房地产开发流程.doc

房地产开发流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前房地产开发公司应办理好土地出让手续委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书应附有详细的规划设计参数和效果图并落实足够的开发资金第二部分行政审批部分根据我国当前法律法规规章房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段选址定点规划总图审查及确定规划设计条件初步设计及施工图审查规划报建图审查施工报建建设工程竣工综合验收备案一选址定点阶段此阶段一般办理以下事项计委审查可行性研究报告和进行项目立项国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查建委办理投资开发项目建设条件意见书环保局办理生产性项目环保意见书表文化局地震局园林局水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查规划部门办理项目选址意见书二规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段办理以下一般事项人防办进行人防工程建设布局审查国土资源局办理土地预审公安消防支队公安交警支队教育局水利局城管局环保局园林局文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查规划部门对规划总图进行评审核发建设用地规划许可证规划部门确定建设工程规划设计条件三初步设计和施工图设计审查此阶段办理以下一般事项规划部门对初步设计的规划要求进行审查公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查人防办对初步设计的人防设计进行审查国土资源局进行用地预审市政部门环保局卫生局地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查建委制发初步设计批复并对落实初步设计批准文件的要求进行审查建委对施工图设计文件进行政策性审查根据业主单位意见核发技术性审查委托通知单建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告发放建设工程施工图设计文件审查批准书四规划报建图审查阶段此阶段办理以下一般事项公安消防支队进行消防设计审查人防办进行人防设施审查建委市政部门园林局环保局卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件在建设单位缴纳有关规费后核发建设工程规划许可证副本五施工报建阶段此阶段办理以下一般事项建设单位办理施工报建登记建设方对工程进行发包确定施工队伍招标类工程通过招标确定施工队伍非招标类工程直接发包建委组织职能部门对工程开工条件进行审查核发建筑工程施工许可证六商品房预售许可阶段此阶段办理以下一般事项由房地产管理部门办理预售登记核发商品房预售许可证开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件复印件及资料以下证明材料已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上并已经确定施工进度和竣工交付日期开发企业的营业执照和资质等级证书工程施工合同商品房预售方案预售方案应当说明商品房的位置装修标准竣工交付日期预售总面积交付使用后的物业管理等内容并应当附商品房预售总平面图分层平面图七建设工程竣工综合验收备案阶段此阶段办理以下一般事项建筑工程质量监督站机构对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收规划部门市政部门水利局环保局文化局卫生局公安消防支队园林局以及其他需要参加验收的部门按照法律法规规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证正本建委综合各部门验收审查意见对符合审核标准和要求的出具建设工程项目竣工综合验收备案证明不符合标准或要求的作退件处理并要求限期整改第三部分房地产项目权属初始登记阶段由房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记开发商应提交材料申请书企业营业执照用地证明文件或者土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证房屋竣工验收资料房屋测绘成果根据有关规定应当提交的其他文件以上几个阶段需增加或减少的相关事项及时限各地根据实际情况会有不同的差异各个程序的办理时间绝大部分都少于天一般在天内所需要的费用由于相当部分属于地方收费所以就不再明细列表更何况相对于房地产开发所获得的利润行政审批费用可以忽略不计