Townhouse设计方向.doc

专篇的设计方向作为经济型别墅的一种重要形式近年来颇受广大购房者的青睐从大家公认的元年年至今已有三年的时间了目前也正逐渐从一些大城市向中等城市扩展开来而成为一些地区的开发热点在设计方面由于其新产品层出不穷风格特点也争奇斗妍所以掌握发展动态及发展趋势也就基本掌握了设计师对其今后的设计方向选址取向更重视城镇依托这种产品的自身特点其实已经包含在其名称中即既要有城镇的支持又要有独立住宅的低密度品质由于产品可以用作第一居所其人口密度又不像独立别墅那样低所以必须具备完备的城市配套服务设施这类项目的选址应该在城市的边缘或者在卫星城内因此选址应距城市分钟车程为宜周围的教育商业医疗休闲设施配套完善最好有优美的自然环境周边有方便快捷的交通道路网络提高生命力重视规划品质第一代的产品如一栋洋房和康城在容积率的情况下规划形态灵活自由提供了足够的社区中央和组团绿化而在以后的产品中建筑密度越来越高虽然这些项目在户型和立面上都更加创新和升级但规划形态全都回到行列式可以说目前的产品规划质量有所下降室外环境的质量不仅仅是有无绿化水系最主要的因素是建筑物所围合的室外空间的空间效果和环境气氛业主到郊区买不但需要自家的小院也是为了逃避城市典型的非人性的行列式建筑模式带来的压力感所以在新开发的项目中对规划设计要尤为重视只有这样才能保证其生命力和吸引力产品分类细化目前产品已发展成为两类不同倾向的产品一类是向高环境质量低密度发展向别墅品质靠拢具体在于加大面宽降低层数这一类可以被称为或独联体因为有些产品每户之间侧墙已连接很少或不连接其平面形状往往表现为形字形等另一类产品是向高密度低价位发展增加层数做成上下叠加虽然每户都有或南或北的私家小园但产品形态本身已更像城市集合住宅中的复式住宅这类产品或称为叠拼或称空中别墅或也有叫做接地式住宅的其产品存在的基础仍是市场对低密度住宅的追求只不过它所瞄准的价位偏低是介于普通复式住宅与别墅之间的一种过渡产品低密度的进化与升级发展趋势的另一方面是在低密度低层的产品的发展中产品形态已有明显的变化依出现的时间先后可以分为三代产品第一代以一栋洋房和康城为代表主要是三层或二层半前后二个花园面宽一般在米以下第二代以宽为代表面宽大幅增加以二开间为主面宽均在米以上第三代产品代表是金网络策划的卡尔生活馆不但层数降低到二层最大面宽增加到米最小进深降到米平面有一字型型和十字型每户号称有四个花园这类产品已经接近所谓的独联体别墅可以说是密度最高的别墅当然这种面宽和进深以及层数的变化趋势也不是无限度的因为受总体容积率的限制户型质量的提升必然降低规划质量在现今出现的大量行列式规划模式已经说明在规划方面已无潜力可挖了产品的进化和升级将在其它方面如庭院设计室内外空间设计方面寻找出路当前许多项目在优化了户型的同时对规划形态的负面影响也是不容忽视的如何在其中寻求最佳的平衡点应该是发展中下专篇一步的研究方向室内外设计的结合与设计工作深化纵观数年来的项目由于没有进行整体统一的室内外环境设计社区空间环境不尽人意最近在低层公寓和独立别墅项目中涌现出了一些对庭院空间刻意经营且获得广泛好评的实例如万科天津水晶城花园房中多层次立体庭院及露台空间设计上海湖畔佳苑别墅的精装修庭院北京的万万树甚至提出了买庭院送别墅的独栋庭院的宣传推广口号可见对室内外空间环境的整体性设计已是大势所趋但其中需要解决以下几方面的问题庭院尺度和位置的合理性以及庭院功能的优化设计庭院空间和建筑空间的有机融合庭院个性化与社区总体风格定位的矛盾庭院私密性与社区开放性的矛盾乡土化与高品质应是的风格特色近年来项目的立面设计风格呈多元化趋势以其产品品质特点来评判其风格当突出高品质人情味与乡土化而目前项目中似乎一批产品更走向工业化简单化甚至廉价化的方向在已经很工业化少人情味的行列式规划布局基础上建筑再简约成德国式美国式通体单一的面砖或美国档次的涂料虽务实与俭省却有失于高档次与人情味简约风格本身无可厚非但受到国内施工技术及建筑材料的限制其简洁美并未得到充分体现在西方是普通人的住宅但在国内都是卖给二次置业的高端消费者这种档次产品恐怕不宜追求工业化简单化与低廉化产生新型的社区文化由于近年来中国经济处在迅猛发展阶段社会上中产阶层迅速形成这一阶层的人群迫切需要一种高于城市中公寓的而价格上又明显低于别墅的居住建筑形式这是这种居住建筑形式在中国现阶段出现的根本原因如何提高居住区的社区文化提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境将是下一代发展竞争重点之一这方面的工作可以从以下几方面入手研究居民的生活方式特点和需求寻找能够满足他们需求的解决方案精心推敲设计社区的室外空间室外空间不能是被建筑与道路切割之后剩下的空间它首先应是一种完整的空间室外空间的设计应该能够促进人们的交往促进社区互动室外空间应有不同的等级层次在中国是一种新生事物一个项目的成功根本上讲是满足了市场的需求满足了社会特定群体的需求要创造好的社区文化需要开发商设计师和物业管理机构共同努力为居住区创造一种优秀的硬件软件环境未来发展的趋势是一种很适宜人类居住的城市型住宅形态无论是舒适度私密性领域感都能满足人们在聚居环境中的居住需求同时这种类型的住宅建筑在我国城市建设中的出现丰富了我国的住宅建筑模式为人们展现了一种理想的居所但是我们也应该看到这种住宅类型在中国这种人多地少资源短缺的客观状态下不可能是一种可以大规模推广的模式更不是普通的城市居民所能拥有的住宅类型首先我国城市住宅建设的主体目标仍然是解决量的问题而占用了普通住宅所需要的土地二倍以上的住宅不会成为城市住宅建设的主流其次我国的住房政策是以提高广大人民群众的生活居住水平为目标在这样的政策背景下只能是建在城市边缘地区的一种时尚型的住宅产品是住宅建筑学中的一种实验式的类型第三中国的住房市场的主体目标仍然是无房户这些住户中占大多数的还是中低专篇收入的阶层因此的目标客户群被定位在需求金字塔的中上层决定了它作为精英住宅的特性综上所述是一种非主流的高档的时尚的精英住宅但它会以一种非常适宜居住的住宅模式存在也因为社会和市场的需要而不断地出现在新推出的楼盘中离自然不远离红尘很近清晨轻踩柔软的草地嗅闻青草和泥土的芳香午间坐在门廊上暖暖的阳光洒在身上约隔壁芳邻喝下午茶黄昏剪一枝夕照下的晚香玉放在餐桌上的水晶盏子中细烛荧荧门外是亲人的笑语声秋千露台清风朗月属于的诱惑都市人真正的性情生活的起源历史上最早的建于古罗马一般指联排住宅二战后在英国发展新城镇时期再度兴起当时的伦敦很少有高密度的高层建筑城市在低密度建筑形态中持续发展一般由几幢甚至十几幢矮于层的低层住宅并联组成每幢面积约在平方米左右有自己的院落但院子一般不超过平方米另外还有专用的车位或车库离自然不远离红尘很近一语道破了的中庸性离城不远交通便利贴近田园屏蔽芜杂的定义功能上普遍作为第一住宅明显区别于远郊的独立别墅类的第二第三居所或旅游休闲居所设计上多为二三层建筑家家都有天空和绿地地下室前后花园还有露台和屋顶花园规模上是大社区是城镇化的建设而非普通的住宅项目开发配套上有良好的公路交通系统居民是建立在私家车拥有的基础上而非依赖于公共交通设施选址上必须靠近一个真正的城市中心因为居民不可能脱离城市他们的工作和生活都是以城市为中心的的意义带给人们的不仅是新的居住环境更重要的是带来新的生活理念当城市的发展突出商务功能相对弱化人们的居住需求时寻找理想家园成为不合时宜的奢侈大工业污染了城市中心钢筋水泥堆砌的高楼侵占了阳光绿地被整齐划一的楼宇压制个性的都市人正处于巨大的矛盾和彷徨状态中一方面他们离不开都市生活所带来的舒适和快捷另一方面又极力想逃离城市的喧嚣和污染位于城市边缘的对这种困惑做了个折衷它给都市人的平淡生活带来了鲜活色彩让人们重新憧憬一种浪漫自由完美的生活状态你可以一面呼吸着郊外才有的纯净空气一面享受着开车分钟到达市中心的四通八达的浪漫漫长的农业社会中我们长期以来与自然依存积累下来的审美经验在钢筋水泥的丛林中无法找到归宿那屋檐下淅沥的雨声蛙鸣以及促织的长吟似乎只出现在过往的记忆中的出现某种程度上缓解了都市人的审美焦虑它不仅提专篇供给人们一个健康休闲的居家空间还能满足街坊交往的需要闲暇时呼朋引伴开场月夜对清风朗月品茗闲话以生态环境和人文关怀为取向的为我们打造属于自己的品位生活改变的不仅仅是年轻一代的生活它同样也是老派人的归宿在自己的独门小院中种种花草颐养天年其乐融融的诱惑远离尘嚣可以在院中闲坐看云可以与家人围坐闲话桑麻在属于你自己的私密花园中你拥有绝对的安宁挥别都市芜杂的声浪留下的是脉脉流动的温馨时光自由种植在私家院落里你可以让青藤爬满墙也可以将野花栽满地如果你愿意你还可以栽瓜种豆尽享绿色食品带来的安全感私密空间住进就意味着你终于拥有了完全意义上的私密空间再不用担心你的一举一动全在对面楼居民的视线之内甜蜜睡眠以往喧闹的车流声和半夜楼道中清脆的高跟鞋声再也不会扰你美梦了清晨在婉转的鸟鸣声中醒来你会发现生活原来如此美好宠物天堂宠物们总算摆脱了被关在门内的命运可以在花间打滚嬉戏可以与邻家的宠物自由来往阳光格局风和日丽的日子将被褥铺展在太阳底下晾晒久违的太阳味熨贴着你的肌肤也熨贴着你的心空气清新终于可以远离都市中混杂着各种怪味与灰尘的空气了回到绿荫深处的家吸一口气都会有神清气爽的感觉京城春来发几枝早春之第一梯队正如市场人士的预测年新春伊始京城已是东西南北四处开花的消息这些被称为有天有地有隔壁的新建筑到底为我们带来了一种什么样的居住方式它们在规划建筑环境社区户型上各有什么新奇之处在此我们采撷了花开较早的几个项目虽不能一叶而知春但至少能暂时安抚一下购房者朋友们被吊了半年之多的胃口一栋洋房履历表位置亦庄北京经济技术开发区规模约万平米数量及比例是纯社区包括双拼联排叠拼和独栋别墅售价均价元平方米套型面积层面积在平米入住时间今年年底销售状况月日开始认购迄今已正式定出套开发商懿麟房地产公司项目特色区域特色从交通来看北京经济技术开发区北依城市规划五环路东临京津塘高速路位置得天独厚从环境来看开发区东侧是五环边上最大的洞高尔夫球场西有凉水河专篇周边分别有米米米宽的绿化带环绕整个区域绿化率为非采暖期空气质量多为级从规划来看合理有序的规划令开发区有了成为高尚社区的潜力生活配套现有小白羊超市博达合作交流中心和已完成规划的赛特集团邻里中心今年月也将投入使用医疗配套方面有亦庄医院和今年投入使用的多伦多国际医院教育配套有亦庄中学北京耀中国际学校北京国际管理专修学院和北京二中史家胡同小学合作建设的国际学校等如果说目前面临的主要问题是交通便利度以及区域的生活配套成熟度的话依托于北京经济技术开发区的一栋洋房显然在上述两方面有着最大优势规划特色占地公顷建筑面积万多平方米社区住户户容积率绿化率人均公共绿地平方米由澳大利亚五合国际做的设计超越了常见的兵营式格局带入建筑是自然的一部分这一国际流行概念结合国人传统家庭观念完成外部造型与内部设计整个社区充满现代时尚色彩组团绿地与车行道间高差形成局部人车分流景观特色美国易道集团完成内部景观设计以绿色呼吸作为环境主题整个社区东西由一条蜿蜒的水系蓝溪贯穿连接起一系列水主题组团景观南北向则由一条紫藤走廊串起彩漩广场翠微庭院夏日广场及多个袖珍花园形成陆路景观两条景观轴线结合社区内众多的组团绿地运动场儿童乐园和配套公建形成完整的社区生态大环境户型特色在基础上采用错层透天挑空局部垂拔等多种手段形成了富于变化的室内空间带有大面积观景窗的客厅独立私密的三层主卧区温馨的室内家庭休闲阳台等实现了最大程度的舒适生活各户均拥有私家花园及多种形式的露台每户至少一个私家车位或车库康城履历表位置京沈京通高速路之间朝阳区定福庄南区规模总占地亩万总建筑面积万平米分期开发建筑形式为主少量独栋住宅售价均价元平方米套型面积层面积在平米销售状况月日正式开盘开发商银信房地产项目特色位置特色距国贸公里八通轻轨也将贯通至此配套特色万平方米的高尔夫生态公园是康城社区的独特配套高尔夫果岭网球中心跑马场鱼塘可为业主提供各种贵族运动平方米的康城科技艺术会馆是其文化配套内部设影视展厅文化论坛艺术走廊等多个功能分区为业主不定期举办各种展览和艺术交流活动除此以外康城还配备了儿童公园学校图书馆医院超市等提高了社区生活的便利度专篇规划特色社区规划避免了兵营式排列体现出自由浪漫的精神风格增添了曲径通幽的景观道路系统实行主干道车行道人行道三级分布保障了交通的顺畅安全由前庭后院邻里空间共享绿地生态公园四级构成的绿地景观系统满足了人们独居邻里交往和景观欣赏的需求户型特色增添了私家花园露台门厅玄关洗衣房储藏室地下室步入式衣柜工作阳台屋顶花园等专用空间丰富了使用功能时代庄园履历表位置亚运村北南靠北五环北接城市轻轨规模占地公顷建筑面积万平方米建筑形式以为主售价均价元左右平方米套型面积平方米开发商太合日盛房地产公司项目特色位置特色位于北京最具发展潜力的商圈之一亚运村北紧靠北五环城市号轻轨及地铁号线交通快捷环境特色周边自然环境优美北侧为万亩绿地并与森林公园高尔夫练习场大学生足球练习场北京国际会议中心为邻规划特色社区规模适中可保证住户良好的生活氛围和后期的物管质量由美国建筑师事务所进行规划设计营造了环境生态建筑生态与人文生态相融合的居住理念在绿化上弱化组团形式强调半私密公共空间使每户人家既拥有公共景观又享有私密庭院户型特色带采光花园的半地下室可按喜好布置成视听室健身房棋牌室等亚运新新家园履历表位置亚运村紫玉山庄东公里规模一期总建筑面积万平方米建筑形式层半联排别墅总价每套万元左右套型面积面积在平米之间入住时间明年月入住销售状况计划于月开始认购开发商万通房地产项目特色环境优势项目地处国家规划的大屯城市绿化带内是绿化带内惟一的住宅项目西临十八洞高尔夫球场西南和东南是即将开发的九洞高尔夫球场和姜庄湖高尔夫球场东侧南侧全为绿化用地西望奥运主会场北靠天安门招待所周围无任何建筑物遮挡四野是一望无际的高尔夫球场的绿化林带社区周边有年树龄的树木专篇多棵株翠竹和上万只飞鸟现有水系总面积达万平方米其中面积上万的池塘有个社区绿化率为人均绿地面积平方米橘郡履历表位置亚运村北公里温榆北岸规模占地亩总建筑面积万平方米左右建筑形式别墅为主占三分之一售价万元套套型面积平方米入住时间一期基本售罄今年年底入住销售状况二期将在年中开盘开发商北京温碧源住宅有限公司项目特色橘郡将美国加州年最新别墅设计经典空运至北京由加州最大的专业住宅设计事务所公司担纲社区与建筑设计世界三大权威景观设计公司之一公司负责景观设计做室内装修设计展示了原汁原味的美式别墅理念其中庭花园组合别墅原版房型获由个州及环太平洋国家参选的惟一全场金奖及美国建筑大奖突破了传统的户型分区法则以礼仪区交往区私密区功能区室外区重新分隔室内空间社区内以左岸小镇钟楼广场打造出人性化社区功能中心展现出法式乡村小镇风情小区物业管理较为严格非小区人员出入必须通过管理中心的智能身份识别系统红外线多倍变焦镜头小时安防摄像装置及电子巡更系统为小区层层设防提高了居住安全度龙山新新家园履历表位置怀柔县东临京密快速路国道规模占地公顷约亩建筑形式联排住宅和独栋别墅售价元平方米起精装修销售状况月日正式开盘开发商万通公司项目特色德国公司进行建筑单体设计将德国小镇风情与风光秀丽的怀柔完美结合平方米综合会所已建成为社区提供了生活配套万科青青家园履历表位置窦各庄乡京沈高速路旁规模总建筑面积万平方米建筑形式少量多数为层复式住宅上复式有露台下复式有庭专篇院售价元平方米左右销售状况计划今年月发售开发商万科地产项目特色社区绿化率在以上容积率建筑采用层层退台的形式实现了单体和组团建筑的错落布局和丰富的立面线条每栋建筑都拥有一个内庭围合空间创造邻居之间的交流场所和交流机会精装修可免除入住的烦恼顶天立地履历表位置玉泉营环岛南公里规模总建筑面积万平方米共套建筑形式以为主售价元平方米销售状况已售多开发商北京嘉友地产公司项目特色城南首版项目为九龙家园三期可倚靠社区成熟配套设双路供水系统一路为生活用水一路为标准饮用水通至厨房以古典巴洛克皇家建筑为基准设艺术回廊水榭中庭广场等公共景观室内独创双进式玄关和欧式观景平台等早春之第二梯队雪梨澳乡位于小营东北由北京首创置业房地产公司开发总建筑面积万平方米套型面积平方米计划月日国贸展会认购创业者家园位于西二旗由中关村科技开发规模为万平方米分南区中区北区三个区期万平方米主力户型在平方米之间价格约在元平方米计划月认购山水逸境位于海淀区玉泉山东北京万发兴业房地产公司开发占地亩容积率绿化率每平方米约元左右计划将于月开盘期将于今年月竣工百望山庄位于海淀区百望山公园对面京密引水渠旁占地万平方米太合嘉园紧邻东四环路东润枫景马路对面由太合集团开发占地万平方米总建筑面积万平方米鲁艺上河村位于紫竹桥西板井路鲁艺房地产公司开发总建筑面积万平方米均价预计每平方米上万元华远房地产公司在大兴开发的项目规模约在万平方米左右启发房地产公司在亚运村风林绿洲对面开发的万平方米项目介于公寓与之间的重要非过渡性产品亦称联排别墅或联排住宅也称城市边缘住宅一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成每户建筑面积一般在多平方米之间专篇有面积不小的私家花园一般即属于该户的前后私家庭院面积平方米还设有专用车位有的还有地下室或半地下室的建筑密度较低容积率一般在之间好的可做到低于房间的使用率比一般塔楼或板楼要高有的甚至实现零公摊室内外空间布局更灵活挑高客厅错层透天楼梯各种飘窗大面积南向采光区位上一般位于城乡结合部既属于城市范畴又不是市中心既满足了人们亲近自然实现别墅梦想的愿望又有比较方便的交通市政条件及各种生活设施配套单位价格与城里的公寓相比相当或更低与独栋别墅相比明显较低适合更多的有一定购买能力的人作为第一居所居住人群多为收入水平较高的高级白领或企业主主要有双拼两栋相连叠拼联排三栋以上并联三种类型二它的起源及其历史背景如何城市环境偏重强调商务功能而给生活者带来的消极影响城市空心化作为生活住宅郊区化的兴起是以工业和第三产业为象征及活动中心的城市文明发展到一定历史阶段的必然要求当城市的发展突出其工业文明及商务功能而相对弱化或忽视在城市中工作的人们的居住要求时一部分人不堪忍受紧密林立的高楼对阳光空间绿地的遮挡和霸占对合乎情理的私密性生活的剥夺不堪忍受喧闹而永无止境的车流人流对空气的污染对喧嚣紧张而繁忙的生活中一段静谧休闲时光的梦想的粉碎还无法忍受整齐划一的楼型户型对五彩创意生活和个性的压制而纷纷逃离都市迁往拥有阳光空气鲜花绿地而真正能令身心休憩的乡村郊野城市道路往郊外的拓展给人们离开或返回城市提供了可能的基础设施尤其是高速交通网及基础设施的发展发达以及汽车的出现与普及为住宅郊区化的到来提供了现实条件实际上住宅郊区化是国际尤其是发达国家房地产发展历史过程中一个重要的阶段汽车的平民化普及在本世纪年代以前它表现为汽车郊区化此时一部分社会顶级阶层开始追求郊区住宅的优美环境和舒适性而率先引领郊区住宅消费时尚年代至年代为普遍郊区化阶段这时高速公路网迅速扩张汽车进入普通家庭郊区与城市之间的车程时间减短普通人家开始大量搬到郊区居住至年代城市边缘组团开始在欧美国家普遍形成并日渐成熟美国早在世纪末已经开始了向郊区的迁移运动到世纪年代美国城市郊区的人口已经占市区人口的的美国人住的是独立式连体式或联排式别墅目前这种进程仍在积极推进以洛杉矶为例郊区住宅沿着圣迭各高速公路和圣安娜高速公路向南绵延蔓山遍野蔚为壮观北京城市建设的重点已向远郊区转移以高速公路轨道交通和四环五环公路一环等外环道路建设为主要内容的基础设施建设为北京的住宅郊区化提供了积极的可能有关部门计划在数年内完成北京城市快速轨道交通工程城市快速道路体系建设将完成四环路公路一环公路二环形成城市环路体系而这将会深刻影响甚至改变京城楼市的格局北京申奥成功未来年北京城市基础设施建设将投入亿元明年八通轻轨的建成通车两年内广渠路的贯通公路一环五环的修建通惠河向东到通州的通航等都将为康城的未来开发创造无限商机专篇三与城区塔楼有何区别优越于城区塔楼位置城乡结合部交通畅达配套齐全第一居所的所有要求环境前后庭院组团绿地中心景观周边田园乡村景观产品本身建筑形态每户上下三层有自己的前后庭院和屋顶露台户一联户型面积平米面宽与进深功能构成双客厅储藏间洗衣房阳台露台活动室如视听室健身房等赠送部分送前后庭院露台车库车位及独立中央空调系统车位有车库或车位双车位朝向一般为南北朝向采光通风均好层高与挑空使用率公摊实行零公摊销售使用率达采光面朝南大玻璃采光好私密性强调独立性及自我的个性张扬邻里关系强调邻里之间的交往沟通及和谐的邻里关系四与独栋别墅有何主要区别终极住所位置独栋位置更远配套较差环境更美建筑层数层居多户型面积更大花园更大面宽更大进深更短采光更好价格价格更贵私密性更强邻里交往少不易作第一居所