恒大集团开发报建指引.doc

1恒大地产集团开发报建操作指引2开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节在开发报建业务工作上做到精心策划狠抓落实办事高效能有效降低开发成本缩短开发周期为公司创造更大的经济效益为规范集团系统各地产公司的开发报建工作使开发报建工作更上一个台阶集团开发中心特根据开发报建的基本流程制定此操作指引供各地区地产公司参考一总体策划1企业发展中心取得建设用地后各地区地产公司应召开地产项目开发建设综合策划会制定开发建设计划按照每期工程开发建设20万平方米建筑面积的规模确定取得各种重要证照的时间节点2各期工程应根据开发建设节点要求以及当地的开发报建流程制定详细的开发报建计划该计划应报集团计划管理中心和开发中心备案3根据开发报建计划制定图纸需求计划报总工室4各地区地产公司应尽快取得资质证书二关于建设用地类证照1建设用地批准书通过招拍挂公开出让取得的土地办理建设用地批准书时须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函要特别注意国土部门公开出让的土地与国土局签订了国有土地使用权出让合同后在缴交土地出让金之前务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案避免国土部门拿来出让的土地还存在着局部未3完成征地或拆迁结案给建设用地批准书的办理带来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划注意建设用地批准书的有效期及批准的建设工期建设项目逾期施工的注意要提前向发证机关申请延期2国有土地使用证股权转让或土地转让项目应及时办理国有土地使用证的移交或过户通过招拍挂取得项目在签订国有土地使用权出让合同时应在付款条款上列明分期交纳分期办理国有土地使用证如所取得国有土地使用证为预登记的临时证照应按规定办理变更否则到期应办理延期手续国有土地使用证核发的使用权面积是净用地面积不含市政道路用地面积和公共绿地面积为便于项目融资一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证如不能分期办理国土证在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权利证可分块分别在不同银行抵押贷款3建设用地规划许可证办证的前提条件之一是根据国有土地使用权出让合同及有关土地出让金缴款证明因涉及土地出让金巨大应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金核发的用地面积是总用地面积包括净用地面积道路面积绿化4面积所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围但属于该项目的建设用地范围因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿该证的附件有1建设用地规划红线图2规划设计条件注意附加说明事项防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效4规划设计条件规划设计条件是建设用地规划许可证的附件规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重要依据直接影响项目开发建设的效益各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施在申领规划设计条件时争取最优的指标容积率建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制在申领或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持取得最大限度的突破公建配套项目要求应尽可能减少公建配套的设置和建筑面积的规模要求拍卖地块的国有土地使用权出让合同一般都以土地使用条件和关于确认规划设计条件的复函作为合同的附件非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点尽量争取提高容积率减少公建配套面积争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定5三关于规划建设类证照1总平面规划设计方案批复修建性详细规划批复取得规划设计条件之后根据当地的开发报建流程争取与建设用地规划许可证同步办理在详规报批之前开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通充分了解哪些重要指标必须按规定报批哪些指标有灵活性以便于项目的方案设计能顺利通过审批减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间详规报批中总平面规划方案图应重点注意的事项所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求主要指标包括规划总用地面积总建筑面积住宅建筑面积公建配套面积容积率总建筑密度居住户数居住人口绿地率总停车数建筑高度建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施详规报批阶段还要调查了解小区排水煤气垃圾处理等问题以6便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批例如小区雨水污水怎么排放小区是否要建污水处理站周边市政道路有无通管道煤气是否需要自建煤气瓶组站小区生活垃圾怎么收集处理是否要配垃圾压缩站注意各地报批详规的一些特别要求2环评人防消防卫生学园林绿化等专业意见的报批详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的图纸事前充分了解各专业管理部门的审批要求尽量减少报入后图纸打回修改占用的时间小区环评批复工作要提早启动提前让有实力有信誉有关系与环保局的环评公司编制环评报告书申报小区环评时特别注意一些敏感性的公配项目如垃圾压缩站消防站卫生院污水处理站以及小区雨水污水的排放方向及地点其定位选点要考虑透彻编写环境意见时尽量向着风险小的方面去评价避免日后在环保验收时引起不必要的麻烦若项目是分期建设为便于办理项目的竣工验收手续须分期报批项目的环境影响登记表人防专业意见报批了解清楚当地对新开发的小区人防面积核定以及人防异地建设费缴交的规定在申报小区人防总体规划时人防面积宜多不宜少减少开发成本消防专业意见报批开发部门应在总平面设计阶段就要与当地消防支队沟通了解当地消防审查的规定对小区消防通道登高面等要求减少设计的工作量和时间在申报消防专业审查意见时设计人7员与消防局审查人员的事前沟通开发部门与消防局审批人员的关系密切与否对于顺利通过审查非常重要有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益其他专业意见批复各地区根据不同项目的情况有的还可能需要控高意见文物考古意见防洪排涝电力交通地震灾害等结合各专项规划要求的意见3小区综合管线规划审批详规批复后用地面积超过20000平米的要申请小区综合管线规划审批主要涉及供水供电燃气电信排水等管线布局的综合平衡小区综合管线规划审批后可作为下一步水电气电信排水等管线工程施工报批提供依据4建筑物放线详规批复后可凭详规批文及附图直接申请办理建筑物放线为加快办理建设工程规划许可证做好准备在放线测量办案中注意确保建筑物与路边线以及楼与楼之间的退让距离以免影响下期相邻建设项目的楼层高度根据公司开发建设的要求各地公司应在详规批复前协调先行放线5建设工程规划许可证在详规批复后各地区公司应在办理专业意见时同步办理建设工程规划许可证专业意见的环节要尽量缩短时间特别是小区环评8批复环节要事先精心策划以最快速度取得专业意见批复在建设工程规划许可证办结取证之前要缴纳市政配套费对于每期开发建设20万平方米的规模市政配套费金额较大应做好减免缓工作节省开发成本必要时考虑分层办理规划许可证要注意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点保持一致报建的图纸要求符合退缩间距开口天井采光通风符合建筑规范要求要满足各专业意见要求6建筑工程施工许可证因办理施工许可证的前提条件较多因此要精心策划做好同步和穿插报建工作以尽量节省时间为使办理中标通知书的工作顺利进行开发部要与招投标部或集团招投标中心沟通提醒招投标部在对投标单位资格审查时的注意事项以减少施工许可证办理的麻烦或时间延续办理招投标手续时尽量协调缩短公示期以早日取得中标通知书加快施工许可证的办理同时应与招投标部门沟通降低工程造价的标注减少开发报建规费提前进行施工图审查缩短开发报建时间对于有提前动工要求的建设工程应及时协调质监部门和安监部门提前介入并提前与城管部门进行协调需要办理先行施工的处罚的要协调按已完成的投资额作为处罚依据在质监站现场查勘时协调形象进度的描述与城管处罚决定书相一致为顺利办理施工许可证现场的配合工作也很重要开发部门应加强与施工现场的沟通及时检查施工现场是否三通一平是否建好围9墙洗车槽施工工棚现场安全维护设施是否已落实施工材料机械是否按要求规范布置安全文明生产的管理制度是否落实施工用电是否按规范敷设现场查勘及发证时建设施工监理设计相关人员是否到位等对于分层办理规划许可证的项目可以续建的方式办理施工许可证避开施工图审查质监站现场查勘缴交劳保金手续等缩短办证时间7预售许可证由于此证属公司的重要节点办理此证所需准备的资料较多因此必须按当地的要求提前做好报案的资料准备工作如提前开设好预售款监控帐户签订预售款监控协议书以及完成物业管理招标取得中标备案书等而且要资料核对无误销售面积预测的工作量较大应提前介入建筑面积务必要注意尽量减少与实际施工及后期实测的面积误差避免在后期的确权办理房产证时造成公司利益的损失减少业主的投诉因此提供预测的施工图一定要注意是不是三层会验后的最新施工图包括建筑图能显示剪力墙和柱子变化的结构图平立剖阳台窗台风道等大样图与现场施工的图纸是否一致现场施工有无变动取得预测面积的结果开发部要提交预决算部审核如国土证已抵押贷款在办预售证之前应提前与资金计划部沟通把握好涂销抵押的时机如工程形象进度未达到或相差不大的情况可根据当地法规要求争10取变通的办法过关如果申报预售的面积累计超过土地出让合同可售面积须提前调整土地出让合同面积并在办理预售证前完成国有土地使用权出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交当预测总面积超过报建面积须由销售部确定不可预售房屋8商品房屋面积实测及初始登记大确权公司制度规定开发部要在规划验收完成后60天内取得权属证明书工程竣工后现场实测时要对经办人积极引导提高测绘效率在经办人计算实测结果时要争取有利于公司的计算方法当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情况应协调经办人对实测结果进行适度调整因确权能否及时完成直接影响到小业主房产证的办理以及超报建面积房屋的销售资金回笼因此大确权要提早谋划早日完成如果申请确权的面积累计超过土地出让合同上总建筑面积须提前调整土地出让合同面积并在申报确权前完成国有土地出让合同变更协议的签订及土地出让金的缴交四配套报建的办理1规划阶段前提条件取得修建性详细规划批复小区地名批复由策划部部门提供小区命名的方案小区道路命名报批11由策划部门提供小区路名的方案意见规划路的命名要征求道路两旁相关单位的意见施工临水临电的报批此项工作必须确保在项目计划开工节点时间之前完成临水临电方案以接入点越近越好并能满足施工现场需求对于当地所要求的相关规费应协调减免2建设阶段防雷报建防雷审图费和检测费应通过谈判降低费用各期通邮报批签订邮箱制作安装协议确定好安装时间保证交楼同时注意控制成本不该交的费用不要交小区永久供水工程的报批为控制成本在总工室计算小区总水量之后在申报永久性供水协议时在满足小区总用水量的前提下供水方案以供水管径最小供水线路最短为原则对远离市区周边无市政设施的项目小区永久供水方案的报批应提早策划报批要充分考虑供水线路的优化与实施可能存在的问题提前做好应对措施小区永久性用电工程的报批为降低成本开发部应该会同总工室与当地供电局加强沟通事前充分了解其政策规定如每户用电量的计算标准电房设置的原则12变压器配备的原则按用电标准计算出来的小区总用电量是否计算同期率等以求最终审批的供电方案最有利于我司降低成本要了解项目周边的供电规划周边有无已建在建和拟建的变电站最近的接驳点在何处在不同的线路方案中选择最短又可行的供电线路方案要充分考虑永久用电方案报批及施工的复杂性提早谋划越早取得供电协议越好以便为工程施工预留足够的时间小区通信工程的报批签订小区电信综合业务协议书小区电信机房属于有偿提供电信部门使用由销售部与电信局签订售房协议小区永久性供气工程的报批在详规报批阶段就要了解项目周边有无市政煤气管道小区是否要自建煤气瓶站通过与供气公司的谈判降低成本3竣工阶段公建配套设施的移交要了解当地的政策及土地使用权出让合同的约定区分哪些属于小区服务性无偿移交的公配项目哪些属于小区经营性有偿移交的公配项目哪些属于政策没有明确移交接收的单位可交可不交的原则上不移交由我司商业部或物业公司自行出租处理对于有偿的项目要了解有偿移交的文件依据及计算标准无依据的可与接收部门协商确定移交价格小区规划配套的教育及医疗卫生服务设施如小学幼儿园卫生院13等是否属于无偿移交还是有偿移交主要看该项目公配设施有无相应扣减土地有偿使用出让金五验收工作的办理1规划验收公司制度规定开发部必须在工程竣工后30天取得规划验收合格证为顺利完成规划验收开发部须跟踪协调工程部按公司要求的工程竣工标准完成竣工验收即竣工标准应以满足规划验收条件为标准主体工程全面完工含外墙装修建设工程用地红线或建筑物30米范围内的道路绿化含天面全面完工所有临建构筑物拆除完毕各地应了解当地的政策规定例如政策允许竣工面积比报建面积超出比例对可能影响规划验收的因素提前采取应对措施使各期工程的规划验收能尽早顺利完成2质量验收各期工程的质量监督意见书一般由工程部负责向当地的质检站申办开发部门应做好沟通协调工作3人防竣工验收备案人防工程竣工验收备案表是公司制度规定的交楼标准之一工程竣工后应跟踪工程部尽快提交竣工资料并对初验未达要求的工程尽快完成整改4消防验收消防验收意见书是公司制度规定的交搂标准之一14消防验收通常由消防工程施工单位负责办理并取得消防验收合格证开发部门应做好沟通协调工作随着政策的越来越严格规范须先对所有的消防设施设备逐一进行检测检测不合格的要完成整改合格后方可办理消防验收合格证5环保验收环保验收意见书是公司制度规定的交楼标准之一做好项目污染源排污口登记对污染源进行检测并达标对发电机电房进行现场检测并取得达标报告环境保护设施经负荷试车检测合格其防治污染能力适应主体工程的需要6竣工验收备案竣工验收备案表是公司制度规定的交搂标准之一公司制度规定开发部必须在工程竣工后85天内取得竣工验收备案表尽管竣工备案要完成的前置条件比较多但随着政策越来越严厉政府部门出于保护小业主的合法权益的目的正在研究出台政策拟将完成竣工备案作为开发商交楼的必备条件并拟写入商品房预售合同的格式化文本当中对此政策变化各地应引起高度重视7永久水电供气工程的竣工验收在交楼前确保永久水永久电供气的开通15