综合性商业地产项目可行性研究报告.doc

综合性商业地产项目可行性研究报告通用模板地产集团公司二一六年壹拾贰月目录第一部分项目概况一基本情况二宗地现状三项目综合定位四规划技术指标五项目周边配套六项目周边环境七大市政配套第二部分项目出让条件一招拍挂项目取得方式二合作项目取得方式第三部分市场分析商业物业市场分析一商业物业市场研究整体市场分析供需情况分析租金出租率分析周边商业地块成交情况结论二竞争项目分析三商业部分分析四商业部分定位客户定位产品定位项目租售价格出租率定位写字楼市场分析一写字楼市场研究整体市场分析供需情况分析租金空置率分析周边办公地块成交情况结论二竞争项目分析三写字楼部分分析四写字楼部分定位客户定位产品定位项目租售价格出租率定位酒店市场分析一高星级酒店市场分析整体市场分析供需情况分析房价入住率分析周边酒店地块成交情况结论二竞争项目分析三酒店部分分析四酒店部分定位客户定位产品定位项目房价及入住率定位经营模式建议第四部分规划设计初步分析一规划设计的可行性分析二规划设计的初步概念第五部分工程开发计划及项目租售计划一工程开发计划二工程开发计划节点三项目租售收入测算四资金回款计划第六部分项目投资估算和资金筹措计划一投资估算二资金筹措计划资金投入计划及资金需求贷款回款计划贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划第七部分项目财务分析一成本利润分析二现金流量分析第八部分风险分析一定性分析二定量分析敏感性分析销售型项目盈亏平衡点分析第九部分分析一优势和机会二劣势和威胁第十部分结论与建议附件第一部分项目概况一基本情况项目的具体位置情况描述绘制地块位置图二宗地现状地块的主要优势说明地块现状的拍摄图或规划图三项目综合定位地块的黄金位置和市场需求的密切联系综合性开发地块的必要性地块的市场定位建议本地块的市场定位应为拟发展以时尚餐饮休闲娱乐精品购物为核心的商业物业万国际甲级写字楼群万五星级酒店万高档及顶级住宅社区万各类别物业的总体布局图四规划技术指标本地块总占地公顷综合容积率总建面约万平方米地上建筑面积地下建筑面积绿化率本项目分期开发各期规划指标如下表所示规划指标汇总表项目合计一期二期三期占地面积亩亩容积率地上建筑面积商业面积办公面积酒店面积公建面积其他面积地下建筑面积总建筑面积总车位数个地下车位数个五项目周边配套周边配套情况说明包括交通情况等具体的公共交通线路的安排和对项目的便捷性灵活性说明未来的交通规划安排总结性说明绘制交通状况示意图基本生活配套高档配套等设施的说明六项目周边环境说明黄金地段的区域和写字楼商场等关系周边景观自然景观形成的重要风貌区七大市政配套根据实际情况编写第二部分项目出让条件一招拍挂项目取得方式出让方式及报名条件招标拍卖挂牌时间竞买投标人资格报名条件出让程序招投标的注明招投标时间安排程序投标人资格要求评分标准等拍卖挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的要另做说明出让底价及付款方式竞争对手分析二合作项目取得方式合作方基本情况合作方名称主要股东投资情况注册资本成立时间特殊背景等合作方式一次性买断土地转让公司转让合资合作共同设立公司股权收购增资控股建后分房面积建后分销售收入建后分利润等主要合作条件土地转让价格股权溢价收购价格股权比例建筑面积或者利润分配比例等风险评估通过其他相关渠道了解项目背景资料如土地方转让的原因曾经或正在洽谈的公司土地使用年限闲置收回风险溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税对分房分收入承担营业税风险土地权属有无瑕疵抵押或其他的法律纠纷土地方的信用付款进度及与土地手续的配合其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规第三部分市场分析商业物业市场分析一商业物业市场研究整体市场分析商业物业的具体内容和区域商业物业的分布情况和优势供需情况分析各主要区域商业物业供应量的情况分布图绘图表示商铺供应量和其他区域的比较情况租金出租率分析地块区域的商业物业的租金水平现状和分析未来发展规划和出租报价图说明出租率并分析具体原因入驻商户质量分析和未来走向产品特征分析大型百货餐饮娱乐卖场等周边商业地块成交情况略结论说明地块的商业供应面积和供应优势分析具体原因根据其地理位置分析不同产品百货餐饮娱乐卖场的适应性二竞争项目分析大型购物商场分析说明目前区域的购物广场商场的具体情况和建筑面积列表具体分析以下为参考购物广场商厦一览表具体情况项目项目项目项目位置面积内容目标顾客租金定位消费说明商场的经营特色和定位具体情况项目项目项目开业时间位置建筑面积层数经营模式内容目标顾客配比零售比例餐饮比例娱乐比例租金范围定位营运状况健身场所分析具体说明本区域运动健身场所的具体设施情况和发展空间餐饮娱乐中心分析具体说明实际情况包括位置内容环境目标顾客市场定位三商业部分分析说明优势劣势机会威胁并列表分析综合分析得出结论说明该区域内商业项目的规划原因四商业部分定位客户定位根据地理位置和未来发展确定客户的消费群产品定位说明时尚餐饮健身娱乐精品购物的基本设想项目租售价格出租率定位根据商铺长期代理经验并基于保守原则预计各楼层可能实现租金如下假设该商业物业共有个楼面平均根据商业物业的经营规律在正常市场情况下商业物业第一年的出租率一般在而成功运作后第二年能达到的正常水平写字楼市场分析一写字楼市场研究整体市场分析写字楼的建筑面积供应量市场需求空置率等情况说明写字楼供应和发展预测分析写字楼租金走势和预测情况分析供需情况分析写字楼供应量走势分析和未来情况写字楼需求量空置率入住率走势分析租金空置率分析写字楼租金情况分析图写字楼分布情况写字楼特征和发展前景主要商务区写字楼优劣势分析周边办公地块成交情况略结论写字楼的未来前景写字楼的产业政策和市场环境写字楼建设后的核心优势二竞争项目分析主要竞争对手分析写字楼写字楼写字楼地理位置主要优势主要缺陷租金物业管理费出租率客户特征综合上述分析竞争性项目对本项目的主要借鉴意义如下选准进入市场时机尽可能不断提升物业管理水平清晰的营销策略尤其是对目标客户三写字楼部分分析优势劣势机会威胁四写字楼部分定位客户定位通过优质产业分析得出项目的主要目标群体定位产品定位通过市场特征分析得出写字楼的总体定位项目租售价格出租率定位列表说明租金预测数据按照市场规律预计租金上涨率和常态入住率酒店市场分析一高星级酒店市场分析整体市场分析四星级五星级酒店的分布规律和具体酒店举例说明交通位置发展现状市场占有率管理设施等供需情况分析酒店历年市场供应和需求分析图各区域市场星级酒店供应量国内外客户对四星级以上酒店的需求市场本市高星级酒店的现状和发展趋势房价入住率分析酒店客房的淡旺季的平均房价发展走势区域发展建设和对酒店的影响效果周边酒店地块成交情况略结论本区域酒店行业的发展脚步和未来预测二竞争项目分析竞争对手比较具体内容酒店酒店酒店形象特色设施配备管理机构服务理念特有客房客房数出租客房年平均房价出租率年营业收入年三酒店部分分析优势劣势机会威胁四酒店部分定位客户定位根据星级酒店客源特征和区域位置制定目标客户定位产品定位生态环境角度地块周围配套设施角度空间利用和发展角度综合性总结项目房价及入住率定位酒店的价格与酒店的品质品牌美誉度服务水准地理位置的关系酒店房价预估根据国际国内市场行情预测酒店入住率和增长趋势经营模式建议建议开发商与国际知名管理机构共同合作等模式列举行内主要合作经营方式委托经营合资经营出让土地所有权等模式第四部分规划设计初步分析一规划设计的可行性分析既定容积率建筑密度和配套公建面积时进行初步设计方案的建筑排列容积率面积分配比例等技术经济指标不完全确定时我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图层数分布比例有强烈个性的地块如山地冲沟水系地下熔岩附着物暗渠等对规划设计的影响程度及对应的设计思路周边自然环境和人文环境对规划设计的影响如治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法市政配套设施对规划设计的影响如道路状况可能与小区主要出入口有关供水排水通讯有线电视电话网络永久性用电和临时施工用电燃气供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法周边配套设施对产品设计的影响和考虑如交通状况商业设施大型购物中心体育娱乐公园等休闲场所银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断附表项目技术指标二规划设计的初步概念设计概念表现项目预期的产品类别及特征技术概念计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系可持续发展概念对项目分期发展的设想对营造统一的区域概念的设想对产品差异性的考虑第五部分工程开发计划及项目租售计划一工程开发计划分期开发原则上以快速回收资金的住宅物业为先期开发减轻后期开发的资金压力以上期当期现金流为正的年份为下期开发的开始时间根据市场分析确定各期开发内容如下一期住宅一期商业一期二期办公一期办公二期住宅二期三期商业二期酒店办公三期二工程开发计划节点开竣工时间及工期计划各期开工面积时间节点如下项目开发计划节点表序号开发计划节点名称目标计划时间一期二期三期建筑面积指标可售可租面积指标规划方案设计取得建设用地规划许可证取得土地使用权证施工图报建建设工程规划许可证获得施工许可证开工取得预售许可证主体封顶销售开盘时间招租开始时间竣工验收入住时间三项目租售收入测算租售价格计划根据年度通货膨胀率适当调整物业价格和租金按照开盘后年度增长的比例测算价格和租金具体表格如下项目住宅一期元平方米商业一期元平方米天办公一期元平方米天办公二期元平方米天住宅二期元平方米商业二期元平方米天酒店元平方米间办公三期元平方米天租售面积计划销售期面积住宅一期商业一期办公一期办公二期住宅二期商业二期酒店办公三期租售收入测算表序号项目年年年年年合计商业销售收入万元商业销售价格元商业销售面积办公销售收入万元办公销售价格元办公销售面积商业租赁收入万元商业租金元天商业租赁面积商业出租率办公租赁收入万元办公租金元天办公租赁面积办公出租率酒店收入合计万元酒店房价元间天入住率酒店客房收入万元酒店餐饮收入万元酒店其他收入万元车位销售收入万元车位价格万元个可售车位个数车位租赁收入万元车位租金元个月可租车位个数个车位出租率总收入合计四资金回款计划各期销售回款计划第六部分项目投资估算和资金筹措计划一投资估算本项目总投资万元如下表所示投资估算表项目投资估算明细表建筑面积单方成本可售面积单方成本投资总金额备注元平方米元平方米万元一土地成本土地出让金土地补偿费契税按地价计土地使用税其他土地成本小计二建安成本一前期费用勘探设计费按总建面单价元平米计算临水临电按万元估算其他前期费用小计二建安及装修工程费土建安装工程费含电梯消防住宅按土建元平米电梯消防人防设备等元平米不含装修商业按单价元平米计酒店按土建装修元平米计写字楼按土建安装元平米计会所按单价元平米计幼儿园按单价元平米计其他公建配套按单价元平米计地下室按单价元平米计工程监理费按土建费用的计算质检监测费按土建费用的计算室内装修按单价元平米计样板房装修按万元估算其他土建安装工程费小计三红线内配套费供水供电按总建面单价元平米计道路排污按总建面单价元平米计园林绿化按单方成本乘绿地面积计算燃气按每户元计智能化工程按每户元计供暖北方按地上建面元平米计电信有线电视工程环保环卫工程其他红线内配套费小计建安及装修工程费小计三区外配套红线外的水电道路等市政配套设施四政府收费一市政配套费根据当地标准按计二其它政府性收费按万元估算政府收费小计五不可预见费二三直接投资合计六财务费用七管理费用二三四八销售费用按销售额的计开发间接费用小计六七八项和九建设期土地使用税投资总计二资金筹措计划资金投入计划及资金需求本项目的启动资金为万元资金来源主要通过途径解决财务压力各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等的投入安排招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证自筹资金还是向金融机构融资是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议资金来源及运用表项目资金来源与运用表单位万元序号建设期年经营期第季度第季度第年资金来源销售收入租金收入其他收入银行长期贷款股东贷款其他短期借款建设投资中自有资金回收房产销售净收入资金运用地价建安工程费红线内配套费前期费用区外配套政府收费管理费用销售费用建设期土地使用税资本化财务费用销售和出租税金及附加经营期土地使用税土地增值税所得税长期借款本金偿还其他短期借款本金偿还外方股利中方股利盈余资金累计盈余资金如果项目需在提取盈余公积金和盈余公益金后再分配各方股东的利润即利润表中应涉及盈余公益金和盈余公积金则资金来源和运用表表中盈余公益金应作为流出项计入贷款回款计划编制项目贷款计划并根据项目回款预测编制项目还款计划贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划编制项目贷款和股东贷款使用计划结合整个公司资金情况列示各期资金的需求缺口及融资途径招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证自筹资金还是向金融机构融资是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议编制项目还款计划贷款还本付息计算表作为工作底表备查持有型项目的可研报告必须附贷款还本付息计算表第七部分项目财务分析一成本利润分析经测算本项目总投资为万元可实现销售收入万元税前利润万元总成本利润率为销售利润率二现金流量分析全部投资现金流量表项目现金流量表全部投资单位万元序号年份建设期年经营期合计项目第季度第季度第年现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值或物业未来经营期折现价值其他现金流入小计现金流出地价建安工程费红线内配套费前期费用区外配套政府收费管理费用销售费用建设期土地使用税销售税金及附加经营期年土地使用税经营成本土地增值税所得税其他现金流出小计所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现金流量现值所得税后累计净现金流量现值税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期静态年税后投资回收期动态年自有资金现金流量表项目现金流量表自有资金单位万元序号年份建设期年经营期合计项目第季度第季度现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值或物业未来经营期折现价值股东贷款银行贷款现金流入小计现金流出地价建安工程费红线内配套费前期费用区外配套政府收费管理费用销售费用建设期土地使用税经营成本银行借款本金偿还股东借款本金偿还银行借款利息支付股东借款利息支付经营期年土地使用税销售税金及附加土地增值税所得税其他现金流出小计所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现金流量现值所得税后累计净现金流量现值税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后投资回收期静态年税后投资回收期动态年注现金流量表的建设期的流入和流出项请按季度预测如果项目需在提取盈余公积金和盈余公益金后再分配各方股东的利润即利润表中应涉及盈余公益金和盈余公积金则现金流量表和资金来源和运用表等表中盈余公益金应作为流出项计入本项目全部投资财务净现值为万元全部投资内部收益率为全部投资静态投资回收期在年全部投资动态投资回收期在年自有资金财务净现值为万元自有资金内部收益率为自有资金静态投资回收期在年自有资金动态投资回收期在年项目财务表现良好基本可行指标汇总如下表所示综合经济指标汇总表项目综合经济指标经济指标销售均价可售面积销售收入金额单位元平方米平方米万元项目销售总收入万元其中住宅销售收入万元别墅销售收入万元商铺销售收入万元写字楼销售收入万元酒店销售收入万元其他销售收入万元营业税及附加万元项目净收入万元项目总投资含建设期土地使用税万元土地增值税万元经营期土地使用税总和万元项目税前利润万元万元项目税前总成本利润率万元项目所得税万元项目税后利润万元万元项目税后总成本利润率项目税前销售利润率项目税后销售利润率全部投资项目税后内部收益率项目财务净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年自有资金项目税后内部收益率项目财务净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年第八部分风险分析一定性分析对本项目存在的经营管理风险市场风险竞争风险技术风险财务风险和政策风险逐一进行分析二定量分析敏感性分析现针对本项目的投资成本变动和租售价格变动做敏感性分析发现在投资增加或收入减少的情况下本项目的内部收益率仍能达到以上可见本项目的抗风险能力敏感性分析见下表指标项目投资额收入经营成本税前利润税前总成本利润率税后利润全投资自有资金内部收益率财务净现值静态投资回收期年动态投资回收期年内部收益率财务净现值静态投资回收期年动态投资回收期年正常投资万元收入万元经营成本万元销售型项目盈亏平衡点分析保本售价即销售净收入等于投资额计算公式为保本销售率假设项目全部建成已销售面积所获净利等于未售面积的成本则计算公式如下式中表示单位投资额即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率第九部分分析一优势和机会说明地理位置交通生活配套规模成本等因素说明经济发展房地产政策区域规划等因素二劣势和威胁说明外部环境项目投资周期项目规划的难度和问题贷款融资政策潜在供应量竞争对手规划的不确定等因素第十部分结论与建议综上所属本项目发展以时尚餐饮休闲娱乐精品购物为核心的商业物业万国际甲级写字楼群万五星级酒店万高档及顶级住宅社区万本项目的财务指标如下项目总投资启动资金资金安排在经济上是可行的开发风险基本可控物业升值潜力巨大对我司区域的品牌树立上有巨大的推动作用建议投资开发我司应利用规模优势进行综合开发如此大规模的土地开发必然要通过综合性开发来提升形象及分散风险通过综合开发可部分弥补本区域的一些不足点如开发对景观条件不太敏感的写字楼物业通过综合性的商业物业的发展使本地区具有更强的吸引力有力的市场定位及超前的品质设计是项目成功的保障利用自然因素在产品规划设计上加强力度采用最佳的物业排布和建筑形式弥补的不利因素由于本项目开发周期较长且众多物业将会随着改造的进行不断推出因此市场的定位及物业品质的设计一定要具有前瞻性以保持在市场上的领先地位附件有关宗地情况的补充证明资料和法律文件如各种政府批文土地使用权证土地使用出让合同等欲签订的合作意向书和合同文本其他财务报表