建设单位在工程招标中的风险.doc

建设单位在工程招标中的风险防范摘要主要分析了在建筑工程招标过程中建设单位面临的招标和发包过程中存在的潜在风险以及建设单位在与总包单位签订建筑工程施工合同时可能面临的几种风险并提出了在不同情况下建设单位应对风险的防范措施在建筑工程招标过程中建设单位对于建筑工程招标发包方式以及合同类型的选择正确与否至关重要它直接关系到建筑工程项目的成功和顺利进行正确的决策有利于维护建设单位利益保证工程质量降低工程成本和缩短建设工期反之则不然因此对广大建设单位来说研究工程招投标过程中的建设单位风险以及如何进行有效的风险防范具有十分重要的现实意义招标中建设单位风险的分析建筑工程招标与发包是指房地产开发商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知总包单位由他们提出工程施工组织设计及报价通过评审择优选择信誉可靠技术能力强管理水平高报价合理工期短的施工企业并以合同形式委托其进行工程施工建筑工程招标与发包风险主要有招标方式风险目前为了规范招标投标活动保护国家社会公共利益以及招投标当事人的合法权益根据我国招标投标法明确规定建筑工程招标方式分为两种即公开招标和邀请招标公开招标风险建设单位或其委托招标代理机构通过报刊互联网等大众传播媒介在一定范围全市全省或全国公开发布招标公告凡符合规定相应条件且愿意参加的总包单位均可参加投标采用这种方式建设单位可以在较大范围内从众多的投标者中选择信誉良好报价合理工期短的承包企业有助于承包企业开展竞争改善经营管理提高工程质量和降低工程造价另一方面公开招标对建设单位来说也存在着资格预审及评标工作量较大费用支出多耗费时间长的风险以及增加了因对中标单位可能不了解而导致的今后协调困难风险和合同履行中总包单位违约的风险邀请招标风险建设单位根据项目自身要求和所了解的承包企业情况向预选的家具有相应资格信誉良好的承包企业发出邀请要求他们参加建设项目的投标竞争这种方式的优点是建设单位可以有效地减少招标工作量节省招标费用开支和缩短招标时间以及降低合同履行中总包单位违约的风险但其也限制了竞争范围使建设单位失去了可能获得更低报价技术上更具竞争力的潜在总包单位的机会合同方式风险合同风险有类一是由于合同条款不完整叙述不严密有漏洞或部分条款违法存有陷阱在执行中可能给房地产开发商造成损失的可能即合同不完善风险其防范可通过补充完善合同提高合同管理人员素质而将风险转移给总包单位或消除掉二是由于合同条款规定而引起的风险即纯合同风险建筑安装工程承包合同按计价方式的不同分为三大类型即总价合同单价合同和成本加酬金合同下面分别分析建设单位在各种合同类型中风险特性即纯合同风险总价合同风险总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据在明确各分项工程的工程性质和工程量的基础上合同双方按照商定的总价签订工程承包总价合同总价合同由于不需要计算工程量而只需计算在实际施工中工程量的变更即可因而合同易于管理但由于前提是必须明确分部分项工程内容及各项技术经济指标准备划分和计算分部分项工程量将会占用很长时间从而会延长设计周期拖长招标的准备时间总价合同又分为不可调值总价合同和可调值总价合同不可调值总价合同以图纸及有关规定规范为基础承发包双方协商一个固定总价一笔包死在合同执行过程中承发包双方均不能因为工程量设备材料价格工资等变动和地质条件变化恶劣气候等理由提出对合同总价变化的要求除非设计设施和工程范围有变更才能随之相应调整对建设单位而言由于图纸和说明书不够详细未知因素较多或材料市场价格极不稳定总包单位必然会加大不可预见费用来消除不确定因素给其带来的风险因而提高工程项目报价而且建设单位也丧失了因设备材料工人价格下降而引起的工程成本降低的机会可调值总价合同承发包双方以图纸招标文件及有关规定规范为基础在合同执行过程中由于通货膨胀等原因而导致的工料成本增加在合同总价不变的基础上通过相应增加一些必要的调价条款予以调整调价条款大致有为种形式一是建设单位对合同签字日与实际施工安装时的材料设备和人工等成本的差异全部予以补偿二是规定材料设备和人工等成本增加超过某一限度如时建设单位才给予补偿即小额风险由总包单位承担大额风险由双方分担或完全由建设单位承担这种方式建设单位可以有效地降低总包单位的报价但其承担了建设期间的通货膨胀风险因素如工料成本增加较大将会大大提高工程造价单价合同风险在施工图不完整或工程项目内容技术经济指标一时不能明确具体时就需要开工即不能比较准确地计算量又要避免凭运气而使建设单位与总包单位任何一方承担过大的风险此时采用单价合同比较合适在国际工程承包中普遍采用的土木工程施工合同便是使用单价合同估量工程量单价合同建设单位委托设计单位或专业估算师提出总工程量概算表列出分部分项工程量然后总包单位在此基础填报单价最后按照实际完成工程量计算总价采用这种合同方式时要求实际完成工程量与原估算工程量不能有实质性的变更工程量是统一计算出来的建设单位只要审核单价承担的风险相应较小但如遇工程量大幅度增加可能影响工程成本使建设单位蒙受损失另外建设单位在实践中往往很难精确确定工程量以及变动范围多大才算是实质性变更纯单价合同风险建设单位仅开列有关分部分项工程范围名称和计量单位不对工程量作任何规定由总包单位逐项填报单价经双方磋商后签订单价合同工程竣工后按合同单价和实际完成的工程数量结算工程价款采用此种合同形式不利于建设单位控制工程成本容易引起因工程量不确定单价不合理而引起的成本风险同时对于工程费在不同工种间分摊以及不易计算工程量的工程易产生相关索赔事件成本加酬金合同风险成本加酬金合同的基本特点是按开发项目实际发生的成本包括人工费材料费施工机构使用费其他直接费和施工管理费以及各项独立费但不包括总包单位的总管理费和应缴所得税加上商定的总管理费和利润来确定总价采用这种合同方式建设单位面临对工程成本不能实施有效控制和总包单位对降低成本不感兴趣的风险同时确定总包单位的实际成本会大量增加建设单位的工作量而且准确确定总包单位的成本也有很大困难并存在许多漏洞成本加固定百分比酬金合同建设单位对总包单位支付的人工材料费等全部按实际直接成本据实补偿同时按照实际直接成本的固定百分比的酬金作为利润付给总包单位这种合同方式总包单位所得酬金与工程成本成正比建设单位面临总包单位故意提高成本以增加酬金收入的较大风险成本加固定酬金合同建设单位承担实际直接成本酬金是事先商定的一笔固定金额这种合同虽不会使总包单位故意提高成本但总包单位也没有降低成本的动力建设单位会蒙受可能降低成本的机会风险成本加浮动酬金合同双方事先商定目标成本总包单位所得为成本加酬金如果实际成本低于目标成本总包单位所得除实际成本加酬金外还可根据成本降低额额外获得一笔酬金当实际成本高于目标成本时建设单位根据成本增加值从实际成本加酬金中扣除部分酬金最高限额成本加固定最高酬金合同承发包双方首先确定最高限额成本报价成本和最低成本当实际成本低于最低成本总包单位花费的成本和应得酬金均可得到支付并可分享成本节约额当实际成本在最低成本和报价成本之间总包单位仅能得到成本和酬金当实际成本在报价成本与限额成本之间只有全部成本可以支付当实际成本超过限额成本超过部分建设单位不予支付这种合同方式有利于建设单位控制成本风险并鼓励总包单位最大限度降低工程成本其风险在于实践中合理准确确定目标成本最高限额成本报价成本最低成本和酬金较为困难招标中建设单位风险的防范建设单位应充分根据工程规模工程特点和工程性质等以及建设单位自身招投标管理能力主要是有相关技术经济和管理人员和编制招标文件审查投标单位资质组织开标评标定标的能力合理确定招标范围和招标方式对于公开招标方式建设单位应严格对投标单位进行资格预审认真考察投标人的技术经济和管理等综合实力侧重于其总体能力是否适合招标工程的要求根据工程规模工程特点和工程性质等以及建设单位合同管理能力以及工程管理能力确定工程发包方式科学制定工程标底充分考虑以下因素适应工期目标的要求对工期提前因素有所反映适应建设单位的质量要求对高于验收标准因素有所反映适应建材市场的变化对价差因素有所反映正确处理间接费等取费标准评标时以评标价最低而不是以投标价最低为准选择总包单位评标主要应考虑业绩和信誉施工管理能力施工组织设计和投标报价个方面并以百分制计分建设单位为避免因总包单位违约而蒙受损失应要求总包单位提供可靠得住经济担保包括投标保证函履约保函等对于第一类合同风险建设单位可以通过补充完善合同条款提高合同管理人员素质而将风险转移给总包单位或消除掉对于第二类合同风险即纯合同风险建设单位可根据工程特点通过合同选择来回避和转移风险不可调值总价合同一般适用于工期较短对工程要求非常明确的建设项目建设单位可通过尽可能明确分部分项工程内容范围及工程量提供完善的设计图纸来降低这种合同方式风险可调值总价合同适用于工期较长对工程内容和技术经济指标规定很明确的项目建设单位可通过规定恰当的调价变动幅度以降低其风险估量工程量单价合同方式一般适用于工程性质比较清楚但其任务及要求标准又不能完全确定的工程项目目前在实践中国际上采用较多对于估量工程量单价合同建设单位可以通过规定工程量极限变动幅度当工程量变幅超过极限幅度时才允许适当调整单价来降低风险纯单价合同方式适用于没有施工图工程量不明确却又急于开工的紧迫工程项目建设单位可通过尽可能明确分部分项工程内容范围及工程量提供完善的设计图纸来降低其风险成本加酬金合同方式主要用于建设单位在开工前对工程内容及其技术经济指标尚未完全确定而工期紧迫又必须立即发包的工程或建设单位与总包单位相互信任总包单位在某些方面具有专业技术特长和经验的工程对于成本加固定百分比酬金合同和成本加固定筹金合同方式建设单位可通过在承包合同中增加一些补充条款如奖励条款等以鼓励总包单位降低成本参考文献邓卫宁设备及专项分部建筑工程招标时序调整的探讨建筑管理现代化曾志建房地产项目招标投标实务全书长春吉林电子出版社刘国涛工程建设项目勘察设计招标投标与评标定标手册北京北京科海电子出版社