析市房地产业从起步到发展大致经历了三个阶段年至年为第一阶段以房屋统代建为主所建住房多为福利性商品化率低房地产业处于萌芽状态年至年为第二阶段统代建行为逐步消失商品房开发逐渐兴起年至今为房地产业发展与规范阶段以城区南门两点一线旧城改造和西苑小区的成片开发为起点掀起了城市建设新一轮高潮尤其是地改市后城市基础设施建设步伐加快城市建成区人口规模迅速扩张城市建设与房地产开发两者良性互动房地产场进入有序发展时期到目前为止市房地产业基本实现了创业任务完成了原始积累居民住房质量显著改善产业结构趋向合理市场体系基本建立二三年市房地产业主要特征表现在以下几个方面表现之一投资增幅大房地产开发投资完成亿元投资增幅达占全市建设系统投资占全市固定资产投资表现之二市场供销两旺主城区竣工商品房面积万平方米销售面积万平方米消化空置房万平方米城市人均住房建筑面积已达平方米表现之三房价平稳上升城区商品住宅价格较去年上涨净增元左右表现之四交易市场持续升温全市全年共办理各类房产交易万起市城区共办理各类房产交易起面积达万比上年度分别增长和其中存量房买卖起面积万成交金额万元表现之五拉动经济效果显著房地产业增加值占全市增加值带动相关产业产值亿元带动社会商品销售亿元房地产业上缴国家税收万元对今后市场的预测从购房能力看伴随着经济增长城镇居民可支配收入逐年增多年到年城镇居民可支配收入从元上升到元尽管去年房价涨幅较大但消费市场仍保持旺热从投资角度看由于股市长期低迷银行利率多次下调而房地产业保值增值功能显著使得房地产市场成为投资的重要领域加上银行信贷的支持大大刺激了市场的需求目前通过按揭贷款购买商品房的比例为年增幅达从消费结构看随着房地产市场的发展居民住房消费观念发生了明显的变化人们已不能满足于够住就行的传统观念改善型住房的需求较为明显住房消费正由居住型向享受型转变二次置业三次置业的消费群体逐步扩大据调查汇景花园一期以上购房户均为房改房换房从需求关系看根据城市总体规划城市建城区面积将由平方公里发展到平方公里城市人口由万人增加到万人在不考虑有效购买力的情况下单从住房需求分析市每年人口增长拉动的住房需求加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要将为房地产业提供广阔的发展空间主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表项目套数建筑面积万平均单价元位置向阳小区宝山路新华小区黄河街银河小区银河街成光小区学院路太阳神小区英雄路部分商业网点详细情况项目面积单价元位置汇丰花园新城区秋爽花园市中心碧苑小区建设路桃园小区车库秋浦路荷花村车库建设路三项目财务分析一拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构其中栋层住宅楼房实验小学职工二栋户四建公司职工住宅一栋户拆迁公司拆迁安置房一栋户其它房屋均为二四层根据挂牌文件附图及现场核结围合区内需拆除房屋面积住宅平方米经营性用房平方米合计住户约户住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房住户以上均有土地证规划建房证房屋产权证独户水电表具有一定的房屋拆迁经验拆迁成本估算按照市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告住宅元平方米平方米元元经营性用房元平方米平方米平方米元平方米元附属物水电电话空调以上其它住宅平方米元平方米元经营性用房平方米元平方米元室内装饰平方米元平方米元阁楼围墙院内地坪等平方米元元搬家费临时过渡费等搬家费住宅户元元经营性用房户元元小计元过渡费住宅平方米元平方米个月元经营性用房平方米元平方米个月元小计元其他费用管理费委托拆迁费平方米元平方米元房屋拆迁评估服务费费元奖励平方米元平方米元上述所有费用小计元折抵每平方补偿金额为元按照市人民政府令对市城市区域内房屋拆迁在年上半年尚可以执行自省城市房屋拆迁管理办法在年月日开始执行后市城市房屋拆迁就困难重重特别全国城市房屋拆迁大气候政策向被拆迁人倾斜裁决司法强制拆迁基本停止元平方米元平方米平方米元平方米元二建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案沿东湖路建两栋二层网点占地面积建筑面积主入口设在东湖路两栋网点之间次入口设在路靠近小区的桥旁沿建设东路建二层裙房形式基本同小高层裙房上建三栋层住宅裙房占地三栋层住宅建筑面积层栋合计建筑面积地块内大致布置一栋层层一栋层层三栋层层一栋层层占地面积建筑面积总占地面积建筑密度总建筑面积容积率高层均设计地下室面积为总户数约为户建设成本估算一工程前期费拆迁成本土地出让金城市基础设施配套费元万元人防基金配套建地下室规划技术服务费万元墙改万元散装水泥万元白蚁防治费万元质量监督费万元施工图审查万元防雷审查万元消防审查文物万元规划设计万元建筑设计万元地质勘探万元测量定位万元煤气增容元户供水管网配套费元小计万元项代收代缴未计二工程成本桩基元万元地下室元万元主体万元电梯栋万元栋万元室外水电气工程万元小区绿化道路等工程万元监理费万元小计万元总计万元三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则就该项目的预算定价为小高层住宅元商铺元地下车库元销售收入住宅商铺地下室总计元营业税及附加各项费用总成本拆迁成本建安成本税收费用土地成本毛利润销售收入总成本元四项目费用分析结论如土地挂牌竞价在五百二十八万以内该项目具有一定的利润空间项目可行如超出项目风险较大项目不可行