房地产项目开发流程.doc

房地产项目开发流程一立项审批阶段公司注册土地评估项目选址由建设单位向区规划局提出申请并缴纳相关费用费用收取详见表二土地面积测绘选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘确定项目占地面积测绘费详见表三签定国有土地出让合同由区发改委向市发改委申请用地指标等用地指标下来后建设单位与区房地局签定国有土地出让合同及配套合同缴纳土地出让金与配套费制可行性研究报告及申请项目立项选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告编制完成后待选址下来及出让合同签定后一并递交区发改委申请立项若项目体量大则由区发改委转送市发改委审批办理用地规划许可证立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证二规划设计阶段方案审批选择专业设计公司设计项目方案报区规划局组织召开项目扩初会或论证会原规定方案审批前组织召开项目协调会由政府各职能部门及配套部门参与现流程简化一般方案审批完后就进行初步方案设计设计出来后再向各职能部门及配套部门征询各部门出征询意见单同时与当地主管部门协调组织召开项目扩初会或项目论证会扩初方案审批根据扩初会议要求调整总体方案并向规划局申报扩初方案审批项目报建项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续办理招投标手续向区招投标管理办公室申请办理勘察单位设计单位监理单位及施工单位招投标手续建设单位缴纳交易服务费详见表四各部门审批扩初方案确定后进行方案深化设计出施工图再报消防环保卫生防雷绿化交通民防住宅等职能部门审批环保选择环评咨询公司根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审出环评报告批复防雷根据区防雷办要求提供相关图纸并缴纳防雷检测费详见表五绿化项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图报市园林局评审交通根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审出批复民防项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程若无民防工程则需向区民防办民防办核定的建筑面积的民防结建费工程规划许可证申领各部门审批通过同时项目工程部完成施工图审图后报规划局申领工程规划许可证并缴纳相关费用详见表二领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表地名命名报批在用地规划许可证办理之后工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续三开工准备阶段工程报监取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续有民防工程的向市民防质监站申办报监手续工程施工许可证的申领报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证灰线复验向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位按界桩点位另加两个控制点测量费缴纳测量费之后由施工单位进行建筑定位再报规划局检查大队申报复验灰线住宅施工计划市政公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报开发项目若为住宅项目需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计划市政公建配套建设计划及住宅竣工配套计划缴纳配套费临时排水许可证办理项目开工之前向水务局申办临时排水许可证按核定的排水量每月缴纳排污费四施工阶段配套工程施工供电配套工程项目开工前需向供电局申请临时用电并缴纳临时接电容量费开工后向供电局提出用电申请供电局根据实际情况答复供电方案同时核定出供电配套工程费待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计出图施工若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站则必须由供电局下属安装公司进行设计施工费用按实际结算以上费用的收取详见供电局收费标准雨污水配套工程雨污水管线图一般由设计单位设计出图由雨污水管理部门审核通过后施工自来水配套工程项目外围自来水管线由自来水公司设计出图施工费用按管线工程预算并缴纳住户水表及表箱须向自来水公司购买天然气配套工程项目外围管线调压站及锅炉房管线必须由天然气公司设计出图施工费用按管线工程定额编制预算并缴纳住宅项目室内管线可由设计单位设计但必须由天然气公司施工并按元缴纳住宅配套费按元户代付燃气表开户费有线电视配套工程室内管线可由设计单位设计外围管线必须由区有线电视中心设计出图施工工程费收费方式根据上海市定额编制预算按实际结算也可按建筑面积签定协议协议价为多层复式高层小高层为元别墅元通信配套工程由建设单位向电信局提出通信申请并缴纳通信配套工程费多层明线元高层元多层暗线元别墅元电信局负责施工及验收邮政配套手续向邮政局购买信报箱并办理邮政配套手续信报箱费用为元个若数量大可下浮至元个包括每户元的通邮费道路开口根据项目总平面图及建设要求向区交警支队申请道路开口征得同意后报市政局路政科及园林署并缴纳相关费用详见表七与相关领导协商费用可下浮粘土砖核定手续在项目开工后向区墙改办办理粘土砖及散装水泥核定手续门牌号编订按照公安部门要求准备相关材料向公安部门申请项目门牌号编订手续面积预测门牌号编订后预售许可证申办前根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申请建筑面积预测测绘费详见表三网上认证手续办理项目预售前须向市房地产交易中心申报网上认证手续预售许可证办理多层项目封顶高层项目完成楼层施工并通过网上认证手续后可向区房地局市场科申办预售许可证合同预告登记商品房预售后到区房地产交易中心办理预告登记并缴纳登记费住宅元非住宅按合同总价的五验收交付阶段职能部门专项验收项目竣工前后向消防民防卫生环保规划交通园林防雷墙改办等职能部门申报竣工专项验收防雷向市防雷监测中心申报现场监测监测通过后出监测报告转区防雷办区防雷办出验收批复墙改办根据项目使用的粘土砖散装水泥用量及类型核定并缴纳专项资金标准砖元块多孔砖元块袋装水泥元吨用量可适当少报园林一般由施工单位向市园林局申报竣工验收手续市园林局核准通过后出备案证明凭备案证明向区园林署申请退还绿化保证金交通一般由交通标示标牌施工单位负责向市交警总队申请竣工验收验收通过出批复卫生项目通水后向卫生部门的疾病控制预防中心申请水质检测检测费约元元点一个供水系统基本按个点抽检检测通过出报告后转卫生防疫站申办竣工验收出批复环保项目竣工后先办理雨污水接纳手续凭雨污水接纳证明可向区环保局申报环保验收出批复消防一般需由有消防系统检测资质的单位进行系统监测收费标准为元元由消防施工单位负责向市消防总局或区消防支队申报竣工验收通过后出批复规划先向规划局测量队申报竣工测量手续交纳测量费详见表六测量报告出来后申请档案验收取得档案验收合格证后再申报规划竣工验收领取规划验收合格证民防一般由施工单位负责向市民防质监站申办竣工验收验收通过出民防工程质量监督报告再向市民防档案室申办民防工程档案竣工验收按元民防建筑面积缴纳民防档案立卷服务费同时缴纳民防档案编制费收费标准为底价元民防建筑面积每增加收取元不到按平方米收取凭民防档案验收合格证及质量监督报告由建设单位向区民防办办理民防工程竣工备案工程竣工备案完成后办理民防工程使用登记备案室内环境检测在项目竣工后区质监站出质量监督报告之前须完成民用建筑室内环境检测且必须检测合格出检测报告检测单位可自行寻找费用原行情约元现价格有一定下浮土建竣工验收建设单位组织区质监站及各参建单位进行土建竣工验收现场验收通过后向区质监站递交相关竣工资料质监站出质量监督报告配套部门专项验收在办理职能部门专项验收的同时可办理配套工程专项验收及开通手续若开发项目为住宅项目还需办理配套验收合格证其中雨污水需办理排水许可证住宅项目自来水通水前需申办水表卡办卡费为元张同时预购吨水费水费目前按元吨收取其中吨水的水费交房时向业主收取工程竣工备案各职能部门专项验收及质监验收通过后向区建管所申领工程竣工备案证明面积实测取得工程竣工备案后根据项目大小向区房地局测绘所或市房屋土地测绘中心申报建筑面积实测交付使用许可证办理项目若为住宅项目则必须在取得实测报告后向房地局质量管理科申办住宅交付使用许可证