物业管理调查报告.docx

物业管理调查报告为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理解决物业服务中的突出问题努力改善城市人居环境实现建设宜居城市的目标根据区政府的安排我们对全区56个小区18家物业公司的基础情况进行了详细的调查调查情况如下一基本情况我区共有物业公司18家其中具有一级资质的物业公司1家二级资质的3家三级以下的14家物业公司物业费收缴率达到90的1家达到70的2家50的6家不足50的9家另有3家仅能达到20我区现有物业小区56个楼房937栋楼住户70479户无物业公司管理的散楼有97栋住户5854户其中省级示范小区15个市级示范小区18个其它小区19个二存在的主要问题一管理体制不顺畅人为增加了管理难度政府行业主管部门的职能权利义务不明晰权利过于集中在上边形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作事实上却无力去管而市物业管理部门有权管却无人管的局面人为地设置了管理障碍增加了管理难度物业管理工作的重点在基层管理的主体也应该在基层只有这样管理工作才能做到经常性连续性才能形成良性循环因此其主要职能也应该体现在基层事实上物业法也是这样规定的按照物业法的有关规定县区物业管理部门应该具有对物业企业监督检查考核资质初审以及处罚等职能这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段但区物业办成立后市里下放给区物业办的职能中不具有对物业企业的资质初审物业公司准入和退出初步审查审验权和对物业企业违规处罚的职能这就无法保证县区政府有效监督物业企业履行职能的效力因此物业企业的管理问题服务问题就无法有效得到解决同时区政府虽然成立了物业办但没有相应的办公经费没有公务车辆无法实现有效的经常性的管理二制度法规不完善开展工作无依据物业行业系统包括政府行业主管部门物业企业和业主委员会制度不健全法规不完善就不能依法实施有效管理和服务主要体现在一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督检查考核的制度致使物业企业大多处在自由管理随意服务的无约束状态只有出现问题时才有人去过问二是物业企业即便不履行服务的职能政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据长此以往问题越堆越多三是物业企业对业主私自搭建拆改违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据致使业主私搭乱建私拆乱改等行为屡禁不止危害极大这些问题说明在物业管理实践中法规建设远远落后于住宅建设速度制度和法规不健全上述问题就会长期存在下去物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展三物业管理不规范服务水平不高物业企业内部管理不规范整体服务水平较低业主与物业企业之间矛盾重重互不理解导致了物业企业收取物业费成了难题而物业费收不上来服务就更上不去长此以往恶性循环我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况费用使用情况服务内容和收费标准等重要信息进行公开到现在几乎全部业主对物业公司应该收取那些费收费标准是多少开展了那些项目的服务收取的费用是如何使用的不清楚这些信息不公开一方面暴露了物业企业管理不规范的问题另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立以人为本服务第一的理念由于缺乏这样的理念物业公司的服务不到位服务质量差业主不主动缴费不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题通过调查得知我区除车辆厂物业公司缴费率达到90以上外其他公司多数连70都难以达到长此以往形成了服务不到位业主不交费服务更不到位业主更不缴费的恶性循环尤其是老旧小区问题更为突出有的物业公司干脆关门走人在我区最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决四老旧小区基础条件差管理上不去我区老旧小区基础条件差历史欠账多开发商遗留问题多导致多数老旧小区管理跟不上甚至是无物业管理在我区根据基础条件可把小区分为三类一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区占全区物业管理住宅区面积67二是实行半封闭管理的住宅小区占全区物业管理住宅小区面积的23三是配套设施完善实行全封闭管理的住宅小区占全区物业管理住宅小区面积的10其中老旧住宅区面广量大建设标准普遍不高历史欠账多小区功能不完善硬件建设差设施和设备老化物业费收取比率低房屋维修基金缺失开发商遗留问题多等问题十分突出这些问题长期得不到解决物业管理在这些小区无法正常开展五物业企业准入不规范缺乏相应的退出机制在我区18家物业企业中具有二级以上资质的物业企业仅有4家三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业公司管理不规范服务不到位的问题成了普遍性的问题加之政府在行业管理的过程中没有引入竞争机制没有建立相应的退出机制致使物业企业管理不规范服务的随意性大交叉管理问题严重重收费轻管理问题突出在我区甚至有两家物业公司管一个楼一个小区的现象六业委会成立难群众参与度低由于物业管理在我市和我区还处于发展时期参与物业管理的业主委员会更是新生事物各小区业主对业主委员会组织普遍不了解缺乏主人翁意识对成立业主大会参与物业管理漠不关心再加上如今的小区业主来自四面八方情况互不熟悉利益诉求不尽相同因此大多数人对此抱有事不关己高高挂起的无所谓心态导致召开业主大会成立业主委员会较为困难有的小区即使勉强成立了业主委员会但由于缺少敬业富有号召力的业主委员会组成人员平时疏于活动形同虚设没有发挥其应有的作用更无法实现真正意义上的自治管理另一方面由于业主委员会的法律地位并不十分清晰许多棘手问题难以处理作为自治组织的业主委员会难有大的作为三解决物业管理问题的几点建议一进一步理顺体制增强管理效力物业管理工作要想从根本上得到改善必须从体制机制入手解决问题为此政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理能够形成管理效力的基层政府物业管理部门必须使基层政府在管理物业行业的过程中具有有效的科学的合理的可行的管理手段只有这样才能从根本上解决体制不顺管理不畅效果不好的局面同时市政府在批准各区成立物业办的同时必须把办公经费和交通工具列入财政运算确保工作能正常运行二建立健全制度完善配套法规健全必要的工作制度完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查考核年审奖惩等必要的工作制度通过健全的制度保证促进物业企业管理和服务的规范化二是在物业企业内部进一步完善管理机制开展规范的管理和服务向社会公开收费服务收费支出等重要信息通过向社会公开这些信息让业主明明白白交费清清楚楚接受服务只有这样物业公司和业主之间才能建立相互信任互相理解的平等关系三政府要主导老旧小区改造逐步解决问题政府作为物业市场的管理和协调主体必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任在我市和我区由于对物业市场的认识管理以及在房地产开发过程中遗留的各种问题导致了老旧小区基础条件差历史欠账多管理跟不上如果政府不下大决心加大投入这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现因此政府在通过房管规划建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度改善老旧小区功能不全基础设施老化等问题逐步改善老旧小区的居住环境从而促进我市物业市场走上健康发展的道路四规范物业市场建立竞争机制物业市场的供需主体是物业管理企业和业主而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门因此政府有责任通过制定政策完善法规加强监管改进服务等途径积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境政府要依据有关的法律法规根据我市物业管理实际严格科学的把好物业企业的准入和退出关建立科学的激励和竞争机制杜绝开发商建一处楼诞生一个物业公司和一个小区一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象要在物业企业之间建立必要的竞争机制建立严格科学的退出机制让物业企业之间感受到竞争的压力逐步提高物业企业的管理水平和服务水平五加大宣传力度逐步提高认识全社会包括政府各部门必须进一步提高对物业工作重要性的认识增强关心物业支持物业的责任感现代物业管理包括保安保洁保绿保修保养保管及其他服务等诸多职能是一个性质十分特殊的综合性服务行业对政府来说物业是新时期构建和谐社会的重要因素物业企业客观上承担了不少基层政府的职能是城市管理的重要组成部分是部分政府职能市场化的表现形式对市民而言物业维护了家园的舒适安宁洁净美丽和整洁有序有效地提升了居住环境的生活品位良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素也是使房产长期保值增值的重要原因因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用特别要提高各级领导干部的认识努力营造有利于物业发展的良好氛围要切实提高物管行业物管从业人员的地位让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇六依法成立业委会逐步理顺供需关系在全区范围内依法成立业主委员会逐步理顺社区居委会业主委员会和物业企业三者之间的关系在物业管理上形成良性互动社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用增强他们的责任意识维权意识和监督作用另一方面通过政府行业主管部门协调好理顺好社区居委会业主和物业企业之间的各种关系使社区居委会业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系从而促进物业管理和物业服务进一步规范化合理化