物业管理师资格考试大纲

考试说明 一、考试目的 为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，维护物业管理各方的权益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行资格考试。 二、考试性质 物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试成绩合格者，颁发由人力资源和社会保障部统一印制，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》。经注册后，可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人，负责物业管理项目的管理工作，也可从事法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。 三、考试科目及试题题型 物业管理师资格考试科目包括《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》、《物业管理实务》四个科目。 《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》两个科目的试题题型均为单项选择题和多项选择题,《物业管理综合能力》科目的试题题型为单项选择题、多项选择题和案例分析选择题，《物业管理实务》科目的试题题型为案例分析选择题和案例分析题。四个科目的试卷满分均为100分。 四、考试方式 物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织的考试方式，由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同组织实施，原则上每年举行一次考试。 考试采用闭卷笔试的方式进行。考试在4个半天内完成，《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》三个科目的考试时间均为2.5小时，《物业管理实务》科目的考试时间为3小时。 《物业管理基本制度与政策》科目 一、物业管理概述 （一）考试目的 测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。 （二）考试内容 1．物业管理的概念、内容和特征，物业管理产生的主要原因。 2.我国物业管理的产生与发展，物业管理在社会经济中的地位和作用。 3.我国物业管理制度建设的必要性，《条例》颁布前后物业管理制度建设及其主要特点，《物权法》颁布后物业管理制度建设及其主要特点。 4．《条例》的指导思想和立法原则、创设的法律制度及制度特色，《条例》的主要内容、确立的法律责任及其特点、确立的基本法律关系。 5.《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定，业主身份的认定，专有部分和共用部分的认定，业主人数和总人数的认定，行使专有部分所有权的相关规定，行使共有部分共有权的相关规定，业主共同决定事项的范围，表决规则，业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权，建筑物及其附属设施的管理方式、维修资金、费用分摊及收益分配，业主对物业服务企业的监督权，业主的诉讼权利，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。 二、物业管理服务 （一）考试目的 测试应考人员根据物业管理服务特点、内容、物业服务收费、物业服务定价成本监审、物业使用和维护等有关政策，分析物业管理的法律关系、明确物业管理的法律责任，防控物业服务企业的法律风险，制定物业服务标准和物业服务收费标准，签订（前期）物业服务合同以及解决物业服务合同纠纷等业务的能力。 （二）考试内容 1.物业管理服务的特点和内容、物业服务合同约定以外的服务、 物业管理服务标准。 2.物业服务收费的原则、定价形式，物业服务费用的计费方式、物业管理服务成本构成，物业服务收费的明码标价，物业服务费的交纳和督促，代收代交费用。 3.物业服务定价成本监审定义、原则和依据，物业服务定价成本的构成，物业服务定价成本审核的方法和标准。 4.关于改变公共建筑和共用设施规划用途的规定，关于占用与挖掘物业管理区域内道路场地的规定，公用事业单位应当依法履行的维修养护责任，关于规范装饰装修房屋行为的规定，关于利用共用部位、共用设施设备经营的规定，关于存在安全隐患物业的维修义务。 5.物业服务企业的义务，物业服务企业的责任，物业服务企业的风险防控。 6.前期物业服务合同的特征、时效和主要内容，物业服务合同的主要内容，两种物业服务合同的区别。 7.物业管理法律关系的构成，物业管理法律关系的特征。 8.物业管理的行政责任，物业管理的民事责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定及特点。 三、物业管理的基本制度 （一）考试目的 测试应考人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决物业管理服务工作实际问题的能力。 （二）考试内容 1.业主大会的作用和特征，业主的权利和义务，业主大会的组成和性质，业主大会的筹备与成立，业主大会的职责，业主大会会议，业主大会议事规则的主要内容，业主代理人和代表人，业主大会决定事项的表决，业主委员会的职责，业主委员会委员的任职条件和资格终止，业主委员会会议，业主委员会的补选与换届，业主委员会的备案，业主委员会的工作经费，业主委员会的工作档案，房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。 2.管理规约的概念和功能，管理规约的主要内容，管理规约的法律效力，临时管理规约的概念，临时管理规约的制定主体和制定时间，相关主体的法律义务，临时管理规约的内容，临时管理规约的违约责任。 3.前期物业管理招标投标的概念和原则，前期物业管理招标投标的意义，前期物业管理招标规则和程序，前期物业管理招标文件的内容，前期物业管理投标规则和程序，前期物业管理投标文件的内容，招标代理机构，开标、评标和中标规则。 4.物业承接查验的定义，物业承接查验制度的必要性，物业承接查验应遵循的基本原则和指导思想，物业承接查验的主要依据和条件，物业承接查验的内容和程序，建设单位的义务和责任，物业服务企业的义务和责任，物业承接查验记录、协议与备案，保护业主权益的相关规定。 5.物业服务企业的性质和地位，物业服务企业资质管理的必要性，物业服务企业资质等级的申请和核定，不同资质等级企业承接项目的规定，物业服务企业资质证书的变更、注销与撤销，物业服务企业资质管理违规行为的法律责任。 6.物业管理从业人员的职业素质与职业资格，实施物业管理师制度的现实意义，物业管理师的资格考试，物业管理师的注册，物业管理师的执业，物业管理师的继续教育。 7.住宅专项维修资金的定义、管理原则，住宅专项维修资金的监管部门，住宅专项维修资金的交存主体、交存金额和交存方式，住宅专项维修资金的管理，住宅专项维修资金的使用原则、使用程序、使用禁止和限制，住宅专项维修资金的分摊规则，住宅专项维修资金的监督管理，住宅专项维修资金相关主体的法律责任。 四、房地产相关制度与政策 （一）考试目的 测试应考人员依据房地产相关制度与政策开展物业管理相关业务的能力。 （二）考试内容 1.房地产与房地产业，房地产的作用，我国房地产法律体系。 2.建设用地使用权出让，建设用地使用权划拨。 3.城乡规划管理制度与政策，勘察设计管理制度与政策，招投标和建设监理制度与政策，建设工程施工与质量管理制度与政策。 4.房地产开发企业管理，房地产开发项目管理，房地产开发项目转让。 5.房地产交易的基本制度，房地产转让管理，商品房销售管理，房屋租赁管理，房地产抵押管理。 6.房地产登记制度，房地产权属登记。 7.房地产中介服务的概念和特点，房地产中介服务人员资格管理，房地产中介服务机构管理，房地产中介服务业务管理。 8.城市危险房屋管理，城市房屋白蚁防治管理。 《物业经营管理》科目 一、物业经营管理基本知识 （一）考试目的 测试应考人员对物业经营管理的内容、商业运作模式及其特点、物业经营管理与物业服务、现代城市服务业之间的内在联系及作用的掌握程度。 （二）考试内容 1.物业经营管理的内容、目标及作用。 2.物业经营管理的商业运作模式。 3.物业经营管理对物业服务的影响与作用。 4.物业经营管理的风险及管控。 二、投资分析技术与房地产评估 （一）考试目的 测试应考人员对房地产投资分析、房地产评估基本方法的掌握程度。 （二）考试内容 1.现金流量、现金流量图、资金的时间价值、利息、利率、单利、复利。 2.房地产投资财务评价指标的作用及计算。 3.物业价值和价格及其种类。 4.影响物业价值和价格的因素。 5.房地产估价的基本方法：市场法、成本法和收益法。 三、物业经营管理市场调查与市场分析 （一）考试目的 测试应考人员对物业经营管理的市场调查、分析、定位等理论知识的掌握程度及实际经营项目方案制定的运作能力。 （二）考试内容 1.物业经营管理市场及其特性。 2.物业经营管理市场调查。 3.物业经营管理市场分析。 4.物业经营管理市场定位与经营项目选择。 5.物业经营管理方案制定。 四、物业租赁管理 （一）考试目的 测试应考人员对物业租赁管理的内容、方法等的掌握程度与应用能力。 （二）考试内容 1.物业租赁的实质与分类。 2.物业租金的构成类型、计算方式、影响物业租金的因素、不同类型物业租金的确定。 3.物业租赁方案制定、经营预算编制、租金确定、租户谈判与签 约、租金收取等。 4.物业租赁合同的内容，租赁合同的建立、变更与终止。 5.租户关系管理。 五、物业管理项目资源经营 （一）考试目的 测试应考人员对物业项目各类资源调查、整合及经营实务的把控能力。 （二）考试内容 1.物业项目资源经营的内容。 2.物业项目资源经营项目调查。 3.物业项目经营资源的停车场、会所、广告经营等。 4.物业项目业主可经营资源的有偿特约服务、信息服务、商业服务等。 5.物业经营管理项目的确定与运作。 六、不同类型的物业经营管理 （一）考试目的 测试应考人员对不同类型物业经营管理的内容、特点、模式等的掌握程度和实际运用能力。 （二）考试内容 1.住宅类物业经营管理的内容、特点、模式、注意事项等。 2.写字楼物业分类及经营管理的内容、特点、模式、注意事项等。 3.零售商业物业分类及经营管理的内容、特点、模式、注意事项等。 4.其他类型物业经营管理的内容、特点、模式、注意事项等。 七、物业经营管理的财务管理与绩效评价 （一）考试目的 测试应考人员对物业经营管理成本的分类、估算与控制、物业经营管理绩效评价、报告编制等的掌握程度和运用能力。 （二）考试内容 1.企业财务管理的目标与内容。 2.企业财务报告的编制与分析。 3.物业经营管理成本的构成及其分类。 4.物业经营管理的预算编制、实施与控制。 5.物业经营管理的绩效评价。 八、物业经营管理的未来发展 （一）考试目的 测试应考人员对物业经营管理行业未来发展方向的跟踪了解熟悉程度。 （二）考试内容 1.物业资产管理。 2.绿色建筑及其发展对物业经营管理的影响。 3.物业经营管理服务平台的价值及开发建设。 4.物业管理的延伸服务和多种经营。 5.信息技术的发展对物业经营管理的影响。 《物业管理综合能力》科目 一、经济学相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对经济学需求理论、供给理论、弹性理论、生产理论、成本理论、市场失灵等理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.需求理论的应用，包括需求、需求规律、需求曲线、需求函数、需求变动。 2.供给理论的应用，包括供给、供给规律、供给曲线与供给函数、供给变动。 3.市场均衡及均衡价格分析应用。 4.弹性理论的应用，包括供需弹性、弹性系数、弹性分类、弹性影响因素。 5.生产理论的应用，包括生产函数、产量、边际收益递减规律、生产规模、规模报酬、内在（不）经济、外在（不）经济。 6.成本理论应用，包括成本类别、成本分析、成本曲线、收益与利润最大化。 7.市场失灵理论应用，包括公共物品、垄断、外部性、非对称信息、委托-代理等问题及解决办法。 二、管理学相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对管理学原理、管理职能、市场营销、服务营销、企业经营战略管理等理论知识掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.管理原理及管理基本职能的运用。 2.市场营销理论的运用，包括市场调查、市场细分、目标市场选择、市场营销策略。 3.服务营销理论运用，包括服务营销演变、服务营销组合、服务营销特点，服务营销原则与方法。 4.管理战略理论的运用，包括企业经营战略及其特征与类型，企业经营战略管理过程，企业发展战略与品牌战略。 三、心理学相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对心理学应用领域、情绪与心理、人际交往与人际沟通、社会行为与社会心理、现代激励理论等知识的掌握程度和在物业管理工作中的运用能力。 （二）考试内容 1.心理学的研究对象、分类、应用领域。 2.情绪、情感及其构成与分类，个性心理特征、心理健康因素、心理健康特征，人的气质、性格与能力。 3.人际交往理论的应用，包括人际交往动机、交往理论、群体与社会影响、人际沟通类型与条件、人际吸引条件。 4.社会心理学理论的应用，包括社会认知、社会态度、社会行为与社会心理。 5.激励理论的应用，包括激励与激励机制、需要和动机、现代激励理论。 四、公共关系相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对公共关系基础理论、公共关系功能、人际关系功能、人际交往的原则和方法、人际关系维持方式等公共关系理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.公共关系状态、活动、意识、特征。 2.公共关系要素、公共关系职能。 3.人际关系功能、影响人际关系心理效应。 4.人际交往的原则与方法、人际关系维持方式。 5.在物业管理实践中，公共关系的应用与处理。 五、相关法律规定与应用 （一）考试目的 测试应考人员对民法、合同法、物权法、劳动合同法、行政法与行政诉讼法等法律法规的掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.民法及其应用，包括民法的基本原则、民事主体、民事法律行为，民事权利、责任，诉讼时效。 2.合同法及其应用，包括合同法基本原则，合同的订立、效力、履行、违约责任，主要合同类型。 3.物权法及其应用，包括物权、所有权、建筑物区分所有权、相邻权、用益物权、担保物权。 4.劳动合同法及其运用，包括劳动合同的订立、劳动合同的履行和变更、劳动合同的解除和终止、职工劳动报酬计算方法。 5.行政法与行政诉讼法及其运用，包括行政管理、行政处罚、行政复议、行政诉讼。 六、统计学相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对统计职能、统计调查、统计数据搜集、统计指标 体系及统计工具等理论知识和工具的掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.统计的职能、统计工作过程、统计总体与单位。 2.统计调查的形式、统计数据资料的来源、统计调查方案设计。 3.统计分组、分布数列、统计表生成。 4.统计指标（总量指标和相对指标、平均指标和变异指标）的计算。 5.时间序列分析。 6.Excel、统计工具SPSS在统计中的应用。 七、保险相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对保险职能、种类、原则，保险索赔与理赔，保险合同等理论知识的掌握程度和在物业管理工作中的运用能力。 （二）考试内容 1.保险及其特征，保险形成的条件，保险的主要职能、保险的基本原则，保险分类、保险索赔与理赔。 2.保险合同及其特性，保险合同的主体、客体、内容，保险合同的订立、生效、变更与终止。 3.物业管理服务中相关保险：企业财产保险、家庭财产保险、公众责任险、物业管理责任保险、职业责任险、雇主责任保险、社会保险、建筑工程一切险等承保范围、保险责任、保险金额确定与计算、投保策略。 八、社会学相关理论知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对社会学理论、研究方法、社会化、社会组织、社会群体、社区与社区治理、社会文化等相关理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.社会学研究对象、研究方法，社会学理论。 2.社会化特征、条件，社会化内容、类型。 3.社会组织基本要素、特性、分类、功能、结构、运行与管理。 4.社会群体特征、分类，集合行为分析。 5.社区与社区治理，社区治理理论、主体、内容，物业管理与社区治理。 6.文化冲突与文化融合，物业管理与社区文化建设。 九、建筑工程相关知识在物业管理中的应用 （一）考试目的 测试应考人员对建筑分类分等、建筑材料、建筑构造、建筑施工图、建设过程等相关知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力。 （二）考试内容 1.建筑物的分类和分等。 2.建筑材料的基本性质，常见建筑材料（建筑木材、建筑玻璃、砌筑材料、无机胶凝材料、金属材料、防水材料、绝热材料、吸声隔声材料）的性能、用途、使用要求和施工养护要点。 3.民用建筑的构造：地基与基础、墙体、楼地、阳台、雨篷、楼梯、台阶、坡道、门、窗、屋顶的分类及构造。 4.建筑制图知识（投影图，图例符号，识读方法），建筑施工图的识读。 5.建筑规划及相关指标、工程建设标准、工程验收、房屋竣工图的组成与要求，工程保修及要求。 6.在物业管理中，建筑工程相关知识的应用。 十、物业设备相关知识应用 （一）考试目的 测试应考人员对建筑给水、排水设备系统，通风、空调与采暖设备，消防设备，电梯设备，强电、弱电设备，小区及大厦智能化设备系统相关知识掌握程度和综合运用能力。 （二）考试内容 1.给水、排水及中水系统