酒店物业管理合同.docx

酒店物业管理合同甲方乙方签订日期年月日合同编号酒店物业管理合同甲方委托方乙方管理方第一章总则为了发展本市的对外经济贸易及旅游业使酒店的管理水平和服务质量达到国内同类酒店的先进水准从而使酒店赢得良好的社会声誉和经济效益以下简称委托方特委托以下简称管理公司全权经营管理酒店双方依据平等互利的原则经过友好协商特订立本合同委托方酒店系在中国市工商行政管理局登记注册的合法经营企业法定地址法定代表管理公司酒店管理公司系在中国市工商管理局登记注册的国有企业法定地址法定代表第二章名词定义第一条酒店本合同用的酒店一词指位于酒店内容包括1间有卫生间的客房2各类中西类餐厅风味餐厅旋转餐厅多功能厅迪斯科厅酒吧咖啡室茶廊游泳池桑拿浴室健身房网球场附设商场美容室洗衣房商务设施停车场以及其它康体设施和酒店建筑所在地的空地绿地等全部占地约亩3提供后勤服务的综合楼及职工宿舍等全部建筑物约平方米4酒店经营所需的供水电力电讯煤气汽油柴油等能源以及排水消防等附属设施及空调电梯卫生设备冷藏等设备5全部家具装置及营运物品第二条家具装置及营运物品在本合同中家具装置及营运物品是指1所有家具陈设及布置包括客房公共场所的家具地毯墙饰摆件灯饰和其他物品2饭店经营所需的所有设备包括厨房酒吧公共卫生PA设备洗衣房办公室等设备3必要的车辆和运输设备4所有营运物品包括工具器皿布件瓷器玻璃器皿银器及类似物品5所有制服及其他酒店营运所必须的物品本合同第一第二条所列内容以酒店正式开业日前双方交接所附明细清册为准第三条酒店正式开业日酒店正式开业日是指酒店正式全面营业的第一天其基本条件为1酒店建设工程全部竣工2酒店全部设备及设施已安装完毕正常运行3酒店全部家具装置及营运物品备齐4酒店工程经国家验收合格包括消防卫生设施5酒店营业执照及各项营业许可证已经获得6各项保险生效7酒店经营所必须的流动资金全部汇入酒店营业账户8委托方与管理公司书面同意酒店可以正式开业酒店正式开业日之前的对外营业称为酒店试营业期以上各项若有一项未达到者均属酒店试营业期第四条双方这是指本合同的缔约双方即委托方与管理公司第五条总收入在本合同中这是指经营酒店及其设备所得的客房餐饮附属的涉外商场娱乐设施场地出租电话电传传真洗衣出租汽车及其他各项服务获得的全部收入的总和第六条经营毛利本合同中的经营毛利是指总收入减去酒店经营成本和费用后的余额除本合同另有规定外酒店经营成本和费用不包括以下内容1固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金2贷款利息流动资金贷款利息除外3所得税房产税及其他附加税4土地使用税5董事会费和保险费6管理公司收取的管理费7国家汇率调整造成的汇兑损失8委托方董事会特别要求所进行的非酒店日常经营管理所需的会计审计律师等费用9投资方成员在酒店的挂账及投资方的内部会议等挂账10经投资方同意购置的固定资产和零星工程完善项目11投资方单方面要求的接待广告赞助性开支以及未得到管理方同意而实际由投资方获益和开支的各项费用12其他非酒店经营所产生的费用第七条商标及服务标志这是酒店在销售商品提供服务及市场推广中所用的属于管理公司专有的标记图案或文字第三章酒店管理第八条管理权委托方授权管理公司在接受管理期间对酒店经营管理有充分的决定权和指挥权管理公司及其代表可代表酒店对外签署与日常经营管理业务有关的文件合同包括签署总额不超过万人民币的短期经营周转资金的贷款合同第九条总经理酒店总经理或副总经理人选经管理公司与委托方充分协商后由管理公司任免总经理是管理公司在酒店的总代表总经理对酒店经营管理事务有指挥权和决定权对酒店经营管理全面负责并对管理公司负责总经理是酒店法人的委托代表总经理如有营私舞弊行为需经证实后委托方方有权要求管理公司进行撤换副总经理协助总经理工作第十条人事安排1管理公司将根据酒店的实际状况提出人事组织机构设置方案并按中华人民共和国合作经营企业劳动管理规定制订劳动工资计划根据上述方案计划安排酒店员工工作2酒店各级员工的聘任奖惩调动和安置均由总经理按国家有关合作经营企业的规定决定和处理3管理公司派往酒店工作的职工均受酒店雇佣其住宿交通包括市内交通均由酒店负责工资奖金休假医疗等享受酒店员工同等待遇每年享受二次有薪探亲假每次假期10天在途时间另计其交通费按国家规定标准在酒店费用中列支第十一条酒店的管理工作管理公司及其代表在管理酒店期间负责贯彻执行国家的各项方针政策和规定管理期分为两个阶段45试营业期和正式全面营业期管理公司在酒店筹建后期和试营业期内除了酒店的日常经营管理工作外其主要工作有1逐步建立健全酒店各项规章制度完善机构设置2对酒店设施布局进行调整和完善3招聘员工强化人员培训建立岗位责任制4进行市场推销5为酒店正式全面营业进行积极准备包括筹备酒店正式开业仪式等6有计划地推行酒店管理模式7争取在年内为甲方培训一支能自行管理经营具有良好职业素质和操守的管理队伍最终使甲方能在最短时间内能独立经营和管理好酒店从酒店正式开业日起酒店进入了全面营业期管理公司的主要工作有乙方派出业务骨干筹备酒店开业作好开业前的各项准备工作包括人员和设备运行与到位2乙方负责招聘具备酒店从业素质的员工开展员工上岗前的业务知识技能的培训3宾馆装修期间提出专业的整改意见和建议4负责为宾馆建立相应的管理体系和服务体系按照星级宾馆的标准实施全面质量管理5建立实施各项规章制度和操作规程并制定相应跟业绩挂钩的绩效管理机制6负责为宾馆的经营拓展客源市场建立酒店自身销售网络系统并利用乙方现有的酒店网络积极使用电子商务积极促销酒店旅游市场7乙方将派出专业人员整合本地资源设计酒店的整体CIS形象识别系统以统一整体的品牌形象崛起于本地区8通过深入的调查研究和理论分析向甲方股东提交酒店的年度预算年度经营计划以及酒店最佳的产品组合内容和远景发展规划9尽快使酒店达到星级酒店标准并通过验收为酒店在本地区创优秀品牌而努力工作10乙方竭尽全力完善维护好酒店的硬件设施使之能良性循环确保酒店常新环境完美不断完善和配套11乙方有权在本合同规定的范围内独立实施全面经营管理工作乙方实施在甲方领导下的总经理负责制12全面推行酒店管理模式13按照酒店的设备设施条件提供先进的经营管理方法和服务水平14全面负责酒店的公共关系事务和市场推销15深化员工业务技能培训工作16负责监督和考核总经理的工作业绩17每一会计年度前天向委托方提交酒店的年度经营方案及财务预算18每一个月的后天内向委托方提交反映该月酒店经营情况的财务报表19每一个会计年度结束个月内向委托方提交酒店财务报告说明本年度决算情况和经营成果20根据市场变化情况和经营需要调整和修改酒店各项收费标准21负责酒店的日常维修和保养22为保障酒店的权益代表委托方和管理公司进行法律诉讼23争取在年内回收酒店投资的本息第四章管理费的计算与支付第十二条试开业前期因工作量巨大而又无营业收入故开业前期自乙方管理人员到位后每月暂按万元人民币支付管理费第十三条管理费分为基本管理费和效益管理费第十四条在酒店试营业期内管理公司收取的基本管理费按总收入的百分之收取第十五条从酒店正式开业日起管理公司收取的基本管理费按总收入的百分之收取第十六条基本管理费每月支付一次其计算方法是按当月总收入乘以上费率于次月15日前汇入管理公司指定的账户第十七条管理公司同意在酒店试营业期不收效益管理费酒店正式开业后始收效益管理费第五章双方的责任第十八条委托方董事会的责任1及时办妥酒店经营所必须的全部营业许可证和营业执照2提供酒店经营所必须的定额流动资金定额流动资金须在酒店对外试营业前15天提供流动资金定额由双方在试营业前核定3按时审批酒店年度经营方案年度财务预算与决算4审查批准酒店扩建改建计划5协调好基建与经营存在的各种事宜安排落实宾馆经营必需的水电气等基础设施保证消防安全设施的齐备因设施未齐全设备未完备以及因证照不齐等原因而引发的行政罚款费用不进入酒店费用6委托方须协调好当地政府的相应关系当地政府超出标准之外的收费由委托方承担7其他必须由委托方决定的有关事宜第十九条管理公司责任1通过各种途径努力提高酒店客房的出租率增加经济效益2选派合格人选到酒店任职3按时提交酒店年度经营方案和财务预算与决算4不断引进先进适用的经营方法和管理经验使酒店的管理不低于国内同类酒店的管理水平并尽快培养当地干部和员工进入酒店管理各级领导层5负责编制和健全酒店的各项规章制度6利用集团优势在管理公司所属酒店内安排酒店员工的培训和实践7其他必须由管理公司办理的一切有关事宜第六章酒店维护与保养第二十条酒店从正式开业日起每年留有一定数额的更新基金用作酒店设备的更新添置等每年更新基金的额度计算标准为第一年至第三年不少于总收入的百分之二第四年起不少于总收入的百分之五更新基金可以一年一次提用也可以分月提用更新添置项目所需资金在经营成本列支第二十一条管理公司认为需要时有权根据实际情况用更新基金更换添置酒店的设备陈设和家具等第二十二条每年度更新基金如未用完留有余额可转入下一个会计年度与下一年度的更新基金合并提用第二十三条本合同期满或提前终止时管理公司须将更新基金的余额如数归还委托方第七章酒店产权及其处置第二十四条酒店的一切债权债务属委托方第二十五条在本合同有效期内酒店的全部产权属委托方所有管理公司不得以任何方式出售或抵押除本合同第七章第二十七条规定以外的酒店财产第二十六条管理公司有权根据本合同规定使用调配酒店财产第二十七条管理公司有权处理用更新基金更换下来的酒店不再适用的家具装置及营运物品等处理这些家具装置及营运物品所获款项纳入更新基金项留作添置这些家具装置及营运物品第二十八条委托方在处置酒店财产时应以不影响本合同的履行为原则否则应征得管理公司同意第八章税务财务及外汇管理第二十九条酒店按照国家的有关法律和税收条例的规定缴纳各项税金第三十条酒店职工按照有关规定由职工本人缴纳个人所得税或个人收入调节税第三十一条酒店的会计年度从每年月日起至同年月日止一切记帐凭证单据报表账簿用中文书写第三十二条除本合同已有规定以外酒店会计的处理原则均按企业会计制度办理第三十三条酒店的财务审计聘请国内注册的会计师审查稽核并将结果报告董事会如董事会认为需要聘请其他审计师或审计事务所对酒店财务进行复检时管理公司应予同意其所需一切费用在董事会费中列支第三十四条每一会计年度的头二个月由总经理组织编制上一年度的资产负债表和损益计算书报告董事会第三十五条酒店经营的一切外汇事宜按照国家中外合资企业外汇管理条例及规定办理第九章保险第三十六条双方同意酒店向中国境内具有承保资格的保险公司及其分公司投保双方都认为必须的险项酒店一旦遭受损失可在所投保的险项范围内获得应有的赔偿所有保险均由委托方投保保险受益人为委托方与管理公司无关第三十七条委托方投保的酒店财产险其投保总额应不低于国家规定第三十八条各项保险费及办理保险费的其他费用均由酒店支付但不作为酒店管理费用开支列入甲方开支科目以遵循收益与权责挂钩之原则第十章监管奖罚机制第三十九条甲方派驻股东代表听取酒店重大管理制度用工薪酬分配制度财务预决算方案及其它重大事项的决策审议酒店年度经营计划拟定酒店内部管理机构设置等事项第四十条建立完善年度财务审计制度日常经营支出由总经理签字超过万元以上的固定资产添置重大合同需经甲方派出的股东代表同意方可签署第四十一条乙方不得以酒店的名义对外签署财产担保合同及财产担保文件第四十二条甲方有权了解和知晓乙方所实施的全部管理工作并提出意见和建议主要从营业收入和综合毛利利润等方面对乙方的管理进行考核使经营和资产本身得到良性发展和保值增值第四十三条乙方如完成甲方下达的各项目标可按营业收入增加计提效益管理费效益管理费每月结算一次次月的日前汇入乙方指定的账户第四十四条乙方以酒店资产作信用担保以确保所派驻人员的信誉品德文化资质及实践技能达到甲方之要求第十一章管理年限第四十五条委托管理年限暂定年甲乙双方在经营合同期满三个月前如甲方提出仍需乙方进行管理可以在变动相关条款后续签合作期限或解除合约第十二章双方约定第四十六条基建结束后与酒店经营过程中有一段相当磨合期在此如若因设计和修建过程中存在的部分不完善为确保经营确需整改付出的费用经基建方和酒店方双方确认列入基建后续科目费用不计入酒店管理费用第四十七条因基建资金设计缺陷及其它政策性因素乙方不承担开业延误之责任第四十八条因故延误的工程项目影响到经营的要根据损失的金额来扣减乙方应承担的管理目标第十三章违约及终止第四十九条在合同有效期内双方中的任何一方如不履行本合同规定的条款视为违约另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失第五十条由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时由过失的一方承担违约责任第五十一条一方违约另一方应将违约情况书面通知违约方如在天内违约方仍未纠正违约行为守约方有权终止合同第五十二条如总经理因被业主方单方面辞退管理公司有权可另外物色人员担任总经理第五十三条被辞退之总经理有权获得酒店的相应补偿酒店应补偿其个月工资并休完其应得之有薪休假如有抵押风险金等原则上经中立之会计事务所进行完离任审计后如无经济贪污受贿等问题则须全额退还所押风险金第五十四条无论什么原因导致本合同终止时双方之间的所有账款在天内付清第五十五条甲乙双方均须遵守本合同并相互配合协调双方关系确保本合同的顺利执行第五十六条若甲方无正当理由终止本合同应一次性支付万元人民币作为对乙方的赔偿并赔偿乙方的相应经济损失以及负责管理公司人员搬迁返家之差旅杂项费用若乙方不能按时派出管理人员进场每延误一天予以罚款元第五十七条如甲方进行资产重组产权交易须考虑顺延本合同的法律关系如需中止此合同须给予乙方以相应的经济赔偿第五十八条如甲乙双方遇不可抗拒的自然社会因素致使本合同无法按正常履行时本合同即告终止甲乙方双方不承担任何违约责任第五十九条如因人力不可抗自然因素及市政维修道路改建治安整顿等严重且较长时间影响酒店正常经营的甲方应对乙方管理目标要予以酌情扣减第十四章不可抗力第六十条由于地震台风水灾战争及其他不可预见并且对其发生后果不能防止或避免的不可抗力致使直接影响合同的履行或不能按约定条件履行时遇有上述不可抗力的一方应立即将不可抗力的情况以书面形式通知另一方并应在天内提供不可抗力的详情及合同不能履行或者部分不能履行或者需要延期履行的理由的有效证明文件此项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具按其对履行合同的影响程度由双方协商决定或者部分免除履行合同的责任或者延期履行合同或者解除合同第六十一条遇有不可抗力的一方在一百二十天内仍不能履行合同另一方可以解除合同第十五章争议的解决第六十二条本合同的订立效力解释执行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖第六十三条凡因执行本合同所发生的一切争议双方应通过友好协商解决如协商不能解决双方均可向各公司所在地人民法院起诉诉讼费由败诉方负担第六十四条在仲裁期间除有争议的事项外双方应继续履行本合同规定的其他条款第十六章商标及服务标志第六十五条在本合同有效期内双方商定酒店对外宣传时分别加入集团管理或字样第六十六条双方同意管理公司用其专有的商标或服务标志进行宣传推广工作和日常经营活动本合同期满或提前终止后酒店将不得再使用管理公司的商标及服务标志第六十七条本合同终止后双方即终止聘请管理的关系管理公司的一切管理责任随之解除第十七章合同生效及其他第六十八条本合同如有未尽事宜经双方同意后可以用书面形式进行补充与修改合同修改文件与合同具有同等法律效力第六十九条如在本合同书有效期内委托方将酒店的产权股权权益部分或全部向他方转让时应以不影响本合同书的履行为前提否则应征得管理公司的同意第七十条本合同经双方授权代表签署并加盖公章后立即生效第七十一条本合同的有效期为从本合同签署之日起至酒店试营业后满年为止第七十二条本合同于年月日由双方代表在正式签署第七十三条本合同未尽事宜由双方协商解决第七十四条本合同共四份双方各执两份具同等法律效力甲方盖章乙方盖章代表签字代表签字签订日期年月日签订日期年月日签订地点签订地点