xx度假酒店二期.doc

1度假酒店二期项目可行性研究报告请输入公司名称请输入公司地址请输入电话号码请输入传真号码2020年5月28日2xx度假酒店二期项目可行性研究报告编撰单位三亚xx实业有限公司编撰时间二00三年五月八日3目录第一章总论11项目概况12项目提出的背景及建设必要性13可行性研究的依据和范围14主要技术经济指标15施工进度计划第二章市场调研及前景预测21度假公寓的概念22三亚引入度假公寓的情况介绍23目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析24本项目与其他项目相比较优劣势分析25本项目前景预测第三章项目定位31主题定位32功能定位33市场定位34项目建设方案及规划设计定位35价格定位36入市姿态及推广时机定位37销售方式定位438物业管理定位第四章营销策略41宣传主题概念42卖点整合43优惠措施44销售目标体系整体推广思路45分阶段控制的公关效果46外发式宣传策略47销售进度目标48资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措51投资估算52资金筹措第六章财务评价与社会效益分析61盈亏平衡分析62赢利预测63敏感性分析64社会效益分析第七章结论5第一章总论11项目概况本报告所陈述的对象为三亚xx度假酒店二期以下简称本项目本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在地球北纬18与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线这里长夏无冬有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优最适宜游泳的海水浴场这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力xx度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点本项目建设用地东接xx度假酒店一期南临南中国海西接红树林度假酒店五星级北靠亚龙湾高尔夫球场地块方正规则视野开阔观海效果极佳是建设高档度假酒店的理想用地12项目提出的背景及建设必要性在过去的20年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出6近几年三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向发展三亚的房地产开始了新一轮的升温特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买业内人士认为未来几年的三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家亚龙湾二线房地产产品也屈指可数在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求在此背景下我们准备开发建设的xx度假酒店二期无疑适时而上具有一定的建设必要性一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品满足市场的需求另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益13可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的具有科学性和前瞻性本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究14主要技术经济指标总占地面积58070平方米7总建筑面积67981平方米可销售面积34000平方米建筑密度2446容积率072绿化率65615施工进度计划1512003年11月29日破土动工1522004年1月26日结构达到正负零1532004年5月18日结构封顶1542005年6月30日交付使用第二章市场调研及前景预测21产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店TIMESHARE演变而来它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权首创这一概念的是瑞士的亚力山大奈特1976年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即将酒店的客房分割每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位出售给客户投资者既可长期居住也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种8产权式酒店的流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会因此正在全球范围内快速增长据国际旅游组织2002年报告其增长率达到193到2003年已有65万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店美国的产权酒店已超过了1000个在中国内地从1995年开始流行目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产权酒店22xx度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析一市场形势分析一客观区域市场分析xx二期的定位是中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程酒店是旅游产业链中的重要环节而度假酒店是酒店类型中数量不多但占经济比重较大的类型之一项目所处的市场形势利好1从三亚市来看是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一在过去的20年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用9在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出2001年坐落在大东海的瑞海豪庭推出高档海景房在极短的时间内三幢高层楼盘就发售一空点燃了三亚房地产春天来临的信号紧接着碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进2002年底阳光海岸投资资愈三亿在三亚湾开发高档海景小区打造高品质的海景居所现在一批依山傍海环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的皇帝女销售势头有增无减2003年1月7月三亚市共销售住宅面积达3117万平方米商铺面积167平方米在非典疫情刚过去的7月份中销售面积达311万平方米其中认购面积为135万平方米这表明几经风雨三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道2三亚有着天生丽质的自然美阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源而xx二期则是位于综合自然条件最好的亚龙湾国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国5个水质优最适宜游泳的海水浴场这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假居住养生亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处3的生态市貌和与时俱进的青春活力让世界瞩目近年来三亚城市发展日新月异城市品位显著提升市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标以旅游度假生态示范为个性特色对城市总体规划进行了布局修编创造了山海河城融为一体的城市生态环境大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度三亚市政府进行了系列的形象工程建设组织了大量的重大10文化活动这一切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游地产正在形成市场据新华社经济观察报道年到年之中三亚房地产的购买者当地居民只占海南岛的客户占了而全国其他城市的购买者占了这就证明中国的旅游地产正在形成市场房地产投资从腹地走向旅游度假胜地是房地产发展的一个必然这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地给三亚房地产带来了百年一遇的良机2001年以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号我们可以看到三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市吸引了来自全国各大城市的买家包括港澳台和东南亚各国的买家在中国最好的度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心的默契一线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首选尤其是亚龙湾的一线海景这种最为稀缺的资源尤为抢手三亚现在的海景房地产价格一升再升很多房产一开盘就差不多全部售罄所有在三亚的房地产商都明白了一个道理时机来了综上所述xx二期的开发有着良好的外部经济环境社全环境和地理位置这都是本项目面对的市场基础二市场供求分析xx酒店开业之时亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店客房接待能力达不到30万人次年但经过几年的发展已经出来了喜来登环球城等十几家星级酒店客房接待能力越过300万人次年三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机从目前来看亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和尤其是在周末和节假日入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订在黄金周根本就11供不应求根据亚龙湾公司提供的资料近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表3单位万人次1999年2000年2001年2002年2003年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和星级客房接等依然有很大的市场xx二期的开发完全是顺应了这一市场需求的xx二期与xx一期联为一体以其完全开敞式的热带滨海酒店风格以其毫无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店这将牢固的巩固和保持其竞争地位三项目比较分析1项目地块情况项目的地块A52约58070m2位于亚龙湾中部南面南中国海北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场紧挨着xx一期是一块优质的专属沙滩的一线海景地用开发度假酒店是非常珍贵非常稀缺的一块宝地酒店接待能力实际到访游客数量815142632170502208033012因为政府对一线海景地开发的限制使得这块地有着极大的升值潜力无论开发为何种物业它都是稀缺的不可多得的2市场定位xx二期是设计为五星级标准的度假酒店与一期一样目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客包括世界500强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士从产权发售的角度考虑同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体3比较分析在同样的地理条件下亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目拥有一线海景的凯莱喜来登等酒店没有一家发出产权销售的信息严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白目前唯一竞争对手是位于亚龙湾xx一期北面的华宇皇冠假日酒店因位于二线海景所以与本项目存在不可比性华宇皇冠假日酒店现在价格定位是13000元平方米均价项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面13积容积率建筑密度绿化率总套数层数8层户型项目优势1地处目前房地产开发最佳地滨海大道分享椰梦长廊之美景处市中心生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的需要2整体规划设计较好实用率高八层带电梯提升了项目的档次项目劣势1项目规模稍小无法构筑更完美的社区环境2户型设计面积较大不能非常适用内地人购房对面积的要求3本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区周边环境稍显美中不足宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格2780元起高一层加50到100不等均价3100客户主要来源80以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到95其他装修标准为毛坯房24本项目优劣势分析14本项目同华宇皇冠项目相比较具有共同的特点都位于亚龙湾均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势位置更好我们为临海一线产品概念户型设计更符合市场的需求突出旅游房地产概念迎合客户对旅游度假房产的需要套房户型可自由组合总体规划与产品概念相一致酒店式外观花园式环境设专用循环水游泳池精心打造度假空间充分营造度假氛围本项目与其他项目相比较具有的劣势采用酒店式设计及配套公共建筑面积较多25本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎保守的但本项目的市场综合环境又是值得乐观的我们在以下部分的财务评价中运用的经济数据如价格均是低于目前的市场价格成本又是按最高可发生的成本估算因此从理论上来讲本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速稳定发展房地产市场价格的回升也是指日可待三亚作为著名的旅游度假目的地越来越受到人们的关注而位于世界级旅游目的地的xx度假酒店二期更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色可以预测本项目具有较好的市场前景15第三章项目定位31主题定位xx度假酒店二期绝版海景视野一生的度假计划国宝级的海景您将不再是过客32功能定位结合xx度假酒店一期成功之处规划设计的xx度假酒店二期完善第一期的设施满足不断增长的客流量的需求提高接待能力增强市场竞争优势33开发该项目目的定位1投资收益的最大化2提升现有xx酒店的品牌形象3为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献4增强在市场竞争力5增强客户满意度提升客户重复入住率6完善一期的设施使酒店的配套和运作最佳化34项目开发的市场需求定位xx度假酒店一期已经运行五年过去的五年里xx积累了许多成功的经验这些都将成为xx二期建成后成功运作的保障五年中客人反馈了很多好的建设性建议是促使业主尽快开发xx二期的重要源动力这些意见包括1对总体接待能力的需求尤其是节假日的客房需求对海景客房尤其是对正海景客房的需求162对多功能厅和现代化会议设施的需求3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞需求更多的自然园景和多变的热带植物4需求更多的娱乐设施包括海滩和水上运行5需求更多的康体设施和水疗SPA设施6需求更多的独家休闲和VIP空间7需求更多的文化活动和短程旅行活动35行业发展趋势项目影响xx度假酒店建成以后亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店多种不同风格的建筑与优美的环境国外先进的管理经验与优质服务对xx形成了压力为了保持xx在市场上的竞争力xx应该在以下方面跟上行业发展趋势通过二期的规划与建设创造更完美更能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店1规划设计更大面积的客房和可灵活组合的套房2更高质量的建筑更漂亮的外立面和更精细的室内装饰3体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性以保持自我优势和特色提高对国际客源的吸引力提高市场竞争力4招聘培养培训并保持高素质的员工队伍提高服务水准5增加康体和健康水疗设施6与一期合并建成具有明显独特热带风格的超大的园林强化其不可比性36公共的配套条件1亚龙湾国家旅游度假区1992年建立有完整的包括边防消防支队派出所在内的行政管理架构172中国银行已经设立储蓄所各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换3邮电代办设置在各大酒店4文化体育设施包括亚龙湾高尔夫球场各大酒店的网球场游泳池海底世界剧院潜水多项水上运动和和沙滩运动等5各大酒店自设医务室6给排水电电信及英特网有线电视等网络健全7排污系统垃圾站健全8通往市区和机场车站的交通便利市场定位市场定位实际上就是选择买家确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分及详细分析从而最终准确地确定项目的目标客户群体以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1单身阶段年轻单身几乎没有经济负担新消费观念带头人但普遍没有厚实的经济基础好动型青年公寓的主要租买者对新生事物的接受较快对旅游拥有浓厚的兴趣与热情尤其对自助游情有独钟贷还款能力强接受贷款购物的方式出游以朋友同事作为组合元素182新婚阶段年轻夫妻无子女经济条件比最近的将来要好购买力强对耐用品大件商品的期望和要求强烈对中小型住宅购买需求较为强劲经济处于上升阶段购买力强开始以家庭为旅游的组合方式对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣而暂时没有繁重的工作与家庭负担购买住宅削弱了一定的经济能力但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持3满巢阶段一年轻夫妻有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期不满足现有的经济状况注意储蓄购买较多儿童用品购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力开始承担繁重的工作及家庭压力开支剧增对旅游的兴趣和精力明显减弱4满巢阶段二年轻夫妻有6岁以上子女经济状况较好购买趋向理智受广告及其他营销刺激的影响减少注意档次较高的商品及子女教育投资职位上升快有较好的能力调整住房到更大更高档次经验的积累职位的升迁令该群体拥有更强更稳固的经济实力开始注重投资及对生活质素的提高高质量的休闲度假生活已经提到议事日程时间与财力对此的支持处于不断上升阶段同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点5满巢阶段三年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好伴侣或子女皆有工作注重储蓄购买冷静理智住房储蓄购买力已达高峰仍然拥有较强的经济实力对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰但消费态度日趋理智并随积蓄的不断增多对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣6满巢阶段年长夫妇子女离家自立前期收入较高购买力达到高峰期住房购买力释放大部分较多购买老年人用品如医疗保健品等对医院等配套设施依赖性增强后期退休收入减少有充足的时间和金钱计划度假的生活其中部分由于子女的支持更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活投资的兴趣开始减退并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降7孤独阶段单身老人独收入锐减特别注重情感沟通关注安全消费力和消费兴趣明显下降19居保障着重社区人事因素怕孤独和冷落从上表分析可知以家庭生活的阶段性为标准划分的不同客户群中项目的主要目标客户群应包括下列3个部分3311经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段12的人群年轻夫妻无子女或单身人士行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣因而是旅游度假物业推广的突破点对自助游情有独钟因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务对他们来说有极大的吸引力容量大快节奏的旅游活动比较适合他们的口味因而周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力价格适中偏低使用时间灵活旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限但已经开始进入经济实力的上升阶段还贷能力较强而且对贷款购物的方式比较容易接受随着产业结构的改变高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势由于暂时没有很重的经济负担所以消费欲望相对较强而且容易受到媒体及市场营销活动的影响同时彼此间的相互影响力也不容忽视3312注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段45的人群20行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味家庭拥有一定的积蓄并进入有计划的收支模式中对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时消费态度也日趋理智在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在但由于处于基本稳定期具有一定的社会地位容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为3313财力雄厚人包括上表中阶段6的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活回复年轻时代的习惯喜爱与同龄人结伴而行节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段但由于多年的积蓄及子女在经21济上的支持拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要另外随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方因此本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会332以区域作为划分标准对目标客户层的分析3321以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱通常不作风险较高的无把握的投资选择对新生事物的接受速度较慢接受程度偏低但由于该地区客户经济上较富足且当地房价处于国内领导水平因此该区域的现实购买能力较强因而在宣传推广中侧重于低风险的稳健投资会更有吸引力同时发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大但同时也因地域交通的近便和消费的节省使三亚成为他们乐于选择的度假地点3322以北京为核心的三北地区主观影响因素22与南方地区人群的冷静和精于算计相比北方人明显更充满豪气与冲动往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费因此北方地区人群的消费阵线更容易攻破更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的一项产品只要能强烈地刺激他们的感官便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区而且随着北京地区现代化进程的不断加快北京地区集聚着相当一部分富裕阶层就整个市场容量来说北京地区无疑是最大的在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于7000元平方米到三亚购旅游度假物业一方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容因此综上分析本项目的目标客户应确定为区域市场应为三北地区和长三角地区目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭三北地区和长三角地区的中小企业具体细分该项目的细分市场应是第一类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有一至两套住宅并有富裕资金享受型市场23第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游饭店管理工作的高级经理居住型市场第四类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场第五类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户34项目建设方案及规划设计定位341总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士各国政要会议团队提供一个高档的休闲度假酒店本项目设计为一幢F型分布的建筑物分为裙楼和主楼楼高八层裙楼用于度假酒店公共配套F型建筑物围合部分组成中心园林它承袭了夏威夷的园林风格以当今国际流行的设计理念融合海南的本土文化特色规模恢弘大气制作精致完美蜿蜒的石路玲珑的雕塑变化的泳池叠错式的喷泉户外巴厘岛式的spa精巧别致的灯饰加上80多种罕见的热带植物果树奇花异草使得整个园林风情万种美不胜收别具一格的开敞式酒店大堂热带风情的豪华观海客房融合成出优美的海滨度假酒店效果342建筑设计与规划定位241标高大多数的建筑标高按原地形设计其主要功能都设计在原地面积高elo120以上以防范在台风期间供水的侵袭2景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响建筑主体朝向取最广域的海景顺应夏季主导风向3地形利用充分利用原有的起伏地形通过热带园林的设计减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视4规模与设计参见技术经济指标表设计约400套客房安排不同布局方式的单元1000平方米以上的多功能厅并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格的户外温泉SPA夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境5建设与装修高标准建设针对xx二期项目特点充分利用亚龙湾一线海景的资源优势将其建成全海南也是全中国最大的一线海景五星级度假酒店在同类度假酒店中从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势建筑采用框架结构户型以单间为主配以部分双套间和三套间以适用不同客户的需求户型面积从51m2到256m2不等装修全部按五星级酒店标准装修配备五星级酒店必备的设施用品在销售期间提供不同户型的样板房13间套256设计意图和要求a充分利用阳光同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合创造舒适宜人的荫凉环境b创造一个有热带滨海气息的室内外空间提供高质量的令人身心舒畅的停居环境建筑风格园林风格统一并相互陪衬相得益彩符合地方个性和气候特征客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观结合环保设计如太阳能利用水循环使用和污水处理系统本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则体现酒店外观项目建设密度低大绿化充分体现海景最大化和热带园林效343功能分类及户型设置定位3431功能分类本项目总建筑面积约67981平方米其中客房部分34000平方米占总建筑面积的50公用设施部分包括为18116平方米占总建筑面积的26包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等地下室部分15865平方米占总建筑面积的23包括办公室停车场仓库等3432户型设置建议设置三种销售户型单间双套间三套间单间是一房一卫一阳台带一个小型的衣帽间面积在514580平26方米235间占537双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台面积在100140平方米111间占254三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台面积在160256平方米90间占206备注三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆35价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策以利于最大限度地吸纳客户选择景观及楼层相对较差的套房制订有竞争力的起价并根据质素调整不同套房的价格令景观较好部分的套房承担更多的成本从而使售价水平更能被大部分的客户所接受以快速回收资金景观较好的套房虽然价格较高但由于好的景观会十分吸引潜在客户再加上多元化的轻松付款方式也能吸引买家具体定价建议如下351相关经济及技术指标1本项目公寓部分销售面积约18900平方米商业用房部分约1100平方米总销售面积约20000平方米2本项目总建筑面积约21166平方米3本项目总投资费用约6578万元见附件1275可销售面积部分单位成本3289元平方米352平均售价制定建议公寓部分70毛利润公寓实收售价公寓单位成本1705591元M280毛利润公寓实收售价公寓单位成本1805920元M290毛利润公寓实收售价公寓单位成本1906249元M2具体的销售价格要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素再酌情提高或降低综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略以及本项目的预期赢利状况建议第一阶段本阶段为市场导入期内部认购期为了尽快使市场接受本项目建议在销售价格上采取低开策略以迅速抢占市场份额本阶段的售价在单位成本的基础上提高70802即75销售平均价格为5760元M2第二阶段本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期由于前阶段的市场成功开拓使得本项目逐渐形成一定的认知度并取得良好的市场形象和销售业绩因此价格主体应呈现上升趋势本阶段的售价在单位成本基础上提高7080903即80销售平均价格约为5920元M2第三阶段本阶段为市场成熟期由于前两个阶段的顺利进行使得本项目呈现旺销趋势价格走高自是情理之中因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高9028销售平均实收价格约为6250元M2各个阶段价格策略组合最终要实现5850元M2的销售价格备注1此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用为精装修全配备价格2控制本项目赢利水平可通过销售时对销售门市价的折让比例控制实际公布的销售价格应该预留有折让空间如果销售市场反映良好目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高则相应的减少折让反之则加大折让但维持最高平均5的折让率353价格分布不同朝向不同楼层的房屋质素存在一定的差距应加以价格上的调整我们将不同朝向客房划分为多个级别如下图所示海景A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A129部分标准层户型可能会根据销售的需要作适当调整将不同朝向位置和不同景观的公寓划分为A1A2B1B2C1C2六个级别并配合不同楼层的价差调整出不同公寓的价格分布价格区域分布表底纹部分为价格调整系数30楼层A1区A2区B1区B2区C1区C2区1401291201121051001F10000套1套1套1套1套1套2F10102套3套2套2套2套2套3F10206套7套2套2套2套2套4F10356套7套2套2套2套2套5F10503套4套2套2套2套2套6F10653套4套2套2套2套2套7F10805套5套2套2套2套2套8F10955套5套2套2套2套2套9F11106套7套2套2套2套2套10F11256套5套2套2套2套2套11F11406套4套1套2套2套2套12F11556套4套1套2套2套2套31说明以上价格区域分布表表明在制订详细的价格时要遵循以上分布规律以C2区1F为基准价格起价然后按照阴影部分的价格调整系数进行价格细分调整36入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机要结合项目自身特点从理论上讲房地产的项目应该以最完整的形象出现即所谓最佳姿态它应该是主体工程已基本完成配套设施已全部到位外部环境与内部配套已衔接到位形象与品牌的推广已达到了预期的效果物业的管理模式服务项目收费标准已确定有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点自筹资金无法完成项目建设部分后续资金依赖销售回款或银行贷款施工周期短是否具备上述最佳条件所形成的时间差也不过是三四个月的时间以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速套数共200套54套56套21套23套23套23套32以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心以达成对销售信心的有力支持项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机最佳的姿态集中火力以短平快的推广策略完成项目的销售而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析建议采用先入为主的推广策略提前宣传以抢占市场份额赢取更多的市场优势最佳的宣传认购时机为2003年春节届时硬件及软件配套应达到如下阶段项目的建筑整体形象已经达到正负零物业管理模式服务配套收费标准已确定销售方式及销售价格已经确定37销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来建议该项目的销售方式是进行公寓的产权销售然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理以零散发售为主采用自销为主松散型委托代理销售为辅的销售方式采用组合式付款方式3338物业管理定位381本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理已经选定为三亚天泽酒店物业管理有限公司此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理以确保本项目的高效高品质经营管理382酒店管理公司酒店管理公司按照与业主的委托经营管理约定对本项目进行酒店式标准化经营管理并保证业主的物业在有良好经营管理业绩的前提下不断增值并维护和保障业主的经营收益383运作机制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询定期向业主通报公寓的经营管理状况并接受业主委员会的书面预约公寓业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报384业主委托经营管理方式专有名词定义一xx度假酒二期xx度假酒店二期位于三亚亚龙湾按照五星级度假酒店标准建造酒店客房以产权方式销售和经营管理34二营业收入xx度假酒店二期通过经营出租酒店客房所产生的收入仅指房租不包括酒店商场会务餐厅酒水康乐洗衣电话电报和电传等其它酒店项目的收入不包括服务费收入以及酒店设备场地的使用费租赁费等收入三经营管理成本营业费用营业税金管理费用人员工资管理佣金设施保养维修和家具更新基金的累加资金四可分配收益酒店客房营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分五会计年度第一个会计年度从当年酒店客房经营之日起至同年的12月31日止以后每年从1月1日起至当年的12月31日止为一会计年度六免费入住权指业主委托酒店管理公司经营管理期间由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权35第三章管理范围管理公司的管理范围是乙方所拥有的xx度假酒店二期客房第四章管理期限义务和权力一管理期限客房委托管理期限为30年每一经营管理方式委托时段为3年以实际交接日作为第一委托经营管理时段的起始时间第一委托时段为前四个会计年度双方不得中途终止合同第一委托时段后乙方可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式并签署下一时段的委托经营管理合同书二收益分配期限以酒店正式对外营业时间为计算收益的起始时间到年终分配一次以后每年分配一次三乙方的权利和义务权利1乙方选择第种方式4545454545454545454545型详见合同附件36业主在委托期间有权转让自有客房但必须以本协议和合同附件连带转让本协议内容不因转让而变更在委托期间如管理公司更换也必须以本协议和合同附件连带转让本协议内容不因转让而变更义务业主应支持管理公司按五星级酒店标准管理xx度假酒店二期遵守甲方制定的各项安全文明制度业主应在收到发展商交付的房间后七日内与管理公司办理交接手续业主自用期间不得改变房屋结构和外观不能乱搭建临时设施不要拿走室内的设施物品不得私自经营客房四管理公司的权利和义务权利甲方在管理期限内将作为xx度假酒店二期唯一的独立经营者和管理者代表业主进行日常的经营管理活动聘用经验丰富的酒店管理人员组织务实高效的管理机构采取正确的经营决策和手段保证酒店经营的最高效益义务甲方应以五星级度假酒店标准把xx度假酒店二期管理成37为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的酒店甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况仅对委托经营的业主向乙方通报重大经营决策和重大事件甲方应如期向乙方支付应得经营收益在整个经营期内甲方应严格遵守国家的法律法规和政策励精图治合法经营努力提高竞争力第五章酒店客房经营收入管理成本与收益分配一客房经营收入开房率酒店客房年实际出租总房间数自然营业天数可出租房间数100年平均房价酒店年客房经营收入年实际出租总房间数酒店年客房经营收入年开房率年平均房价可出租房间数年自然营业天数二经营管理成本参考经营管理成本包括1营业费用2营业税金及附加6383管理费用4管理佣金55维修及装修装饰家具更新基金66保险费用7房产税总成本60三收益分配详见业主须知四收益支付办法在每一会计年度终了的天内进行结算结算后于天内汇入乙方指定的银行账户第六章合同的修改变更及解除本合同及其附件的修改和变更必须经过双方协商并签署书面协议方能生效本合同及合同附件具有同等法律效力39由于地震台风水灾火灾战争疫情以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力致使合同无法履行经双方同意可提前终止合同或暂停经营管理本合同发生下列情况之一时双方可解除合同合同规定的期限届满由于不可抗力原因致使合同无法履行因一方不履行合同或严重违反合同规定造成他方无法达到本合同的目的时乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠纷致使其所有的财产被查封拍卖等而影响经营时因业主的违法违规行为对酒店或其它业户造成损害或财产损失时应依法赔偿相应损失xx酒店二期客房委托经营管理附件目录产权运作方式基本运行管理业主入住管理客房委托经营管理模式委托经营管理收入分配方案业主客房业权变更有关规定40一产权运作方式经营管理公司度假酒店二期由度假酒店经营管理公司经营管理根据市场的需要在特定情况下酒店经营管理公司有权将酒店二期的部分业务委托其它酒店经营管理公司经营管理运作机制酒店经营管理公司将遵循中华人民共和国的有关法律和法规经营管理酒店经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报酒店的经营情况酒店经营管理公司可接受业主委托独立的注册会计师或会计事务所审计酒店客房经营收入的要求但必须书面提出并预约仅限每年的月份费用由业主自行负担每个会计年度酒店管理公司委托国内注册会计师事务所进行审计并在业主内部公布审计报告业主按照审计报告所确认的客房经营收入和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报酒店经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和合理的批评建议41日常酒店管理酒店的客房餐饮康乐会务培训等日常营业酒店各项设施设备的日常维护维修及其改造酒店的宣传广告及公关促销活动酒店人力资源管理酒店的安全防护培训服务水准提升业主卡业主将拥有一正一副两张印有酒店编号的业主卡两卡享有同等权益业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务持卡人的卡号必须与业主备份的本卡签单权益人身份相符业主遗失业主卡时应在第一时间通知酒店经营管理公司挂失并及时补办挂失前该卡所发生的消费费用由业主承担该卡具有明显二期的产权依附性其持有者随产权的转移而转移该卡自行转让无效42二基本运行管理客房物品配置当酒店竣工开业后除客房家具电器及布草外经营管理公司将为每间客房配置日常消耗的一次性用品包括信封信纸火柴鞋擦拖鞋牙刷牙膏梳子棉签沐浴液香皂洗头液浴帽润肤露洗衣袋垃圾袋卫生纸等自用型客房仅作一次性配备基本运行管理费每年根据市场价格调整客房基本运行费按套内面积计算每平方米每月摊公共区域的园林维护费与管理费保安费清洁费水电费设备与物业维护费等合计人民币元月费用缴纳客房基本运行费每三个月缴纳一次业主需按正式房地产买卖合同所确定的套内建筑面积和房屋用途在办理入住手续签署客户委托经营管理合同时缴纳三个月的基本运行费押金应交基本运行费的业主须在每季度的首月日以前将当季基本运行费存入甲方账号逾期不交者须按所欠金额支付每日万分之五的滞纳金43基本运行管理费的使用基本运行管理费用于以下开支管理人员保安员园艺工清洁工及其他服务人员的工资住房医疗社会保险奖金津贴和福利沙滩泳池园林等公共场所及设施的保养和维修公共场所的用水用电公共场所公共设施购买保险的费用为提供管理而产生的运输交通通讯和邮资费用办公费工作制服及其清洁费用其它管理开支三业主入住管理客房经营与核算由酒店经营管理公司根据市场需求和整体营销规划对所有客房进行统一科学的经营管理分配客源时要遵照市场规律同时要充分照顾到业主的利益按酒店二期的整体经营情况统一核算对全体业主一视同仁业主入住管理44提前预约为保证业主能如期入住酒店客房必须提前预约在委托经营期间需入住的业主应提前注平季月不含节假日提前三天旺季月提前七天春节提前一个月通知酒店业主需以传真并签名的方式确认酒店将优先安排业主入住自己的客房但如业主客房已有客人租用时则安排业主入住其它同等标准的客房加开房间委托经营的业主带亲朋好友加开房间超出所获赠免费入住期部分按当日客房价的折扣价支付房租业主授权他人入住需在预定房间的传真或中写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间被授权者持业主卡消费可享受业主同等待遇所有消费可签单挂账入业主的帐被授权人无业主卡时只可享受住房房租签单房租记业主的账其它消费离店前须现金支付持卡消费业主或持卡人持卡消费的费用按月结算业主需在发出结算单的日内付清全部款项每超过日需支付应付款万分之五的滞纳金超过天酒店有权终止服务或通过其它方式予以追索业主选择入住客房和入住记分的调整业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时入住分数做适当调整见入住分值表45业主应遵守中华人民共和国及三亚市关于治安社会秩序等各种法规以免造成不必要的麻烦如果给酒店经营管理公司或其它业主造成经济或名誉损失需承担相关赔偿责任业主入住必须遵守酒店的有关营运管理制度业主享受的优惠服务酒店配套设施供业主优先使用并享受折价格优惠温水泳池西餐厅烧烤咖啡厅游艇潜水专用海滨沙滩酒店专车交通中医保健美容美发桑拿水疗优先使用停车场收费标准按照停车场规定执行四客房委托经营管理模式业主办理入伙手续时必需与酒店经营管理公司签署委托协议确定业主与管理公司的委托关系与委托方式业主客房委托经营管理的时间不得少于三个会计年度业主的客房委托经营管理公司管理有以下三种基本模式46完全自用型业主客房完全自用不委托酒店经营管理公司进行经营管理只委托酒店经营管理公司进行物业管理这种方式委托管理期限为年每一签约期限为年自用期内酒店经营管理公司提供酒店基本管理服务业主须支付酒店基本运行费用元月和其它费用不参与酒店利润分配基本运行费内容附表如果业主提出换洗布草补充洗漱用品康乐服务等要求酒店可以向业主提供自选服务见自选服务菜单部分自用型业主每年自用所购酒店客房一定的时间自用以外的时段委托酒店经营管理公司进行经营管理这种方式委托经营期限为年每一签约时间为年业主自主安排入住酒店的时间不限天数业主不入住的时间段委托酒店管理公司经营管理非出租期间自住和空置时间酒店管理公司提供酒店基本管理服务业主须承担酒店基本运行费用按季度结算元月尾数不足一个月的按日计算业主如需换洗布草补充洗漱用品康乐服务等要求酒店可以提供自选服务年终本类客房按实际客房营业收入的加权分配在年底收入分配时从业主应分客房收入中冲减非出租期间的酒店47基本运行费元月当应分客房收入不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费业主应于本会计年度结束前补交差额部分当业主委托期限满改变委托方式或终止委托合同时需一次性结清酒店代垫的基本运行费用和其它所欠费用完全投资型业主所购客房完全不自用全部委托酒店经营管理公司管理这种方式委托经营期限为年每一签约时间为年酒店运行费用全免业主在委托期内只分享酒店客房收入不分担酒店亏损分配额度客房营业收入的业主每年可获赠间夜按酒店平季月至月平日的分计的客房自用完全投资型客户所获赠免费入住期按周计算间夜次自用超出分者按当日折扣价从利润中抵扣一年内自用不足分者不可累计到以后的经营年度变更委托方式业主在变更委托方式时须提前一月通知甲方并经过验收达到委托前标准多余的家具桌椅等私人物品都必须搬走缺少的家私物品等都必须按原样配齐由酒店统一配置费用由业主按原价支付以便出租48五委托经营管理收入分配方案酒店客房收入实行按年度分配的原则分配的时间以会计年度为计算单位从度假酒店二期开业之日起每一会计年度为一分配年度年终时酒店经营管理公司按照双方所签定的客房委托经营管理合同所约定的方式将会计师事务所审计的客房总收入按各客房物业价值占酒店客房总价值的比例进行分配其中将考虑到业主在这一年度的实际入住情况和该类房的分类开房率系数收入分配关系因素总收入本年度二期酒店客房总收入可分配收入本年度客房总收入业主入住酒店费用将按照业主入住计分制详见业主入住计分附表进行核算并在分配时予以抵扣d分类开房率系数在一个会计年度中某类客房实际开房率与总开房率的比值业主分配公式方案部分自用型本年度所有方案业主可分配收入酒店客房本年度总收49入方案业主物业总价值酒店二期物业总价值本年度方案业主收益额本年度所有方案业主可分配收入方案业主物业价值所有方案物业总价值该客房的有效委托时间系数方案客房开房率系数业主入住酒店费用方案完全投资型所有方案业主可分配收入酒店客房本年度总收入方案业主物业总价值酒店二期物业总价值本年度方案业主收益额所有方案业主可分得收入方案业主客房物业价值所有方案物业总价值方案客房开房率系数六业主客房业权变更有关规定鉴于业主所享有的产权是酒店不可分割的一部分为维护酒店经营的连续性和广大业主的权益特规定如下业主要变更客房业权时须向酒店经营管理公司提出书面申请业主在提出变更业权时还须提供如下材料50转让双方个人身份证正本复印件转让双方个人户口本正本复印件原始购房合同书原始发票原始房产证原始委托经营管理合同新旧业主应共同与酒店经营管理公司结算确认并结清原业主的所有帐务原业主所缴纳的基本运行费及押金不予退还储备账项自动转到新业主名上在酒店经营管理公司的监督下双方签订房地产买卖合同合同交酒店管理公司一份备案有关费用由新旧业主协商支付在原业主的有关账务没有结清并且受让方不予承认的情况下不得办理客房业权变更直系亲属有对客房业权的继承权直系亲属在办理客房业权的变更时同样须提供相关证件在某种特殊情况下还得提供公证书或者律师证明书同等条件下酒店经营管理公司具有优先购买权51未经本酒店经营管理公司的私下转让本酒店经营管理公司不予承认如果给酒店经营管理公司或其它业主造成损失需承担相关责任第四章营销策略41宣传主题概念天泽海韵度假公寓您的酒店您的家三亚首家Beachcondo主题的滨海度假公寓开创三亚度假物业小户型先河时尚Condo共享型的交流型的开放型的经典的地段造就经典的楼盘经典的楼盘吸引经典的顾客经典的顾客享受经典的人生天泽海韵演绎经典42卖点整合海之南天之涯中国著名的热带滨海旅游度假城市环境优美气候宜人滨临三亚湾十七公里椰梦长廊拥抱海景如画椰韵如诗三亚唯一的滨海酒店公寓主题Beachcondo度假公寓品质高雅地位显赫投资度假两受益三亚市海景小户型先锋三亚唯一的酒店观景外廊抬升式入口建筑规划设计超凡52建筑质素臻美既体现度假建筑的公共性又体现人居环境的隐私性具有中心游泳池的热带花园式景观三亚唯一的通透式酒店大堂设计雍居城市中心配套齐全交通便捷生活便利配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务43优惠措施售前宣传期间购买优惠2试销期购买优惠1一次性付款优惠4购买两套以上含两套优惠2购买五套以上含五套优惠4特定促销期购买额外优惠备注以上优惠可以叠加44销售目标体系整体推广思路销售的目标毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果包括形象与品牌的推广效果公关效果销售进度和资金回笼计划这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标但同时又为了实现同一个最终目标是一个因果循环的目标体系各步骤需要达到的预期目标如下441形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行以便53让目标客户有一个从了解到接受的过程在本项目的前期宣传铺垫的阶段应使得三亚首推的滨海酒店公寓主题Beachcondo形象得以确立使得本项目时尚Condo共享型的开放型的交流型的概念得以确立这些要首先体现在项目施工围墙工地POP上施工队伍进场之日即要开始建立围墙广告的宣传效果采用墙体喷绘技术使项目的主题概念首先体现工地围墙上并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场力争使卖场和现场宣传效果相呼应并在项目出正负零之前完成为以后项目提前进入销售状态打下基础442现场广告牌的制作内容项目鸟瞰图项目名称主题广告词副广告词发展商地址联系电话色彩底色为白色图案为实效效果图图案主题广告词为深蓝色副广告词为深蓝色发展商地址及联系电话为橙色443施工围墙的制作围墙高度22米底色为白色墙顶为坡顶带槽深蓝色图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌画面内容简洁色彩明快辅以项目广告语言烘托销售气氛444卖场的制作卖场规模及装修品位总面积约165平方米其中样板房80平方米展厅60平方米办公室20平方米洗手间5平方米精致典雅于细微处体现发展商浓浓关怀与企业精神卖场建筑外型坡顶圆型亭楼式建筑白色玻璃幕墙绿色圆型柱墨绿色屋顶54卖场外围背靠巨副广告牌左右与宣传围墙自然连接以宽广的整体视觉带形成强烈的楼盘印象周围绿树与花草相辉映通往卖场的道路以鹅卵石或石板铺就整个卖场营造一种轻松休闲而又不失典雅的氛围卖场内部色彩主色调为淡蓝色和绿色白色玻璃幕墙青石板或防滑地砖地面淡蓝色墙体及天花板增强色调为体现卖场的识别性需恰到好处的配以较亮丽的色彩为橙色和绿色如接待案板为蓝色背景饰以橙蓝相间的强印象色调或者背景以淡蓝色为底色绘以公司蓝黄相间的徽标接待桌椅为主色调浅绿色和白色销售人员着装颜色为公司标志性颜色即上装为橙色短裙为蓝色所有宣传资料销售手册外面均饰以公司蓝橙色标志或以蓝橙色为底色陈设墙体张贴或悬挂公司营业执照预售资格宣传展板售控表室内摆放接待案板谈判桌椅休息沙发签约桌椅沙盘模型饮水机空调机文件柜适量盆景445广告语广告牌主题广告语天泽海韵度假公寓您的酒店您的家本广告语为广告牌主题语言也是本项目之核心概念以醒目颜色和字体于最醒目位置您的酒店表明本项目的基本功能具有度假酒店基本使用功能您的家是指兼顾居家的使用特点整个概念营造了一种高雅舒适休闲的生活意境背景广告语时尚Condo共享型的交流型的开放型的本广告语以连续重复的隐影字体出现在广告牌的名字下面和下边框线上连续冲击受众者使受众者同时对本项目形成这么一种印55象Condo是时尚的住所它带给消费者一种全新的生活方式和住宅观而这种建筑必然要求不仅能满足新住宅主义者对阳光绿树沙滩和海景的要求同时也能满足他们对住宅公共性交流性和开放性以及公共资源共享性的要求这样的房子才是让人身心愉悦的充满快乐的房子文字广告语我的海我的梦还是翩翩少年时心中悄然编织一份海的梦想而立之年疲于奔波驰骋商海时称下海弄潮但与梦境中的海南辕北辙海是神圣的深邃中透着一份恬淡闲适身心置于其中感受海潮的抚慰消退内心的浮躁抵达宁静更是xx之海映衬梦中的海市蜃楼赐心智于灵感赋生命于充沛我的海我的梦三亚亚龙湾像一颗璀璨的明珠镶嵌在地球北纬18与夏威夷一道呼吸着温馨的海洋季风北纬18一条关于热带关于滨海的假日旅行线孟加拉湾阿拉伯海红海加勒比海墨西哥湾夏威夷群岛和南中国海的三亚亚龙湾就像一条璀璨的珍珠串起的项链佩戴在蔚蓝色的地球上56相关链接三亚凤凰国际机场已与新加坡澳门香港马来西亚泰国汉城大阪东京俄罗斯哈萨克斯坦等连成十多条国际空间走廊国内已开通北京上海广州深圳哈尔滨沈阳昆明航线随着三亚旅游的升温即将增开多条国内国际航线穿越时光隧道仿佛域外桃源从三亚凤凰国际机场下机海风迎面轻拂让你感受到三亚独特的礼迎方式约30分钟光景沿高级公路您便进入了中国唯一国家级热带风情度假区45454545三亚亚龙湾三亚209公里的海岸线分布着十余处海湾亚龙湾属纯生态处女湾海水清澈见底沙粒银白细腻是中国仅存不多的有珊瑚群和热带观赏鱼群的海域亚龙湾海景一线8公里绵延沙滩3倍于美国夏威夷海滩可开发地段已规划为国际知名酒店用地喜来登xx凯莱假日万豪希尔顿凯悦香格里拉xx二期成为亚龙湾一线海景的心腹绝版xx天赐之圣域xx天赐之圣域57应是人间仙境涛声椰影海岸沙滩俊男美女交织成一幅幅怡然自乐的风情图画仿佛让时间停留的世外桃源海边的香格里拉演绎传说美丽依然醉人人与自然和谐相融没有城市的喧嚣只有生活的戏嬉捕蝶的野趣随手采撷缤纷菁英献给灵魂深处的生命挚爱银白的沙滩澄澈的海水清纯的富氧空气七彩的太阳雨传说中美丽的故事撩拔着心弦享受一份纯净脱俗的人间情爱xx美丽依然醉人为健康加油让生命增值繁重的工作紧张的会议忙碌的生活和日益严重的城市污染让你无处藏身亚健康状态已悄然出现在你的身上事业成功了身体拖跨啦何不放下如山的工作挽起告别厨房的太太带上赶完功课的孩子融入xx的怀抱相关链接长寿岛健康岛2000年第五次人口普查资料表明58海南人口的平均寿命近80岁百岁老人有案可查286名比第四次人口普查的平均寿命提高了53岁海南已跨进了世界长寿地区的行列异域风情xx之乐大图xx的住海边海上项目高尔夫描述激情余波xx随缘从海边冲浪归来从亚龙湾高尔夫球场激情挥杆回来xx椰林花园中的泳池承载你激情的余波尽情享受循环水池水球场冲激按摩池与你肌肤相亲的快感更有俊男美女与您同池绽放你可以沉默但快乐伴随着你丰盛美食暮色悄然降临星星开始闪烁海滩边椰林中绿茵地赏亚龙湾美景听海涛朗诵和黎族姑娘竹竿舞节拍品椰林烧烤渔家火锅丰盛美食尽享天伦之乐59星月相随一往情深携手在国宝级的海岸线诉说情爱踩着银白细腻的沙粒星月相随一往情深良辰美景人生几何海滨生活的骑士愿意把一生当作一次长假岁月蹉跎总是缠绕于烦杂的事务海滨树荫下的吊床故事已成为遥远的梦想在xx海天间仰望椰树之冠累累硕果顿悟为什么不在xx拥有自己的家呢国际大师艺术和匠心的魅力凝聚xx五星级度假酒店由曾经担纲夏威夷HaraMaoi酒店夏威夷万豪酒店拉斯维加斯喜来登酒店港岛香格里拉雅加达香格里拉新加坡君悦巴厘君悦印尼KotaKinabalu君悦的美国著名设计团队领衍设计国际顶级大师的手笔源于建筑艺术的灵感和独具匠心的精巧设计天然之木藤石竹赋于xx二期总统套房豪华海景房园景房处处流溢国际五星级酒店的尊贵和舒适60建筑设计美国夏威夷SepiaDesign设计公司中元国际工程设计研究院海南分院园林设计美国StLegereDesignInternational装修设计Buz室内设计顾问有限公司灯光设计LightingDirectionsLimited标识设计VictorArzateDesignInternational康体设计公司国际游艺顾问有限公司ILC创世纪杰作的美丽所在xx2期园林出自美国知名设计师之手承袭了夏威夷风格以当今国际流行的人性化设计理念融合海南的本土特色规模恢弘大气制作精致完美弯曲的石路玲珑的雕塑精巧别致的灯饰富于变化的泳池叠错式的喷泉户外巴厘岛式的SPA加上80多种罕见的热带植物果树奇花异草使得整个园林风情万种美不胜收产权式VVIP的休闲度假1976年世界首家真正意义的产权酒店在法国阿尔卑斯山旅游酒店诞生据联合国旅游组织2002年报告全球已有65万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权和产权酒店美国产权酒店已超过1000个近年来中国前卫旅游城市北京青岛珠海昆明深圳等地也出现各种规模产权式酒店61所谓产权式酒店发展商将酒店的客房分割成独立产权的单位出售给投资者投资者可自住亦可将客房委托酒店经营完全委托酒店经营的既可获取投资回报同时又可以获赠一定期限的免费入住权新财富劳斯莱斯500富人榜揭晓京沪浙粤富人居多内地民营企业家占富人榜前五位500富人财富总量超5000亿元相当于上海市2002年的GDP引自2004年4月29日新财富中国经济的发展将涌现更多的豪富阶层他们需要最好的中国32600公里的海岸线上仅有的最美的热带海岸线只有三亚亚龙湾位于亚龙湾临海一线中点的xx二期将可能成为弥足珍贵的极品对你而言这也许是最后的机会xx承接世界500强众多知名公司会议也是国家领导人和多国政要度假的首选之地随着国际旅游文化热移三亚世界级选美盛会新丝路模特大赛相继海岸绽放xx不只是亚龙湾的中点更成为举世瞩目的焦点把你的贵客请到天边来远离城市的钢筋水泥在海风拂面椰影婆娑的xx商务谈判沟通交流谈笑间轻松完成您的盛情体现了对朋友的深切关怀62投资xx加入快乐大本营在中国最美丽的海岸线投资一份属于自己的领海奉献给家人和朋友一份健康和幸福投资xx如同加入一个快乐大本营一生的快乐一身的健康以及货币单位无法计算的幸福回报当你不在时如果你愿意将这份享受快乐和健康的机会与他人分享xx的管理团队将为你适时出租精心打理鲜花予人手流余香快乐予人安康一生这是任何理财大师都无法测算的投资曲线这是一份爱心至上的心灵回报又岂在几张凡钞俗纸完善的酒店设施与服务先进完备的会议设施多样化的海上运动和康体设施ID电话房内宽带上网冲浪中外卫星电视录象节目智能化管理系统24小时保安服务24小时送餐服务VIP贴身管家服务导游服务美容美发中心按摩桑拿中心医务室洗衣服务邮政收发和快递服务机票预定机场接送车辆租用停车场行李寄存商务中心秘书服务婴儿看护婴儿床免费擦鞋服务外币兑换专业摄影摄像高尔夫球场预定残疾人卫生间轮椅插花叫醒服务留言服务五星级酒店标准室内家私配备63客厅名牌空调名牌电视机沙发床茶几电视桌灯具电话机鞋架水杯垃圾筒烟灰缸卧室名牌空调同客厅高级席梦思床床头柜写字桌椅衣架灯具电话机水杯垃圾筒烟灰缸洗手间全套布草五星级酒店标准日耗品口杯垃圾筒烟灰缸餐厅餐桌椅餐布灯具厨房灶具炊具餐具品牌电冰箱微波炉电磁炉组合式厨房设备厨用布草电热水壶灯具垃圾筒窗帘高级遮光窗帘床上用品全套高级优质床上用品装修标准外墙进口防水防霉防盐碱的环保高级涂料内墙环保高级防霉高级涂料天花环保高级防霉高级涂料地面实木地板用热带风情的石材门窗高级铝合金厨房高级防滑瓷砖卫生间墙体高级面砖地面高级仿古防滑地砖或石材大理石台面阳台高级仿古防滑瓷砖64电梯上海三菱电梯GPS3或同级通信接口二个间洁具科勒美标TOTO高级洁具或同级信息管理安保系统自动消防系统烟感或自动喷淋到户热水系统内部电话交换系统宽带网接入基本户型一共八层带地下停车场户型分为单间双套间三套间等房类分为端头海景房豪华海景房高级海景房豪华花园房和私家花园房专业团队贴心管家xx管家至上而下为您贴心呵护总在您最适当最需要的时候出现训练有素彬彬有礼离您十米开外微笑悄然为您绽放他们是业主私人生活的助理历经长期严格训练全力完成业主的要求全天候24小时周到护卫确保业主的绝对隐私忠诚为业主提供全方位的细致服务智者识xx前瞻无限景五星级xx五星级服务享受顶级硬件配套设施一线绝版的海景视野为你规划国际级滨海酒店生活连绵无垠的洁白沙滩浩渺无边的粼粼碧海椰林涛声海风阳光xx度假酒店编织你明天的美65好生活更可让你真正拥有产权拥有属于自己的投资属于自己的无限风光你的未来不是梦本画册所有图片文字说明仅供参考最终效果以实景为准地址中国海南岛三亚亚龙湾国家旅游度假区热线089888567888转166httpwwwhorizoncomcnemailwelcomerhorizoncn围墙广告以项目名称天泽海韵酒店公寓为主文字要求字体醒目颜色鲜艳可考虑采用发展商之标志性色彩即橙色以时尚Condo共享型的交流型的开放型的为副文字要求以较暗的颜色衬托主题文字可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色其中点缀着绿色的椰树蓝色的海浪和发展商之公司徽标整个画面以白色为底色并以亮丽的橙色稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染共同构筑一幅典雅而活泼并能充分体现热带滨海特色的画卷45分阶段控制的公关效果基于本项目的特点本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用短平快的路线因此项目的公关活动应建议有步骤地划66分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下451售前形象建立及宣传铺垫项目开工后时间一个月预计开始时间为2002年12月下旬售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解并产生信任感和认同感对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识主要通过现场POP工地围墙以及在三亚旅游通道的条幅进行宣传本阶段各项工作尚处于准备与调试阶段如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等452试销阶段时间三个月预计开始时间为2003年春节前试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应进一步证实项目的定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求以便作适当的调整这一阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内包括海南的旅游者大的包机团等主要采用直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处的建立现场POP三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠而阶段工作同时进67行由于本项目推出的概念对于部分客户来说已经非常熟知并且可以提前告之徘徊于三亚同区域楼盘之间的准客户如果本项目新推出的产品是符合他们的经济能力理财习惯及度假观念和需求的且具有较好的性能价格比那么在前期就可以争取这一部分的客户并使之成为本项目的现实客户和义务宣传者本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持同时本阶段由于销售的基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成可以接受内部认购453正式销售阶段项目主体工程出三层后时间十个月预计正式开盘时间为2003年五一建立在前两个阶段的公关效果之上在这一阶段推广的力度和费用都达到了最大极限报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开本阶段将吸引目标区域市场有较大实力的代理商介入联合代理商集中宣传造成项目销售的轰动效应以迅速完成销售目标甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售46外发式宣传策略461精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念的引入描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣的种种优点并详尽介绍项目周边及海南的众多旅游资源以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬本楼书的主要发送对象为到现场看楼者专门的促销活动中到场68的客户针对性的直邮客户以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读形式12开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念的优点和特色描述家庭度假在三亚的迅猛发展和未来家庭度假的发展趋势介绍海南与项目周边的旅游景点及民族风情诉求项目的大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及三亚湾的发展规划与开发前景国外酒店式公寓的特色和优势介绍公寓的规模园林绿化规划设计户型设计产品设计的介绍462折页楼书折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传目的是为了传输项目的上市信息以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注并产生进一步了解销售操作细节的兴趣形式大折页设风琴袋放置插页每张插页一个内容内容大折页69简单介绍项目的位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容标题式简洁形式为主主要为帮助客人回顾项目的优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠463单张与大折页的内容相同但可更加简单464沙盘模型大模型固定在售楼中心使用比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光的形式以加强效果465展板规格以60cm90cm的标准尺寸为宜可做78块左右为墙挂式轻质泡沫材料内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准47销售进度目标以面积计算均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至春节完成5本阶段需要努力争取关系客户和内部客户如果于公开认购之前70就有部分面积落定将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进试销阶段春节开始至五一完成50正式销售阶段六月一日开始至二00五年五月完成9548资金计划见附件56本项目建设资金自筹4600万元可保证工程主体完成封顶按照工程进度在没有任何外来资金包括销售回款进帐的情况下自筹资金可维持至2003年10月份按照目标销售进度至2003年10月底预计可完成50的销售率即销售面积达到约9450平方米按总销售面积18900平方米计因此可实现销售合同额约5528万元按首期款平均回款10计约可实现销售款552万至2004年2月底预计本项目的销售率将突破60即销售面积达到11340平方米可实现销售合同总额约6634万元由于至8月底以前实现销售的房屋全部按照合同约定支付了30以上的首期款部分采取一次性付款和分期付款付款比例更高因此按平均回款率30计算此时期约可实现销售款1990万元2004年3月份至2005年5月份预计销售率实现95即销售面积达到17955平方米共实现销售合同额10500万元按平均回款率30计算约可实现3150万元的销售回款同时由于前段已经销售的面积中已经大部分顺利办理完按揭更加丰富了项目的建设资金除了保证建设资金外并开始随着按揭款的逐步发放项目开始实现了赢利根据以上资料资金计划资金使用和资金供应会出现供求矛盾为确保项目资金流畅可考虑吸纳项目贷款建议贷款额度为200071万元见附件5故此根据常规测算本项目在保证自筹资金的基础上加上稳定的销售回款完全可以保证项目建设的全部资金出现资金链条断裂的风险极小第五章投资估算和资金筹措51投资估算见附件1总建设成本费用列项土地费用750万含过户前期费用200万含规划设计报建勘探测量水电配套土建及安装含园林绿化公共部分装修地下室工程以1354元平方米预共2866万消防自动系统集中供热系统240万公寓内部精装修费用以667元平方米计共1412万小计5468万元其它开发费用列项管理费用80万财务费用330万销售费用70万开发期税费630万成本综计6578万52资金筹措见附件2自筹资金4600万用于土地成本前期及土建72销售回款或银行贷款2000万第六章财务评价与社会效益分析61盈亏平衡分析本项目可销售的总面积为20000平方米其中公寓部分18900平方米商业用房部分1100平方米按公寓部分实现平均销售价格5850元平方米计算公寓部分总销售收入为11060万商业用房部分平均实现4000元平方米计算商业用房部分总销售收入为440万两项合计11500万由前一章分析得知本项目总建设费用为6578万元故此本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入657811500572就是说本项目如果实现了572的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收62赢利预测见附件345项目名称金额万元备注说明公寓部分5850元平方米商业用房部分4000元平方米销售收入11500按全部可售面积算开发税费630营业税及附加按7355计算总建设费用5468管理财务销售及其它费用480所得税832营业利润的15税后利润4090净收益率6263敏感性分析见附件7本项目在销售面积不变的情况下利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析由于本项目主导产品为公寓因此只分析公寓部分假设单位成本费用不变销售价格降低585元则利润减少110万元即每平方米销售价格比拟定销售价格降低1开发利润比拟定利润降低32假设销售价格不变单位成本费用增加1即元则总成本费用增加658万元销售利润相应减少658万元即每单位成本比拟定单位成本增加1开发利润比拟定利润降低19因此销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在64社会效益分析本项目的成功开发可以改善三亚湾的综合环境启动社会闲置74资金增加就业率对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用同时也为三亚市旅游房地产的开发和运作提供了宝贵的经验为三亚房地产开创了一条新的发展思路这也是本项目的社会效益所在第七章结论通过以上的分析和策略我们发现项目达到的盈亏平衡点较低而且投资收益率高于行业基准收益率具有较大的投资吸引力在项目的投资和开发中不可预测的风险较少可控性较强因此本项目的投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行的就本项目而言市场的分析和项目的整体定位以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的具有客观性和一般性符合市场规律及投资经济原理配以合理的营销手段实现项目的销售目标并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的