房地产开发报建流程及潜规则指南.doc

房地产开发报建流程及潜规则指南全中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员我看了其中与房地产开发报建有关的内容有些感慨在这里讲一讲涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久我想到哪里就讲到哪里吧下面基本上是按照报建的先后顺序来说1土地证建设用地规划许可证规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复是进行房地产开发的前提但是这几样东西领取的先后顺序非常的有学问有经验的同志一看这几样东西的发出时间基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争目前我国法律也没有很好的规范这个问题恩简单的说一下土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用途及使用期限只是载明建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来包括现在的那个小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来一般来说一块地必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证以下简称地规证之后才能领取土地使用权证这绝对应该是必须的程序因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用途及年限但是呢在现实中呢这个想法只能是理想状态因为首先很多地方的国土部门在出让土地的时候根本不考虑规划直接就整块出让了然后给人家办出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡无论是修改规划也好还是根本没有规划都好反正我的土地出让金是已经交了剩下的事情你规划部门得给我搞定我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败要知道我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从1997年才正式开始而北京第一块公开交易的土地是到2000年之后才上市的我只不过是说我国在这个问题上缺乏经验国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的愤青们不要在这里给我指三道四我在这个行业浸了这些年了起码我个人觉得把我放到90年代的背景里面去我也想不出更好的土地交易模式城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心更何况当时呢不过无论如何这种土地交易模式现在已经只是历史了新城乡规划法第三十八条在城市镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前城市县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置使用性质开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设项目在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准核准备案文件和国有土地使用权出让合同向城市县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证城市县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件希望在我日后的职业生涯中不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡阿门2项目公司设立立项环境评估房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西非常的社会主义特色不过这里也有些东西很有趣与法律的关系也比较大比如设立项目公司这里要注意一下母公司拍到的土地转到其全资设立的项目公司名下按我国法律不属于交易我再次强调一下母公司与其全资子公司之间的土地流转不属于交易再次强调不属于交易因此房地产公司可以任意设置项目子公司在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干再说立项这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物非常的烦也不知道这个东西应该算什么立项主要考察的是项目的投资额及可行性我不知道在目前的市场里可行性这个东西政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上不太管有些地方就管得非常严而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情譬如最近国家的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评不过上有政策下有对策事情都是人办出来的反正到目前为止建设项目都在纷纷的上马中我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的反正我自己如果操办这些事情基本上都是直接去这些部门譬如去计划部门就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司去环保局就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司然后让这些公司负责把这些手续办出来编制费用稍微给多点都没关系总之我自己一看到这些手续头就痛得厉害房地产开发资质就比较有技术含量一点关键是专业技术人员难找现在这些专业技术人员资料都是省内联网了想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到建设部门也不敢在这个事情上乱来因为任何人都可以上网查到某某是什么专业资质任职什么公司现在结构类的工程师难找啊感慨一个嘿嘿下一篇开始讲正式的规划报建总平面审查阶段3总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样我听得比较多的叫修建性详细规划审查这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少日照够不够总容积率是多大有没有超过规定的容积率建筑密度是多少进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范等等等等这些东西都是非常的专业啊专业在这里我要举例说明一下比如建筑密度这个东西看起来很简单是吧就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数譬如这个小区是1万平方米有3000平方米的地面上有建筑物那么建筑密度就是30看起来这个计算应该是没有什么争议了但是且慢我这3000平方米的建筑占地里面有2000平方米是一个大型的架空平台架空层下是停车位上面是空中绿化广场现在争议就来了我这个2000平方米到底算不算建筑基底你之所以限制我的建筑密度无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空间嘛现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊我的绿化没有减少啊我的休闲空间没有减少啊所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题反正技术规范没有限死有无穷的空间可以钻营再举个例子容积率总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单但是放到实践中一看啥是净用地面积啊从哪里起算啊是纯粹的土地使用权证载的面积呢还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢这个东西根本说不清楚怎么算都行把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高这都是可以钻营的地方其他的地方譬如消防通道的设置高层建筑四周必须设立环形消防车道但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了怎么办设置那种隐形消防车道上面种草保持绿化就指着图纸说这就是一条消防道路这么搞行不行反正我个人不知道行不行消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活这个过程一般都要2到3个月往往都要和规划部门反复修改扯皮来回磨磨到双方都没了脾气才能通得过我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做干等着就能通过总平面审查的我也没见过那种零缺陷的总平面设计只要有心无论什么公司的总平面无论是你万科还是富力还是雅居乐那只要一挑起来问题都是一筐筐的不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗要么就是车道转弯半径太小等等等等在这自夸一个本人不才曾经试过在10天内完成这个工作至今被引为传奇故事嘿嘿4管线综合审查排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一我现在专门拿出来讲因为这个东西实在是非常非常的专业啊搞得不好的话实在是害死人啊而且被这个东西害死的公司比比皆是各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误事实上无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率是一样的这个东西就跟击鼓传花似的一轮到就死说了半天管线综合是啥包括三大项小区给排水管线强电线路弱电线路这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排放到同一张图纸上给排水不用多解释了就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区强电就是生活用电线路从哪里进怎么上楼怎么进门弱电的内容就多了什么有线电视线各类通讯线路网线内部监控线路等等等等多得要死上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户这些线路啊什么的必须要合理的安排好不能到处乱走作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好只需要看两个东西1你就这么走进一个小区看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了2沙井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞到到处都是如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的基本上这个小区你就可以考虑放弃了为什么我要这么强调这个管线综合呢如果它设计不好有什么后果呢首先就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情我实在是见得太多了然后对于年轻的我来说就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选因为只埋了一条管别的网络运营商想进来提供优质服务都不行而现在的这家不是这里的线路坏就是那里坏整天修我这正打怪呢嘣的一下断网了再然后夏天千万别开空调一开就断电跳闸家里的电器得轮着用千万别一起开看电视的时候千万别开电脑不然就得在黑暗之中耗一晚上这都是管线综合没搞好的标志啊你说这样的小区能住吗管线综合既然如此重要那么我们说我们设计的时候好好的考虑好好的研究不就行了吗事实上是不行为什么因为所有的线你都得从外面引进来都得跟外面有个接口但是接口在哪里呢我现在告诉你们无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作都无法保证预留的接口不发生变化最常见的是市政排污管线突然就重新施工换地方了哪怕它不换地方就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够那也完蛋了这种事情太常见了大家肯定经常看到市政管线施工把路挖开今天搞搞这里明天搞搞哪里我反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定的然后高压电线的接入口一开始说得好好的从某某变电站接等到施工完毕要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了不能再让你接你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱乱引引到多少电算多少电至于呃会引起什么生活上的麻烦我也不知道再说到这个排水许可证这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排这个东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置然后这个东西反过来又影响管线综合设计事实上是一回事我就不多说了5单体审查建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的但是总体来说相对于总平面规划就比较容易通过一点单体设计是啥呢就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案单体方案主要是些啥内容呢我个人是这么总结的关键就是落实各空间的大小尺寸这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位目前来说我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配一个车位大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异车位不够基本上都别想通过单体审查当然总平面审查期间一般来说也会审车位不过那个阶段主要是经验值按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值来评估地下室面积够不够一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数但是单体阶段就不一样了就开始数了这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等等等不一而足但是有些时候无论怎么摆都摆不够那也有办法就是宣称我这里要做立体机械停车位立体机械停车位我相信很多人都见过那玩意非常的不好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事情不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了这个机械停车装置那是绝对不会安装的那么为什么开发商那么不愿意建大点地下室因为建地下室是亏本的买的人也少我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮说什么10几20万买一巴掌大的停车位开发商还亏本事实是停下一台车的确只需要10个平方米不到的空间但是你要把这部车停进去你另外还需要30平方米的进车道所以按经验值每个停车位所须分担的面积基本上都是35到45平方米规划部门都这么掌握你这个车是不能垂直起降的这就是客观规律当然我这个是大概经验在有些城市停车位还是能赚钱的比如广州深圳和上海的一些黄金地段的楼盘据说停车位都能买到40万一个不过这个不代表一般规律嘿嘿审完单体设计设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证这个过程比较没什么技术含量不值得多说我就一笔带过了不过这个建设工程规划许可证在新的城乡规划法中被提到非常高的位置反复的强调我个人还没钻详明白不知道这个法是什么意思在搞什么玄虚6消防和人防专项审查这两样东西搞死人我直接这么下两个结论没有哪个小区的消防和人防设计是达标的没有哪个小区的消防和人防设备是合格我就这么直接一点消防报建要说难是所有专业报建中最艰难的但是如果说简单也可以很简单至于人防报建这个东西莫名其妙我不知道这个算什么我对任何备战的东西都心存恶感先从消防说起消防部门是武警官兵不是政府机构这个大家心里要有数我国的消防审查在很多时候都是非常扯淡的非常官僚的另外呢我们的开发商也的确是非常的不象话要满足消防规范的话这个投入太大了另外我们的消费者也没这种意识因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门那对业主进进出出来讲是非常不方便的基本上来讲消防设计绝对不可能严格按规范做够做足在这个方面审查那也是越来越严一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建为什么呢因为这些企业长期和消防部门打交道跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长往往由他们出面才能把事情办成但是我在这里说句公道话涉及生命安全的消防规范基本上没人敢动手脚比如12层以上要设置专门的消防电梯17层以上设置剪刀楼梯这些强制性规范已经是铁律我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将会获得巨大的回报譬如减少一套楼梯那是多么好的事情啊但是基本上没人敢去办起码我不敢在我个人日后的职业生涯中我也不敢人防工程是非常神经的一样中国特色的东西我不知道这个东西算啥真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里911的那栋大楼就是前车之见真要被炸了楼呆在地下室里绝对活埋掉当然这只是我的个人观感大家不必介意人防部门属于政府部门不是军队编制用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来不能发产权证这部分停车位只有使用权关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物权法的神经们我现在告诉你们所有的人防用途的东西产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程就允许你暂时用着但是这个产权无论如何都不可能归属于什么全体业主因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖所以开发商绝对会想办法减少人防面积另外人防设备那也是非常疯狂的东西比如人防那个安全门那都不知道算啥那个东西要真放进地下室还真是搞碉堡了也不知道能防什么7节能审查施工图审查在领取建设工程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化完成结构施工图水电施工图等等全部施工图及结构计算书等完成节能设计做一个节能计算书就可以开始这两项审查了节能审查在我的个人经验里面是怎么审都行的事情我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高这么说吧什么360度大落地窗全敞开式阳台无封闭式中庭这些东西在节能方面肯定是不达标的搞了这些东西夏天空调得开到疯狂掉不过老百姓都喜欢这种新鲜东西恩在这里南北差异非常明显北方一般在节能审查上都比较能达标老百姓在观念上也比较能接受这个因为北方有一个取暖的问题节能不能达标的房子在冬天那可是要白白的花出取暖费的但是南方人对这种东西就比较不待见我就好这一口你管得着啊说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70以上的9070政策说两句建设部的官员们在政策制定上必定带有强烈的北方特征北方人在考虑在冬天取暖的要求之后的确不习惯居住大面积开间超过6米的客厅在取暖上就肯定不达标了同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的空气干燥而且洗手间的使用频率较低一般人都不习惯每天洗澡我说明我这不是地域歧视啊我这完全是就事论事但在南方仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户90平方米要设计出三居室就几乎是不可能完成的任务这个稍微在图上画一下就知道了房子朝外的位置就那么几个面几个房间一占厕所就不知道摆在哪里了本人当年参与的好几个项目为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位设计师呕了不知道多少吨血现在市场上的公司逼得没法子被迫只能大量的推出两房单位当然两房单位也可以住不过就不能养孩子一养孩子这家就完蛋了爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭连转身的地方都没有现实就是这么滴残酷客观规律就是如此现在有些公司为了规避这个9070还想了些花招比如设计两套房子再打通它一起卖在某些不良媒体的宣传口径上将这个做法称为不良开发商昧着良心做事我个人无言以对恩说个节能审查一说开去就说了这么多不好意思不好意思现在开始说施工图审查施工图审查现在都已经在表面上市场化了允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查施工图审查单位还必须对审查结果负责但是基于我国的审查技术非常的落后恩怎么说呢连设计施工技术都非常落后因此这个审查实在是见仁见智根本没法子审在这里讲一个本人曾经亲历的事情那一年在珠三角一个三线城市在一个别墅项目门口建一座景观塔那个塔呢形状就像个纺锤中间粗两头细该地建设局检查组带人检查施工现场上了这塔的工架突然这塔就塌了整个检查组全部死光这是个大事啊政府因此组成了浩大的调查来查这个事故的原因首先当然是从源头设计查起结果一查设计坚称没有任何设计上的问题于是把那图纸送去重新做审查一查的话审查人员说不行这个图纸有问题两边就吵了起来最后两边都说服不了对方要说这个图纸违反强制性规范吧它也不违反但是不违反强制性规范就表示安全合格吗我看谁也不敢说这个话最后只能把施工单位拉出来判了几个罚了些钱了事现在合生在广州的某楼盘前面也打算树这么一个塔做审查的时候也是吵得不可开交最后也是不了了之因为这根本说不清楚到底安不安全反正我个人不知道施工图审查是收费项目非常贵所以一直都是名义上的市场化事实上的垄断化施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少滴嘎嘎嘎嘎8余泥排放许可噪音排放许可夜间连续施工许可余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲是因为这两样东西是最扰民的我知道在很多城市几乎没怎么管这两样东西余泥和噪音但现在越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理余泥排放现在都快成了各大公路管理部门包括公路交通警察的主要生财道路了运输施工余泥的车辆只能在规定时间规定道路上行驶但在很多时候根本不可能这么规范尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥啊没办法只能打通各路神仙余泥在运输过程中很容易污染路面本人曾经见识过广州的一部车从天河一路撒到番禺结果被罚了5万多包工头拼命去做工作都没用估计是交通部门火大发了撞枪头上了噪音排放许可是指只能在规定时间用规范的噪音较轻的方式施工这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤击桩了那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候我靠站在工地里听了一天的锤击声第二天耳朵里都是嗡嗡声几乎没给锤傻了当然用锤击桩那肯定是最经济的只要没人管开发商绝对用锤击桩因此我个人无论如何都支持在这方面加强管理此外对那些夜间连续施工的更要予以管制现在在一些城市这个夜间连续施工的管理就管得非常好比如广州和深圳那是真管得不错无论怎么找关系都难批得下来如果居然胆敢不报批就夜间开工那是嫌自己钱多想支援政府的贫困官员了但是绝大多数的城市唉那处于几乎没有管理的地步我作为从先进城市走出来的三个代表到一些二三线城市去傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊结果被人家狠狠的嘲笑过好几回嘎嘎我相信这里也会有人看过我这一段之后狠狠的嘲笑我并且自鸣得意的说有这种手续吗我这里没有啊我这里很简单啊什么什么的就和上面某些人自鸣得意的嘴脸一样9质量监督安全监督我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来已经写得不耐烦了但是没法子程序是这么一步步走过来的施工许可证完了之后我随便这么一想我靠后面不知道还有多少程序放验线白蚁防治防雷预测绘预售各专业验收项目备案验收一直到交楼这得写死我啊为什么我会突然发这种神经写这种东西呢不明白自己啊不明白自己特牢骚百余字谢谢各位质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续这两个站的分工我跟各位说老实话我分不清楚在我看来质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站分着管譬如我打桩没按规定程序打导致桩荷载不达标这个到底是安全问题还是质量问题我反正说不清楚总之两个机构都得好好的哄着当然在若干细节上这两部门还是有所区别比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦这些但在我看来安监把质监吃掉并成一个机构没有任何逻辑和操作上的困难在现实的操作中但凡涉及到检测的就由质监办不需要检测一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责由于质监搞检测比如桩荷载检测水泥检测这些东西都是收费项目所以质监在管理上就没那么的严为什么呢因为质监大多得靠这些收费项目养活自己收人钱手软云云安监基本不收费但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训工人佩带平安智能卡上班等等总之各有各的门路啦现在在有些城市质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测单位都能做检测了我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用只是周边城市的3分之1恩在这里为了避免有些人看不懂我说一句打完桩必须做检测检测合格了才能做承台继续往上建各位的明白不过呢绝大多数的城市这个功能被质量监督站牢牢的把持着这个也是建设部门的生财主道啊我要是局长我也不肯放嘿嘿10施工招投标监理报建还是没写到施工许可证写死我了啊啊啊我为什么会想到写这个题材我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊首先我必须说明按照我国现行招投标法私营房地产公司无国有经济成分其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包但在某些大城市譬如广州无论什么企业施工都必须做招投标这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方我个人对此一直持非常反感的态度在大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢去工商局打一张股东结构书就行了在必须要做施工招投标的时候我必须得说这个领域那是真黑不是假黑黑得让人毛骨悚然搞施工的就没几只好鸟我在此随便讲个故事哈施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去一般包括施工员质量员和安全员施工投标的其中一个材料是专业技术人员根据项目大小配备的人员多少也有不同要求大家知道一下就行有一次在广州某企业围一个标另外一个不识相企业就想进去材料一准备然后发现自己的技术人员不够了于是马上到建设局备案新增人员资料本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情结果连交件都交不进去总之就是不受理后来求爹爹告奶奶给受理了然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰全部材料退件这个企业的老板气得吐血到最后当然这个标是投不进去了我这里讲的还只是个小手段暗地里啥招数都用得出来我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性恩监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情做一个监理规划和监理细则交建设部门审核一番认为OK了发一个监理审查意见通过了就是下一步施工许可证监理规划和监理细则老实讲在我个人的经验里面我从来没看到建设部门真的做过审核在我个人的从业经验里面我没见过几个政府官员能看得懂的11施工许可证我怀着万分激动的心情打下了上面那5个字施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总缺一不可在我个人的职业生涯中我从来没有经历过能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的在我与同行的交流中我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续再来办施工许可手续的要这样的话绝对没1年的时间出不来不相信的同学请回头再把前面10个大项看一遍基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个而且得一步一步来这是什么概念这是卡死你的概念随便哪个环节出了任何问题直接就GAMEOVER在改革开发之初外资企业刚进中国的时候有个著名的段子说是有个企业要搞一个项目前后盖了200多个章事还没办成最后撤资了不干了上级政府震怒云云现在改革开发这么多年了我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗我们能方便快捷的为企业服务吗到了今时今日还有什么企业抱怨过政府管得太严太死审批环节太复杂吗听不到了为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则大家已经在这个圈子中取得了某种平衡达成了某项交易在这种情况下改革办事流程简化办事程序反而会阻碍办事效率我知道我这么说会有很多粪青完全不能理解我就这么告诉你们大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业在每一个程序中在每一个环节中都存在利益分配都存在制衡这个系统在经过10多年的运做之后它本身已经具有了生命力绝对是牵一发而动全身因此我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作譬如土方工程一般都是先动的这就是一种双方博弈之后达到的平衡哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空子可以钻比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证再发地上部分这么把一个项目分割成很多部分发证为什么因为这是双方一起适应互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了他们就没得玩了之后的内容大家就开始熟悉起来了我们终于进入销售环节的各项手续了12插曲来讲讲目前的宏观房地产调控恩不妨说一下我出身是房地产管理部门当年参与了非常多的房地产政策制定后来穷得不行被迫下海至今这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦在讲预售和验收这些东西之前我想先讲讲现在的房地产调控政策理解了这个才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解对现在的调控我的总体评价是混蛋基本上现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面1减少土地供给紧缩地根这方面的政策非常的立杆见影如果这里有国土部门的朋友看到了肯定大有感触最近这3年以来中央对地方的用地管制一年比一年狠采取的措施一年比一年毒当然这里我们必须有个概念用地量最大的产业不是房地产而是工业尤其是各类招商引资的工业园区目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积这是一个很疯狂的概念当然在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下房地产用地不可避免的受到了株连房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地足以做多少多少年的开发因此现在供地不足这种消息不准确等等这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道连造谣都没造出个样子来只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置基本上就可以判断出来事情的真伪有哪个地产公司手头上没开发的地不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的我立马把这篇东西打印出来吃掉在另一个方面来说房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展城市逐步扩张富裕群体人数总量不断增长这种心态其实倒真是一种讽刺唉2打压购买需求提高首付比例紧缩银根提高银行准备金率控制按揭贷款都是这种考虑就是让老百姓没钱买房子但是这种政策不是释放和满足需求它没有解决任何问题它只不过是将需求延后我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好有一种很神奇的解释说这种政策的好处是老百姓买不起房子了开发商脆弱的资金链就会断掉开发商就会自动降价了我个人不对这种神奇的逻辑予以打击免得我的这个贴沦为口水之争的场所我只对客观效果予以评价谢谢3强制性限制房地产产品类型这个很明确就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70以上这个9070的政策被唱得很响好象很英明神武的样子我个人没明白过来这到底有什么效果户型选择完全是市场化的东西我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在开发商故意建大户型以获取高额利润但是我晕大户型或者小户型在单价稳定的前提下单方利润及总利润会有任何差别吗总建筑面积不变单价稳定户型变一下造成影响无非是多几套房子或者少几套房子利润有区别吗除非是有这样的逻辑前提大户型的单价比小户型高但在我的个人职业经验里面我是没发觉过有这种情况我的个人经验是反过来小户型的单价一般都比大户型高一点点本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略我不知道北京是不是与我的个人经验相反我个人总结房地产调控政策就在上面这三样东西里面玩来玩去不会有别的什么新花样出来了这个效果我就不多说了接下来继续讲流程吧啦啦啦13放线验线这个就简单的说一说吧图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置这是个技术活要测量定坐标这个活就叫放线放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了嘿嘿又来一个半市场化正式放线的前提是领取了施工许可证放线后测绘院会发出一份放线册在工程提前施工违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作让他们提前来做放线唉又来一个做通工作放线完毕施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线测绘院就出验线册这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放线的场合唉14预售许可证终于说到这个了预售现在的管理已经比较严格了我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市预售许可都要求在网上办理全程公示现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成3分之2低层建筑结构封顶这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样无论层数高低全部封顶才能放贷因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构取得预售许可证之后开发商在推盘时都不积极因为这个时候钱也不是很能收得到只能收到个23成但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算在理解了这个之后或许我们对捂盘这种行为会有更深刻的认识吧现在办预售许可都要做价格公示交易价格必须明确到套单价必须清晰在交易现场也禁止再搞什么5000元平方米起这种骗人的玩意了但是我必须要说但是政府没有也没有权力对房地产交易价格进行管制在办理预售手续时所申报的价格开发商可以完全不予理会这个价格申报一下就完了我每次做预售许可的时候申报价格直接就是2500元平方米从来都是如此随便你怎么公示卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多没有任何法律上或者行政上的责任在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸事先算一个面积这个叫预测绘在竣工之后到实地测量就是实测了我们都知道面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾这个矛盾是怎么来的呢最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多比如施工不规范造成的面积误差又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差这些都有可能但要说是开发商的故意造成的我个人没有见过开发商也没这种能力或故意去故意做假当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到嘿嘿现在为了避免这种纠纷各大开发商都学乖了开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告唉又出来一个做通工作15关于预售中的土地解押昨天在写预售的时候关于土地解押的问题我不是很敢下笔作为一个房地产从业人员讨论这个话题显得比较不合适这个话题非常敏感这其中有无数的道道儿我个人对这一块的玄妙也不是很能理解尽我的理解讲那么一点吧先从土地抵押说起现在关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的在这方面我相信全国的银行都是大同小异的土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了不多说了根据现在越来越严厉的销售管理规则办理预售许可证时该地块不能有任何抵押但是我们都知道一个事实就是任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力要么还贷要么更换抵押物不然这个预售许可证就出不来了还贷是几乎不用考虑的事情更换抵押物更加不可能哪有那么多实物可以拿去抵押啊就算有的也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊这个时候就是考验人类的智慧的时候了现在的任务是即不还贷又不更换抵押物又能解押还要能办出预售许可证我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的我只说其中的两个办法唉我觉得我好象在传授犯罪方法似的靠现在绝大多数的城市国土部门和房管部门都是分离的在国土部门办理土地抵押登记在房管部门办理预售许可证房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的在这些地方先做通银行工作比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物更换抵押物的话原抵押物要先解押再将新抵押物办理抵押登记这个解押和新抵押中间会有一个抵押物悬空期这个悬空期是合理的无论银监还是上级什么部门来查都可以解释过去那么我们就利用这个悬空期吧先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉有些人把银行的工作做得很通的连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉唉我个人佩服之极然后拿着这个注明了已解押字样的土地证赶紧去房管部门给他们看啦啦啦我的土地证已经解押了啦房管部门一看哦的确如此于是收材料办预售许可证了只要他们一收材料立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押办得快的话只需要悬空半个小时如果担心房管部门还会再看看土地证的话可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊此外在可以办理在建工程抵押的城市这里说明一下在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续也可以试试土地解押换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事这种方法在国土与房管合并的地方也能用总之办法都是人想出来的人有多大胆地有多大产在房地产行业那得算是真理啊16规划消防人防管线质量等专项验收竣工验收备案交楼其实在说了这许多之后大家应该都明白了到验收阶段是怎么一回事了在做了前面这许多的铺垫和协调工作结识了那许多的人一步一个脚印的做到了现在如果还不能完成现在的工作就真是白混了规划验收主要是验收各项规划指标是否超标在封顶之后竣工之前就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大的麻烦基本的过程如下规划局的同志坐在车里看一下哦封顶了然后拿起验线册来看看哦没问题数一数层数哦是这个层数就回去该干啥干啥了消防人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定也只有他们能搞定开发商自己做这几项验收肯定通不过这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因尤其是消防和永久用电这里面的道道和苦水啊真是倒也倒不完我就讲个电的事情在报装的时候设计好了装3台变电箱施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业的工程款这个企业也不说什么验收的时候到了供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理要变成四台这怎么得了啊业主都要入住了电都供不上你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚而且还不敢计较这个被迫之下乖乖的给了双倍的电力施工款只要不得罪这几项专业的施工单位验收基本上都通过但是验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法原则同意通过验收但如下问题需要进一步整改12345云云质量验收现在非常简单了竣工之后施工单位开发商监理单位合在一起整个验收报告出来就行了然后交给质监站备案这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了这是普遍现象到时候就负责签字盖章质量验收和各专业验收都完成了规划验收也搞完了就是最终的到建设局去搞竣工验收备案这个备案就没什么好多说了竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道一直觉得比较奇怪也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节我反正没亲眼见过这种事情但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道所以我也不很关注这个事情物业管理这一块我就不多说了各项手续基本上到这里就结束了接下来就是产权证办理的事情了先做大确权给整个楼盘做个确权发证然后再分户发证这些东西哪怕是街边做中介的都懂我就不赘述了谢谢各位17结束语首先得说我每天跑来跑去回来鼓捣这个东西我是真写出厌烦情绪了实在是想太监掉这篇文的但这么每天一小段也终于给我写完了不过这个结尾很仓促就是了这整个过程也只不过是个大概而已事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情没写进来譬如工程造价的预算报告的问题干过这个活的人肯定知道和建设局扯这个预算单价是不是合理都不知道扯得多么辛苦但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议我往往都报以冷笑连专业房地产公司之间的合作都几乎没有成功个案的情况下几十个互不相识又缺乏专业知识的人能合作建起一栋供自己居住的楼愤青们会和我说房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案我在这里可以明确告诉你们我没见过在漫长的施工报建融资销售过程中有无数次的台底交易和私下勾结再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙愤青们又会说我就规规矩矩的报建施工不融资难道我还建不起一座楼吗我可以很明确的告诉你们不可能这整个房地产开发流程已经结成了铁幕它具有强大的生命力足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外你试图规范做事诚实做人你连总平面审查都得审1年审消防又审一年审施工图再审1年这种事情我真不是没见过我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产从04年开始领取了规划要点审总平面审1年没审出来规划要点到期了重新回去领再审总平面审一年又没审出来再回去领规划要点但是总规刚好改了给他把土地功能改成教育用地最后一无所获连告都不知道要去告谁我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前受着训斥你这个总平面图地下室边界线和地上建筑的边界线要用两种颜色表述嘛不然我怎么能看得明白退回去给你重新改过再来无论你们在各自的领域内是多么的优秀你们可能是电子行业的巨子是网络经济的领头人引领了化工行业的风暴只要你们试图进入地产行业你们就要遵循这个行业的行规任何试图改变现行房地产管理规则的人都会受到血一样的教训在这个行业里面遵循规则比任何行业都要显得重要我无意于评价现在这个系统是不是合理我已经离开了思考这个问题的岗位就让其他的管理者来思考吧我只是想说生存啊它从来都不是一件容易的事阿门