某房地产开发报建流程.doc

房地产开发报建流程土地证建设用地规划许可证规划要点批复文件土地证建设用地规划许可证以及规划要点批复文件是进行房地产开发的前提简单说土地证由国土部门颁发是土地权属证明载明了土地用途及使用期限建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据规划要点批复文件由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率建筑密度停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等这些指标都在这个批复文件里体现出来一般来说一块地必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证之后才能领取土地使用权证因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金才能在土地证上载明土地用途及使用年限以出让方式取得国有土地使用权的建设项目在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准核准备案文件和国有土地使用权出让合同向城市县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证立项环境评估项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性目前全国各地由于市场经济的深度不同所以在这方面的管理上也不尽相同有些地方基本上不太管有些地方则管得非常严立项到底需要什么材料也没有明确的规定立项与其他程序的先后关系也是不确定的譬如最近国家的政策要求先把环境评估搞了再回头来立项这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评目前为止很多公司都是建设项目上马后基本上都是直接去这些部门譬如去计划部门就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司去环保局就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司然后让这些公司负责把这些手续办下来总平面图审查这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审查小区的建筑物是怎么排布的每栋单体建筑有多高有多大各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少日照够不够总容积率是多大有没有超过规定的容积率建筑密度是多少进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范这些东西都是与设计院对接总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量它直接关系到下一步的施工销售验收等等这个过程一般最少需要到个月往往要和规划部门反复修改来回修改才能通过管线综合审查排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一包括三大项小区给排水管线强电线路弱电线路这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排放到同一张图纸上给排水就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区强电就是生活用电线路从哪里进怎么上楼怎么进门弱电的内容则很多如有线电视线各类通讯线路网线内部监控线路等等上述这三项线路从科学上考虑应从地下走从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大比如高压电线的接入口一开始谈好了从某某变电站接可等到施工完毕要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了不能再让你接你得从其他地方接一般选择对口的施工承包单位时应着重考查施工单位与这些部门的社会关系单体审查建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查也是非常严格的但相对于总平面规划审查还是比较容易通过一点单体设计就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案关键就是落实各空间的大小尺寸这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位目前来说我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的一般要求每户住宅配一个车位商业一般是平方米配一个车位大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异车位不够基本上都别想通过单体审查审完单体设计设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证消防和人防专项审查目前基本没有哪个小区的消防和人防设计是达标的也没有哪个小区的消防和人防设备是合格消防报建要说难是所有专业报建中最艰难的但是如果说简单也可以很简单至于人防报建同理先从消防说起消防部门是武警官兵不是政府机构我国的消防审查在很多时候都是非常官僚的另外开发商要完全满足消防规范的话投入实在太大了另外消费者也没这种意识因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个级防火门对业主进进出出来讲是非常不方便的一般来讲消防设计绝对不可能严格按规范做够做足在这个方面审查也是越来越严一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建为什么呢因为这些企业长期和消防部门打交道跟消防部门之间的关系千丝万缕往往由他们出面才能把事情办成但是涉及生命安全的消防规范基本上没人敢动手脚人防部门属于政府部门不是军队编制用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来不能发产权证这部分停车位只有使用权关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大所有人防用途的东西产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程允许你暂时使用但是它的产权不可能归属于全体业主节能审查施工图审查在领取建设工程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化完成结构施工图水电施工图等全部施工图及结构计算书等完成节能设计做出节能计算书就可以开始这两项审查了我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高这么说吧什么度大落地窗全敞开式阳台在节能方面肯定是不达标的淤泥排放许可噪音排放许可夜间连续施工许可这几项工作基本都是对应的施工单位负责办理质量监督安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构拿施工许可证之前必须去这两个站办理审批手续这几项工作基本都是对应的施工单位负责办理施工招投标监理报建施工招投标一般是由建设局指定一家招投标公司办理监理报建是在完成监理免招标或招标手续之后进行做一个监理规划和监理细则交建设部门审核发监理审查意见通过了就是下一步施工许可证施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总缺一不可一般由施工单位负责整理各项资料汇总办理放线验线图纸画出来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置要测量定坐标这就叫放线放线是规划部门下属的测绘院放正式放线的前提是领取了施工许可证放线后测绘院会发出一份放线册放线完毕施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线测绘院就出验线册这个验线工作直接关系到日后的竣工验收预售许可证预售现在的管理已经比较严格了预售许可都要求在网上办理全程公示预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成分之低层建筑结构封顶现在办预售许可都要做价格公示交易价格必须明确到套单价必须清晰在交易现场也禁止再搞什么元平方米起这方面政策总在调整在预售许可方面还有就是预测绘房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸事先算一个面积这个叫预测绘在竣工之后到实地测量就是实测了规划消防人防质量等专项验收竣工验收备案交楼规划验收主要是验收各项规划指标是否超标在封顶之后竣工之前就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线然后对照验线册来审查消防人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位负责搞定质量验收就是竣工之后施工单位开发商监理单位合在一起出验收报告然后交给质监站备案质量验收和各专业验收都完成了规划验收也办完了就是最终的到建设局去办竣工验收备案竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼最后就是产权证办理先做大确权办理初始权属登记然后再分户发证