浅谈物业管理、经验、服务.doc

浅谈物业管理经营服务的特点与联系引言随着房地产市场的发展物业管理成为其发展过程中的一个必然结果但是这一必然结果还未得到社会上大部分人的认识与接受本人在晋江华龙物业管理有限公司毕业实习的时候就深有体会许多业主甚至一些公司的物业管理从业人员对物业管理这个新兴行业没有真确的认识了解从实践中我们可以看到物业管理这个行业是一个很特殊的行业它不是单纯的服务行业也不是单纯意义上的管理更不是纯粹的经营活动它是集管理经营服务为一体且寓管理与经营于服务之中的服务行业物业管理是连接不同行业填补传统行业之间空白的行业是现代经济社会人们工作方式的变化生活质量的提高需求多样化的产物要使社会上大部分人们接受认可这产物就必然要让人们先认识产物的特点及其内部相关的联系本论文在参考大量物业管理相关的资料的基础上从理论方面对物业管理经营服务三个方面进行阐述再结合目前的物业管理情况和个人的认识从物业管理企业创企业品牌和企业效益的两个角度来说明物业管理经营服务三个方面的联系与实施企业品牌或企业效益过程中所占的比重还探讨了这三个方面各自发展的方向物业和物业管理物业是指建成并投入使用的各类有价值经济价值和使用价值的土地房屋及其附属市政公用设施毗邻场地是房产和地产的统一而物业管理通俗的说法就是对上文所说的物业进行管理其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托依照国家的有关法律规范按照合同或契约行使管理权运用现代管理科学和先进维修养护技术以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理并为物业所有人提供高效周到的服务使物也发挥最大的使用价值和经济价值物业管理之管理管理的必然性房地产是现代社会的重要经济资源是社会财富的重要组成部分而物业管理又是房地产市场体系的一个重要组部分必然随着房地产业发展而发展再加上人民经济水平生活水平的不断提高为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果对这部分经济资源进行有效管理和经营也已成为了一个不容回避的现实问题在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理在管理过程中房管部门处于一种主导的地位住户则处于被管理的地位从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系在管理内容上房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护管理内容单一不能满足大部分住户的需求而且房管部门提供的劳务是无偿的由于实行的是低租金的制度因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺结果必然会导致政府建设的房屋越多财政负担越重这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理实施管理的实体是具有法人资格的专业企业业主在管理过程中处于主导地位使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系还提供专项服务和特约服务即多功能全方位统一管理能满足大部分业主的不同需求物业管理企业提供的服务是有偿的其管理经费除自筹以外还包括收取的管理费服务费所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的是适应社会经济发展的一个新兴行业是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求然而也必定代替传统的房产管理以适应社会的发展人们的需求管理的基本内容根据物业管理在房地产开发建设和使用过程中不同时期的地位作用特点及工作内容物业管理分为四个基本环节策划阶段前期阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入制定物业管理方案选聘或组建物业管理企业三个基本环节物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制选聘与培训的物业管理人员制定规章制度介入物业租售等四个基本环节物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收用户入住产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节管理的特点物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式其管理是有社会化专业化企业化经营型的特点物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理诸如房屋水电情节保安绿化等业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费就可以获得相关服务这既方便了业主也便于统一管理是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施物业管理的专业化物业管理是由专业的管理企业物业管理企业实施对物业的统一管理物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务物业管理的企业化物业管理单位是企业单位不是事业单位也不具httpwwwgywyglcom5411149htm备政府行为职能物业管理企业作为一个独立的法人应按照中华人民共和国httpwwwgywyglcom5411149htm公司法的规定运行不受任何行政干扰因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间用经营业绩取争取更多的客户物业管理经营型物业企业的服务性质是有偿的即推行有偿服务合理收费物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的它同过收取服务费用实现自身的维持和发展物业管理之经营开展经营的必要性物业管理是一种微利性行业较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入资本对利润的追逐加深了物业管理企业之间的竞争推动了物业管理的市场化进程物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务而对经营的问题涉及较少诚然管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品也是物业管理公司存在的市场基础但是提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段作为企业经营应是其基本的行为只有依法进行经营并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题达到社会效益环境效益与经济效益并重的良性发展的目标并且物业管理企业忽视经营会造成企业赢利能力的低下企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模持续稳定发展的瓶颈并反过来影响服务质量会影响投资者和高水平人才的介入从而限制整个行业的发展物业管理企业可以通过多种经营使物业的管理定于以业养业自我发展的道路从而使物业管理有了造血功能既减少了政府和各主管部门的压力和负担又使得房屋维修养护环卫治安管道维修设备更新的资金有了来源还能使业主得到全方位多层次多项目的服务随着物业管理市场化进程的加快市场竞争日益激化以及新的房地产形势的发展经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来物业管理企业要得以快速发展经营将是一条必由之路经营的基本运作物业管理经营大致有以下四个方面的基本运作策划组织领导控制策划物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标当我门接手入驻一个物业项目首先就要确定该物业项目是一个什么样的项目项目内的业主群体如何整体的消费服务需求如何并不是所有的物业项目都是千篇一律的每一个物业项目都有自己的特有的情况特有的风格性格和专门气氛再次我们要分析企业的人力财力等方面的问题并不是所有的经营服务物业企业都有能力开展根据我们自己的实际情况给所服务的对象一个准确的市场定位并恰如其分的提供相应服务取得经济价值组织组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源其中最主要的有人力资源财力资源场地资源以便最有效地达到经营管理的目标比如物业公司要组织中介服务物业处的工作人员就是人力资源企业要为开展中介服务过程中提供所必须的相关费用既财力资源场地资源最方便最经济的就是物业处物业管理经营组织就是将这三个主要资源协调一致的发挥其功能和作用使物业公司更加稳健的达到经营目标领导组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源以便最有效地达到经营管理的目标每一个单独的物业项目又是一个综合性企业它有一套完整的系统控制控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度经营的特点物业管理经营一般具有以下特点收益性复杂性综合性创造性收益性投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值从而获得经营场所或出租场地通过经营实现其最大效益复杂性表现为设备配套复杂业主或使用人构成复杂对外关系复杂环境复杂等综合性既有物业管理公共性服务内容又有专项性和特殊性的服务内容创造性物业经营本身就是创造价值的场所要求新奇特给顾客留下强烈感观印象物业管理之服务为何为服务行业物业管理企业作为实施物业管理的主体是物业管理专业服务的组织者提供者集高度统一的管理全方位多层次服务市场化经营为一体寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业那为何为服务行业物业管理之服务具有服务的四个基本特征既服务的无形性物业的所有人或使用人就是物业管理企业的客户而物业管理企业提供的是无形的商品服务比如物业企业为业主代定车船票表面上看业主购买的是实物的车船票实际上包含了以实物车船票为载体的由物业企业提供的服务服务的非存储性服务产品具有难以存储的特点例如物业企业开展的中介服务小区内的中介房一般若过了房屋的热卖期就丧失了带来收益的机会小区内的游泳池球场健身房等若不能得到有效地利用其空闲的时间将失去活力的机会服务的统一性服务的统一性指的是服务产品的生产和消费过程是一个活动的两个侧面具有不可分割的特点即服务产品的生产和服务产品的消费是在同一地点和同一时间完成的比如说业主来办理入伙手续物业工作人员为业主办理该手续是生产服务产品而业主在办理手续的过程就是在消费服务产品服务的业绩难以精确度量性由于服务产品是无形的且服务对象需求的多样性从而导致了服务的业绩难以精确度量例如相同管理水平的两个物业服务人员在同一个工作日里一个服务人员接待的一般业主多些而另一个服务人员接待的复杂业主多些则单从数量上很难判断二者工作效率的高低以上的这些特征都是服务行业的体现所以物业管理企业属服务业范畴服务的内容物业管理涉及的服务领域广泛其内容可分为常规性的公共服务针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类下表表对这三类服务内容在服务前提服务主体服务对象上进行比较常规性的公共服务是必要的基本的服务内容物业管理企业所有物业所有人和使用人针对性的专项服务为改善和提高业主的工作生活条件物业管理企业其中的一些住户群体和单位委托性的特约服务物业管理委托合同中未要求物业管理企业在专项服务中未设立物业管理企业个别的物业产权人使用人服务的特点物业管理服务除具有物业管理委托性和有偿性的基本特点外还具有综合性专业性政策性三个突出特点综合性小区居民是各式各样的但是都要为其提供统一的物业综合服务专业性物业管理服务的每项内容都要求具体从事该项服务工作的人员具有一定的专业知识和专业技能政策性物业管理人员要用法律法规解决各种矛盾和纠纷管理经营服务各相互之间的联系高度统一的管理全方位多层次的服务市场化经营为一体寓管理与经营于服务之中的物业管理是一种服务性行业只有物业管理企业从管理上经营上服务上下好功夫合理的配合与处理三者之间的关系才能发挥物业的最大使用功能使其保值增值从而实现社会效益经济效益环境效益三个效益的统一和同步增长才能为物业管理企业成功走上品牌之路和效益之路作铺垫下面主要以物业管理企业的角度去分析物业管理企业要为创企业品牌和企业效益管理经营服务应但如何择重联系才能达到其相应的目的再从管理经营服务三个方面比较创企业品牌与创企业效益的区别为创企业品牌物业管理企业要创企业品牌其管理经营服务必须呈下图图所是的比重服务在三者之中占了最大的比重只有认清服务与管理的联系与区别把服务放在首位因为优质高效的服务是物业管理企业打造信任度美誉度和知名度的前提条件而企业的品牌是企业的信任度美誉度和知名度的重要标志在这基础上在结合有效的管理手段这样才能使物业管理企业走上品牌之路而经营这一块在必要时可以作出适当的牺牲从表面上看物业管理中的管理与服务是有区别的物业管理的对象是物业管理的内容就住宅小区而言主要是对住宅小区的维护管理治安管理绿化管理清洁卫生管理相关场地的管理和车辆交通管理等管理的目的是使物业保值增值创造舒适的居住环境物业管理的服务对象是人即物业的所有人和使用人服务的内容是多方面的包括一般服务专项服务的特色服务服务的宗旨是为物业所有人和使用人提供一个方便安全舒适全面发展的居住和工作环境由此可见管理只是服务的构成部分但服务的范围和内容要宽广的多管理具有规范性和一定的强制性而服务则完全是自觉自愿进行的二者不能完全等同即要管理好又要服务好是物业管理的天职但是从物业管理中管理的与服务的实质来看二者又是互相联系的统一的融为一体的一是管理之中包含服务因为管理的对象是物业而物业是为业主所有的物的背后是人管理的内容都是与物业的完好性保值增值相关的物业管理好就是对业主最好的服务例如维修管理保持物业的完好性符合业主的利益也就是为业主服务所以物业管理是寓管理于服务之中管理本身就是服务二是服务之中包含管理良好的服务不能没有管理要对业主服务好就必须管理好服务的对象是人即业主而房屋是业主的财产和居住服务的重中之重就是把物业管好例如维修服务本身就是管理的一方面内容再如安全服务也是通过良好的治安管理实现的所以服务又是寓于管理之中服务本身也离不开良好的管理三是管理是手段服务是目的物业管理中的管理离开了服务就丢失了目的而服务离开了管理这个手段也达不到服务的目的所以管理和服务不是对立的而是统一的二者是融为一体的服务放首位如何打造企业信任度美誉度知名度作为创企业品牌的物业管理企业在承担管理经营的同时应该保证服务水平保证服务质量把服务放在首位才能使业主和住户们满意只强调管理和经营要人家服从首先要有一个良好的服务意识和服务水平从而才能打造企业的信任度美誉度和知名度而要做的这一点是对管理和经营来说都相对比较难以实现的比如物业管理公司受托接管了某公寓的物业管理后首先后抓的是一系列服务上的实事在该公司进驻前该公寓外墙砖随时会大面积脱落一旦在脱落就有可能砸到业主和客人的身上其后果不堪设想于是物业公司仅用了不到天的时间就完成了全部的外墙的修复任务帮助业主们解决了一个非常大的潜在危害而且该物业管理公司入驻后钥匙得知有的业主家的电话有很长的时间不能通话了经查是内部线路的问题该公司会进行及时修复保证业主的正常通话得到了业主的好评这样子该物业管理公司就逐渐赢得了企业的美誉度了又如业主家的空调噪声大我们物业管理企业安排了修理业主家的电视不清楚我们调好了业主家的洗衣机坏了我们的员工也帮助修好了暖气不热我们从管路里清理出许多石子保证了供暖温度我们还做到了为业主代租房屋代管房产等并不属于居住小区管理物业管理规定物业公司要做的工作但是通过我们的优质高效的服务得了许多业主的信赖从而赢得了企业的信任度有了企业信任度和美誉度后再得到享受过物业管理企业信任度与美誉度服务的业主的生活过程中的传播就必然能打开企业的知名度为物业管理企业打造企业品牌奠定良好的基础物业管理企业没有房地产商的背景要生存只有靠专业的管理经验和浓厚服务意识物业企业在做物业管理工作一定要先服务后管理只有先让业主们信服让业主们觉得我们的服务我们的管理值得信赖才能打造信任度和美誉度业主才能接受管理也才能再打造企业知名度否则先以管理者自居片面的强调自己管理者的身份势必形成和业主形成顶牛和对着干的局面对物业管理企业走品牌之路非常不利优质高效的服务要结合有效的管理方法作为走企业品牌的物业管理企业也不能疏忽管理一味的讨好业主在抓服务的同时也必须有较强的管理意识和科学的管理手段只有这样才能不辜负业主的委托保障大多数业主的共同利益从而也保障了物业管理公司的利益就比如说在深圳物业管理信息网上就曾经有一个案例一家物业管理企业在所接管的物业小区内开展了全方位多层次的优质服务企业员工又具备良好的服务态度和服务意识且有较高的服务水平但是该物业小区内的收费率就是提不上去这是因为什么原因呢后来经调查发现该物业管理企业在许多管理方面上都做得不到位小区的车道人行道上车辆随意停放给其他业主的行驶带来极大的不便小区的绿的植物多数已枯萎使得业主享受不到优美的生活环境小区的卫生也相当的不令人满意果皮纸屑示意可见当然这跟小区业主的素质也有一定的关系但是大部分的原因还是物业公司的管理不到位从而影响着该小区的收费率的提高即使服务在好也影响着物业管理企业的信品牌从上述例子我们可以明显的看到物业管理要创企业品牌单纯盲目的加强服务工作服务质量是远远不够的而是还要配合有效的管理手段才是最有效的科学方法总之物业管理企业要先理解服务与管理的联系后把服务建设放在首位认真做好服务工作发展人性化服务有了信任度美誉度和知名度再配合上科学的管理才能创造物业管理优质品牌为创企业效益创物业管理企业品牌时要将服务放在管理经营服务三者当中的重中之重且不能忽视管理的作用而要创企业效益则要把经营放在重中之重这个位置也还是要由科学的管理手段来配合走企业效益之路物业的管理经营服务应按下图图的比重来发展因为企业经营的最终目的是盈利而盈利是实现企业效益的表现与创企业品牌相似创企业效益也是要先认识经营与管理的联系与区别搞好物业管理经营活动再结合规范的科学的管理方法但是绝对不能忽视服务服务是企业的信誉这样才能走好企业效益之路物业经营与管理的联系与区别物业管理经营与管理是有所区别的物业管理经营的对象包括物业的所有人和使用人开发商及其它游离于社会的供应商等物业管理经营的内容是多方面的其主要体现在房地产服务域中的流通环节和管理环节等各个方面主要包括租凭代理物业估价交易咨询中介服务和项目策划等经营的目的是盈利而物业管理的对象是物业管理的内容就住宅小区而言主要是对住宅小区的维护管理治安管理绿化管理清洁卫生管理相关场地的管理和车辆交通管理等管理的目的是使物业保值增值创造舒适的居住环境上述区别表明了物业管理经营与管理的对象内容和目的都不等同但作为创效益的物业管理企业经营与管理都要采用合理的科学手段以达到企业的最终目的但是物业管理经营与服务又是相辅相成的有人认为物业管理企业强调了经营管理物业而会导致放松了管理其实恰恰相反因为我们经营物业的前提就是规范的管理没有好的管理模式也就无从谈起经营而管理对于经营物业来说是根也是花一个物业项目没有了管理也就等于没有了根没有了根这个物业项目也就等于没有了生命而许多的物业经营开展的越好也恰恰就是有合理的科学的管理手段经营与管理在物业管理中是相辅相成的就在于经营管理者如何去认识去操作了从而为更好的创企业效益架高速桥如何做好物业管理的经营工作物业管理企业要搞好经营不仅要了解市场把握市场以外还应掌握经营方法抓住重点充分挖掘企业在人力物力财力信息资源上的潜力运用先进的经营管理理念和方法还应做到以下几各方面才能取得好的企业效益加强经营观念和意识物业管理人只有具备了强烈的经营意识才能使物业潜力得到更充分的发挥物业管理企业员工要深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事物业管理固然重要而一项优秀的物业经营方案更可以使开发商业主和客户得到更多的实惠培养物业经营的人才队伍物业管理是劳动密集型产业而物业经营是知识型信息化产业现代物业营销已进入到个性化网络化整合型时期没有富有经验的经营人才物业管理经营就是空谈因此公司要注重在实践中培养经营骨干适当引进优秀人才建立一支配合默契的经营管理团队加强物业管理服务的经营搞好物业管理服务的经营无疑是公司经营的基础工作和主要工作在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量以优质的服务换取优价的回报有效地降低成本另一方面要使公司达到长期稳定可持续发展的目标以物业本身为中心开展多种经营这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充由于公司在物业上占一定的优势又存在巨大的市场需求所以一旦经营得当会得到很好的回报开展专项经营活动随着中国即将加入在完善市场管理以及与国际接轨过程中物业经营管理市场庞大需要大量的法律估价测量咨询专业人才公司要始终保持业务合作吸收经验培养专业实力要缩短差距迎头赶上与房地产经营相联系的经营通过对经营性房产进行技术性的改造或者实施对物业的功能或用途上的改变提高公司物业的赢利能力而获得回报这种经营在商场写字楼等物业种类上有很大的机会扮演服务集成商角色公司做社会服务资源的搜集者统筹者和组织者也就是说公司不是业主服务需求的生产者不再直接向业主提供有形服务而是通过提供间接服务人文服务和信息服务组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务达到业主满意的目的这样让业主接受到更专业全面优惠的服务提高公司本身的市场竞争能力把公司从基础性的事务中解脱出来本身的机构将显得更为精干摆脱劳动密集型的形象这有利于企业向知识型过渡从根本上提升公司的生存和竞争能力提供更加专业全面的服务克服物业管理缺乏服务资源能力以及大而全弊端确立市场主体自主经营的地位真正走企业型和效益型发展道路摆脱不应有的社会责任轻装上阵提高企业竞争力成本容易核算和得到控制经济效益也会有明显增强从根本上提高企业竞争力向商业物业领域重拳出击适应商业物业产权及顾客多元化以经营效益为导向的特定需求为促进商品交换而开辟新的物业管理服务领域公司要根据商业物业的特定需求为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务使产权人使用者等各类顾客的利益最大化使商业物业发挥最大的经济效益合理的科学的经营手段也是要结合有效的管理方法物业管理企业在要创企业效益在其从事经营与管理工作的过程中要使经营与管理相溶从管理物也到经营物业既不能全力搞好经营工作因而相应降低了物业管理的质量也不能死死看守物业管理项目而不搞创新经营正确的做法应该是将物业管理深刻的融合于物业管理的工作中通过对物业辖区的物业经营与管理的合力运作在做好物业管理工作的同时为开发商业主客户策划并实施物业的合理的科学的经营方案才能发挥每一平方米物业的增效潜力也才能增加物业管理企业的收入从而最终是企业走上企业效益之路综上所述物业管理企业效益来源于企业的盈利而企业要盈利要有合理的科学的盈利手段也才能使企业实现经营的最终目的所以搞好经营工作是创企业效益的主键创企业品牌与效益的比较结合图图可以清楚的看出物业管理企业在创品牌和效益时管理经营服务三个方面各自的择重差别创企业品牌择重的是服务与管理而创企业效益择重的是经营与管理下表表对物业管理企业创品牌和创效益在管理经营服务三个方面各自的要求作了对比企业品牌企业效益管理方面有效的科学的管理手段有效的科学的管理手段经营方面相对服务和与管理来说比较不注重可以适当的牺牲经营搞好经营工作是企业盈利的基本条件把经营放在三者的重中之重才能创企业效益服务方面提供优质高效的服务才能打造企业的信任度美誉度知名度是这三个方面的重点相对经营和管理来说比较不注重但是决不能忽视服务的重要性通过对比这三个方面不同的要求更加深刻了雕塑了物业管理企业创品牌的重点是服务创效益的重点是经营而且不管是创品牌还是创效益都需要管理来配合的这一观念管理经营服务各发展方向为了进一步加深对物业管理经营服务的认识与理解下面对其各自的发展方向作了简单的说明管理方面确定管理的中心目标物业管理运作的中心目标只有一个为实现物业的可持续发展提供全方位的现代的高效率的服务其理由是其一可持续发展目标是为实现整个国家和地区的经济社会环境的健康协调持续发展制定的它不仅是人们住房和物业服务的基本目标而且是现代化城市管理和社会管理的战略性目标体系的有机组成部分其二可持续发展目标内含着资源合理有效配置原则而且住房平等化目标从属于此目标其三实现住房平等化主要是行政管理的职责是物业管理方式运作的基本目标之一发展不同的物业管理运作机制物业管理运作机制有五种一是优胜劣汰机制其特点是激励进取心不断优化管理人员队伍与管理活动方式二是约束机制特点是规范管理行为通过外在力量推动事业向既定的方向和好的方向发展三是自律机制特点是通过内在约束半自觉性这种带有一定能动性的力量而推动管理事业的良性发展这三种物业管理运作机制不仅各有特点和作用而且各有作用的侧面也常常交叉发生作用推动物业管理事业向前发展加强四个结合一是规范性管理与自律性管理相结合这种结合运作强化了两种机制独立作用是的功效在保证物业管理活动规范化有序化进行的同时进一步是管理质量提高管理纠纷减少二是目标管理与细节管理相结合二者的结合运作可保证那些面对激烈竞争日理万机的物业管理公司的业务运作始终不偏离大方向是基本目标通过这种滚动式的稳扎稳打的重复性活动方式而得到实现三是专业化管理与社会化管理相结合物业管理过程重的专业化管理与社会化管理相结合时一种必然趋势在社会上已是一种较普遍现象今后这种结合运作只会更加成熟和科学四是市场化管理与人性化管理相结合物业管理活动在本质上也是一种经济行为所以必须按照市场经济基本规则进行市场化管理但是物业管理活动的管理对象不仅有物而且还有人因此要按人性化管理的轨道来开展物业服务这种市场化管理和人性化管理相结合的方式是物业管理活动重的一种基本方式也是主要方式发展专业化社会化市场化综合化网络化品牌化物业管理活动应当向着专业化社会化市场化综合化网络化品牌化的方向发展朝着这样的方向发展是物业管理自身属性和业务特点运作基本目标以及市场经济信息时代获知识经济社会发展的客观要求经营方面公司在开拓发展的同时要保持头脑的清醒承接新的物业管理项目之前应该进行充分的可行性分析和研究对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案使经营走上健康发展的轨道避免受多元化的影响坚持靠山吃山的原则以物业管理为基础公司的经营如果脱离物业管理将面临来自市场和社会的激烈竞争公司在资金技术和经验上都处劣势经营风险大为增加同时这种经营不仅不能对物业管理有所帮助反而由于资源的精力大量占用使公司丧失管理基础势必对物业管理产生不利的影响经营中坚持以强化内部建设为立足之本使公司的经营得到稳健发展在拓展经营项目的同时调整管理机制和管理方法培养人才总结经验特别是对某些经营项目管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识经验和管理方法远远不够的需要进行大的调整甚至需要专业资质的认可注意经营和收益的合法性与业主共同发展依靠物业本身进行的经营行为要按照国家和地方法规的要求进行其中哪些经营权和收益属于业主哪此性属于发展商或公司自己以及收益的分配等问题都应引起公司的注意同时要有高超的处理问题的技巧合作各方只有共存才能共荣只有在客户业务不断发展业绩不断提高中公司才能赢得更大的实际利益和持续发展的条件适应和满足顾客多层次多元化的需求提供全方位的综合服务合理配置不同商品服务的结构对物业功能潜在价值的全面了解和对市场需求的准确判断实现利润目标信誉目标和服务目标的统一市场经济条件下利润是企业运行的基本目的和生存最重要基础公司要通过理顺各方关系和强化内部管理保证各项收入及时足额地入账将费用及一些不可预测的损失降至最低限度通过人的努力改变物业的价值包括发挥潜在价值和物业升值公司要在实施管理中锻炼出一支优秀的管理队伍实现企业服务信誉及利润的良性循环服务方面要有服务的目标计划和措施一个物业管理企业在制定管理方案的过程中应将服务列入目标方案之中要同整体管理目标相适应制定服务的具体目标计划和措施以保证服务有计划有步骤地进行服务是一项繁杂的系统工程不可能在短时间内全面开展起来必须根据物业企业本身和物业的实际情况有计划有步骤的展开所以必须由切实可行的计划和措施一步一个脚印地做好每一项服务工作逐步摸索服务的路子保证服务逐步深人地进入进行建立服务机构配备相应的服务力量物业管理企业要根据物业的规模考虑服务的机构设置并配备相应的服务人员以保证服务的事有人管有人干在规模较大的物业辖区应设置专门的综合服务机构挑选热心服务工作能力较强的人员从事服务的管理工作一旦业主来访管理和服务人员能过热心帮助业主解决问题排忧解难在服务过程中以优质快捷赢得业主的信赖有专门热心于从事服务的机构和人员可逐步开拓市场增加服务内容和项目不断提高服务质量保证服务的良性循环和健康发展借用社会力量建立服务网络物业公司在一个物业辖区开展服务的规模往往要受到很多局限要既能满足业主需求又能保证服务力量一是可以把几个物业辖区的服务联合起来形成一支服务的队伍使服务力量的以保证也可以借用社会力量和有关的服务组织建立紧密的联系形成服务网络一旦业主有服务需求物业公司通过通讯手段或电脑网络既是通知有关服务单位只要这些单位能过达到随叫随到的程度就能及时有效地为业主提供各种服务这种作法是解决物业企业一家力量不足而又要满足住户需求的有效途径一家牵头三方受益值得大力推广要有严密的安全保障措施根据安全第一的原则物业公司对为业主住提供服务的人员要价钱培训教育和考核建立严密的安全保障措施管理上制度上稍一放松出现问题就会使物业管理企业造成被动就容易给业主造成不可挽回的损失通过制度约束措施保证来控制和减少安全事故的发生最大限度地为用户增加安全系数