项目可行性研究报告.doc

PlanningschemePlanningscheme1可输入时间可输入公司XX项目可行性研究报告可输入时间可输入公司PlanningschemePlanningscheme2XX项目可行性研究报告第一章总论一项目背景11项目名称因项目目前尚未正式命名在合作文件及日常各类交通沟通中暂以某某项目代表该项目以下简称本项目12项目开发背景XX某某项目位于XX市xx路与xx路交汇处属xx矿公司用地宗地面积约4044平方米地块平整地形较为规则临街面长项目地块为典型的城市二级综合用地土地性质属商住综合用地经原土地使用权属单位挂牌出让后XX市某某房产开发投资公司成功竞标获得使用权该地块土地年限达70年在一般的商住用地年限中使用年限是极高的作为招商引资项目该地块开发也获得政府的大力支持将获得开发政策性优惠PlanningschemePlanningscheme313可行性研究报告编制目的1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上结合项目所处的区位环境对该地块价值进行合理的评估2对项目可行性与开发经营提出初步意见并对项目的规划设计功能分区等提出相应的建议3结合地块目前的状况和特点探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性4对项目开发进行投资分析和风险分析5对项目决策及其实施提出优化建议14可行性研究报告编制依据1国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策2中华人民共和国城市规划法3中华人民共和国城市房地产管理法4xxXX房地产相关法律政策与文件5XX市的招商引资政策6本项目的详细规划控制原则7现场勘察和XX市房地产市场综合调研所得资料8XX市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准9某某地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值二项目概况21地块位置本项目地块位于XX市XX路与XX路交汇处距XX山市民休闲广场约800米对面为XX市建材市场周边主要的建筑物业形态为居民单位用房200米半径内目前以街铺商业经营为主经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业PlanningschemePlanningscheme4四至范围东向XX路西向XX院南向XX路北向XX22地块规模与开发目标本项目宗地面积共4044平方米按政府要求临XX路处退让红线363米实际用地面积约3898平方米项目拟建成地上共七层总建筑面积在18万平米左右的商住楼其中裙楼商业部分为三层单层建筑面积在36503800平米之间裙楼以上为四层住宅拟规划面积在70007800平米之间另项目拟建地下一层规划建筑面积在2500平米左右23地块周边环境与配套设施项目地块处于XX市X广场距XX市核心商业区域4545XX山约8001000米目前周边主要以临街商业为主商业经营类别不统一经营品牌参差不齐芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位大型汽车站临XX路公交车站休闲广场XX市民休闲广场距本项目约800米购物场所300米内XXX超市及临街小型商店娱乐场所300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所医疗卫生项目西侧为XX医院往北500米为XX中心医院教育文化体育运动XXX中心小学本项目500米半径内无大型体育运动场地金融邮政电信邮政储蓄所XX路农业银行中国移动营业厅中PlanningschemePlanningscheme5国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅24项目性质与主要特点本项目为商住综合项目定位为主题商业多层住宅的发展模式项目主要特点有5项目地块双面临路临街面较长适合于商业地产项目的开发但项目地理位置偏离市中心还需对区域概念进行强势引导6土地年限为70年使用年限较长可形成独特卖点7地块无明显高低落差地形较为规则有利于项目开发8项目周边目前的街区环境并不理想大量中低档次的临街商业影响了项目地块的商业价值增加了项目开发难度9项目为XX广场周边的第一个代表型房地产开发项目成功开发后对芙蓉广场商圈的形成有极大的推动和促进作用将大幅度提升周边物业价值25项目地块价值分析XX市商业核心区域为XX广场和XX山XX商圈是以XX广场的老商业核心区域为基础逐渐向广场政府靠拢的市场发展结果XX商圈集中了市政府检查院法院银行等大量的政府机关单位金融机构也拥有大型的品牌连锁零售新一佳超市通程电器12000平米广场使XX成为XX最具商业价值的核心商业区域且有取代XX广场之势本项目距XX商圈仅800米左右XX商圈的发展必然向西蔓延从而带动周边区域提升其商业价值本项目势必首当其冲受到XX商圈的影响因此经济发展趋势市民投资消费需求XX商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会使项目地块发展前景看好如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化将获得可观的效益回报亦能成功借势XX商圈的发展势头彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境带动该区域的发展并与XX广场XX形成三点成线的XX商圈分布架构带动区域物业的商业价值使社会市场市民及开发商实现四赢项目地块价值的主要特点有PlanningschemePlanningscheme64地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制人流量不足周边商业环境有待改善但较为适应XX房地产市场单个项目总量应有所控制的特征5交通区位价值目前尚不明显适合于大件消费品的终端零售行业但需进行一系列的区位概念引导并在平面建筑规划设计时与XX路芙蓉路交通条件良好结合并在建筑外观上创新6发展背景为项目开发提供良好的发展环境但仍需在政府层面开发过程及团队组织层面进行良好的结合以争取更为优越的项目发展环境组合更强势的项目发展团队7目前XX市房地产市场短时间内上市供应量较大但因XX房地产市场属起步阶段创新点及引导空间较大选择在本年度底启动本项目将使本项目在20062007年赶上销售的黄金季节8本项目土地成本相对适中整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小发展空间大且投资者能在本项目未来升值空间中获利6项目应努力适应当前XX市商业格局的发展演变成为XX广场XX商圈的有力补充实现开发销售推广经营方式的差异化26已进行的调查研究项目及成果某某地产顾问机构于2005年11月受某某房产开发投资公司委托进行了XX市房地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查本次调研工作由某某地产顾问机构项目调研小组全程操作完成项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实际调查执行工作发放调查问卷共340份回收有效问卷320份并就项目所在区域发展前景与部分XX房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进行了专题采访最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计项目组多次组织召开数据统计分析会议为本项目下一步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础调查研究项目及成果如下1目前XX市商品房供应量体量较大短期内住宅物业发展空间相对较小PlanningschemePlanningscheme7在接受本次调查的市民中48的被访者不打算购买住宅26的客户打算在25年内购房仅26的客户打算在12年内购房另根据统计当前涟水名城一期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过14万平米而涟水名城总建筑面积为26万平米因此未来12年内XX市住宅物业上市体量较大市场空间相对较小市民对居住环境已经逐步开始看重但价格理念还有待进一步转变价格仍成为购房者考虑的首要因素大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想交通方便价格更具竞争力的住宅2商铺投资消费理念趋于成熟投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重经过XX购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟对商铺投资更为谨慎在本次调查中40的被访者表示不会进行商铺投资仅175的被访者正在考虑购买其他客户均为视项目情况而定尚需大力引导3家居建材行业竞争激烈期待有效地进行市场整合仅26的客户表示对目前的经营状况满意行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性本次接受经营户调查的被访者中大部分人均希望能进行有效的市场整合说明长期以来XX市家居建材行业经营户分散凌乱独立经营的局面已迫切的希望被改变市场呼唤一站式家居建材消费场所的出现4撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导在接受本次调查的被访者中50的经营户表示愿意进场经营但在访谈调查中XX建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见另根据调查当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高要达到本项目所预期的价格租金需要花费较大的精力和物力进行引导以强势广告推广政策覆盖全市以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作将有助于改善投资者PlanningschemePlanningscheme8和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影5本项目地段价格被大部分被访者所看好投资价值被市民所认同近50的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景54的市民对芙蓉广场地块未来23年内的升值前景表示看好说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心是本项目发展不可或缺的基础条件通过对本次调研结果的分析研究某某地产顾问机构认为XX市经济较为活跃市民中蕴藏着一定的市场购买力但其对商铺的投资概念还有待成熟经过近年来XX房地产行业的发展和XX购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售XX市商业地产市场已经具备一定的气氛和发展基础本项目的发展将成为2006年度XX房地产市场的热点项目因本项目地域特点及主题行业的特殊性势必在XX营造空前的销售推广气氛以商铺推广销售为核心进行主题行业概念和投资概念的传播受被访者心态所影响本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料三项目建设意义31关于城市发展的意义随着城市经济的发展XX市的商业格局已经初现雏形形成了以XX广场和XX为核心商圈向周边辐射的商业格局XX广场商业发展历史悠久地处XX市交通南路与XX南路的交汇处地理位置优越是进出XX市的必经之地也是XX市近代商业发展最具代表性的区域XX商圈的成型与发展有着得天独厚的基础市政府税务等一大批政府机关云集于此学校居民区分散四周形成了强大的商业发展资源XX购物中心项目的建成更树立了XX市新兴的现代化商业中心形象增强了此区域在全市商圈中的竞争力目前XX商圈已经呈现出向西发展的趋势本项目的落成必将加快XX市西城发展的进程进一步完善XX市城区的整体规划32关于行业市场的意义针对目前XX市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状本项目拟定的一站式家居建材广场将凭借主力店强大的品牌效应统一PlanningschemePlanningscheme9的市场管理和广告推广把XX建材市场整合优化并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者从而使XX市建材行业顺应发展趋势实现良性发展33关于社会综合效益的意义随着建材行业的重要性日益突显专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程本项目的落成一方面将弥补XX市家居建材行业这一市场空白为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境也将为XX市XX提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务从而杜绝目前存在于XX家居建材行业中以次充好质量环保均难以得到保障的现象为XXXX造福另一方面也将进一步美化城市的形象提升城市形象解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差为城市交通管理和消防带来隐患的问题真正成为XX市旧城改造行业整合房地产市场发展的地标性物业并为社会了提供了众多的就业机会并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展推动和促进芙蓉广场商圈的形成带动XX市城西的发展PlanningschemePlanningscheme10XX项目可行性研究报告第二章项目投资环境及市场分析四XX市情及发展概况41XX市情XX市位于湖南省中部涟水上游1951年从XXXXXX各划出部分政区筹建蓝田县1952年正式建县8月改名XX县1987年撤县成立XX市XX市总面积1897平方公里人口108万辖15镇4乡1街道办事处和一个林场XX人文历史悠久是革命老区和湖南五大侨乡之一XX市旅游资源丰富北有省内自然监管后仅次于张家界的湄江风景区南有雄甲三湘的龙山森林公园XX市交通便捷湘黔铁路XXX高等级公路与XXX国道从境内通过XX高速公路XX高速公路XX一级公路即将兴建一个完备的交通路网即将构成XX有煤炭之乡有色金属之乡的美称已经探明的矿产资源有煤铁锰锑重晶石等21种形成了采掘机械建材冶金制药食品加工等产业近年来市委市政府实施科技推动市场带动的战略全市民营企业迅速发展高效结晶铜管金属纤维艺术陶瓷金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外PlanningschemePlanningscheme1142XX市城市发展概况当前XX市整体城市环境仍然处于不理想状态城区面积较小城区环境有待改善城市常住人口规模有限流动人口较少城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着XX市城市环境的改善和经济发展近年来XX市大力推进工业强市的发展方向投入大量资金对XX城区进行改造和对各类工业企业进行革新城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展尤其是对房地产业金融业零售业建筑业建材等行业推动作用尤为显著这为本项目的开发提供极佳的市场契机同时为了加强与周边县市的联系和互动XX市加大城市交通路网的拓建兴建由此产生的效应犹如一针强心剂推动XX市房地产业等相关行业飞速发展43XX市经济发展概况XX地区内拥有较为丰富的矿产资源相关的矿产冶炼机电运输行业发达其他产业发展规模也较为突出居民收入及消费水平自90年代开始显著提高内向型经济发展状况良好据统计2004年全年XX市城市居民人均可支配收入6603元比上年增长152004年末全市城镇集体以上单位在岗职工43660人比上年增加3824人从业人员劳动报酬总额43660万元增加3219万元比上年增加8从业人员年人均报酬9904元比上年增长334全年民营经济实现消费品零售总额157104万元增长148占全市消费品零售总额的8098年末全市有证贸易餐饮个体户和私营企业分别达到13345户和272户分别增长51和327XX市总体居民收入水平在湖南省处于中下水平但是近年增长较快居民消费水平比较湖南省发展较快的中小型城市仍偏低根据有关金融机关对XX市居民储蓄水平的统计XX人均储蓄水平处于较高位置反映出当前XX市民对投资极为谨慎获取投资渠道的信息很少投资途径较少大部分的城市居民依赖于银行储蓄获取储蓄收益社会闲散资金的投资欲望极为强烈的特性因此根据当前XX市总体经济发展居民消费及个人储蓄水平未来35年之PlanningschemePlanningscheme12内XX市房地产行业发展空间将较为可观在总量控制的前提下大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破以上数据来源娄底及XX相关政府报告文件资料等44XX市商业发展历史沿革回顾XX市近代商业发展历程我们可以很清晰地看到当前XX市的商业经营环境规模消费水平均与上世纪780年代有了质量上的飞跃上世纪80年代前的商业大多以国营企业单位经营的商业为主因为经济体制的限制以及消费者消费意识的局限性限制了商业的的发展无论是商业建筑其建筑形态还是商业经营的各个环节都不能满足消费者的需求伴着上世纪改革开放的步伐城市的商业也取得了飞速的发展90年代初XX市一改以前小商小贩的自由贸易占据商业消费市场大半江山的局面出现了蓝田市场等一批集中型的专业市场这一类商品交易市场的出现使XX市城市农村人口的消费有了较为集中更为方便的消费场所90年代末及本世纪初随着对外交流和经济活动的增加XX市首次出现了中小型超级市场再度刷新了XX市商业格局金马特福康祥等一批超市经营企业获得了长足发展近年来以心连心新一佳为代表的知名商业企业登陆XX不但使XX市民享受到了与国内大中型城市同步的商品与服务更使XX市商业格局再次突破伴随着这一类商业企业的发展XX市商业房地产行业的出现也受到了XX市民的热情欢迎和追随XX购物中心的销售便反映出了XX市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力而房地产行业的继续前进将使XX市居住商业环境更为良好有利于改善城市消费环境提升城市品位更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强45XX市城市商业格局及发展趋势随着城市经济的发展XX市的商业格局的已经初现雏形形成了以XX广场和PlanningschemePlanningscheme13XX为核心商圈向周边辐射的商业格局XX广场商业发展历史悠久地处XX市交通南路与XX南路的交汇处地理位置优越是进出XX市的必经之地也是XX市近代商业发展最具代表性的区域此区域内以百货超市品牌服饰鞋帽电子通讯产品五金机电业态为主因受城市道路状况建筑形态经营理念等发展条件所限此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换如不改变此区域内的街区形象对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治在劣币驱逐良币理论范围内将使一部分利润较高档次较高的商业行业主动集中转移从而动摇此区域的商业地位XX商圈的成型与发展有着得天独厚的基础市政府税务等一大批政府机关云集于此学校居民区分散四周形成了强大的商业发展资源此区域商贾云集人流量庞大另受XX广场的影响一批商家将经营场地也延伸到了此区域从而催生了XX商圈的快速成熟XX购物中心项目的建成更树立了XX市新兴的现代化商业中心形象增强了此区域在全市商圈中的竞争力目前XX商圈已经呈现出向西发展的趋势对芙蓉广场商圈的形成将极为有利另外以汽车站为基础发展的商园街也是XX市整体商业格局中的重要部分但其杂乱的经营环境参差不齐的业态组合弱化限制了该商圈的发展纵观XX市商业格局及发展状况XX市各个商圈内商业物业的建筑形态交通组织业态定位经营理念等都存在部分缺陷在商圈形成中其渗透能力辐射能力表现得不是很明显本项目距XX商圈仅800米左右XX商圈的发展必然向西蔓延从而带动本项目周边区域提升其商业价值本项目势必首当其冲受到XX商圈的影响随着金地带时尚广场的开发建设XX购物中心经营状况好转及其他周边项目的开发其影响会越来越明显因此经济发展趋势市民投资消费需求XX商圈发展为本项目发展提供了至少三大市场机会使项目地块发展前景看好如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异化将获得可观的开发回报亦能成功借势XX带动区域物业的商业价值使社会市场市民及开发商实现四赢五XX市房地产市场发展综述PlanningschemePlanningscheme1451市场发展概况XX市现代化的房地产市场自2004年才开始起步2004年以前大部分市民均为自己购买土地自己兴建民宅对商品房的概念理解不清晰更没有购买商品房的意识这也是目前XX市住宅区没有成规摸上品质的原因之一大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划也影响到了房地产市场的发展2004年开始政府对房地产市场有意识地进行放开通过招商引资对一部分房地产项目进行了立项出现了以XX名城为代表的住宅项目和以XX购物中心为代表的商业项目XX购物中心以产权式商铺投资的销售模式为主项目在市场上一开始供应便引起了广大投资者的注意和亲睐销售情况极好真实体现了XX市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望对XX市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义涟水名城大规模大手笔的商品房建设开发相关的社区配套型酒店商业街区也在其规划范围之内使XX市民对商品房第一次有了更为清晰的认识涟水名城在环境生活品质上的宣传也在潜移默化中对市民产生了影响也对XX商品房市场起到了不可忽视的作用在涟水名城后由大华房地产开发公司开发的水榭花都也向市场供应了4万余平米的商品房这两个项目的同时开始和竞争使XX商品房市场格局已经初具雏形随着政府下一步的放地后续项目的开发XX商品房市场必将以更为成熟更为理性的姿态面对市场52市场价格分析及走势预测521居住用房价格分析及走势预测2004年前XX市住宅市场价格大部分在500700元平米左右商品房市场未成型的情况下城市居民对商品房的概念和理解均较为落后因此市场价格一直处于比较低的状态居住用房的开发利润点也比较低随着全国房地产市场的发展XX房地产在近年来也得到了长足发展政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策鼓励外来开发商在XX进行房地产项目开发从而吸引到了一批如XX购物中心涟水PlanningschemePlanningscheme15名城等项目的开发商前来投资开发外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质另受相关建筑材料开发规费的上涨建安成本也随之上升由此带动了XX房地产市场的价格金地带时尚广场的四楼以上临街住宅达到了1100元平米以上的销售均价大华水榭花都销售均价为950元平米涟水名城销售均价1040元平米此销售价格较2004年前的住宅销售价格已经上涨了200400元平米反映出XX市房地产市场住宅销售价格的发展趋势就本次某某地产顾问机构所开展的XX市房地产市场综合调研结果分析目前XX大部分市民仍倾向于选择销售价格在600800元平米的住宅8001000元平米的价格区间已经开始有部分市民所接受大华水榭花都涟水名城等项目目前销售的不理想说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和承认还需时日某某地产顾问机构认为XX市房地产近23年内规模适中户型新颖而实用景观资源良好人文气息浓厚的居住用房仍将有一定的市场机会价格突破千元平米将存在一定的市场空间建议本项目居住用房的价格定位在800元平米左右较为合适XX在售的主要住宅项目调研表如下项目名称大华水榭花都位置XX市酒厂一中后面项目概况开发商XX大华房地产开发有限公司建筑面积42998平方米绿化率35车库数车位数未定门面数未定分几期开发一期项目工程进度项目动工已有将近两个月基础建设已经完成开盘时间2005年12月底交房时间2006年6月PlanningschemePlanningscheme16价格住宅均价950元平方米住宅最高价1200元平方米门面价格未定车库价格未定车位租价未定物管费未定主力户型面积160平方米左右付款方式及折扣三成十年五成十年销售率贵宾卡已售50张目前主推单位四室两厅两卫项目劣势分析1大户型居多选择空间小2目前交通不方便项目优势分析该项目所处环境安静幽雅适合居家有大面积的艺术园林和休闲运动场所双阳台设计比较手欢迎周边配套比较好邻近中学小学和事业单位综合评价该项目在推广中很好的借助了涟水的天然景观以人文起居文化为炒作切入点售楼部设立在宾馆大堂更是进一步接触了目标消费群所以总体而言该项目有一定的优势项目名称涟水名城位置项目概况开发商娄底佳苑房地产占地面积155万平方米建筑面积26万平方米绿化率50车库数车位数未定容积率168门面数未定分几期开发两期开盘时间2006年1月交房时间未定价格住宅均价1040元平方米住宅最高价1280元平方米门面价格未定车库价格未定车位租价未定物管费未定主力户型面积145平方米左右付款方式及折扣七成十年五成十五年销售率一期销售3成左右目前主推单位PlanningschemePlanningscheme17522商业用房价格分析及走势预测近年来随着XX市城市和商业发展XX市商业用房的需求量迅猛增加而一直以来XX市的商业物业均为各国营市场单位的物业极少向市场出售2005年XX购物中心的兴建使XX市民中所蕴藏的对商业用房的购买需求迅速迸发出来XX购物中心的产权式商铺一个月内销售率过半且内铺销售价格达到了7500元平米以上而得房率仅为52左右实际套内销售价格达到了15000元平米左右2005年11月26日开盘的金地带时尚广场临街商铺销售均价为18000元平米一层内铺销售均价为4800元平米公摊率在33左右该项目开盘以来以其良好的市场定位和营销策略规划实现了平稳销售销售情况良好目前XX市商业用房仅金地带时尚广场项目在售剩余单位主要以23楼为主当前XX市旧城改造使一部分临街单位用房进行改造拍卖2006年市内将可能有后续商业项目参与市场竞争另一方面随着XX市城市建设和发展中心商圈的辐射和带动作用将使部分次级商业区域价值稳步攀升XX市商业用房价格走势将继续出现热点地段价格居高不下次级区域陆续跟进的局面六商业用房的市场供给61所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查目前XX市在售的商业用房项目仅为金地带时尚广场总建筑面积1172726平米商业建筑面积942726平米销售价格临XX路商铺均价18000元平米临工农路商铺均价9000元平米一层内铺4800元平米二层内铺2500元平米三层内铺1400元平米住宅销售均价1140元平米PlanningschemePlanningscheme1862所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查处于本项目对面的芙蓉建材市场还有一部分的商铺出租但是由于该建材市场由于曾经严重打击了XX市建材经营户的信心其市场供应量不会给本项目带来威胁但是其给经营商家和消费者留下的阴影却加大了我们后期推广的引导工作难度本项目在半年内潜在的竞争对手其一来自文艺路正在施工的项目原XX市儿童公园其二是文艺南路一块10亩空地将来可能也会被用于开发专业市场建材市场七商业用房的市场需求71所在区域内商业用房的租用情况调查上图显示96的客户为租赁商铺经营因XX市目前的商业铺面均以临街铺面为主而临街铺面及部分专业市场内的商铺都是个人自建政府或单位开发建设的房屋临街层因此XX市目前家居建材市场所使用的物业仍以租赁临街商铺为主72所在区域内在售商业用房销售情况调查目前在售的仅为金地带时尚广场其销售情况较为良性八商业用房的市场价格81所在区域内商业用房销售价格情况PlanningschemePlanningscheme19XX市商业用房主要由住宅的底商和企事业单位物业一二三层的商业用房构成进行销售的商业用房量比较少目前XX市场上进行销售的商业物业主要为金地带时尚广场价格情况参照本报告61节82所在区域内商业用房租赁价格情况物业名称物业类型经营品牌立华水果临街商铺零售好运来电话超市临街商铺涟广超市临街商铺零售建材市场内商铺建材零售目前XX市商业物业的租赁价格呈现出受地段价值影响明显部分临街商铺租金居高不下的局面XX路XX广场XX购物中心临街商铺的租金均在65元平米月以上金地带时尚广场的临街商铺租金预计还将高达120元平米月根据某某地产顾问机构在市场调研显示本区域500米半径内的临街商业用房租赁价格自2060元月平米不等对面建材市场内月租金甚至低于10元平米月与XX广场XX等区域的租金差距较大主要是因目前本项目所在区域内人流量街区面貌较差商业经营未成规模等原因所引起的九居住用房的市场分析91市场供应情况XX市目前的商品房主要集中在涟水名城和水榭花都两个在建的项目中预计总建筑面积为30多万平方米在建的商品房面积超过14万平方米92市场需求情况PlanningschemePlanningscheme20通过市场调查结果的分析和研究某某地产顾问机构48的被访者并不打算购房仅5的被访者考虑在1年内购房35的被访者考虑在未来3年内购房说明目前XX市民对商品房购买意愿并不强烈而主要的可能购买时间集中在未来23年内近期市场不会出现太大的市场需求目前XX市民对商品房的需求主要集中在100120平米的中户型和140160平米的大户型两个档次比较符合四线城市居民对购房的面积需求特征93物业出租情况目前XX市还没有形成专业房屋租赁市场主要是以出租零散的居民房为主承租人一般是在XX从事小买卖的流动居民租金普遍比较低单间租金为50元月简单装修套间租金为200元月中档装修带家电的套间租金为350元月94在售楼盘销售情况XX市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅对商品房的购买意识不强导致了涟水名城和水榭花都两个大型住宅项目自动工以来销售都很不理想95市场在售户型及特点分析涟水名城的主力户型为145平方米左右的三室两厅两卫据调查得知该户型比较实用受市民欢迎水榭花都的主力户型为165平方米左右的四室两厅两卫双阳台据调查得知这种户型比较宽敞大气一部分经济实力较为雄厚的人群较喜欢该户型金地带时尚广场的主力户型为150平方米左右的三室两厅两卫该项目地段优越住房很受欢迎在价格方面涟水名城和水榭花都的实际成交价格都没有超过1000元平米PlanningschemePlanningscheme21仅金地带时尚广场4楼以上的临街住宅超过了1000元平米因该项目地理位置和上市时间的优越性因此对于整个XX商品房市场来说仅具备参考价值而不具备近阶段的价格指导意义大部分市民对商品房价格仍集中在800元左右的心理预期短期内突破千元大关较为困难十市场预测101未来该区域内商业用房需求预测2在对经营户投资意向的调查过程中大部分被访者都持看情况而定的态度说明目前XX市的商业地产销售受引导成分较大在XX购物中心未能经营起来之后市民对商铺投资都保持着谨慎的态度同时也有16的被访者正在考虑购买商铺24的客户表示视地段及价格而定说明在经营户中间经济实力比一般普通市民要强其投资意愿相比而言也更为强烈2市民对商铺的投资意向相比经营户而言要小40的客户表示不会进行商铺投资市民对商铺投资概念的理解程度仍然有限且在XX购物中心的影响下使一部分市民对商铺投资已经失去了信心或者产生了不信任心理市民中有175的人正在考虑投资商铺102未来该区域内居住用房需求预测XX市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅而PlanningschemePlanningscheme22商品房的购买意识不强对商品房消费的园林景观户型物业管理等概念理解较淡况且XX市房屋租赁市场还未成熟流动人口少在未来一两年内XX市民对居住房的需求不是很大103综述总体而言XX市民对商铺及住房还是有一定的需求量由于XX市的房地产行业刚刚起步时XX购物中心影响到了消费者投资信心如果其他商业项目再次打击消费者投资信心的话那么XX市房地产的发展将受到严峻的考验针对市场现状我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上才能有利于规避市场风险并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售招商工作XX项目可行性研究报告第三章项目发展研究PlanningschemePlanningscheme23十一项目地块特征分析111项目区位分析地块形状不规则方形用地地块位置XX路与芙蓉路交汇处属六亩塘镇位于XX市主城区西部靠近城乡结合处就目前来看地块的区位优势并不明显地块优势XX路与芙蓉路均属XX市城市干道为本项目提供了良好的交通组织便利性同时本项目地处XX去往新化冷江等地的必经之地外部交通优势明显112项目人流分析因本项目目前所处的芙蓉广场周边无大型的消费场所和市政配套设施周边居住者大部分为普通市民街区形象又比较差因此目前该地段人流量较小但受XX商圈发展影响已经呈现出人流量开始上升的趋势113项目地块发展SWOT分析地块发展机会Opportunity2XX商圈的发展已经呈现出向本地块蔓延的趋势对本地块价值的提升带来了积极影响3XX市目前开发在售的商业项目不多为项目地块的发展提供了一定的市场机会4项目周边街区物业形象较差本项目建成后将有效带动周边物业的价值提升5项目交通优势较为明显6项目属招商引资项目地块发展有一定的政策支持PlanningschemePlanningscheme24地块发展威胁Weakness1市民对本项目地块的区位价值仍存在怀疑心态2其他旧城改造项目将对项目发展形成竞争压力3项目地块周边街区形象较差影响到项目价值的体现地块发展优势Strength3位于XX路与芙蓉路交汇处双面临路地块价值高4临街面较长且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长有利于提高整体商业价值5地块规模适中体量不大适宜于快速消化6受XX商圈影响明显未来升值前景可观7项目交由专业地产顾问公司进行全程策划有利于保证项目发展思路及执行的科学化地块发展劣势Threat3项目地形状况复杂将增加施工难度4项目所在地所处的芙蓉路道路状况较差有待改善3项目偏离市中心推广难度加大虽然本项目目前所处的地理位置并不明显但受城市发展的影响此地段的发展和升值前景已经有部分市民所承认但项目在开发过程中始终仍注意对区域概念的炒作和提升以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响十二项目商业用房定位方案研究121项目定位方案PlanningschemePlanningscheme25某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为整合与商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业弥补市场空白根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成家居建材广场或家居广场的商业主题122项目定位方案提出背景前XX住宅商品房上市量在14万平米以上且涟水名城离本案距离不远众多商品房的在销售之后必会进行装修因此与商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会被带动另一方面某某地产顾问机构在对XX房地产市场进行调研时发现家私建材行业经营者整合意愿较为强烈且该类行业对区位的影响因素较小但对交通条件要求较高恰好符合本项目地块所具备的特征因此某某地产顾问机构初步对本项目的商业主题选择为家居建材广场123项目定位方案市场调查结果1231行业经营户对一站式家居建材市场的认可度大部分的经营户已经意识到行业分布零散对经营和消费者都不好一站式家居建材广场所具备的一站购齐价格更低服务更好是其他中小规模家居建材经营所不具备的因此受到大部分经营户的支持和赞同也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会PlanningschemePlanningscheme261232家居建材消费者对一站式家居建材市场的认可度家居建材消费者对一站式家居建材市场支持率为54对其无所谓的业主占了32对其不看好的占了14这表明XX消费者对一站式家居建材市场认可度比较高由于XX市场还不是很成熟所以还有一半的消费者需要加强引导1233市民对一站式家居建材市场的认可度从右图可以看出绝大部分市民支持XX出现大型的家居建材广场长期以来XX市民购买建材都需要各个门店不断的询问价格不断的比较产品出现一站式家居建材广场后集中的产品种类将大大缩短购买时间提高购买效率并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品家居建材广场在目前XX市民心目中仍然是一个市场空白点本项目的出现无疑填补了该市场空白并将取得良好的社会效益一改目前文艺路交通路拥挤消防交通城市管理问题多多的局面PlanningschemePlanningscheme271234对一站式家居建材市场的地点选择调查为调查在目前XX市建材经营户中较为理想的集中型家居建材广场的项目所在地本次调查设置了三个地点供经营户选择调查结果显示尽管涟源市建材市场未能经营起来在经营户中形成了心理阴影但仍有半数的经营户选择了芙蓉广场调查结果一方面再次显示了芙蓉广场的地段价值另一方面更反映出经营户在选择过程中已经更趋于理性考虑到了交通物流仓储等家居建材行业发展所必须具备的基础条件124项目定位方案SWOT分析项目发展机会Opportunity家居建材经营户和消费者市民均看好并支持一站式家居建材广场项目的出现目前XX市家居建材行业经营面积已超过2万平米经营户近200余家为项目发展提供了市场资源的支持市镇两级政府均看好并支持项目发展并能提供相关政策性的优惠鼓励措施经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情存在引导空间大型家居建材超市的连锁发展趋势为本项目的主力店招商提供了契机未来商品房市场的发展将有利于本项目的销售招商和后期经营7目前家居建材经营户的分布凌乱商铺配套设施落后均期待有新型的一站式家居建材广场填补市场空白PlanningschemePlanningscheme28项目发展威胁Weakness业态与对面的建材市场蓝田市场部分重叠可能会有相关方面的利益冲突行业商铺租赁价格不高对项目销售价格的走高存在一定的压力需要大力引导并采取一定的返租免租政策文艺路蓝田市场光蓝路等自发形成的市场地位难以撼动项目招商面临不小的压力大部分经营户均不愿意进驻23楼项目23楼的销售和招商面临困难需通过主力店设置进行良好的规避和化解部分商家在市场竞争中已经丧失行业信心可能在项目发展过程中起负面作用7XX购物中心的商铺投资使部分市民丧失了投资信心市民对商铺投资已经更为谨慎和理性项目发展优势Strength位于XX路与芙蓉路交汇处双面临路地块价值高临街面长达70米且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长有利于提高整体商业价值地块规模适中体量不大适宜于快速消化受XX商圈影响明显未来升值前景可观本项目为填补市场空白的项目发展机会和空间较大项目总体成本不高从而降低了销售单价有利于中小客户的投资9项目引进主力店的营销策略将有利于本项目刷新XX家居建材行业格局成为市场领袖项目发展劣势Threat1项目所在地街区面貌有待改善2人流量有限3商业气氛尚不4浓厚5仍有部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态度6增加了PlanningschemePlanningscheme29项目宣传推广难度7推广招商难度加大8推广招商费用增加9地块规模有限10无法设置集中的仓储用房5市场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度综上项目SWOT分析中所反映出的情况说明本项目发展家居建材广场的思路是基本可行的但应注意风险规避及劣势化解因素使本项目发展更为贴近市场成功招商投资概念推广到位获得可观的利润回报125项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和销售招商过程中可能存在以下不利因素销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾建议项目23楼采取整体或部分返租的形式销售市民对项目地段的怀疑态度项目发展需依托强大的广告宣传造势通过以主力店为中心将后期经营过程中的价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广区域商业氛围不成熟招商难度增大首先启动主力店招商以满足项目发展和实际推广执行工作的需要化解市民对项目能否发展成功的疑虑对部分部位予以免租经营以配合其他招商政策顺利招商经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策为经营户降低经营成本并通过免租政策主力店的龙头效应向经营户发动集中的广告宣传攻势有潜在的竞争对手存在针对可能出现的竞争对手项目应尽快在年底之前启动第一期广告投放PlanningschemePlanningscheme30十三项目产品定位方案研究131项目产品定位原则本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商经营的需求而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途因此产品定位应符合以下原则2符合项目经济效益目标的需求3充分利用项目地处XX路与芙蓉路交汇处双面临路的特点发挥项目临街面较长交通优势明显的优势4在符合项目整体规划构思的前提下将临街商铺的建筑面积控制在合理范围内努力提高临街商铺价值5项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性对相关物流交通层高等要求进行有效把握6项目住宅部分应有清晰的交通组织系统实现商业人流与居住人流的分离132项目产品定位的市场依据本项目产品定位的市场依据以某某地产顾问进行的XX市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主市场调查对本项目具有参考价值的主要结论有1商家对产品的需求为层高在4555米之间面宽在425米之间进深在1012米之间2面积在50100平米之间以4060平米每个的铺位分割较为合理商铺间应可自由组合全面覆盖不同面积需求的客户3大部分市民对住宅的面积需求分100120平米140160平米两个区间4其他调查数据详见市调报告133项目产品定位方案PlanningschemePlanningscheme311331整体建筑规模控制1项目地上总建筑面积在1819万平米之间其中一二三层为商业用房单层建筑面积在36503800平米之间四五六七楼为住宅规划面积在70007800平米之间2项目地下一层拟规划建筑面积在2500平米之间3一层层高在58左右二三层层高在38米左右住宅层高为3米净建筑总高度约254米不含天花板及天际线高度1332户型规划临街商铺开间在384米之间进深在12米左右套内面积在45648平米之间一二三层商铺套内面积规划在4565平米之间具体户型面积根据建筑设计安排而定住宅户型规划以110130平米的三房140160平米的四房为主力户型进行设计134主要技术经济指标总建筑面积1819万平米商业面积10114万平米住宅面积70007800平米容积率约457建筑净高254米135项目业态定位方案本项目将囊括以下业态具体的各楼层业态定位方案如下1层含临街门面1木业板材区2油漆涂料区3工程材料区4化工胶剂区PlanningschemePlanningscheme325管材管件区6五金机电区2层1陶瓷卫浴区2玻璃制品区3灯饰照明区4地板地面区5门窗锁具区3层1家居饰品区2家私家具区3办公家具区考虑到1层租金和售价较高因此本楼层内的业态均为效益较好经营利润较高的行业而23楼则选择产品较大流动速度稍慢对场地规模要求较大的行业以降低月租金缓解经营户的租金压力23楼目前的业态定位较适宜于对主力店进行招商PlanningschemePlanningscheme33XX项目可行性研究报告第四章效益及风险分析十四项目投资估算项目投资估算表序号工程或费用名称估算价值备注1土建工程10616万元按17950平米总建筑面积计算土建成本按480元平米计算另地下层建筑成本估计为200万元2土地费510万元3附属工程及项目配套330万元货梯观光电梯各一辆配套费用按150元平米计算4勘探2万元5相关规费15万元7设计费8975万元按5元平米计算8水电增容费5万元9管理费用20万元10基本预备费40万元PlanningschemePlanningscheme34单位万元注本报告撰写单位仅提出参考价格以上数据均以建筑面积在17950平米为基准进行估计所得具体数额以实际操作为准根据初步估算本项目的总体投资成本大约为199258万元此数据为基本的成本投入费用并已核算地下层的建筑成本十五经济效益分析151项目经营策略1项目13层商业部分楼实行返租销售的办法其中一层返租期限为1年返租回报为8二三层返租期限为3年第一年回报率为7第二年回报为8第三年回报为9平均每年的固定回报为8此返租采取即买即返的执行办法客户在签定购房合同时即可获得三年固定回报共计24反租部分在具体定价中预留相应空间项目销售过程中根据销售情况及整体销售节奏的安排将适当应用价格策略提高销售价格2为便于本项目后期运作的顺畅本报告内分别初步设定了返租与不返租的销售价格152项目销售价格建议1返租销售价格根据市场调查结果及本项目的成本情况建议本项目采取返租销售模式时销售价格为临街商铺销售均价10000元平米一层内铺销售均价4100元平米含返租一年二层内铺销售均价2350元平米含返租三年11合计199258万元如引进主力店则可以省去主力店装修费用约80100万PlanningschemePlanningscheme35三层内铺销售均价1350元平米含返租三年住宅销售均价850元平米2不返租时销售价格建议临街商铺销售均价10000元平米一层内铺销售均价3950元平米二层内铺销售均价1950元平米三层内铺销售均价1100元平米住宅销售均价850元平米3价格说明目前该定价体系为项目初步定价均为保守估计的市场承受范围在实际执行过程中将根据市场反应及销售状况适当地应用价格策略适当调高部分楼层单位的销售价格圆满完成销售任务此外项目价格调整取决于项目在招商方面的资金投入项目招商投入提高则价格也将顺势提升以保障合理的项目销售利润由此得出本项目可实现销售收入预计为项目销售收入预测表返租名称建筑面积平米返租销售单价元平米预计销售额返租万元备注临街商铺75010000750一层内铺290041001189减去一年返租约9512万元后为109388万元二层内铺3650235085775减去三年返租约20586元后为65189万元三层内铺3650135049275减去三年返租约11826万元后为37449万元住宅7000850595合计1795038845返租后销售额约346526万元PlanningschemePlanningscheme36二三层三年返租期间的出租收益预计41层内铺免租半年后半年的租金按28元平米月的租金65收取即为18元平米月预计租金收益为3132万元523层内铺免租1年第2年按租金的50收取第三年按租金的80收取预计租金收益为136656万元第2层租金15元平米月第3层租金9元月因此得出本项目返租期的预期收益为1679760万元项目销售收入预测表不返租名称建筑面积平米销售单价元平米预计销售额万元备注临街商铺75010000750一层内铺2900395011455二层内铺3650195071175三层内铺365011004015住宅7000850595合计17950360375经计算分析后得出9项目采取返租销售模式时合同销售额为38845万元减去返租部分后实际现金收入为346526万元返租期内预期租金收益为167976万元因此返租销售时实际总收入为3633236万元10项目不采取返租销售模式时总销售额预计在360375万元153项目投资利润PlanningschemePlanningscheme37成本利润估算表本项目初步估算1返租销售税后利润约116083万元2不返租销售税后利润约113296万元154财务指标分析1541毛利率返租销售销售收入销售成本销售毛利率454545454545454545454545454545454545454545100销售收入本项目毛利率3633236199258363323610045161542净利率返租销售销售净利率净利销售收入100净利一般指税后利润本项目净利率11608336332361003196本项目在返租销售时毛利润率为4516税后净利润率为3196利润率符合当前房地产开发的利润水平本项目的经济效益是可行的十六风险性分析风险因素和风险程度分析表序号项目返租时金额备注不返租时金额备注1销售收入3633236万元含返租期内的租金收益360375万元2销售成本199258万元199258万元3销售税金及附加19983万元暂按55估算19821万元4销售费用180万元180万元5利润总额126083万元123296万元6所得税100万元预估100万元预估7净利润116083万元113296万元PlanningschemePlanningscheme38风险因素影响程度说明严重较大一般市场风险区域市场内不确定因素较多行业影响较大技术风险技术风险较弱工程风险施工难度不高资金风险资金应用周期较长存在调配风险政策风险受当地政府给予的开发及经营政策影响大PlanningschemePlanningscheme39由此表可以看出本项目开发的主要风险因素存在于市场政策资金几个方面XX市XX购物中心经营状况不佳已经影响到了投资者的投资信心如其他商业项目再出现经营状况不佳的局面将严重影响投资者对商铺的投资热情从而影响到本项目的销售另一方面XX市旧城改造项目较多很有可能在2006出现项目的投资竞争对手也将可能影响到本项目的销售本项目销售和招商受政府政策影响较大一方面项目开发需要政府给予相关开发税费上的优惠和扶持另一方面本项目的销售和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持如这些政策不能按时落实到位将对本项目的顺利销售带来威胁因素十七经济评价171成本费用和各项税收结合本项目的实际情况依据相关法规规定政策拟定以下成本费用和税收水平1销售费用因本项目偏离市中心地段还未被全部大部分市民完全认可因此考虑推广费用适当增加销售费用暂按180万元计算2营业税及附加营业税按照营业收入的55计算3所得税按照中华XX共和国企业所得税暂行条例及其实施细则所得税实际应按33计取但根据本项目情况暂预估为100万元172项目投资利润外部协作风险公司团队信誉良好社会风险社会需求量较大属空白市场项目其他风险行业内影响因素较多且受其他商业项目投资风险大PlanningschemePlanningscheme40根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平通过相关计算分析整个项目开发期在返租销售模式时累计税后利润116083万元项目开发毛利率达到4516173财务指标分析项目毛利率净利率均达到行业平均水平本报告在财务指标分析后认为该项目经济效益是可行的十八社会评价181环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本的思想设计上充分考虑使用功能和比例尺度将建筑定位于现代文化与经济发展的新阶段之上的设计构想建筑设计现代感强烈将成为XX市商业和城市地标项目为提升城市品位美化城市环境起到不可忽视的作用本项目住宅与商业区实现人行系统的分流住宅建筑形态力求时尚且经典曲线流畅造型优美线条和细部处理处理简约明快独具一格符合当前住宅设计总体潮流裙楼顶部的绿化建筑小品布局合理巧妙错落有致为入住客户营造出一个良好的居住氛围项目建成后可以彻底改变当地低矮平凡密集设施简陋环境恶劣的现状形成一个商业繁华环境优美配套设施齐全的新型商业项目有效带动芙蓉广场周边物业价值的提升182社会评价定性1821城市发展的影响1实现XX商圈XX广场商圈和芙蓉广场的三点一线城市商业结构2为XX市城市商业的发展起到促进和拉动作用3改变芙蓉广场周边的街区形象4并将明显提升XX西路芙蓉路的物业价值5有利于扩大城区面积6提升和丰富街区商业经营结构PlanningschemePlanningscheme417有效解决交通路目前家居建材行业经营所导致的交通拥挤城市管理难度较大等问题8大大改善交通路及其沿线的街区面貌9使城市商业中心体现出真正的商业价值10本项目的经营11将带动部分市民前往城西进行消费12从而13使项目周边的餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展1822对行业市场的影响6一站式的家居建材广场消费模式将彻底改变XX市家居建材行业分布凌乱不成规模的状况在行业整合的前提下增强行业竞争力7为广大家居建材经营户提供了环境更好配套设施更齐全的经营环境使家居经营户能形成更为透明化更为公平的经营环境有利于市场产品质量和价格的透明从而使消费者受益8大型龙头主力店的规模效应将为本项目内的经营户带来更多的客流使经营户客流量更为集中增加销售额提升经营效益9符合行业市场的发展形势行业的集中将使本项目辐射到周边的邻近县市从而使XX的家居建材行业更具影响力10本项目的成功开发营业将使大部分经营户的仓库集中在XX市建材市场内从而盘活目前陷入困境的建材市场使建材市场获得新的发展机遇1823对其他社会因素的影响1本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口300个以上2稳定的投资收益和较低的投资门槛3将为社会提供更为便捷和安全的投资渠道4消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心5价格最低6服7务周到的家居建材消费服8务PlanningschemePlanningscheme429本项目住宅将为XX市民提供环境优美10价格适中的住房11从而12改善目前市民的住房结构13本项目的开业经营14将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显的补充和带动作用183综合评价本项目的开发建设有利于改善城市及项目周边的街区环境提升城市品位美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益的影响明显环境效益和社会效益的评价均是可行的XX某某项目可行性研究报告PlanningschemePlanningscheme43第五章研究结论及建议十九总体结论及建议研究结论在对某某项目开发进行可行性研究后本报告得出结论XX某某项目开发将获得可观的经济效益和社会综合效益该项目可行存在问题及建议1成本控制项目受成本影响较为明显因地段区位优势不明显价格不能太过于超出市场承受范围因此本项目应努力控制建设成本建立完善的成本控制体系以保留项目可观的利润空间2开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润的最为关键的两个因素因项目用地面积有限本报告内的经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算的如建筑面积减少则势必影响项目总体销售额从而影响项目利润本项目应在相关政策允许的范围内最大限度地争取建筑规划条件使项目开发规模最大化才能实现开发利润的最大化3广告推广本项目广告推广的意义非常重大不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作以在市民心目中加强对本地域价值的印象获得强大的感官冲击效应而且对本项目家居建材广场的定位进行宣传推广传达投资概念和商机概念瞄准主PlanningschemePlanningscheme44要的销售招商客户群体并将广告网络延伸至周边县市以强大的广告宣传攻势掀起2006年XX新的投资创富风暴4政策支持项目应更为到位的贯彻本项目关于返租免租的营销策略并尽最大力度地争取政府相关方面的政策支持在有关的政策允许范围内应该争取更为优惠的开发条件并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策以确保招商的成功也将为项目的投资者及进驻企业和投资者创造更便利更具投资价值的物业4开发进度项目应对开发进度进行严格把关使项目赶上明年46月份的房地产销售旺季营造项目开门红的旺销局面提升投资者和经营户的信心树立本项目在XX本地乃至周边几县市内的行业领袖地位项目开发进度一旦与销售脱节将严重影响项目的推广和销售节奏5项目招商项目应对主力店进行重点对待在年底之前与主力店达成合作并开始广告推广以确保明年3月份正式启动广告宣传4月份左右启动销售的计划为后续竞争对手设置进入壁垒从而赢得市场先机并在项目推广和销售启动后在适宜的时间确定相关的招商对象招商政策为项目成功运营打下良好的基础另外本项目建筑工程量在工程建设中应该多听取有关专家的意见和建议有关论证设计施工策划推广销售要紧密配合对于建设过程中出现的问题应该用科学的方法进行分析比较论证在设计和施工中吸取长沙等其他地区家居建材市场的建设经验采用合理可行有效的技术手段确保工程万无一失在项目的营销策划上力求创新以符合本项目定位的前瞻性眼光进行整个项目的全程策划工作确保开发商投资者社会及其他合作企业取得更大的效益PlanningschemePlanningscheme45