房地产开发项目可行性研究.doc

一项目背景项目名称嘉和大厦上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家合置业有限公司注册资金万元人民币住所为西江湾路号该公司为三九发展集团公司的内部合资公司有四家股东单位项目所在地上海市虹口区西江湾路号花园路号总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划万平方米花园路北侧为上海长峰集团开发建设的万平方米的双塔五星级酒店和万平方米的花园路南侧为上海家合置业有限公司开发建设的嘉和大厦计平方米该段花园路建成后为四川北路商业街的延伸路名更名为四川北路项目规划嘉和大厦由幢层塔楼和层裙房组成具体为东楼地下层为物业管理用房与地铁口连通地下层为商业及设备用房地上层为商业用房层为会所层层为大开间办公用房西楼地下层为机动车库地上层为商业用房层为会所层层为小开间办公用房裙房地上层为商业用房连接两塔楼总地上建筑面积为平方米初步设计批复为平方米办公用房平方米商业用房平方米会所平方米实际设计均有所扩大项目目前进展手续情况上海家合置业有限公司已经取得了嘉和大厦的初步设计批复建设用地规划许可证东楼部分关于西江湾路号地块综合开发项目的批复建筑工程施工许可证土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得动迁进展目前在基地里面有户居民动迁工作仍在正常开展工程进展东楼结构封顶裙房平整土地西楼未开工有动迁居民未搬合作方式由于该项目目前缺土地证开发商投入万元后没有后续资金希望合作伙伴出资继续开发以吸引新股东进入的方式合作但新股东最多可持有股权二市场分析虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部东与杨浦区相邻西与闸北区毗连南至黄浦江苏州河与浦东新区黄浦区隔江相望北与宝山区接壤面积平方公里下辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村街道和江湾镇至年底户籍人口约万虹口因虹口港而得名地域成陆约在公元至世纪原分属上海宝山两县解放后又被划分为虹口区北四川路区提篮桥区直至年月三区最终正式合并形成现境虹口是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区曾任上海市市长的朱镕基总理称誉虹口区为风水宝地区内交通便捷内环线横贯区内中部轨道明珠线穿越区境公交线路四通八达虹口区目前的都市型工业形成了以箱包业为主服装食品金银饰品印刷等行业共同发展的格局四川北路商业街是是一条集购物贸易旅游休闲文化娱乐为一体的综合性消费商业街在全市商业中占有重要地位享有良好声誉吴淞路四平路外贸商务金融功能显现沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线商贸业态虹口商贸业历史悠久素来为上海的商贸大区之一商贸业以其规模效应跻身上海商界专业化多元化大众化的特色声名远播市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一在全市商业中占有重要地位享有良好声誉商业街商业文化设施齐全综合消费功能完善是一条集购物贸易旅游休闲文化娱乐为一体的综合性消费商业街此外大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗观光展览休闲娱乐等功能融为一体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补上了传统商贸业空白虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名的市级商业街之一全长公里商业设施规模将达到万平方米与南京路淮海路共同构成上海的中心城区商业成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业年四川北路新一轮改造全面启动区政府借鉴吸收麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成果制定完成了四川北路商业街功能和形态规划此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路西至轻轨河南北路规划面积平方公里规划坚持形态建设和功能开发相结合商业文化旅游体育等资源相融合推进南中北三个功能组团开发南段北苏州河路海宁路中段海宁路海伦西路北段海伦西路虹口足球场四川北路南段简介时尚休闲的苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间同时与北外滩外滩相连接近繁华的南京东路处于黄浦江与苏州河的交汇处将建成时尚休闲的国际名品走廊以大型购物中心旗舰店营造繁华的商业氛围且辅以大量品牌专卖店支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区四川北路中段生态与商贸融合的黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势以及俞泾浦的亲水特色依托已建成的四川北路绿地建成以电子娱乐商圈为中心辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为一体的具有海派文化背景的商务休闲中心四川北路北段历史与文化相凝结的人性空间北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目为支点开发车站经济建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取服务中心高档酒店娱乐体育休闲为一体的高雅休闲娱乐圈文化旅游区和高档办公居住区其中多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦西路西临明珠线一期北接东江湾路以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场延续多伦路文化气息之余提供现代中国艺术户外集中地艺术家与游人的精神沟通汇点建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街区此外大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗观光展览休闲娱乐等功能融为一体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟填补上了传统商贸业空白虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了年开始的急速上升及年初大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右的增幅后现在区域总体房价保持稳定重要的原因是目前在售的房源大多数为大面积房源个别楼盘还出现了滞销状态位于杨树浦路的滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区在售平方米的房源价格维持在元平方米去年开盘至今仍剩余多套在售尽管位于北外滩区域附近有上海之星摩天轮但总价在万元之间加上周边环境不理想还是难得购房者青睐据目前的不完全统计月份开始虹口区有大量房源陆续上市主要分布在三个板块即北外滩板块四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块凉城板块没有新房源推出北外滩板块的房源仍然以大房型为特色该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以大房源为主唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中逸居虹口面积最为紧凑此外虹口区下半年上市的房源虽然数量多但房价继续走高虹口房价猛涨浦江两岸改造和江边地段稀少是主因大连路延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密与此同时虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状也将随着号线等建设而得到改变交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚外滩江景更是诱人因素虹口区特别是北外滩的房价走高已是不争事实不过在良好预计的背后同样存在较大市场风险虽然有规划支持但个月猛涨成确有过速之嫌透支未来购买力的可能性非常大虹口地域差异较大相比起黄金地段的北外滩及四川北路其他虹口板块就要差很多一些房型差单价高环境欠佳的楼盘目前已有疲态北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起虹口区的房价已接近黄浦静安等中心城区北外滩规划的启动造就了均价元平方米的恒升半岛国际中心大厦以及最高价达元平方米的临潼苑四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元板块分析该板块从地理位置上说算不上中心城区然而房价却明显高于地理位置近似的闸北区房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动显然板块价格已过渡透支市政规划的利好因素随着今年大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑凉城板块价格变动情况一品新筑年月均价仅为元平方米到年末上升至元平方米且销售一空良辰世家年月均价元平方米月中旬最后一批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元平方米板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下作为区内房产起步最晚硬件配套最差的楼市自年年中起也频频上演房价三级跳在区域内交通生活配套都没有明显改善近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下如此涨价只能说是借了自己身处虹口的光四平板块价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园年月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元平方米左右虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米左右而花园城三期下月开案价格为元平方米板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬同时房源供不应求的情况而且在交通生活配套设施方面都比较便利以这个售价来看相对本区域其它板块泡沫较少竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐一比较如下高级住宅凯润金城四川北路东宝兴路共栋栋住宅栋商办楼为商铺现出售号楼住宅共层建筑面积平方米价格元平方米简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区物业价值应高于嘉和大厦花园城三期花园路中山北一路住宅小区建筑面积平方米左右价格元平方米平均简评位置处于内环线外目前和嘉和大厦位置不相上下但长远看位置比较适合住宅商务氛围逊色于嘉和大厦所处区域价值应低于嘉和大厦酒店式公寓国际明佳城四川北路公园内湖畔衡水路层以平米的小户型为主全装修价格元平方米该项目已基本售磬简评位置佳位于四川北路的绿地边缘闹中取静但交通条件欠佳周围路比较窄目前价值应高于嘉和大厦民达大厦四川北路多伦路口户型面积平方米左右价格元平方米简评多伦路是上海保护的文化旧里比较有文化气氛但出行环境都略逊色于嘉和大厦价值比较接近商铺荣欣大厦四川北路多伦路路口楼是商铺楼租金元天售价元平方米位置目前优于嘉和大厦但是发展潜力不足根据现场报价最高价是元平方米估计均价在元平方米左右本项目业态定位嘉和大厦已经开工建设功能定位完成其办公楼定位于全装修的办公和酒店式公寓层裙房为商场定位是合理的本项目价格定位通过对竞争项目目前市场价格的分析我们认为嘉和大厦目前定位于办公和酒店式公寓其价值应略高于住宅的价值住宅价格在元平方米与现有的两幢酒店式公寓售价基本持平元平方米商铺目前的售价略低于四川北路的价格四川北路北端元平方米据此我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟的商业生活虹口足球场交通枢纽其办公和酒店式公寓目前售价保守估计在元平方米有达到元平方米的可能视房地产市场趋势而定商铺价格目前保守估计在元平米左右随着交通枢纽的完成商业街的延伸价值会有大幅提升三项目可行方案本合作项目可行的方案为方案一收购上海家合置业有限公司股权股东数至少三家保证我公司相对控股对上海家合置业有限公司进行审计资产评估原股东转让股权给我公司我公司对家合置业公司投资退出股东收回投资项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和享受方案二上海家合置业有限公司增资扩股扩我公司作为新投资方进入控股对上海家合置业有限公司前面投入的资金万元进行审计同时获取大量的公司资料上海家合置业有限公司增资扩股从万元增到万元我公司注入注册资金万元持家合置业股权并入主董事会以审计结果为依据我公司继续对家合置业投资达到其他股东先期投入的资金量万元后各股东按比例出资预计到时已经拿到土地证可以融资或预售家合置业可以自身运转项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受方案比较相对于方案二方案一有如下缺点操作周期长涉及到资产评估和产权转让资产评估势必产生资产溢价对方操作比较难原价转让对我公司增加投资成本退出股东的投资退出增加了我公司对项目的投资资金具体金额目前不详建议方案目前按照方案二的方向努力在谈判中发现问题再行研究决策项目的设计方案略四财务分析本项目为收购之在建项目所以很多的成本预测基于项目的现状而且由于项目土地非招标出让地块涉及到居民和单位动迁成本预测的准确性较差故而成本预测基本上根据上海市目前一般行情但加大不可预见费比例成本预测土地成本含动迁费用和土地出让金合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订的房屋拆迁合同书及补充协议本项目的全部动迁费用为万元不含胶带股份范围内的拆迁实际动迁情况按照三九科技的于董介绍预计本项目的动迁费用达到万元左右按照市场行情估计的动迁费用从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计新工房户万元户万元新里户万元户万元个体工商户营业补偿户万元户万元其他非居住房屋补偿费万元合同数代理经租万元合同数拆除范围内的环卫设施费万元合同数胶带股份范围内的拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁的成本控制力度该项目的动迁费用估计在万元左右可以完成开发商介绍的土地出让金按照三九科技的于董介绍预计本项目的土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前的土地价值评估约为元平方米扣除动迁费用外的价值约元平方米即万元亩左右按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分的返还资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公其大市政配套一般在元平方米左右各区的市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目但不包干根据项目的容量收取估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算为万元建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订的建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米一般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米元平方米平方米万元元平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用预计贷款万元使用年销售税费计因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算销售收入万元销售税费万元商场平方米按照元平方米计算销售收入万元销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按照土地费用建安费用配套费用之和的计算为万元成本预测总计为万元单位地上建筑面积成本元平方米利润分析销售收入酒店式公寓万元元平方米商场万元元平方米销售总收入万元未计入地下商场部分车库部分的收入项目开发成本万元税前利润万元税后利润为万元虽然该公司有地税返还的优惠但估计比例较小项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶目前居民动迁尚余户在资金到位的前提下预计动迁于个月到个月内结束预计月底可以办理土地证东楼继续进入安装工程预计年底基本竣工年月交付西楼在动迁结束后预计于月份开工年年底结构封顶年年底竣工交付现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料无法排出详细的现金流量表但是根据介绍资料和现场情况可以得出大致的现金流量计划为年月动迁款支付万元土地出让金支付万元设备采购支付万元目前东楼结构封顶但无资金进行设备装饰材料采购工程进展缓慢其他万元年季度项目融资流入万元工程款支付万元设备款支付万元归还原股东投入资金万元假设我公司投入万元后获得贷款原股东对等应在项目中投入万元收回投资款万元配套等万元年季度工程款等支付万元年季度开始预售预售回笼款用于工程建设投资收益据介绍家合公司已经投入万元最终需审计其中动迁支付万元新加入资金以的股权对等投资也即万元其中在投资满万元后即可得到土地证四证齐其中约万元的动迁资金万元的土地出让金即可融资或可预售从目前信息来看短期内需支付万元实际占用资金约万元以万元的投资额计算占用年半时间其税后收益为万元万元年投资收益率风险因素项目目前的风险因素主要有土地证的风险但该项目为虹口足球场综合交通枢纽配套项目并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复取得上海市城市规划管理局核发的建设用地规划许可证虹口区建设和管理委员会与家合置业签订的投资协议上海市建筑业管理办公室签发的建筑工程施工许可证等对方介绍的政府允诺进行土地邀请招标的事项基本可以从上述这些资料中得到证实预计在动迁结束后即可通过邀请招标的方式获得本项目的土地使用权开发成本的风险我们实地查看了动迁进度在基地里面留有为数不多的零星居民并据介绍本项目动迁共有个强迁指标个还没有使用从市政动迁的力度等方面考虑动迁成本和动迁进度应该能得到保障但是对项目与地铁通道建设的成本关系目前没有得到资料需进一步核实市场风险该项目地段优越而且有四川北路的延伸概念交通枢纽设计客流量人次天概念对面五星级酒店大型立体停车库等的项目组合市场推广的风险很小而且本报告提出的市场销售价仅立足于目前虹口足球场商圈的现状没有考虑将来几年的快速增长所以项目的市场前景比较乐观收购公司风险收购公司的主要有两项或有负债风险和人员安置风险或有负债我们可以在收购过程中让对方的集团公司予以担保家合公司目前人员据介绍有个除个别是集团委派的外其他均为社会招聘的工作人员合同一年一签而集团委派的管理人员不会要求投资方安置五结论和建议由上海家合置业有限公司投资开发的位于上海市虹口足球场轨道交通枢纽的嘉和大厦由于投资商资金紧张而寻找新的投资商我们经过认真的市场调研对其提供的资料认真的分析认为项目可行符合公司目前的发展战略具体原因为该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽目前有轨道号线明珠线通过在建的地铁线从本大厦楼下穿过的出口广场就在本大厦前规划还有一条线轨道交通该处为三条轨道交通的交汇处具备很高的升值潜力根据市场调研虽然虹口区的整体楼价已经严重透支北外滩概念但虹口足球场附近的楼价还是比较正常我们认为目前的本大厦酒店式公寓的销售价保守估计为元平方米商场销售价的保守估计为元平方米基本与目前在售的楼盘价格相等甚至略低而项目的完全成本在元平方米具有一定的利润空间按照投资计算投资利润率为年项目预计年东楼建筑面积平方米可以交付使用销售价值约万元按照计算其销售收入为万元合并数对公司年的销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数对公司年的利润目标贡献率为项目预计在年可以全部竣工年度销售价值为万元按照计算销售收入为万元合并数对公司年的销售收入目标的贡献率为预计利润为万元合并数对公司年的利润目标贡献率为项目风险的控制从以上分析看本项目的风险是可控的其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确把风险控制在可控范围中建议从目前的分析看项目较好地符合市场和公司的发展战略建议进一步接洽谈判以增资扩股的形式入主上海家合置业有限公司控股在谈判的过程中逐步明确未明要素若发现有重大潜在风险即行终止从项目本身看本项目在虹口足球场交通建成后应有大幅价值提升适宜于持有部分优质资产如商场市场拓展部年月日