某市碧桂园集团全套项目开发指引设计组织策划方案.doc

碧桂园集团全套项目开发指引内容提要第一部分获取优质土地定位精准第二部分做好前期策划快速开工第三部分聚焦展示区域完美开盘第四部分过程管控到位质量优良第五部分重视精装策划打造精品第六部分注重细节完善完美交楼第一部分获取优质土地产品定位精准获取一块优质土地项目就成功了一大半集团要求各区域及投资团队要拿能够获得成就共享的地土地获取需要经历土地信息收集意向地块谈判集团立项定位策划定案摘牌及后续办证等工作和程序为了确保获取优质土地并保障新项目按照碧桂园模式进行开发应该着重做好以下工作一组建精干团队1前期项目团队区域有意向地块后就应该着手组建前期项目团队项目团队越早组建越早介入投资谈判对项目风险识别后续快速开发越有利为降低项目风险最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理2前期策划小组区域投资部或项目总牵头组织项目部及区域设计营销成本财务运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究同时组成项目前期策划小组对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排尤其是实现项目摘牌即开工工程关键线路人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案二深入市场调研1研究市场1研究市场容量及城市发展城区人口有多少消费能力如何研究市场的年供货量及成交量是否有辐射影响市场市场属于内需型需求还是外向型需求城市主轴新区或行政部门往哪个方向发展市场存量及往年销售情况如何等2研究市场价格当地别墅洋房销售价格如何不同产品价格差异要选择最好的有一定规模的竞品进行调研除意向地块所在区域外还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究当地别墅洋房销售价格如何不同产品不同景观不同户型面积的价格差异了解背后的真实价格若带装修销售要了解竞品的真实装修成本客户接受程度如何可以卖多少钱成本如何3研究客户群体城市人群存款如何有影响力有钱人有多少在哪里怎样的人才会来购买我们的房子是否能够倾销2研究产品1研究竞争对手的产品研究当地竞争对手规划什么产品各类产品比例如何去化情况如何特别是销售好去化快的项目2研究客户对产品的需求研究目标客户对住房有什么需求包括外立面风格面积段间隔使用功能等是否存在哪些忌讳当地有什么特别的地方规定3研究自身标准化产品的竞争力别墅是否是当地稀缺产品面积段是否适合大部分的客户购买当地居住习惯喜欢大家族多代同堂还是其他洋房是否建得房率高的产品市场是否偏爱赠送率高的产品对比竞争对手是否有竞争力最核心的是我们的产品是否有倾销的竞争力3研究配套及绿化景观环境1研究当地最早和最新的城市公园绿化环境最受认同的项目种什么树怎么种怎样利用自然景观资源有哪些配套设施2研究客户对配套绿化有哪些需求超市商业街运动场所优质的物业管理等当地是否对某些植物存在忌讳3研究项目自身的竞争力研究地块是否有自然景观设施资源可利用我们的配套设施能否成为客户购房的关注点绿化水平对比竞品的竞争性三项目定位精准对于新项目集团要求首期推出货量达到总货量的8成开盘一周内销售首期推出货量的7成开盘一个月内销售首期推出货量的9成要实现这些目标项目必需定位准确否则一旦出现定位偏差将会造成产品积压难以达到789的去化要求因此区域项目投资营销四位一体亲自参与市场调研在对当地市场有深刻理解的基础上会同营销提出项目定位策划建议项目定位务求精准以保证产品适销对路开盘实现倾销为原则要特别重视项目定位策划会在会前对项目做全面研究对项目情况了然于胸对产品定位胸有成竹在准备充分的前提下编制高质量的定位策划方案借助项目定位策划会对阶段性成果予以确认并借助会议决议和共识推动项目开发尤其避免因前期研究不充分方案有重大偏差或缺陷导致方案被颠覆从而影响项目进展在提出规划建议时注意以下几点原则1新地块规划要根据项目地方情况进行不同产品组合通过不同组合下各产品建造成本销售价格推售周期去货速度净利润IRR成就共享金额等指标进行综合分析采用能平衡销售与开发速度项目获得最佳效益的方案2建与众不同的当地标杆产品1可以实现快速倾销2打造完美展示区3尽可能采用标准化产品4借鉴周边区域或相邻市场畅销产品投资部门根据项目的定位审批报告编制项目定案报告报集团投资决策委员会审批如果集团审批通过了项目部即可按计划全面推进该项目四加强风险控制重点做好以下风险点排查是否为建设用地是否符合土规城规地块内是否有林地基本农田高压线垃圾填埋场坟墓军事设施文物地质条件是否复杂拆迁难度如何等考虑永久水电临水临电燃气供暖排污管道接入等问题在风险点排查的基础上做好风险评估和应对方案不盲目投入资金以免陷入被动如果是合作项目还要对合作方及土地权属做尽职调查以确保土地没有纠纷五争取优惠条件应充分利用政府招商引资阶段我司所处的有利地位争取优惠条件最大化并通过框架协议备忘录或会议纪要等形式将优惠条件予以书面固化1争取政府支持1可以通过邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强其对我司的信心获得其对我司快速开发经营模式的理解和支持2利用我司对当地政府税收产业支持城市环境改善政府形象的提升等筹码争取土地的优先获取土地款分期支付或延迟支付规费减免开通绿色通道及开发证件的快速办理降低预售门槛政府大市政配套等方面的支持3争取酒店用地价格的优惠或减免争取酒店学校等大型公建在项目后期建设减少首期投入应尽量避免按政府要求的规模档次建酒店新拓展且我司品牌影响度小的区域建议配套先行4对超过一千亩的项目争取能由我司主导参与目标地块的控规编制最大限度利用政府配套5在争取优惠条件或土地议价过程中需注意明确市政配套类工程包含外线建设的资金落实方案且方案中应明确投资人及资金的具体操作实施方法若由政府投资则需明确资金的具体来源若采取政府协助方式必须明确具体的出资单位及其资金数目来源等问题必要时可选择设立共同资金账户的方式解决资金问题2土地款溢价返还1一般可约定政府将土地溢价返还给投资公司作为基础设施公建配套的建设费用2对于数额较大一时难以消化的土地溢价应该由政府返还到土地储备的共管账户避免资金被政府挪用3对于需要使用溢价的工程由投资公司与相关单位签署协议由投资公司向政府申请该项工程费用4争取更高的溢价净收益返还比例避免政府后期有意抬高地价而造成我司被动并要书面约定溢价返还期限逾期按高于同期贷款利率的两倍计算利息3降低预售条件与政府协商提前预售规范输出口径分三步走1因为不清楚市场需要什么样的产品什么样的户型我们会提前做好样板销售更好的户型将多推货量在0以上无法修改如果做了0就可以销售的话那产品将更贴合市场所以需要提前预售2如果政府不接受上诉理由则表示项目所有的预售资金可由政府监管3如果第二步仍不成功则表示可在与政府共管的账号上押保证金保证达到预售节点经过上述三步大部分的政府应该可予以项目提前预售的资格第二部分做好前期策划实现快速开工集团基准工期为57个月部分项目已经实现摘牌后35个月开盘只有快速开工才可能实现快速开盘为实现快速开工要认真开展前期工程策划做好工作前置实现摘牌即开工一做好前期策划应充分考虑事情的因果关系先后次序内在的逻辑关系开工前把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来理清各种因素的逻辑关系形成系统的解决方案合理地配置开发资源克服项目开发中可能出现的瓶颈如收地报批报建设计出图招投标材料采购施工道路畅通临设容量充足等问题保障示范区的实现科学合理地做好施工现场总平面布置含临水临电道路办公区生活区垂直运输设备的布置等做到策划先行临设先行道路进出方向宽度规避客户雨季影响等先行管线尤其是临电临水架设方式和影响先行计划协同性先行样板先行施工策划上片区的市政土建机电挂石装修园艺绿化交叉平行流水施工单体中的土建机电装修工程分层分段分面施工同时还要制定制约项目目标重点区域的专项计划二规划设计前置新项目要尽量选标准化产品或成熟的产品要把工期短能快速预售的产品放在首期供货中销售展示区在综合考虑规划因素外应该安排在项目最有利的能马上动工的地方在楼盘的定位我们不一定做到最高档次的项目但我们要结合产品与购买群体合理定位打造性价比最高的项目在同样产品中我们必须做到最优在同等售价中我们必须做到品质最好1规划前置规划方案在摘牌前基本要能通过规划部门预审批主要地方领导认同要特别重视容积率日照分析建筑间距商业比例等指标尽量做满容积率特别重视普通住宅面积界定的临界点项目提前了解清楚当地的规划设计要求建议严格按照当地规划要求进行规划设计避免后期因方案修改影响进度尽量提高售建比减少无法出售的地下室面积2板房设置1原则上所有户型都要设置样板房2但也避免设置过多样板房导致成本增加须控制规划户型的数量3新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房对于毛坯销售不畅的项目要装修45套别墅板房销售部分再装修部分4为充分展现苑区的成熟配套以及环境需于货量现场选择景观好的楼层设置现场板房并做好首层架空层的泛会所展示和体验项目应尽量避免建临建板房3产品选择1展示区宜采用公司已有标准户型这样可以做到套用原有土建安装施工图纸和装修图纸节省设计采购和招标时间2别墅和洋房要同期展示同期开卖地下车库施工周期长12个月层难以与别墅产品同期展示3展示区中尽量不规划带地下室的洋房产品以保证施工工期满足同期展示开卖4物业规划建议参考物业公司从物业管理和业主角度提出的规划建议如出入口物业管理用房垃圾房的选址及面积等三强势推进收地由于我司获取的土地往往不是净地拿地前与政府或合作方谈好的收地条件到实际收地时不一定能全部满足这种风险往往会影响我们不能快速开工或增加开发成本和难度因此我们在收地前必须从多种渠道深入了解地块的现状是否已经满足我们的开发要求对方是否已履行了所有承诺否则我们应该要求推迟收地并且一定要把收地时间与土地出让金或合作出资的交付时间挂钩才能更好地规避我司的风险若发生土地移交晚于合同约定应争取由国土部门出具未能交地证明以便财务部门申请相关地块的免缴土地使用税在收地的过程中要积极推进目标地块现场的清理以及参与收地砌围墙工作要综合平衡提前一天收地付出的代价和提前一天开盘带来的收益之间的对比按照项目利益最大化原则强势推进收地工作四勘探先行进场1参考周边地质情况了解目标地块的地质情况尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料为基础设计提供参考也为前期工程提供依据可以有效提高设计和前期工程的进度2提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告对目标地块的地质报告进行分析将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图按先售楼部后展示区最后货量区的原则完成地勘地质条件较差情况下先行初勘第一时间确定基础形式规划及现场条件较完备情况下直接详勘五提前开展招标1招标前置在摘牌之前提前做好招标前置与配合工作有利于实现摘牌即开工从土地挂牌开始就可以开展招标立项投标单位确认发标开标定标工作招标立项方面要前置的工作包括1尽快了解当地的市场材料价格购买当地的定额及材料信息资料了解项目现场的特殊情况2将现场的环境及特殊性具备的施工条件等提供给成本管理中心便于招标文件快速编制3明确招标工程各专业的施工承包范围利于招标文件的快速编制减少后期争议4施工单位开标2施工单位考察项目立项后即发起招标立项书同集团区域一起将纳入集团招标范围内的施工单位提前考察和选择优先确定展示区基础施工单位及总包单位项目必须主动的参与到招标的工作中去选择总包单位时应考虑1施工单位的实力2施工单位的信誉度3施工单位的经营状况4特别关注施工单位拟委派的项目经理施工生产负责人经营负责人或包工头本人有调动公司资源能力优先优先选用熟悉公司操作模式同区域合作过的在当地做过项目信誉好的项目经理考察施工单位时播放公司的宣传片与施工单位做有效的沟通便于施工单位对集团的了解3快速确定施工单位的方法1条件允许的情况下示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行2对新项目可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区示范区计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮3对旧项目新地块若相近时间刚招过标则可以直接以扩标的方式确定单位4对使用原有图纸且已施工的工程可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工4施工合同区域项目应积极参与施工合同中工程管理条款的制定掌握进度管理主动权提前确定展示区各专项工程合同单价尤其对于赶工费施工进度明确约定施工人员数量垂直运输设备数量总分包权责约定等提前确定操作方式为后期支付工程款提供依据六重视临设先行1临水临电必须考虑足够除了考虑全面开工的施工和宿舍生活用电还要考虑售楼部和展示区的用电要求是否设独立电缆以免售楼部受施工保护电源跳闸的影响而经常断电在收地完成前就应该与水电部门签订合同确定水电到达地块时间确保摘牌后能顺利及时接入临水临电不妨碍项目现场施工在条件不具备的情况下可以在前期施工采用发电机与电力水力部门谈判时可考虑将永久水电条款与临水临电一并进行谈判对于项目后期开展将免去较多麻烦和减少重复的费用开支2提前完成红线外临时道路建设及场区内的管网及施工道路的建设临近公路要注意考虑地块开口问题3提前完成临时用地租赁搭设生活区为施工单位进场创造条件4提前考虑项目临时宿舍永久宿舍问题七政府关系维护1建立与政府各层级领导分管领导业务部门的密切联系关系按政府部门层级领导关系逐级上报下级能解决的不要用上级压下级各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系杜绝把关系建立在个人关系上更不能参与到小圈子内避免因领导调整而影响整个项目的运作2争取政府相关领导挂职我司项目如争取城建副市长级别领导挂职指挥部长3定期向主要政府领导汇报项目进展情况定期或不定期邀请政府领导前来项目指导工作配以媒体报道既推动项目工作开展也提高项目影响力必要时可以邀请政府领导到集团或公司其他成功楼盘参观4以工作简报的形式定期书面报告政府主要领导汇报重要工作进展请求协调解决问题及提出处理方案的建议八摘牌即是开工1报建前置1现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续这就要求我们进入一个地方时首先要到各部门行政服务窗口了解所有的报建报批验收流程了解需要提供的资料和当地的特殊要求提前做好一切准备特别是规划方案先与规划部门沟通调整好土地立项10天内完成规划设计方案编制协调政府及各相关部门召开规划提报会提出我司规划思路和规划手续预审等推进理念通过预审批获得规划主管部门及当地主要领导支持2如分歧较大则以确保展示区不变为原则推进规划报建工作有条件的先做地勘提前选定施工图设计单位和审图公司先行完成报建施工图进行施工图审查和报建特殊情况下同政府沟通单独就基础图进行报建确保摘牌后取得基础施工的尚方宝剑3施工图纸提前送到建设部门初审好一切能准备的办理国土证立项用地规划许可证工程规划许可证施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好能后补的资料尽量跟政府协商如立项环评4同时项目要提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证或与建设部门商量好可以签发预开工证利用开工典礼这一契机合理合法地把展示区土方和施工临路提前施工和铺设完成3提前邀请当地政府官员参与开工典礼并沟通当地主流媒体发布扩大品牌及项目影响力摘牌后即通过户外广告牌新闻宣传进行品牌导入4组织项目启动会进一步明确项目目标落实每个部门的职责及工作计划充分取得集团各中心的支持为后续抢工创造条件第三部分聚焦展示区域确保完美开盘抢临设保保障抢地下保地上抢主体保装修抢板房保货量聚焦展示区提前每一天集团总裁莫斌一计划管理严谨例如对雨季等影响工期的因素可提前界定下雨可将其细分小中大雨小雨中雨通过提供雨衣给工人让施工单位没有借口不开工并且项目也以身作则亲自在现场督促施工单位加班这样项目只需支出很少的成本在不是很恶劣的天气中争取到宝贵的时间对于大雨暴雨恶劣的天气现场不能施工的项目应提前与施工单位约定赶工措施二设计合理出图根据先展示区后货量区先管线后主体先基础后上部装修机电绿化同步的原则出具图纸第一时间内给予项目施工队图纸支撑三重点抢展示区1123原则123原则给我们一个很清晰的抢进度的思路1代表的是售楼部和豪装板房必须放在第一位保证首先完成2代表的是样板区展示区内的非样板房室外市政园建园林等工程应作为第二重点来抢工程进度3代表的是首期货量区需达到预售条件应放在第三位来赶工赶工时要按照主席要求的24小时满人工作的原则来组织样板区的抢工流水作业人山人海的去做每一个工作面都要有人要求施工单位每天上报人员材料和机械使用计划实现精细化管理向过程管理要结果同时要重点考虑关键工序的施工组织例如有挂石的施工时间较长尤其关注石材材料的堆放场地合理设置其施工应该尽量安排在前面2抢工奖为实现快速开盘区域项目在成本增加与收益之间进行合理权衡可以在总包合同中明确工程起始时间和相应的工期奖罚规定或者单独设置赶工奖赶工奖应在事前以协议的形式约定明确奖励的条件和处罚规则赶工奖后补无效原则上赶工奖励费用从该项目的成就共享奖金池或旧项目奖金包中扣减四施工组织科学按照整体市政管网先行单体结构与砌体同步机电装修园艺绿化穿插进行来组织施工计划综合布置售楼部板房区和货量区的施工场地和临时道路在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程市政工程和绿化工程尤其是大树种植采取流水穿插施工前工序给后工序预留工作面确保分部分层交接场地上下工序按确保的节点按时验收交接合理主体周边水景道路管网的施工在主体脚手架未落的条件下采用局部拆除部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工必须保证关键线路中施工资源配置如施工道路的畅顺桩基施工机械数量土方机械数量模板周转套数垂直运输机械的运力备用发电机夜间施工照明等及合理提前安装时间五装修突击管理集团成立了以雅骏装修公司为主导的装修突击队对新项目含旧项目新地块展示区重点突击并且集团要求雅骏装修公司到2013年9月实现对新项目展示区的全面承接1装修的重点包括1售楼部大堂或酒店大堂样板房的厨房卫生间电梯大堂的铺贴2电梯石材橱柜等开工时就要与厂家沟通排产3吊顶机电安装穿插消防空调线管4超豪板房的成品家具需土建严格按照图纸尺寸施工提前交底严控分层移交5双拼板房以装修户先组织土建施工然后分层分段移交工作面2装修进场前期准备1装修施工任务应预先落实最好施工前40天用书面形式通知施工单位有条件时考虑提前60天以便使承包方预先组织安排施工队伍按数量安排人力才能保证对任务的准备2施工图纸应预先3040天由设计院完成出图有条件时审图完成最好安排任务时一起提供给施工方目的方便做好材料的准备和产品工厂化生产3项目分项专业分包工程完成节点落实上工序按质按量按时验收合格后移交下工序3展示区装修工程联系单区域项目提交展示区装修工程联系单至集团工程管理中心运营中心雅骏装修公司由工程管理中心统筹展示区装修工程任务安排及下达六重视采购下单严格按照采购专项计划任务项标准参见关于下发项目专项计划管理办法和项目专项计划考核办法的通知的要求制定材料下单计划确定电梯石材装修材料及家具等进场时间与工程进度的高度衔接关键点在于接到图之后一周时间内下单有些可以先根据装修标准下单施工图出来后再核对数量补单洋房板房使用的材料直接甲供样板房在2楼及以上的开放式电梯应同步投入使用与现代家居设计家私组沟通好确保入户门房间门木地板橱柜家私及时进场安装及摆放对于非标设计要在设计过程中随时与采购中心联系沟通以便尽快确定供应商缩短供货周期前期物料设备采购时如涉及到酒店物业要请酒店物业参与设备选型特殊材料及专项分包生产制作周期参考1电梯生产70天安装2030天2橱柜豪装厂家生产25天安装时间3天供应商配置所有厨房配套电器3木门木地板楼梯扶手整体橱柜供应商生产时间30天安装时间815天4入墙整体衣柜供应商生产及安装时间30天5海洋展池供应商制作及安装时间120天6专业泳池工程安装时间60天7国振装修厂家生产及安装时间100天七园林绿化穿插景观充分考虑水体山体等自然借景通过参观公园植物园和当地最好楼盘了解当地植物选用的原则利用当地最便宜最实用的植物为我公司造景打造最合适的景观风格同时对当地园建材料进行调研评判成本最大限度充分利用当地材料园林施工要注意1跟进图纸主要的园建图水电图结构图2室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分3提前做好施工筹备项目开工时绿化尤其是地形土方早日完成同步开工交叉作业售楼部前后花园泳池水景区等与土建同步施工4私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工5可种绿化的地方先进土种绿化大树能提前种植的优先种植考虑树的生长周期在开盘时有好的展示效果绿化施工工序堆坡造型种植大树石头汀步石安装灌木地被种植草皮和玉龙草的种植完工小品摆设和成品保护八轻装修重摆设要按照轻装修重摆设的原则控制好装修成本让利于客户以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验让客户感受入住式的体验营销使客户走进板房就有购买的冲动同时特别注意要做好室内阴生植物的养护九加强联合验收1验收组织由区域工程技术部负责组织项目部设计单位营销中心客户关系管理中心物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收2验收内容包括营销环境建筑质量物业管理市政工程园林绿化效果和服务管理系统安保后台管理系统及产品设计合理性装修标准与销售合同一致性工程质量等3验收评估和审定1在验收中现场达成一致整改意见的问题由项目部督促相关施工单位立即进行整改整改完成后进行复检2在验收中涉及设计的问题如验收组内部意见不一致的应提交产品研发院牵头组织相关部门研讨将研究建议报主席办总裁办审定3在验收中涉及装修绿化景观和营销环境的问题如验收组内部意见不一致的应提交集团联合评审小组进行审定4经整改后复检如联合验收小组对验收合格达成一致意见的填写验收记录表各参与验收的人员签名确认未经验收或验收不合格的不得对外开放区域项目对主席在规划图上划的展示圈必须高度重视展示区开放前应做到目之所及皆是完美十确保完美开盘项目奠基开工后营销团队面向目标客群进行推广宣传客户拓展及圈层营销等期间项目部与营销团队密切沟通既保证营销推广节点与工期相匹配也能及时确认相关利好卖点输出以实现按时或提前供货确保销售开盘具体工作包括1为增加开盘的轰动效应前期广告铺垫要合理有效布置适当举行有针对性的推广圈层活动有条件的邀请政府要员新闻媒体和企业家代表提前参观创造社会认同气氛和免费宣传效应2做好价格政策产品的成本及预留客户梳理工作协助制定开盘前的价格策略及价格的制定1政策不能忽视政策对价格的影响如价格备案等政策直接限制项目后期价格走势定价前需针对限制政策与政府良性沟通攻关2成本成本控制直接影响价格竞争力要整体控制项目的成本3对预留客户进行分类产品偏好户型偏好位置偏好提前对预留客户进行分析筛选有利于更合理判定价格对预留客户心理价格进行持续性的跟进3开盘前完成物业管理公司的招标工作案场物业服务人员培训到位训练有素4做好详细周到的计划和工作安排各部门人员的分工现场功能临时分区停车带设置不要遗留任何的角落或环节现场提供适当的暖心服务和后勤保障工作做好安保卫生急救医疗准备5开盘时销控区人要放满增加现场下单的紧迫氛围6开盘后办理好相关相关预售合同签订政府备案抵押登记业主资料提供等相关程序减少因程序资料不全引影响按揭贷款的发放好让我司尽快回笼资金预售监控款也要长期紧迫跟踪与政府和银行做好沟通工作按照施工进度越早越多的申请7后续货量组织合理确定展示区与货量区各货量区推售次序及各货量区推售的节点安排尤其保证首次开盘成功后后续货量的及时补给为解决后续货量供应问题应在本次展示区开工同时准备好下一期的施工图纸和施工准备等所有工作做到一旦一期销售卖得好二期工程第二天就能开工第四部分过程管控到位主体质量合格集团高度重视工程质量管理建立健全了工程质量管控体系通过在工程技术管理工程质量评估考核施工质量全过程控制最佳开推盘状态和最佳交楼状态营造等方面进行监督和支持推动集团整体工程质量水平上新台阶集团按照关注客户满意度加强过程质量控制的管理原则建立集团层面的质量管控体系由三大部分组成即工程技术管理支持体系工程质量评估考核体系和施工质量全过程重点控制二加强考核评估1工程质量检查评估制度1碧桂园工程质量评分办法集团设有专职质量巡检组每月对全部在建项目进行工程质量巡检实行单月普查督办双月评分考核2施工尺寸误差专项检查办法为实现集团产品标准化施工和提高工程质量巡检组采取现场实测实量的检测数据进行合格率计算得出各项目的专项检查评分直观表现了施工尺寸管控的质量水平3碧桂园综合质量评分办法综合巡检组通过对板房区和交楼区进行检查和评分量化各苑区的综合质量水平4碧桂园联合巡检办法各专业子公司对各自在建工程进行常态化的质量巡检和考核并奖励先进处罚落后有效提高各专业子公司的工程质量5监理资料检查评分细则监督各项目的工程资料与现场实体工程的进度的同步性准确性完整性为顺利完成项目竣工验收备案提供保障2工程质量考核激励机制1实行双月质量考核排名计划根据集团质量巡检评分情况对集团所有区域和项目实行双月质量考核排名对排名前列的区域和项目进行奖励对排名落后的区域和项目处罚并通报批评2实行创优100计划为鼓励总包单位争创优质工程积极配合我司向业主交楼使项目在既定时间内达到目标交楼率对经过既定程序评估认可的优质工程和总包单位给予合约价格之外约100元平方米的奖励3开展三级样板工程活动集团每年开展三级样板工程活动通过相关中心及各区域各项目的联合评比评选出年度集团样板工程区域样板工程和项目样板工程进行表彰奖励为各区域各项目的工程质量树立了标杆并通过组织项目和施工单位对样板工程的学习和总结充分发挥先进榜样对提高集团工程质量的带动作用4评选集团专项奖最佳开推盘状态最佳交楼状态引导各项目营造完美的销售板房区和交楼苑区综合品质对促进销售提升集团的品牌和成功开拓市场的起到了重要作用5对工程质量问题严厉处罚对最常见影响严重的工程质量问题作出统一的处罚对施工单位拒不整改或整改造假的加倍处罚勒令停工整改直至清退出场6推行约谈和督办制度约谈是由集团召集相关项目和施工单位领导进行面谈指出存在的质量问题要求制订整改方案和计划按期完成整改督办是由集团工程管理中心派专人驻点项目协助区域和项目解决对极少数施工队伍质量管理的老大难问题对个别极端不配合的施工单位坚决进行清退避免后期交楼风险三实现重点控制1施工质量的事前控制措施1加强图纸会审工作图纸会审工作使施工单位充分了解设计意图和技术要求消除可能存在的设计错漏以确保工程质量2加强板房区施工工序的管控避免项目在板房区快速施工中因无序施工而造成的返工和浪费要求各项目必须编制板房区施工详细工序计划项目总必须亲自进行交底并在过程中加强监控落实3加强工法样板引路和技术交底要求施工单位利用工法样板间对施工班组和工人进行实物技术交底各班组掌握了我司的质量要求后才能进场施工4推行装修交楼标准样板间制度目的是发挥预先管控的作用及时发现和修改不合理的设计起到装修样板引路和技术交底的作用2施工质量的事中控制措施1各项目增设质量专职岗位该人员专职监督驻点项目工程质量对项目总和区域工程技术部负责并可越级向工程管理中心汇报具有对施工单位存在的质量问题要求整改进行处罚直至建议勒令停工的权力2推行项目重点工序专项验收制度建立施工质量跟踪档案及质量追溯制度集团要求各项目对十项重点施工工序实行项目工程师监理施工单位三方联合专项验收专项验收资料需相关人员签字后存档3加强对集团各专业子公司现场工作面移交的协调规范场地交接验收程序并制订了相关的场地移交标准并对移交的时间和范围作出详细记录明确了双方责任保证集团各专业公司顺利进场4加强集团装修质量管控明确项目总对装修质量的第一责任人计划制定预留合理工期推行装修交楼标准样板间制度加强装修工程现场管理和强化交楼前分户验收等系统性措施保证集团装修质量5加强高层建筑沉降观测各项目如发现沉降量超过规范和设计要求的应立即通知设计院并上报工程管理中心由相关部门及时处理6加强对重要建筑材料的管控集团明令禁止使用海砂推广使用新型反应型防水卷材3施工质量问题的整改控制措施加强对项目落实质量问题整改的监督规定了施工单位整改方案的内容和模板以及要求项目部对整改情况进行验收规定了检查验收回复模板如发现项目部或施工单位弄虚作假的将进行严肃处罚第五部分重视精装策划打造精品货量二精装策划先行项目工程开工前的工程策划针对配合装修施工的计划方案要全面考虑范围包括1工作界面划分清楚2装修垂直运输设备的使用3装修施工临水临电的配置4装修施工脚手架的配合5装修施工产品半成品及材料的保护和堆放6工序交接验收7装修图纸会审8装修工艺工法明确9材料样板确认10各专业在施工过程中出现矛盾时特别是工序间的嵌接问题必须及时协调并应有专人负责跟办1装修图纸为保障装修工程顺利实施装修设计图纸应提前会审会审要求其它各专业需参与同时为保证装修材料的采购和品质装修施工图须于装修施工单位进场前60天完成设计因此要求设计院配合和项目部计划及协调的工作须及时到位垂直运输精装修工程垂直运输供料比较紧张材料品种繁多规格类型各异而保证现场材料的运输搬运和存放使其流畅有序的进行是创造良好施工条件之必须所以垂直运输设备如外用电梯井架的位置高度须考虑到精装修阶段的使用需要结合建筑的平面形状高度和材料设备的重量尺寸大小考虑机械的负荷能力和服务范围做到易于运输便于组织精装修施工分层分段流水施工项目宜在总包垂直运输机械安装前组织装修分包方提出相关使用性能参数要求在情况允许的情况下可以提前完成永久电梯安装在加强管理做好成品保护的情况下提早投入使用以方便后续精装修的垂直运输使用3场地布置施工平面布置原则在满足施工的条件下尽量节约施工用地在保证场内交通运输畅通和满足施工对材料要求的前提下最大限度的减少场内运输特别是减少场内二次搬运具体地1平面管理总原则根据施工总平面设计及各分阶段的布置以充分保障阶段性的重点施工保证进度计划的顺利实施为目的在施工实施前制定详细的机械使用进退场计划材料生产加工堆放运输计划以及各工种施工队伍进退场调整计划同时制定以上计划的具体实施方案严格依照执行标准奖罚条例实现施工平面科学文明的管理2平面管理计划的确定及实施根据工程进度计划的实施及调整情况分阶段发布平面管理实施计划包含时间计划表责任人执行标准奖罚标准计划执行中不定期召开调度会以充分协调研究后发布计划调整书3平面管理办法施工平面管理由项目经理总负责由生产负责人项目工长材料部门机械管理部门后勤部门组织实施按平面分片包干管理措施进行管理施工现场按照标准设置六牌一图即工程概况图管理人员名单及监督电话牌安全生产制度牌消防保卫制度牌文明施工制度牌环境保护制度牌及施工总平面布置图按照总体规划要求作好平面图主要包括现场办公临建布置现场生活区布置材料堆放场地库房及构件现场拼装区布置施工现场要加强场容管理做到整齐干净节约安全力求均衡生产另外需要考虑到计划采购计划使用材料滚动进场的具体情况做好材料到货动态管理保证到场材料物资随到随进库保证材料在室外停留及库房存放时间不超出规定范围使材料进场存放和垂直运输处于良好的控制状态三进度计划严格1严格审查施工单位编制的施工总进度计划检查总计划中一级节点完成时间是否满足集团一级计划的要求2在进度计划的实施过程中常常受各种因素的影响而出现进度偏差为了保证工期总目标的实现必须对原计划进行相应的调整计划的调整按以下原则计划调整应慎重能不调的尽量不调能局部调整的决不大范围调整计划的调整要及时一发现有进度偏差必须及时分析立即采取相应对策及时解决3对于交楼风险要提前足够的时间进行预警当发现工程滞后严重交楼存在重大风险时应制定严谨的倒排计划或销项计划并要求施工单位制定细致的赶工计划并有人工材料机械等方面的具体计划和保障措施需要集团予以协助的可以请求集团相关职能部门组织召开协调会四落实样板先行为保证集团多快好省战略的实施材料采购和项目管理中须切实贯彻样板先行方针在大面积施工前必须先做施工样板施工样板经确认后方可大面积施工关于货量区的装修工程质量的管控请遵照装修交楼标准样板间制度执行样板先行的作用1检验设计的合理性及工种之间配合及早发现问题及早解决2确定各项施工内容的验收标准指导大面积装修工程的施工并在完工时按此标准进行验收2设立先行样板的原则要求1时间要求各采购或施工项目应在单位定标后立即提前筹备施工样板在大范围采购施工前完成验收工作2地点要求先行样板应设置在大范围施工的单元内方便各相关班组及管理人员学习样板间的选取不得影响该单位的销售和交楼3标段要求建议每一个定标单位均在该标段内设立样板间4户型要求对于货量区的精装修原则上要求每种户型均须设立一套装修交楼标准样板间个别数量较稀少的户型由项目根据实际情况决定是否设立注若某些户型已经在销售示范区设立了交楼标准样板间则在货量区可不再重复设立完成标准样板各项指标分项工程应达到合同约定的标准3样板的验收根据样板的重要程度由项目部负责组织邀请区域工程技术部参加营销中心客户关系管理中心设计单位及相关施工单位联合验收对发现的问题包括与销售承诺或合同约定的标准不一致设计使用功能不合理装修质量不合格等督促有关单位立即更换或整改整改合格后进行复检并签署验收合格记录表样板未验收或验收不合格的不得开展货量区大范围推广4样板的应用1发挥完善设计功能的作用如在样板施工或验收中发现设计功能不合理应及时进行修改完善2发挥样板引路和技术交底的作用供应商或施工单位应充分利用样板对班组和工人进行技术交底并通过样板的展示和施工总结各工艺及流程要求并在样板间进行标示3发挥验收标准的作用样板间开放后供应商或施工单位须按照样板标准进行货量区供货或施工项目建立质量检查验收制度按此标准进行验收样板的管理1工程管理中心在工程质量巡检中对材料及项目样板间进行检查并对没有落实标准样板间制度的项目进行处罚2装修样板间由装修总包单位进行管理应做好室内的装修的成品保护工作在合同收楼日期前装修总包单位应进行装修交楼标准样板间的保鲜维修确保样板间单位的室内装修工程应达到正常可交付状态五重视采购下单做好采购计划的前置与集团采购部有效的沟通争取所需材料能尽快的完成采购特别是做好甲指材料及甲供材料的采购计划工作因该部分流程及供货时间较长如甲指材料的采购需签订三方买卖合同方能正常供货在总包合同签订后立即沟通集团造价部提供三方合同范本由项目部及施工单位进行盖章返回造价部发送集团采购部进行确认后由集团采购部发送指定品牌厂家确认盖章返回施工单位在过程中及时主动进行跟进将采购计划甲指材料三方合同签订进行前置争取更早更快的完成采购工作采购下单要点1按集团标准化要求下订单尺寸准确图纸标准化填写规范2下单时要考虑合理的安装周期3按标准化要求控制现场尺寸保证场地交付尺寸与下单尺寸一致4按入场条件控制工程节点确保按时按质交出安装场地六质量控制到位1工程质量方面做好主体结构验收含基础隐蔽验收并做好基础资料基础隐蔽工程验收合格才能进行下一工序施工2严控空间尺寸确保装修四大件的现场安装尺寸与图纸设计尺寸生产尺寸相符到场后能准确安装避免返工浪费3做好材料把关主要有钢筋混凝土及建筑用沙电气五金等4两防方面做好地下室天面外墙门窗边阳台卫生间的防渗漏防开裂减少装修过程中及交楼时土建维修的工程量七园林绿化管理1工艺管理做好图纸会审技术交底及材料定板督促施工单位按图施工不擅自更改设计不漏工序并加强对整体观感的把控项目部严把材料关面层关艺术关现场人员需加强对细节部位特殊部位的研究比如转角部位高低差部位入口部位结构外露部位如施工图大样无法满足施工要求或存在矛盾须尽早与设计院沟通并确定施工方案做到设计合理施工可行效果可观时间管理熟悉园林工程的施工步骤先后顺序制定详细可实操的施工组织计划注重事前控制将公司在进度管控上的奖罚要求融入到施工管理中根据大计划编排小计划根据总体计划编排分项计划做到工序衔接合理工种交叉多而不乱将时间节点进场计划进行合理安排为园林施工创造良好的客观条件重视隐蔽工程做好检查验收工作避免后工序做完后进行开挖破坏空间管理工作面的铺展是劳动力有效利用的有力保证也是减少工种相互破坏确保施工质量划清责任范围的重要因素对公共区域除了督促总包单位按要求时间及质量完成地下管线工程的套管预埋井道围砌地表道路公园小品等的土建施工外还需尽早为市政工程主要是煤气管和市政自来水管提供工作面以推动地表工作的全面展开对楼房周边区域特别是样板房周边的园林工程须协调总包单位尽早完成外立面施工以达到拆除外立面脚手架的条件高层区样板房达到拆除低层外立面脚手架即可为室外化粪池园建工程雨污水井管等的施工提供足够的工作面八加强成品保护高标准住宅成品保护尤为重要主要落实以下两个制度1现场成品保护巡检制度对现场成品保护的工程进行巡视检查发现有损坏现象的必须追查到底责任到人并及时与厂家协商对产品修复2室内看护制度已经竣工验收具备交房的楼层设专职人员对楼层进行看护对楼层钥匙专门保管以防室内成品人为损坏或丢失同时做好必要的保洁工作定期开启窗户在有雨季保障措施情况下使室内空气流通减少室内有害物质凝聚第六部分注重细节完善实现完美交楼一交楼计划合理在推售前制定合同交楼时间时要充分考虑市政配套永久供水供电的完成时间避免因临电供应交楼造成业主投诉尤其是毛坯交楼单位的业主需进场装修临电供应容易造成客户群诉二分户验收严格1分户验收联合小组组织工程项目的有关单位建设单位施工单位监理单位物业公司成立分户验收联合小组并明确各方的具体责任2分户验收范围1单位工程的每套住宅公共部分的楼梯间电梯间屋面地下室2分户验收应当在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上重点对每户住宅的观感质量和使用功能质量进行检查主要项目包括室内空间构件尺寸楼地面墙面和天棚质量门窗安装质量防水工程质量建筑节能工程质量给排水采暖系统安装质量室内电气工程安装质量强制性条文规定的安全防护措施以及国家和省市有关规定要求检查的其它内容3分户验收准备工作由施工单位编制分户验收方案并报监理单位项目管理部审批1对于土建部分须提前标识室内空间尺寸测量的控制点和线并提前作好屋面卫生间等有防水要求房间的蓄水等准备工作明确依照验收顺序确保验收不留死角2对于安装部分须提前在室内地面上标识好暗埋水电管线的走向并对配电控制箱内电器回路进行清楚的标识3充分准备分户验收所需要各种设备一般包括经纬仪水平仪激光测距仪自动安平激光标线仪钢尺靠尺塞尺检测尺组合检测器漏电开关测试仪通球等4提前确定分户验收的方法及验收标准根据前述确定的验收范围和项目进一步明确具体验收内容和部位以及相应的验收标准及验收方法4分户验收的时间安排1施工中间验收根据工程的进度情况分户验收分阶段进行当某项目具备验收条件时就组织该项目的验收比如现浇楼板厚度可在主体施工阶段进行验收室内净开间墙面空鼓裂缝的验收可在室内抹灰面完成后进行验收室内净高楼地面空鼓裂缝起砂的验收可在室内地坪完成后进行验收2完工后验收时间自完工之日起在规定时间内完成实测验收并将分户验收资料进行汇总和报验5分户验收发现不合格问题的处理分户验收小组如发现验收结果不符合规范和设计文件要求的应书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查经整改仍不符合规范和设计文件的应按建筑工程施工质量验收标准的有关规定进行处理6开荒复验无问题后立即进行家政开荒为保证清洁效果和地面木地板损伤采取留地面保护膜待房间清洁完工后再清除保护膜清洁地面的流程清洁完一层后验收一层从上至下进行逐户锁门收楼前严禁人员进入如确有需要建应立登记制度三竣工备案办理1重视图纸资料等的日常管理前置性的开展竣工备案资料准备工作2要特别避免工程款的超付以免施工单位竣工备案工作不配合而我司又无反制措施从而陷入被动3竣工备案办理时间较紧时应成立临时小组协助报建人员在短时间内完成竣工备案手续4竣工备案办理的注意要点1务必根据竣工验收备案的资料需求清单前置周全地准备备案资料2各项资料和表格的填写签字及签章务必按照模板范例填写避免来回反复注意施工许可证时间迟于现场施工时间的资料处理和后期专项验收的及时提前安排及资料准备如节能验收消防验收规划验收环境验收3各种备案面积数字数据务必根据相关规范进行核对确认4对各类表格的签批如建设工程竣工验收会签表杜绝疏忽漏签的情况发生5对于办理备案前需要缴纳的各相关费用务必提前检查确认避免因为缴费不及时导致备案风险四实现完美交楼联合验收完毕后向客户寄发交付通知书前必须完成由项目营销经理发起的项目部及区域客户关系管理部参与的寄发收楼信建议审批流程1成立房屋交付工作小组并主导承接查验及整改集中交付前60日由区域客户关系管理部牵头组织项目营销设计财务物业成立房屋交付工作小组工作小组职责1负责制定房屋交付工作计划明确相关部门的工作任务及完成时间2开展交付前承接查验从客户视角对设计质量缺陷检查和跟进整改加强督促整改及复查销单为完美交付创造条件为集团创优100评选提供依据2交付现场完美包装1项目主入口及主干道路沿线实现完美包装指引清晰气氛温馨喜庆2交付组团及入户大堂电梯厅电梯轿厢实现完美包装营造回家氛围3交付办理大厅实现完美包装办理程序提前公示功能区分布合理突出舒适感和尊贵感3交付服务品质保障交付前做好工作人员规划调配和系统性培训工作1重视对接待礼仪人员以及陪同验房工程师的选拔和培养2加强项目基础知识接待技巧验房流程验房礼仪验房强制口径等专业培训3确保交付时交楼接待工作人员各司其职职责明晰话术及着装等方面做到标准化4提前准备维修备品备件项目部应根据联合验收承接查验客户预验收所积累的数据以及工程经验对部品部件的缺陷率进行评估根据评估结论要求在集中交付前由各总包施工单位将部品部件贮备齐全部品部件属于甲供的则由项目部联系集团采购中心下单备货5制定现场应急措施根据交付区域综合风险排查情况制定相应的交付现场应急方案1提前开辟专门的客户接待室客户看楼第二通道等2明确应急情况发生的我方人员接待名单处理顺位和媒体对接人3交付活动提前向当地公安机关报备特殊情况下邀请公安或相关政府部门在交付期间驻场值班6倡导一站式交付服务模式客户办理收楼手续时为客户创造一站式服务即资料填写费用缴纳钥匙领取可在不用起身情况下一次性办理完毕提高办理速度减少不便7主动引导客户验房客户验房时采用一对一接待模式陪同验房工程师主动提示房屋使用须知让客户感受专业贴心服务8打造交付中快速维修能力项目部筹建快速维修队进行简易问题的及时维修保证交付成功率同时做到过程跟踪反应迅速确保客户收楼满意度9交付后评估1项目集中交付后1个月内区域客户关系管理部负责收集汇总客户交付评价及居住体验评价等信息提交产品及服务质量分析报告2对整体交付区域影响客户生活设计及施工缺陷能够得到有效评估和整改减少客户重点问题的投诉升级减少客户生活中的不便改善园区服务品质提升客户满意度