房地产项目可行性研究.docx

房地产项目可行性研究第一部分徐州区域特征3一地理环境3二历史沿革4三区划经济5四固定资产投资7五人口生活8六城市建设9第二部分徐州区域房地产市场10一徐州市房地产市场行情分析20XX年10二徐州20XX年徐房指数分析11三徐州房地产市场容量分析13第三部分徐州住宅环境特征15一徐州各区房价走势20XX年三季度20XX年三季度15二徐州各区房价走势分析15三徐州各区房价房价波动节点分析16第四部分徐州项目规划要点17第五部分徐州项目的地块价值18一近期土地挂牌信息20XX年18二近期土地成交信息20XX年19三徐州土地市场分析19四徐州项目的土地价值判断20第六部分徐州项目竞争个案分析21第七部分徐州项目的销售价格23一徐州铜山区总体概况23二徐州铜山区域房屋价格25三徐州房价走势的判断26四徐州铜山区房价走势的判断26第八部分徐州项目财务测算27一徐州项目周期27二项目收益情况28第九部分徐州项目风险说明29第十部分徐州项目运作建议30第十一部分徐州项目可研结论31第一部分徐州区域特征一地理环境徐州市位于华北平原的东南部域内除中部和东部存在少数丘岗外大部皆为平原丘陵海拨一般在米左右丘陵山地面积约占全市丘陵山地分两大群一群分布于市域中部山体高低不一其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰海拔米另一群分布于市域东部最高点为新沂市北部的马陵山海拔米平原总地势由西北向东南降低平均坡度平原约占土地总面积的海拨一般在米之间徐州市地处古淮河的支流沂沭泗诸水的下游以黄河故道为分水岭形成北部的沂沭泗水系和南部的濉安河水系境内河流纵横交错湖沼水库星罗棋布废黄河斜穿东西京杭大运河横贯南北东有沂沭诸水及骆马湖西有夏兴大沙河及微山湖拥有大型水库两座中型水库座小型水库座总库容亿立方米以及众多的桥函渠闸等水利设施初步形成具有防洪灌溉航运水产等多功能的河湖渠库相连的水网系统徐州市属暖温带季风气候区由于东西狭长受海洋影响程度有差异东部属暖温带湿润季风气候西部为暖温带半湿润气候受东南季风影响较大年日照时数为至小时日照率至年气温年均无霜期至天年均降水量至毫米雨季降水量占全年的气候资源较为优越有利于农作物生长主要气象灾害有旱涝风霜冻冰雹等气候特点是四季分明光照充足雨量适中雨热同期四季之中春秋季短冬夏季长春季天气多变夏季高温多雨秋季天高气爽冬季寒潮频袭二历史沿革徐州历史悠久多年前徐州的先民就在此生息劳作原始社会末期尧封彭祖于今市区所在地为大彭氏国徐州称彭城自始起春秋战国时彭城属宋后归楚秦统一后设彭城县楚汉时西楚霸王都彭城西汉设彭城郡东汉设彭城国都彭城三国时曹操迁徐州刺史部于彭城彭城自始称徐州魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州都城或治所多在彭城隋时设徐州后改彭城郡治彭城唐初徐州与彭城郡名称多次互易中后期徐州为节度使驻地五代时各朝置有徐州治彭城领县宋元两朝都置徐州隶属和辖领变化较频明初徐州曾直隶京师后属南京清初徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州雍正末年升为徐州府辖领州县民国初府废徐州府地附郭县后曾设徐海道治所在徐州日伪时由县析置徐州市曾为伪淮海省省会抗战胜利后国民政府仍置徐州市属江苏省中华人民共和国成立后保留徐州市初为山东省辖市后划回江苏省并同时成立徐州专区驻徐州市辖县市此后徐州市和徐州专区并存不同时期辖属有所变化年江苏省实行市管县体制撤徐州专区将所辖县划归徐州市徐州市现辖区县市三区划经济徐州市自20XX年起实行市管县的行政新体制现下辖丰县沛县县睢宁县四县邳州市新沂市二市以及鼓楼区云龙区贾汪区泉山区九里区五区至20XX年XX月共有镇办事处157个国民经济持续健康发展综合实力进一步增强初步核算全年实现生产总值亿元比上年增长增幅提高个百分点是近十年来的新高其中第一产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长人均生产总值元按常住人口计算按现行汇率折算达美元产业结构逐步优化高新技术产业增速加快传统产业在改造中提升现代服务业发展明显加速三次产业增加值比例由上年的调整为第二三产业比重提高个百分点高新技术产业产值占规模以上工业的比重达比上年提高个百分点城市化进一步发展年末全市城市化水平达比上年提高个百分点市场物价总水平保持基本稳定全年居民消费价格比上年上涨见表涨幅比上年回落个百分点其中消费品价格上涨服务项目价格上涨全年商品零售价格上涨表年城市居民消费价格比上年上涨情况指标比上年增长城市居民消费价格总水平食品粮食油脂肉禽及其制品蛋水产品菜鲜菜烟酒及用品衣着家庭设备用品及服务医疗保健及个人用品交通和通信娱乐教育文化用品及服务居住就业和再就业工作扎实开展实行积极的就业政策坚持城乡统筹就业加快农村劳务输出加大城镇就业再就业工作力度年末全市城乡从业人员万人比上年增加万人其中城镇国有集体股份制三资等单位从业人员万人增加万人私营个体从业人员万人增加万人通过多种途径使万下岗失业人员实现了再就业年末城镇登记失业率为比上年下降个百分点全年农村劳务输出万人比上年增加万人各项改革逐步向纵深推进以骨干企业资产重组为重点大力推进国企改革攻坚北方氯碱四方铝业煤机厂医药股份等家企业引进战略伙伴工作进展顺利年末市属国有企业改革改制已完成家占总数的安置职工达万人生产经营服务类事业单位改制启动实施行政审批财政金融投融资体制等项改革加快推进民营经济发展加快通过完善政策加强扶持优化环境民营经济发展加快全年民营经济完成增加值亿元比上年增长增幅高于全市增幅个百分点总量占全市的比上年提高个百分点年末全市工商部门登记私营企业万户新增户增长总注册资本达亿元增长个体户万户新增户注册资金亿元增长四固定资产投资固定资产投资平稳增长全年全社会固定资产投资完成亿元比上年增长规模以上完成投资亿元增长其中城镇投资完成亿元增长农村投资完成亿元增长规模以上投资中民间投资亿元增长其中私营个体经济投资亿元增长民间投资占规模以上投资的比重达投资结构继续优化在规模以上投资中第一产业投资亿元比上年增长第二产业投资亿元增长第三产业投资亿元增长工业投资亿元增长其中原材料工业投资亿元机械电子工业投资亿元轻纺工业投资亿元分别增长和第三产业投资中批发和零售业投资亿元增长房地产开发投资亿元增长重点建设项目投资情况良好全市项重点项目完成投资亿元占全市城镇固定资产投资的徐州天成氯碱芭田复合肥福润禽业天璐纺织金凤凰家具跃进正宇美驰车桥徐州发电厂扩建工程号机组徐塘发电厂扩建工程号机组坝山电厂矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用固定资产投资成效显著全年规模以上投资建成投产项目个项目建成投产率为新增固定资产亿元固定资产交付使用率为五人口生活人口总量保持低速增长年末全市常住人口万人比上年末下降全年人口出生率为提高个千分点死亡率为提高个千分点人口自然增长率为提高个千分点年末全市户籍人口万人见表比上年末增加万人增长其中非农业人口万人增加万人增长表年户籍人口主要构成情况指标年末数万人比重全市总人口市区人口农业人口非农业人口男性女性岁以下岁岁岁以上城乡居民生活水平进一步提高全年城镇以上在岗职工工资总额亿元在岗职工平均工资元分别比上年增长和全年城市居民人均可支配收入元比上年增长人均消费性支出元增长农村居民人均纯收入元增长人均消费性支出元增长居民家庭恩格尔系数即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重其中城市为农村为城乡居住条件继续改善全年城镇投资竣工住宅建筑面积万平方米比上年下降年末城市居民人均住房建筑面积含偶然住房平方米比上年末增加平方米农村居民人均生活用房面积平方米增加平方米社会保障事业得到加强年末全市城镇参加基本养老保险人数为万人其中职工参保万人离退休人员参保万人农村参保人员万人全市参加失业保险的人数为万人比上年减少万人全市参加医疗保险的人数为万人增加万人其中参保职工万人参保退休人员万人年末全市领取失业保险金人数为万人社会福利事业稳步发展年末全市筹集社会福利资金万元接受社会捐赠万元全市有各类收养性单位个床位张收养各类人员人城镇建立各种社区服务设施个其中综合性社区服务中心个城乡居民享受最低生活保障总人数万人其中城镇居民万人农村居民万人六城市建设城市建设成效显著20XX年顺利完成68条主次干道的维修和46条小街巷的综合整治任务新建公共绿地50公顷新增和更新路灯2864盏年末拥有公共交通运营车辆1708辆运行线路网总长度3899公里运送乘客23962万人次出租车运营车辆3357辆比上年增加404辆水厂综合生产能力496万立方米日年供水总量12146万立方米年末人均拥有道路面积128平方米建成区园林绿地面积4760公顷绿地率3303绿化覆盖面积5466公顷绿化覆盖率3757上升127个百分点公共绿地面积1096公顷人均公共绿地面积824平方米第二部分徐州区域房地产市场一徐州市房地产市场行情分析20XX年年第一季度住宅均价为元平方米二季度住宅均价为元平方米三季度徐州市住房均价为元平方米房价继续上涨但涨幅趋缓在国家房地产宏观调控政策下徐州市房地产市场上的价格表现平稳年徐州市各区住宅市场价格走势季度均值中心区东区南区西区北区由上表可以看出徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增长在年一季度和二季度增速较快到了三季度增速减缓中心区南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高但南区和西区的住宅市场价格出现了小幅下降趋势中心区中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓该区域在市中心属于商业服务区生活便利商业发达地价相对于周边更为昂贵促使该区域房价较高预计今后房价走向为以小幅度上涨稳中有升东区东区住宅市场价格继续小幅度上涨但较上季度上涨幅度减缓由于该区域基础设施不够发达生活设施还不齐全故房价保持在较低水平随着城市化的发展和人们生活水平的提高预计今后房价走向为稳中有升南区南区的生活环境比较好有大量购房者在这里购房置业带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高本季度房价走势有所下调原因在于国家房地产调控政策的出台还有相关媒体对房价将会下调的一种预测导致了购房者虽然有需求但暂时持币观望部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格随着房地产市场的逐渐回暖预计本区域住宅市场房价将会是逐渐小幅度上升西区上季度本地区住宅市场房价上涨非常快达到原因在于西部多个新增楼盘的项目的带动以及该区域居住条件和周围环境的不断改善本季度房价有所下调原因如南区预计今后房价不会有太大的波动北区北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商继续快速上涨高达原因在于本区域新住宅楼盘增多居住环境的到不断改善同时本地区房价基数本来较低故有一定的上涨空间预计北区房价今后是稳步上升从上图可以看出徐州市房价保持着稳步增长年一季度增速较快随后房价虽然继续上涨但涨幅逐渐下降原因在于两个方面一是随着徐州市经济的发展人们生活水平的提高对购置新房的需求逐步的释放出来同时随着土地成本的提高和新楼盘质量的提高即楼盘成本的提高必然会导致房价的上涨二是随着国家各项调控政策的实施对房地产市场造成了一定的影响普通购房者持币观望使有效需求受到压制故房价涨幅有所下调二徐州20XX年徐房指数分析年二季度徐房指数走势图20XX年二季度徐房指数3155点比上季度上涨355点涨幅为1267基数为20XX年三季度基数指数为20XX点单位元平方米徐房住宅均值2667比上季度上涨1267中心区住宅均值3737比上季度上涨238南区住宅均值2998比上季度上涨1771西区住宅均值2582比上季度上涨1029北区住宅均值2139比上季度上涨209020XX年5XX月份市场运行情况比较20XX年XX月商品住宅叫一套数为1387套交易面积为164万平方米交易金额为431亿元平均销售价格为2629元平方米20XX年XX月份商品住宅叫一套数为980套交易面积为1208万平方米交易金额为349亿元平均销售价格为2888元平方米年月年月两月相比交易套数下降交易面积万平方米下降交易金额亿元下降20XX年二季度徐州市房地产市场运行特点分析1住宅销售稳步增长新增商品住宅供应与当期销售基本持平20XX年二季度商品住宅销售面积与一季度相比增加1441上半年商品房住宅销售比20XX年同期增加7813住宅销售量同比环比均有不同程度的增幅从销售情况来看中心区销售规模较小西区销售规模高于其他四区东南北三区的销售规模基本相当20XX年上半年市区新增商品住宅供应略高于同期住宅销售量商品住宅供应存量略有增加2二手房市场交易规模本季度比一季度环比有小幅回升但20XX年上半年与去年同期相比下降从20XX年三季度开始二手房市场开始明显降温从二手房交易规模来看20XX年1XX月份存量住房交易与去年同期相比交易户数和交易面积下降幅度明显主要原因有两个方面一是二手房税收的实施在一定程度上限制了二手房的市场炒做另一方面大量的新盘上市使购房者有较多地选择新盘与旧盘的价格差距不大使一些待机购买二手房的客户流入商品住房市场3自用性消费占市场主流楼市向自住回归随着国家对住宅市场的不断规范管理部门及时发布市场相关信息极大地增加了市场信息的透明度市场中的投机者逐步减小自用购房者大幅增加从购房人群结构中可以看出自用性消费将占市场主流这有利于楼市的可持续发展4住宅消费行为更加理性注重住宅品质的选择随着新楼盘的不断上市市场商品住房供应相对充足购房者购房选择空间较大同时由于在建项目的品质不同户型建造质量环境交通以及后期物业预期较好的楼盘销售速度及销售价格均优于其他楼盘这说明大量购房者在进行住房消费时比较理性可以预见今后的房地产市场将由价格竞争转向产品竞争三徐州房地产市场容量分析房地产交易概述年三季度增量住房交易为户宗交易面积为万平方米交易额亿元比二季度分别下降存量房交易为户宗交易面积为万平方米交易额亿元比二季度分别下降相关具体情况见下表年季度户数交易面积交易金额增量住房商品房年第三季度年第二季度年第一季度存量住房私房年第三季度年第二季度年第一季度由上表可以看出年第二季度三项指标较一季度由大幅上涨而三季度的三项指标较二季度有大幅下降大致和一季度持平幅度下降的原因在于国家政策的陆续出台给了人们一种房价将会下降的预期加上各项媒体的推波助澜加强了人们的这种心理有效需求受到压制交易量就会大幅下降同时月份天气炎热是房地产市场的传统淡季销售量一般不高商品房预销售情况三季度商品房批准预销售面积为万平方米同比年三季度上升其中住宅同比上升但对比年第二季度而言供应量有所下降季度商品房预售面积变化情况年第三季度年第二季度年第一季度分析与结论年第三季度徐房指数为点比上季度上涨点涨幅为基期为年第三季度基期指数为点季度指数涨幅总结徐州市房地产市场的情况可以看出房地产市场的价格有所上升交易量和交易额却大幅下降原因可以从以下几个方面来分析国家新政的影响03年121号文的出台大幅限制了开发商贷款的门槛由于开发商的融资渠道相对单一因此融资难度大幅提高开发商迫于迅速回笼资金的压力只有快速将手上楼盘出手而在徐州市房地产市场同质楼盘较多要想快速出手只有降低价格05年XX月份国八条的出台其中重要的一项是在住房转让环节征收营业税这项政策对二手房影响甚大因此二手房交易迅速降温同时各项调控政策的综合效应也逐渐发挥出来购房者普遍认为房价将会有所下降加上媒体的推波助澜更是加深了购房者的这种心理预期购房需求受到了极大的压制故交易量和交易额会大幅下降同时这也导致了部分楼盘房价的下调宏观调控是交易量和交易额下降的主要原因一般来说在房地产市场78XX月份是销售的淡季这几个月天气炎热人们一般都不愿意出来看房故销售量会有所下降这是房地产市场交易量和交易额下降的第二个原因由于前两个原因的存在房价应该有所下降但从总体来看房价为什么还有所上升呢主要原因是成本拉动型的房价上涨近些年来土地实行招拍挂等制度土地成本大幅上涨各项制度的实施如对容积率绿化率建筑密度楼间距环保等要求的提高还有建筑材料价格的上涨使楼盘的开发成本逐渐提高这些原因都导致房价的上涨第三部分徐州住宅环境特征一徐州各区房价走势20XX年三季度20XX年三季度二徐州各区房价走势分析第一阶段年季度以前不温不火整体小幅稳步攀升年第季度以前各区房价走势图可以看出徐州市房价整体呈上升趋势房价逐季度攀升在该折线变化中以年一季度为一个节点年一季度之前价格攀升趋缓呈现不温不火的状态第二阶段年季度年季度出现拐点区域价格分化此阶段正是处于国八条出台的前后市场开始对此项政策出现不同的看法市场热点散乱市场观望情绪浓厚因此出现个别区域小幅下跌第三阶段年季度后大盘领航中小楼盘闻风而动此阶段市场表现为国八条政策影响因素减弱市场累计的住宅刚性需求强劲同时徐州超级大盘绿地世纪城以均价元平方米左右区域高价开盘同时一路高开高走因此以此楼盘为风向标徐州其他中小楼盘闻风而动纷纷以此楼盘为基点调整营销思路或调高价格或清理库存出现了量价齐升的局面由于各个区域供应量的不同和房价基础的不同涨幅各异三徐州各区房价房价波动节点分析年三季度市区商品住宅销售均价为元平方米住宅价格指数为点比上季度上涨涨幅大幅度下降年二季度徐房指数为例徐州年第二季度徐房均价为元平方米比上一季度上涨了其中北区以涨幅位居增幅榜首但各区涨幅差别较大这可以从新房供应量和销售量及涨幅关系方面看出些端倪如下图所示图注轴为住宅量套均价涨幅为年第二季度与第一季度该区均价百分比与轴值无关为了便于表现做分布处理以标示值为准从上图不难看出供求比的差异成为导致区域涨幅的一个主导因素各区简述如下中心区涨幅较小主要原因新盘较少同时高品质楼盘没有推出可供应量较小购买市场方面目前购房者对房地产地段价值认识不够同时大户型居多相比其他区域总价较高房价较难得到承受东区涨幅适中超大楼盘主导区域供应量充足市场竞争适中在价格进入目前价格平台后会主观控制区域价格以力于大盘的逐步消化南区涨幅失真传统的适宜居住区域房价一直处于较高位运行本季度均价出现跳跃源于此阶段区域别墅供应量加大而普通住宅成交受其他区域低价库存房影响而成交缓慢导致均价跳升幅度较大指数出现失真市场显示此区域均价预计在元平米之间较为可靠涨幅应在以内西区涨幅适中供应量充足市场竞争充分同时西区具备的市中心概念已得到购房者的逐步认可同时高品质楼盘的不断涌现及对地段价值的认可西区已成为购房者追捧区域北区涨幅巨大同其他区域价格相比北区一直呈现为价格谷地随着区域环境的不断改善以及在其他各区价格尤其是东区价格的带动下低价库存房已经在上两个季度消化完毕此次价格的上升可以理解为一次区域价格的补涨个别楼盘价格已和其他区域相差无几同时区域内可供应量和需求量相比已相对较少而区域需求较大也造成了价格的上升结论供求比差异是导致区域涨幅的主导因素第四部分徐州项目规划要点项目位置地块主要规划技术指标占地面积133334平方米按照200亩计算容积率14绿地率35建筑密度24土地用途一类居住用地项目土地转让价格约13亿元第五部分徐州项目的地块价值一近期土地挂牌信息20XX年编号地块坐落性质面积容积率楼面地价元底价万元备注16知春园下淀小学东白云山北居住1355155000拆迁17橡胶厂火车东站西北角商业办公居住48712560006580半拆迁18纺织厂二环西路湖滨路口居住商办2821766624100454519印染厂迎宾路与塔东路交叉口商办文娱1587243300454520云龙山庄云龙山南坡旅服文娱0526262160045454522A关庄社区湖北路中段北侧商业居住277367000毛地拆迁22B韩山社区湖北路西端商业居住27毛地拆迁22C中院北面中级人民法院北侧居住1545454523A地块解放南路与和平路交叉口商业1967926454545暂无45454524汽运公司响山北侧居住105951680045454525朱庄仓库祥和小区东侧商住146856100045454526五金市场三环东路北端两侧市场1127373600拆迁合计10宗8157994545454545455925045454545注1出让年限商业40年市场40年居住70年综合50年221号地块为珠江文化旅游区地块由于比较复杂暂未在此表中反映3楼面地价是根据挂牌底价所测算不是最终结果仅供参考如22号楼面地块与事实明显不符综合底价不含相关税费二近期土地成交信息20XX年编号地块坐落性质面积成交时间容积率楼面地价元成交价万竞得人15世纪大道东淮塔东路南商业174460561906152851600徐州名城置业8铁货中街南宣武市场西商业28830561911318481010徐州宣武小商品市场7淮海西路北工农路西住宅33440056192478256280徐州市财苑房地产12食品城南姚庄东综合3169590562912570521700徐州天力房地产11民祥园东庆丰路西商住商办270722056293530222819600上海绿地集团10民祥园东庆丰路西住宅3542420562915713337900上海绿地集团13食品城南综合16983205715824314000徐州中川房地产20合计4545454545451165524454545454545454545102090454545三徐州土地市场分析从徐州市的土地市场出让情况可以看出一是土地出让面积多出让土地总面积大幅提高在短短的两个月内土地成交面积达1165524预计建筑面积达150万左右目前挂牌信息还有土地面积100万左右二是出让单价较高住宅的楼面地价平均达700左右而且还不包括相关税费商业的楼面地价达20XX左右如8号地块楼面地价达到3000余元三是每块土地的出让面积大金额高住宅平均每块土地出让面积达50000左右出让金额达到5000万元以上如21号地块综合地价达到9个亿根据以上相关资料我们可以得出如下结论土地出让面积的大幅增加必然会导致今后23年内房地产市场新增楼盘增加可售面积大幅增加供应大幅增加会导致竞争非常激烈唯有通过差异化的竞争手段才能赢得市场楼面地价的提高必然会导致今后房价的上涨而未来几年房地产市场的竞争会非常激烈楼盘的价格会受到压制房地产开发商的利润空间会大幅下降每块土地出让面积的提高金额的提高将众多的小开发商排除在房地产市场的门外这项措施加速房地产行业的洗牌速度能存活并能好好发展的开发商必然是融通资金能力强有核心竞争力的公司根据部分地块的挂牌信息如部分地块要求开发商的注册资金达到6000万元以上或者有其他方面的要求这些都在提高中小型开发商的进入土地市场的门槛从另外一个角度看是在为一些大型开发商获得土地增加筹码四徐州项目的土地价值判断项目地处滨临风景优美的云龙山云龙湖风景区东靠泉山森林公园西望矿业大学区位优势十分明显随着徐州城市化进程的不断推进以及城市南延本宗地具有极大的发展潜力的根据20XX年20XX年土地成交情况统计云龙湖片区土地市场每亩地价已升至120150万根据最新的市场行情来看土地成交价格仍然有一定的上涨空间宗地依靠矿业大学徐矿集团等当地较有影响力且与政府有深厚渊源的企业参与洽谈土地成交价格可以有效地得到控制66万亩的土地是远远低于市场价格在后期项目的开发过程中可使企业的开发占据主动地位房地产隶属于徐州矿业集团自02年组建以来在不断的摸索过程中逐渐形成了一支训练有素可打硬仗的队伍对外依托集团公司的区域影响力对内整合资源形成了融开发建设市场调研营销策划为一体的产业链06年山水项目沁园项目润园项目的成功开发使其成为徐州房地产市场较为有影响力的本地开发商之一年开发量达到25平方米位居徐州市三甲之列房地产开发已经成为徐矿集团新的利润增长点我司自20XX年以来我司与徐州矿物集团一直保持着良好的沟通在后期的不断沟通与了解过程中两司逐渐培养了深厚的感情合作基础深厚第六部分徐州项目竞争个案分析美丽樵村物业类别普通住宅建筑类别多层装修状况毛坯物业地址新区黄河路与华山路交叉口价格起价1870万元套均价2500元平方米开发商江苏中大环球房地产开发有限公司售楼处地址新区黄河路与华山路交叉口售楼电话入住时间20XX31容积率18绿化率37楼层状况6幢多层共133户三层商铺2幢项目介绍项目占地19亩绿化率为37容积率18由6幢133户海派住宅和2幢沿街三层商铺组成其中住宅13403平方米地下2658平方米商业用房3735平方米特色鲜明的社区组群脉络分明的组群空间区隔各大景观景点有规律的散落宅间由上海同济大学担纲设计居住空间开合得宜层次有序整体建筑形态利落挺拔富有动静结合的视觉美感建筑单体设计巧妙地将流畅简洁的平屋顶以及富有动感的斜坡屋面相互结合勾勒出错落有致韵味十足的建筑天际轮廓线交通状况终点站11路新淮线美丽樵村45水泥厂等公交车周边配套中小学师大附小管道小学幼儿园管道幼儿园双语幼儿园邮局邮电局银行中国农业银行中国工商银行中国银行医院县中医院永新人家物业类别普通住宅建筑类别多层装修状况毛坯物业地址新区樵村美丽樵村东隔壁价格起价1800元平方米均价20XX元平方米一房一价开发商徐州永新房地产有限公司售楼处地址项目现场售楼处电话楼层状况5栋多层1栋综合楼1栋小高层项目介绍该小区规划布局充分利用现状地形共规划7栋楼房其中高层一栋普通多层为六栋沿路一层为商业北东设置主次入口一个阳光广场和中心花园各一处环线位置无占地面积1533410平方米总建筑面积20XX0平方米开发周期总户数近300户停车位155项目区位图略第七部分徐州项目的销售价格一徐州区总体概况隶属江苏省徐州市古称大彭氏国迄今已有余年的悠久历史境内历史积淀沉雄文化底蕴丰富文物古迹众多具有汉代三绝之称的汉墓汉兵马俑汉画像石彰显两汉文化的精髓县总面积平方公里耕地面积万亩总人口万辖个镇一个农场个省级经济开发区年预计实现地区生产总值亿元剔除区划调整因素实现财政总收入亿元是九五末的倍年均增长县地处苏鲁豫皖四省交界和淮海经济区中心环抱徐州市区具有典型的城郊型经济特点境内现有高速公路条霍连霍尔果斯连云港京福北京福州京沪北京上海徐宿宁徐州宿迁南京高速公路出入口个国道条北京福州烟台汕头连云港天水徐州西峡条铁路专用线纵横交织京沪高速铁路即将建设内陆水运京杭大运河斜贯县域东西有货运码头个条航线最大通航能力达吨级远洋运输距离连云港青岛上海三大港口分别为公里公里和公里航空运输距徐州观音国际机场公里县资源丰富煤炭电力资源充足境内已探明的矿产资源余种其中煤炭储量亿吨铁矿石储量亿吨石灰岩储量亿吨白云岩储量亿吨硬质高岭土储量亿吨耐火粘土储量亿吨县的主要农业生产指标位居全国和江苏省前列蔬菜棉花中药材等经济作物面积余万亩其中蔬菜面积万亩年产量亿公斤奶牛存栏量万头生猪饲养余万头山绵羊饲养万只家禽饲养万羽全县林业用地余万亩活立木蓄积万立方米果树种植面积余万亩果品年产量近万吨县的工业基础已形成食品纺织木材加工机械电子治金建材化工等六大主导产业食品工业位居中国食品工业第一大县之列奶牛奶业是最大最靓的产业名片其中上市公司维维集团作为中国强企业国家级农业产业化龙头企业两年内销售收入将突破亿元纺织工业已形成集棉花种植纺织服装加工出口等配套发展的产业体系现有万锭棉纺能力年产高中档精梳普梳纯棉纱万余吨高档针织面料万吨天鹅绒吨坯布万米牛仔布万米钢铁工业依托丰富的矿石资源利国钢铁城正在崛起已形成年产优质生铁万吨钢及钢材万吨的生产规模建材化工业年产水泥万吨年产普通玻璃瓶达亿只县的工业园建设经济开发区是年经批准设立的省级开发区规划面积平方公里已成为全县政治经济文化教育中心和最具潜力的经济增长点开发区享有大学城之美誉中国矿业大学徐州师范大学徐州工学院徐州建筑工程学院九洲大学江苏省医药专科学校等近所院校坐落其间在校生逾万开发区内集聚的各类企业余家投资总额逾亿元其中外商直接投资项目家实际利用外资亿美元基本形成了经机械制造服装电子为主导的三大产业发展格局县的投资软环境县人民政府设立的行政审批中心实行一站式审批一条龙服务公开收费标准公开办事程序竭诚为投资者服务为确保对投资者的回报凡是国家和省市出台的各项优惠政策在县都能够得到充分落实对投资千万元人民币以上的工业项目将列为重点项目并发给绿卡在建设期间减免项行政性收费在项目用地方面根据项目投资规模税收贡献等实行一事一议的弹性地价对固定资产投资超亿元人民币的大项目作为个案办理可享受更加优惠的政策始终确立投资者是上帝的理念严格规范行政行为努力为投资者创造安全宽松的生产经营环境确保投资者的合法权利不受侵害二徐州区域房屋价格由于20XX年县的新的房地产市场成交是零见下表行政分区累计成交情况统计实时成交情况统计成交套数成交面积成交套数成交面积鼓楼区云龙区泉山区九里区经济开发区丰县沛县邳州新沂贾汪睢宁铜山在没有新开发楼盘参考的情况下搜集了该区域的二手房价格20XX年XX月挂牌小区地段装修程度面积价格二手单价金土地花园毛坯房平米万元平米金土地花园简单装修平米万元平米望城花园毛坯房平米万元平米医药中专普通装修平米万元平米望城花园毛坯房110平米22万20XX元平米汉府雅园毛坯房140平米398万2843元平米嘉慧园毛坯房216平米40万1852元平米望城花园毛坯房110平米22万20XX元平米平均值忽略简单和普通装修2224元平米考虑到新房与二手房的价格存在很大关系价格差考虑为20因此当地的新房价格估算为2224元平米X202669元平米三徐州房价走势的判断纵观各个区域徐房指数的运行轨迹不难发现除了市中心价格一枝独秀外其他区域价格都正在向同一个价位方向聚集其中东区的大盘作用对价格稳定起到了关键性作用而随着西区三环以内区域融入中心区三环内外价格会出现分化后期北区大盘的开发将会对北区的价格走势确定一个新的基准点而南区尽快将新区纳入徐房指数体系将是更加客观评价南区房地产市场走势的关键要素从年月份商品住房均价来看月涨幅较大其他月度涨幅都较小主要原因一是房地产市场运行的惯性所致而市场交易价格对市场的变化反映滞后造成二季度的市场价格涨幅较大二是按照国家房地产宏观调控的要求和部署我市对房地产市场各种行为进行了规范和调控同时及时发布房地产市场相关信息极大地增加了市场信息的透明度一定程度上遏制了市场投机行为因此年徐州年房地产市场将会延续年度房地产发展运行态势房价会按各个区域会根据各自的供求比和客户的认同度调整涨幅空间达到一个相对高位而市中心的价格始终会高于其他区域但其他各区域价格会逐渐趋同从而形成一个合理的地级差四徐州区房价走势的判断依据前文分析20XX年徐州年房地产市场将会延续20XX年度房地产发展运行态势并且依据20XX年三季度的南区价格2798元平米20XX年三季度的南区价格2270元平米两年实际平均增长幅度为2798227012X1001163考虑后期20XX年20XX年仍将延续该增幅走势另外由于供求比差异是目前徐州市场导致区域涨幅的主导因素但是区域目前供应量非常少作为保守估计来判断未来两年的价格如下徐州区域未来两年的价格判断20XX年项目市场参考价格2669元平米X11632979元平米20XX年项目市场参考价格2979元平米X11633325元平米20XX年项目市场参考价格3325元平米X11633712元平米第八部分徐州项目财务测算一徐州项目周期项目整个项目周期为四年即20XX年XX月至20XX年XX月具体分为三个阶段第一阶段20XX年XX月20XX年XX月项目前期考察论证取得土地项目规划设计以及项目开工前的准备工作第二阶段20XX年XX月20XX年XX月项目施工建设阶段20XX年XX月开始基础施工20XX年XX月封顶20XX年XX月项目配套设施完工20XX年XX月办理竣工验收第三阶段20XX年XX月20XX年XX月项目销售阶段预计20XX年销售2520XX年实现销售5520XX年销售剩余的20销售价格预测见第七部分内容二项目收益情况依据20XX4徐州国土转让公告的内容地块编号地块座落总面积m2规划用途出让年限年容积率建筑密度绿地率供地条件20XX4汉王镇望城村3672841居住70142435现状土地价格为36360万元此次测算时按照底价66万元亩楼面价格为707元平米测算项目相关经济指标汇总表一项目成本土地面积平方米总建筑面积平方米多层建筑面积平方米地上建筑面积平方米高层建筑面积平方米地下建筑面积平方米车库计算序号费用名称单位预算成本元平方米总预算万元备注一土地成本万元亩含土地契税二前期费用勘探费设计费监理费造价咨询费三通一平临时设施各项规费三建筑配套成本多层高层四开发管理费五不可预见费六财务费用小计七销售费用销售总额按万元八销售税金合计二项目收入三年价格预测为基础20XX年销售价格按2979元平米考虑20XX年销售价格按3325元平米计20XX年销售价格按3712元平米计车库5万个30平米个共1万平米地下车库85销售销售量283个年销售住宅年销售住宅年销售住宅综合销售价格元平方车库元个综合销售价格元平方车库元个综合销售价格元平方车库元个销售类别单价面积金额万单价面积金额万单价面积金额万销售收入车库销售收入单价数量合计万收入合计三总体毛利总体毛利项目销售收入项目成本52505万38008万14497万元投资回报率总体毛利项目成本项目总投资1449738008381第九部分徐州项目风险说明财务风险由于前期土地款需要集团先注资金再由信托进入拿到四证后信托退出银行进入前期资金需求量大不仅对于公司而且对于集团都有很高的融资要求市场风险异地开发公司尚未有成熟的经验可循对于徐州市场的把握度和市场预判性就非常重要但是市场风险是始终存在的无论对于区的住宅消费市场和徐州地区未来的经济走势都还存在一定的不可预见性由于对于徐州市场的后期大量工作还主要依靠徐矿集团的支持国家政策风险20XX年以来全国各个主要城市房屋价格上涨异常引发了国家主管部门的高度重视同时银行加息压力越来越大后期对于住宅未来的国家政策压力还存在不确定性需要充分考虑第十部分徐州项目运作建议项目以项目公司的形式运作根据公司与其他公司合作的模式项目公司以徐矿占绝对控股为合作前提在后期项目运作的过程中可采取以下几种方式1以项目公司名义取得土地根据前期土地款的支付情况对项目公司的股权作划分如我公司前期支付土地款10725亿元公司支付25025亿元双方共同取得华山路项目则项目公司的股份配置为3070土地证取得后如果双方共同统一开发在资金筹措方面可利用四证办理贷款抵押银行相关信托机构所获得的资金基本可解决后期开发资金其间所发生的债权债务由项目公司根据股本结构分别承担项目可以矿大校舍为第一期若进展顺利可在09年完成交付工作若以2500的售价出售则有375亿元的收益我司将可收回1125亿元的资金2以项目公司名义取得土地根据前期土地款的支付情况对项目公司的股权作划分如我公司前期支付土地款10725亿元公司支付25025亿元双方共同取得华山路项目则项目公司的股份配置为3070土地证取得后公司委托我司进行项目运作双方股东决议通过我司利用四证办理贷款抵押银行相关信托机构开展项目运作其间所发生的债权债务由我司独立承担后期项目收益双方约定分成3以项目公司名义取得土地根据我司出资情况待土地取得后我司拥有单独的土地证整体土地证拆分对本土地独立运作以200亩为例前期我们需要支付13亿元的土地款待四证齐全后办理贷款抵押银行相关信托机构独立开展项目运作另该宗地现经过矿业大学与县土地主管部门洽谈土地价格部分已经确定为66万亩土地的用途方面经过多次磋商也作了一定的调整由原本多层小高层的形式转变为多层小高层联排别墅的混合用地产品的售价方面也将有较大的提升项目开发利润也将相应上升目前在整体土地市场的运作来看可以在土地挂牌公式以前与政府达成如此明确且优惠幅度较大的共识并不多见从宗地竞标方徐矿集团来看其本身在手项目待开发的较多尚有100万平方的建设量故本项目从现阶段看是徐矿集团的土地储备项目预计会先动一部分矿大职工宿舍约160亩剩余地块可统一规划并等待土地升值项目利润提升第十一部分徐州项目可研结论徐州二线城市中排名靠前市场状况和发达房地产市场相比较仍然属于上升期从现阶段公司开发的项目销售状况来看认购踊跃处于供不应求的阶段中住地块已开始启动现行的26002900的定价为后期本项目的价格拉升提供了有利的支撑华山路项目从土地洽谈前期调研开始是公司对二线房地产市场的首次正式涉猎根据对公司与徐矿集团的合作渊源徐矿集团对我司的介入持积极友好的态度在合作形式方面有较大的余地与空间就公司发展而言是一种难得的利好的机会如能准确把握对公司后续可持续性发展极为关键的支柱之一我司可与协商可以矿大职工宿舍代建为合作开端一来以低风险项目熟悉环境进一步了解当地市场二来为后期项目升值赢得缓冲时间土地升值项目资本运作三在项目的运作过程中逐渐积累本项目的运作经验二三期的操作将更有经验此项目如能顺利开发可以说是公司进行异地开发的试金石如果能够立即开展项目运作不但能弥补公司后续项目不足的困境为公司的可持续性发展创造更多的经济效益也将不断摸索的过程中总结经验教训进一步提升公司的开发能力