房地产开发项目工程管理流程指引.docx

房地产开发项目工程管理流程指引编制单位公司完成时间取得桩基提前开工许可证后在主包单位进场前完成施工落实部门项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后管桩工程现场施工管理配合部门设计部发管部负责在管桩工程施工招标前提供桩基图设计院发管部前言随着房地产行业的飞速发展和竞争格局的不断加剧有关房地产项目开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展房地产项目开发逐渐由过去的粗放型管理模式向集约型管理模式发展其中房地产项目开发的流程标准化研究是一个主要特征当前房地产项目开发过程中有关营销设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展而工程管理作为房地产项目开发过程中的重要一环流程标准化研究却一直以来被同业所忽视本指引以房地产开发项目为研究对象试图从不同项目具体情况各不相同的纷繁复杂表象当中发掘出工程管理的共性从而探索出一套工程管理标准化流程本指引立足于项目开发现场工程管理对项目开发各阶段现场工程管理过程进行了梳理对各分部分项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述是探索工程管理标准化流程的大胆尝试需要说明的是本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究很少涉及工程策划内容有关工程策划的内容介绍可参见地产工程管理策划指引另外还必须指出由于不同项目各方面具体情况不同工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差别很大因此在进行具体项目的工程管理时有必要针对具体项目具体情况专门进行工程策划本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体项目的工程管理策划本指引由地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组编写陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进行了全面的指导地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提出了指导性意见由于编写人员的水平和经验有限再加上时间仓促本指引中的错误遗漏之处在所难免欢迎读者多提出宝贵意见以便我们能及时进行修正并补充完善地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组年月房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言工程管理流程一般如下项目部组建公司取得用地许可后应尽早确定项目经理人选尽快明确项目前期人员组成以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作完成时间取得用地许可证后落实部门公司项目部成立后应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位目前我司地区开发的项目一般由监理负责监理工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作即地产与监理组成统一的项目部地产统筹管理项目部内部统一分工其中地产方面侧重整个项目的推进及运作监理方面侧重现场的质量管理项目部地产方面岗位设置情况为项目经理项目副经理计划工程师技术负责人安装工程师材料工程师监理方面岗位设置情况为总监土建工程师若干给排水工程师电气工程师测量工程师文员具体组织架构如下项目初期项目成立至主体开工期间配备人项目经理名技术负责人名水电工程师名测量工程师名兼土建工程师后勤人员名项目建设期主体开工至项目入伙期间项目经理名项目生产经理名由副经理或项目总监担任现场管理人员分成若干小组土建组若干视项目规模而定安装组室外组内业组后勤组土建组人组长名土建工程师名土建管工名安装组人具体人数视项目规模而定建面万以下人万人万人室外组人土建工程师兼测量名安装工程师名景观工程师名内业组人技术负责人名项目名预算工程师名文员名后勤组人司机名厨师名帮厨兼清洁保安名说明土建组的设置以住宅为主则每万划分个土建小组以多层或中高层住宅为主则每万划分个土建小组如果全部为高层则每万划分个土建小组汇总上述各组人员若土建组按个来计算整个项目人员编制为人其中地产编制人监理编制人项目后期项目入伙后至结算维修工作完成期间剩余维修和结算工作土建工程师名水电工程师名室外工程师名地盘名预算工程师名司机名厨师名合计人仅剩结算工作后地盘名预算工程师名司机名厨师名合计人其中地产方面人员岗位主要职责如下项目经理全面主持项目部日常工作包括对监理部的领导及考核项目副经理主管计划技术甲供材管理及与公司各部门衔接也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色负责现场施工单位的管理及施工进度质量成本安全的控制计划工程师一般由项目副经理兼任负责总工期的控制组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整负责编制设计出图计划样板确认计划合约分判计划材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划阶段施工计划的审核等技术负责人负责项目技术管理及实施工作负责设计及变更出图样板确认的衔接及管理工作负责各项招标技术要求编制及技术标评审等安装工程师负责安装专业技术管理及实施工作负责安装专业设计及变更出图样板确认的衔接及管理工作负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等甲供材工程师负责甲供材计划的落实跟进核收及进度款审核项目负责项目部粮单审核补充预算审核零星项目分判及结算初审项目前期阶段地块围墙封闭完成时间取得用地许可证后落实部门项目部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理配合部门合约部负责围墙施工合约分判营销部负责在招标前提供围墙广告要求注意事项围墙形式应满足我司标准围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工这些因素主要有围墙形式及高度应根据营销广告要求选取围墙附近今后短期内是否存在地基处理挖土施工等影响围墙稳定性的情况围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高如存在以上情况应采取临时围护或改变围墙形式等措施对于工地范围以内围墙使用时间较短使用时间个月后需拆除的临时围墙如售楼区与施工区分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式对于大盘分期开发且围板工程量较大拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约成本对于围板工程量小拆除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的情况可委托由主包单位搭设项目部办公室选址租用或搭设完成时间前期工程开始前落实部门项目部负责项目部办公室选址租用或搭设及办公设备计划的拟订配合部门合约部负责项目部办公室搭设及装修分判综合部负责项目部办公室设备调拨及购置注意事项项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置且应相对固定项目开发周期内不宜反复搬迁办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需根据项目及周边情况综合研究确定如项目周边有现成建筑物适合作项目办公之用且租金及可提供的租期合适可选择租用办公室如项目周边附近无适合项目办公的建筑物或无法租到合适的办公场所则考虑搭设项目部办公场所如选择搭设临时建筑物方式可能还需根据当地政府要求报批及消防报建办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况应结合开发周期长短当前及高峰期人员总体数量多少当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小是一次完成到位还是逐步扩租或扩建项目办公场所包括办公室会议室食堂及清洁厨师等后勤人员宿舍厕所等项目所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍办公场所规划应分区明确包括经理副经理总监办公室内业办公区办公区现场工程师办公区会议室食堂工程师值班宿舍保安宿舍厕所等偏远地区可能还应考虑养狗等辅助保安措施常用办公设备有办公桌办公椅电脑电话传真机打印机空调文具柜会议桌会议室桌椅食堂家具沙发电视另外还应申请办公电话号码网络等电话号码数量根据管理人员数量并结合办公场所分区情况确定原始地貌测绘完成时间方案设计开始前落实部门发管部或项目部委托测绘单位对项目地块原始地貌进行测绘配合部门项目部现场配合如清除杂草等注意事项方案设计开始前公司有关部门应委托测绘单位进行原始地貌测绘为项目施工总平面规划设计提供依据也为今后土方分判施工及结算提供依据地质勘察完成时间初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前落实部门发管部或项目部委托勘察单位对项目地块地质情况进行勘察配合部门项目部现场配合如提供临水临电接驳等注意事项项目块获取后就可以进行项目地质情况初步勘察初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成通过初步勘察可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性规划设计方案确定后应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察一般来说工程勘察费占项目开发总成本的比例很小而地质情况勘察的准确性相当重要对确定基础选型及基坑支护方案影响极大应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度对于地形高低起伏大地质情况变化大地质情况复杂的项目如初步勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的项目在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取基础形式及基坑支护方案尤其重要在项目地质勘察阶段对此如不高度重视今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变基础形式改变基坑支护形式等重大变更有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施现场相当被动对项目的影响将不可估量周边市政配套调查及方案优化完成时间方案设计前落实部门发管部项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化配合部门项目部现场配合如现场实地踏勘测量等注意事项发管部及项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政配套情况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进行调查并将调查情况提供给设计部发管部及设计院供方案设计及方案优化时参考供水重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧张调查供水水厂及管道网络的建设现状及近远景规划调查水压水量数据及周边楼盘供水解决办法通过上述情况的调查分析制定本项目临时施工用水和正式供水的解决方案为小区环路管道敷设方式小区要否二次加压及地下水池容量主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据供电通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近远景供电建设规划的了解调查分析周边可靠的临电电源接驳点调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案以最终找出最经济可靠的供电方案电讯电讯工程包括有线电视固定电话移动通讯宽带网络等市政配套工程通过前期的市场调查和经济分析需要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线电视信号小区固话是采取电信还是网通的运营方案小区网络是采取上网还是宽带上网等电讯解决方案燃气由于燃气管道建设进度往往跟不上项目所在片区的城市建设进度故项目开发前期往往面临着是依赖市政燃气管道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择燃气工程方案的确定需要综合权衡项目所在片区燃气配套建设的总体规划本项目规划方案设计如小区自建瓶组站则燃气瓶组站范围内都不得有建筑物小区竣工入伙时间等方方面面情况来进行决策排污随着社会对节能环保政策的日益重视政府对小区污水排放的审查也日趋严格小区污水经过化粪池处理后能否直接排入市政污水管道不但决定于周边污水处理厂的投运进度而且还决定于小区于污水处理厂之间污水市政管道的建设情况如小区污水不能在入伙时直接排入市政污水管道则在项目开发前期考虑建设小区污水处理生化池并需相应考虑生化池的建设用地建设成本运行维护费用等等问题设备选型定位完成时间方案设计阶段落实部门发管部设计部设备选型定位注意事项做好设备材料的选型定位工作当前建筑市场中材料品牌众多产品规格档次不一产品质量也良莠不齐同时施工图纸中一般不给定材料品牌有的连材质也不给定需要根据楼盘的定位和设备参数来选用合适的材料产品因此做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要在进行材料选型定位时首先要对本项目所需采用的水电气空调等各设备材料及常见品牌进行列举尽量不要漏项然后通过调查问卷厂家考察楼盘调研等方式对各种类的产品品牌进行调查研究并按照各品牌的市场占有率生产供货能力性价比等参数进行档次划分最后根据本项目楼盘档次定位来在同一档次的设备材料品牌中进行选择新材料新技术新工艺的运用相对土建专业的产品材料相对稳定而言设备专业的新材料新技术新工艺变化较快发展迅速例如年前还在大量使用的铸铁排水管现已基本被管普遍替代在短短两三年间小区对讲已经历了普通壁挂式或嵌入式对讲黑白及彩色可视对讲住宅智能化集成终端等几代产品的更替因此在项目开发前期的设备材料选型定位工作中要加强对各种新材料新技术新工艺的考察研究按照施工样板小规模试用大规模使用的步骤来谨慎持续地推进三新设备材料的运用前期工程阶段施工路口开设完成时间前期工程开始前完成并尽可能在围墙施工时与围墙一并考虑落实部门发管部负责向城市管理部门报建项目部负责施工路口位置选定及路口开设施工管理配合部门合约部负责委托施工单位施工注意事项施工路口位置宜结合小区总平面设计正式路口位置设置尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有独立的出入口施工路口的数量应以满足及方便现场施工管理需要为原则不宜太多也不宜太少同时也应兼顾不同施工阶段或现场流水施工的需要施工路口应按城管文明施工需要设置洗车台及沉砂池等并应满足我司要求地基处理完成时间基础施工前落实部门发管部组织在招标前岩土设计单位确定地基处理方案项目部负责定标后地基处理的现场施工管理配合部门合约部负责在要求的时间节点前完成地基处理工程招标注意事项对于场地为填海区工程为保证今后小区建成后室外沉降值在规范允许范围内应在项目前期进行地基处理工程地基处理方案有堆载预压动力排水固结水泥搅拌桩等多种形式各种处理方案的成本工期各异且受季节天气影响不一样需根据项目实际情况对比后选取对于场地表层为回填土的项目在前期工程场地平整后应采取强夯等措施进行地基处理软弱地基处理的范围应经充分论证后确定除采用天然地基形式的建筑物范围外消防道路游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进行地基处理对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目应提前考虑室外挡土墙设计室外管线设计等并考虑各部位挡土墙管线主体建筑之间的平面及标高关系必要时还需优化设计从而确定各部位室外结构管线主体建筑的先后施工顺序并将需提前施工的室外大型结构主要管线在前期工程阶段施工完成土方工程完成时间根据项目具体情况确定对于地块场地原始地貌高差较大影响现场施工的土方要在场地平整前完成对于地下室基坑土方一般在基础施工前完成对于室外园建土方一般在室外管线施工前完成落实部门项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后土方工程现场施工管理配合部门设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前土方工程招标注意事项项目部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算优化方案尤其对于山地建筑对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑且在室外场地标高设计中无需保留的应在前期工程场地平整前提前施工这部分土方工程场地内设置合理的土方临时堆土点分期开发或占地面积大的项目土方临时堆土点可设置在相邻较晚开放的范围内一次性开发同时占地面积小的项目土方的临时堆放点可设置在工期短晚开工的栋号充分考虑雨季对临时堆土的影响地势较高的堆土点或堆土较高的部分经历雨季前要做好临时支护以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工前期工程策划中应结合土方平衡一并考虑应认真比较施工现场各种不同的土方调配方案对项目的成本进度所产生的影响从中选取更合理的方案通过勘察报告了解土质情况提前规划土质较差的部分要进行外运实际操作中应做好实测工作场地平整完成时间管桩施工单位或主包单位进场前落实部门项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后场地平整工程现场施工管理配合部门设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场地平整工程招标场内临时施工道路及排水组织完成时间主包单位进场前落实部门项目部负责招标前提供相应设计及现场施工要求明确定标后临时施工道路及排水组织现场施工管理配合部门设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场临时施工道路及排水组织施工招标注意事项应利用项目前期施工图设计及主包分判这段时间利用已有设计信息委托或分判相应施工单位在主包单位定标及进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工为主包单位进场施工创造有利条件同时对缩短项目发展总工期大为有利尽量在各主包单位标段内形成环路以便各主包单位现场交通组织尽量结合正式小区道路将临时路与永久路相结合以节约成本如小区总图出图进度能够保证则正式道路路基及管线可先施工作为临时施工道路使用标高按正式道路最终完成面标高预留进行控制预留高度待入伙前再施工如小区总图出图进度不能够保证临时施工道路规划时也应尽量和方案图中的小区道路定位一致临时施工道路建议尽量形成砼面层以便于雨季施工及平时路面维护保证安全文明施工形象应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后进行封闭管理时后续施工区域的道路交通组织形式保证道路通畅临时变压器的安装容量尽量遵循小容量多台数分批投入的原则变压器一般采用的台架变压器报装程序简单且启停方便临时变压器安装时需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿不但提高变压器负载能力而且能降低电度单价临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域一般供电线路超过米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行同时临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设尽量不要产生二次迁移施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏如供电线路采用架空附设方式要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理因有些偏远地区的施工用电经常会发生停电短路跳闸等故障故在售楼期间可采用专用回路供电施工单位发电机供电小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施以保障售楼处样板房等处的电力供应施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置一般临时挡土墙坡顶坡底均要设置雨水沟渠施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠雨水沟渠的砌筑要牢固沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井施工场地内的雨污水尽量分开排放如不能分开排放也需设置专门的污水管对污水进行收集并处理后才能排放污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续避免施工过程中手续不全而遭致处罚基坑土方及支护完成时间管桩施工单位或主包单位进场前注深基坑应报建落实部门项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后基坑土方及支护现场施工管理配合部门设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成基坑土方及支护施工招标注意事项根据政府规定支护深度超过深基坑支护在开挖前应报建取得施工许可证后方可开工做好基坑顶及基坑底排水将水收集并及时排出场外分层开挖分层支护严禁超挖对淤泥流沙等地质条件较差的基坑还应减小分层开挖高度必要时还应间隔开挖并做好土方反压或回填砂包等应急抢险准备加强基坑的位移及变形监测并经常巡视基坑边坡在基坑底开挖承台基础时下大雨时等影响基坑稳定性的情况发生时更应加密基坑监测及巡视频次一经发现异常迹象应立即停止开挖并采取机械土方反压或人工回填砂包等应急预案并会同基坑设计单位研究处理方案基坑顶堆载严禁超过设计规定值未考虑行车荷载的边破坡顶不得行车管桩工程试桩时同设计院一起参与试桩并确定收锤标准施工过程中出现异常时提供处理意见合约部负责在要求的时间节点前完成管桩工程招标注意事项按照政府规定桩基提前开工需报建取得施工许可证后方可开工一般管桩工程的施工流程为试桩管桩进场报验管桩施工管桩检测基础验收现场施工控制的重点有每根桩桩位偏差施工期间桩身垂直度施工完成前收锤标准最后三阵贯入度另外还需控制桩焊接间歇时间不少于分钟桩焊接焊缝应饱满均匀等施工过程中还应对每根桩的桩顶标高配桩长度作好记录对于淤泥质场地管桩施工还应采取以下措施事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层一方面便于桩机及运桩车辆行走另一方面一定厚度的砖渣层对管桩施工过程中及完成后的垂直度偏移有一定的约束作用每根桩除在施工前应进行桩位复核外每根桩打完后还应立即复核桩位偏差发现问题后立即处理严禁利用已经施工完毕的桩作牵引来拖桩加强成品保护已经施工完成的桩边一定范围内严禁大型机械通行对桩基布置较密的工程桩基施工过程中应采取按桩位跳着打的方式进行施工同时应定期复核场地标高避免因打桩施工造成地面隆起而影响桩基承载力的质量事故由于施工场地地质条件的不确定性通常管桩合同工程量是一个暂定量工程竣工后需根据实际工程量结算因此为保证实际工程量的准确性可采取工程量双控措施一方面针对每根桩施工进行旁站作出每根桩的桩顶标高配桩长度的记录另一方面针对每批次管桩进场复核管桩规格及数量定期对两方面记录进行汇总复核从而可有效控制管桩工程成本桩基施工过程中应提前考虑后期主体施工塔吊布置的位置提前将塔吊桩施工到位为今后主包单位进场创造条件同时应将基坑角桩边桩等距基坑边较近的桩在基坑开挖前采用送桩的工艺提前施工避免今后基坑开挖后因桩机施工操作面不足而施工困难对于有些楼栋在地下室范围之外但距离地下室外边线较近的情况应分析基坑顶楼栋桩基与地下室基坑轮廓线的相对关系对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之内且距离足够桩机施工操作面的管桩可待基坑开挖形成后在基坑内施工管桩对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶轮廓线一定范围内一般考虑为米的管桩考虑到基坑顶管桩施工的安全一般应在基坑开挖前完成该部分桩基施工且如地质条件较差时则该侧基坑支护设计时应限制水平位移值施工时严格按设计要求施工人工挖孔桩工程完成时间取得桩基提前开工许可证后在主包单位进场前落实部门项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后人工挖孔桩工程现场施工管理配合部门设计部发管部负责在人工挖孔桩工程施工招标前提供桩基图合约部负责在要求的时间节点前完成人工挖孔桩工程招标勘察院负责每根桩终孔时桩底岩性的鉴定设计院发管部负责施工过程中出现异常时提供处理意见注意事项按照政府规定桩基提前开工需报建取得施工许可证后方可开工人工挖孔桩为国家限制使用的基础形式安全防范尤其需重视一般人工挖孔桩工程的施工流程为分层人工挖孔分层浇注砼护壁达到终孔条件后验孔绑扎桩芯钢筋笼浇筑桩身砼检测验收人工挖孔桩工程安全防范措施的重点是孔内防触电防涌水防塌方防高空坠物孔周边安全防护以及孔内有害气体的排除等措施评估降水对周围建筑物的危害程度人工挖孔桩工程施工质量的重点是桩底终孔时岩性的鉴定以及浇灌砼时孔内渗水的处理并应确保砼护壁的强度及质量挖孔遇流砂层淤泥层时采用减少每节护壁高度打插钢筋木板条塞稻草麻袋等方法穿越开挖厚层淤泥或含水砂层时采用堵截法止住泥砂水的涌入以保证安全施工人工挖孔桩开挖过程中如出现桩孔内大量涌水涌砂等异常情况应立即停止开挖并将作业人员撤出孔外后采取从孔顶用提升机械向孔底运送沙包止水或止砂等抢险措施并请求设计单位提供处理意见化粪池主体工程完成时间详见注意事项落实部门项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后化粪池主体工程现场施工管理配合部门设计部负责在化粪池主体工程施工招标前提供设计合约部负责在要求的时间节点前完成化粪池主体招标注意事项如室外管线设计在主包单位进场前已出图可考虑将化粪池提前分判提前施工如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路应尽可能在道路施工前完成化粪池施工提前完成的化粪池在今后施工期间可作为蓄水池养护池或临时化粪池等多种用途工程施工阶段主包单位进场交底完成时间主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后落实部门项目部负责本项目工程交底内容并组织相关部门准备进场交底资料并参加进场交底会议配合部门设计部发管部合约部分别准备设计技术合约交底内容监理部负责监理配合要求交底注意事项介绍工程概况及工程各相关配合单位如甲方监理主包单位及公司相关部门等相互认识及相互之间联系方式介绍合同招标要求及监理配合要求安排布置进场各项准备工作及相应的完成时间如施工单位生活区的位置及搭设施工场地的移交安排施工场地的布置加工场地的处理加工机械的安装图纸会审安排提交施工组织设计及施工计划包括劳动力进场计划材料进场计划机械进场计划等安排原材料送检及报送项目经理注册证书安全员上岗证大型机械检验合格证明资料特种作业工人上岗证等资料主包单位生活区搭设完成时间主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后落实部门主包单位按我司要求尽快完成生活区搭设以便工人尽快进场配合部门项目部监理部协助落实生活区位置并作相应要求注意事项主包单位生活区宜就近租赁或设在最晚开发的范围内以减少搬迁影响如所建项目分期开发施工单位生活区设在我司最晚开发的范围内在生活区搭设前项目部应将允许搭建生活区的位置范围及其他要求向主包单位明确如需在项目地块范围外租赁如有可能项目部可利用自身与周边单位的关系协助主包单位租赁生活区场所主包单位生活区临时建筑物搭设可能还需根据当地政府要求进行排污许可报批及消防报建施工时按有关规定及报建要求做好相关排污设施及消防设施主包单位生活区应包括管理人员办公室及宿舍会议室工人宿舍食堂厕所材料库房保安室等并应设围墙形成封闭管理容量应满足施工高峰期总人数要求形象应满足安全文明施工及我司要求施工场地移交完成时间主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后一般在主包单位进场交底后落实部门项目部负责协调相关单位进行本项目施工场地移交配合部门监理部协助本项目施工场地移交相关手续办理注意事项施工场地移交包括现场施工工作面测量控制点施工图纸勘察资料测绘资料等移交现场施工工作面移交一般通过项目部或监理部协调主包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核场地移交既是对前期工程施工单位施工成果的验收也是今后主包单位所接收工作面的原始情况的依据对工期和成本核算都可能产生影响施工场地布置完成时间主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后一般在场地移交后落实部门主包单位负责按项目部要求布置施工场地配合部门项目部监理部负责对主包单位场地布置作出要求注意事项包括钢筋模板加工场地布置及钢筋模板加工机械安装塔吊井架施工电梯砼输送泵等大型机械布置钢筋模板等材料堆场布置可能还存在施工道路排水大门入口布置等工程量施工场地布置位置及范围必须满足项目部统一部署和要求不得出现大型施工机械布置在售楼开放区或出现施工区与售楼开放区相冲突等现象大型机械设施如塔吊施工电梯井架等安装完毕后在投入使用前应到安监站等政府部门办理相关验收手续验收合格及备案后方可使用施工场地布置应满足安全文明施工及我司要求施工机械布置的完成时间应满足我司项目进度要求图纸会审完成时间主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后一般在主包单位进场交底后落实部门项目部负责组织图纸会审配合部门设计院负责设计交底并解答主包单位提出的图纸本身质量问题设计部发展部负责解答主包单位提出的非图纸本身质量问题监理部协助解答施工方面的问题及发现并提出设计问题主包单位负责发现并提出图纸设计问题质监站参加图纸会审注意事项项目部或监理部应要求施工单位在图纸会审前两天将发现的图纸问题汇总报送至监理部转交设计院以便设计院在参加图纸会审前能熟悉所提问题并提前做好准备公司相关部门对施工单位提出的非图纸本身质量问题的答复应严格把关尤其是对成本有较大增加的问题可采取由设计院初审我司终审图纸会审问题记录表的方式进行控制承台或天然基础土方开挖完成时间现场具备施工条件后落实部门主包单位注意事项天然基础土方开挖应注意按设计要求到达持力层到达持力层时应经勘察设计等单位确认如开挖至一定深度后仍无法到达持力层应会同勘察设计等单位确定基础处理方案对于天然基础土方开挖过程中应采取措施避免雨水浸泡地基基础验收完成时间对于桩基础在桩基施工完成承台土方开挖完成并经桩位及标高复核后通常在桩承台砼浇注隐蔽前进行对于天然基础在天然基础开挖地基承载力经检验后一般在基础土方回填隐蔽前进行落实部门项目部负责组织基础验收管桩施工单位主包单位负责准备相关验收资料配合部门质监站设计院设计部发管部监理部参加基础验收会议注意事项桩基础应提供桩施工记录桩基检验报告基础验线记录等天然基础应提供基槽基坑开挖记录基础砼强度检验报告基础验线记录等基础验收前应按相关验收规程完成桩基静载小应变超声波或基础砼强度检验并出具检测报告具体检验规定详见相关验收规程基础验收应具备以下条件对于桩基础桩基应全部施工完成并经检测承台桩头破除完成承台土方开挖完成并经桩位及标高复核通常在桩承台支模扎筋完成待砼浇注隐蔽前进行基础验收对于天然基础天然基础应全部开挖完成地基承载力经检验桩位及标高经复核一般在基础土方回填隐蔽前进行监理及桩基或主包单位应分别提交基础分部工程监理总结及施工总结地下室结构施工完成时间基础验收后注意事项对地下室底板验收时除检验常规项目外还应重点检查底板及外墙反坎后浇带止水钢板接头焊接质量锣杆是否为止水锣杆止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等对地下室侧墙及顶板验收时除检验常规项目外还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固外墙后浇带止水钢板接头焊接质量锣杆是否为止水锣杆止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等砼外加剂的选取对地下室防渗抗裂有重要影响对地下室外墙底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会公司技术部砼搅拌站砼外加剂单位及有关专家参加为保证今后地下室设备安装方便应在地下室顶板浇注前在地下室顶板适当位置预留设备出入口地下室砼养护地下室外墙浇筑小时后松动模板沿缝每天不少于次灌水封模养护天以后才能拆除模板并继续养护天地下室底板地下室顶板面层施工时采用砼原浆收光并进行蓄水养护不少于天其它竖向构件浇筑后前天安排专人负责每天浇水养护次数不少于次后天每天浇水次数不少于次如存在地下室砼浇筑等夜间施工有噪音的需按当地政府要求办理夜间施工许可证地下室结构验收完成时间地下室结构包括后浇带施工完成模板拆除并清理完成地下室各构件砼养护达到天龄期后在地下室装修及安装前进行落实部门项目部负责组织地下室结构验收主包单位负责现场条件具备及相关资料准备配合部门质监站设计院设计部发管部监理部参加验收会议注意事项结构验收时应提供地下室各部位钢筋包括接头材料检验报告砼强度检验报告分项工程验收记录等资料地下室结构验收前应对地下室结构构件采用回弹方式检验砼强度具体检验方式详见有关检验规程地下室结构验收时应达到的现场条件地下室结构包括后浇带全部施工完成模板拆除并清理完成地下室各构件砼养护达到天龄期并出具有砼强度正式检验报告并按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后在地下室装修及安装前进行地下室结构验收监理及主包单位应分别提交地下室结构分部工程监理总结及施工总结地下室防水完成时间侧墙防水地下室结构完成并养护天后侧墙锣杆洞及裂缝修补完成后顶板防水地下室结构完成并养护天后顶板裂缝修补完成并经试水合格后且在顶板材料清理完成后为避免影响主体施工进度通常在主体结构挑架形成后或主体拆除外架后落实部门项目部负责协调主包单位在规定的时间内提交合适的工作面配合部门设计部负责在招标前确定防水做法合约部负责按项目发展进度要求的时间节点完成防水招标注意事项地下室侧墙防水施工前应检验侧墙结构是否砼缺陷或裂缝如存在则应进行专项处理后方可进行防水施工地下室顶板防水施工前也应检验顶板结构是否砼缺陷或裂缝如存在则应进行专项处理后并经过蓄深水小时无渗漏方可进行防水施工地下室防水施工应确保接头处特别是侧墙与顶板结合部位需有效搭接以形成防水封闭体系地下室土方回填完成时间基坑边回填地下室侧墙防水完成并经验收合格及侧墙防水保护层完成后地下室顶板回填地下室顶板防水完成并经验收合格及顶板防水保护层完成后落实部门项目部负责在土方招标前确定回填土源及施工中协调工作面配合部门合约部负责按要求的时间节点完成土方回填招标注意事项应检验土质确保满足回填要求不得含有石块有机杂质等回填过程中应安排工程师旁站确保不破坏防水层并分层夯实在地下室后浇带尚未达到浇注时间如需提前将基坑边土方回填到位以扩大施工场地可采取在基坑外侧后浇带两侧先砌砖墙的方式临时隔断将后浇带以外的基坑边土方提前回填到位地下室粗装修完成时间地下室结构验收完成且地下室内部工作面具备后注意事项一般可按墙体砌筑墙体抹灰门窗安装抹灰收口天棚清理天棚及墙体腻子天棚及墙体涂料地下室地坪的施工顺序进行施工为保护地坪免受破坏地下室设备房以外的公共车库地坪可安排在地下室设备管道安装完成后施工为保证设备安装进度应尽可能提前完成设备房粗装修以便尽早为设备安装单位提供工作面地下室设备安装完成时间地下室设备房装修完成后落实部门各安装单位包括主包水电消防人防等施工单位配合部门合约部负责在现场具备设备安装条件前完成相关分判且需考虑设备供货周期注意事项变配电房水泵房发电机房不宜放在地下室内较低的位置室内地面标高应比室外车库地面标高提高当配电室靠近地下室外墙时如地下室外墙电缆预留洞未封堵好时雨水容易沿着电缆及桥架倒灌入配电柜故配电屏柜的电缆出线应尽量采用下出式配电室应考虑增设积水坑或排水管以免电缆沟内积水为节约用电及经济运行水泵房内的生活水泵应采用变频供水装置生活水泵应采用不易生锈污染的不锈钢钢芯水泵保证清洁卫生和稳定运行因立式水泵占地少噪音及振动小故大功率的消防泵喷淋泵应尽量采用立式泵水泵房的排水要考虑设置潜污泵排水排水基坑设置水位自动控制及报警装置在分期开发的项目中一般地下室配电房水泵房电信机房消防控制中心等设备房为整个小区共用故需要按照小区分期开发及竣工入伙的时间计划来预先安排地下室共用设备房的施工进度地下室管线安装完成时间地下室墙面及顶棚装修完成后落实部门各安装单位包括主包水电消防人防等施工单位注意事项地下室管线主要包括防排烟风管消防管喷淋管给排水管电缆桥架等各种管线在地下室天花板下纵横交错故管线布置应走向合理横平竖直合理分层总体观感美观开始施工前首先在图上合理布置走向避免不必要的转弯及交叉对各种管道桥架的安装标高进行排布底标高及顶标高都需进行排布一般应以大面积等高的梁底为起点在个别较低的大梁处再局部调整在可能行车位置应尽可能提高管道标高以保证净空如管道不能满足净空高度的要求还需在结构设计中考虑管道穿梁扁风管等技术措施在各种管线交叉的位置应遵循风管优先消防管次之给水管再次桥架最后的原则进行翻弯避让水平走向应参考周边形状调整以获得最佳视觉效果施工时还要视现场情况及时走向标高进行微调在施工过程中多种管线可同支架敷设管道支架要埋设平正牢固应注意人防门与结构水电的关系避免相碰尤其注意人防门与防火卷帘门轴及风管的碰撞使人防门打不开以上管道不应穿越人防顶板如必须穿越时应在穿越处做变径处理压力管道穿人防墙及顶板要装闸阀闸阀与墙板的距离不大于地下室车道坡道出入口应设置两条排水沟坡顶排水沟应直接排向室外的雨水井坡底排水沟应排向集水坑地下室应周边做排水沟引至集水坑集水坑的排水泵应进行分水位控制自动化监控处理主要是泵房和消防电梯的排水泵将信号引至控制室风管穿楼板墙体处风管壁厚必须大于等于或者预留套管安装后用阻燃材料填实风管截面积较大时风管内壁需设加强钢筋风管宽度大于米时下方中间需设喷淋注意防火门的等级与设备房功能的匹配由于成本控制地下室层高一般较低要求通风管道电气桥架沿梁底安装主要通道处的风管断面可根据现场情况压扁安装以保证净空最容易出问题的是喷淋管应注意喷头安装高度梁的高度及喷头与梁的水平距离三者之间的关系上部主体结构施工完成时间基础或地下室施工完成上部施工具备工作面后注意事项为有效控制柱墙偏位首层拆模后应对柱墙位进行复核并根据复核结果在以上各层施工中予以逐步纠正对首层墙柱及二层梁板验收时除检查常规项目外还应重点检查是否使用全新模板墙柱垂直度检查应特别注意地下室柱顶钢筋锚固长度是否足够对转换层验收时除检查常规项目外还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固梁柱接头钢筋密集处浇砼措施是否考虑应特别注意框支柱及框支梁钢筋锚固长度是否足够保护层抗裂钢丝网有无设置对第一个标准层验收时除检查常规项目外还应重点检查功能性标高关系烟道卫生间排气扇洞排污管洞等预留预埋对顶层墙柱及屋面梁板验收时除检查常规项目外还应重点检查模板支撑系统稳定性是否牢固特别是高支模斜屋面应特别注意顶层锚固长度是否足够如为大坡度斜屋面还应有确保砼浇注密实及到位的措施为避免砼面层出现锈点我司要求楼板钢筋马蹬必须加套塑料管垫块使用垫块其间距需符合规范要求上部主体结构验收完成时间上部主体结构施工完成模板拆除并清理完成上部主体结构各构件砼养护达到天龄期后在上部主体结构装修及安装前进行落实部门项目部负责组织上部主体结构验收主包单位负责现场条件具备及相关资料准备配合部门质监站设计院设计部发管部监理部参加验收会议注意事项结构验收时应提供上部主体结构各楼层部位钢筋包括接头材料检验报告砼强度检验报告分项工程验收记录等资料上部主体结构验收前应对各楼层结构构件采用回弹方式检验砼强度具体检验方式详见有关检验规程上部主体结构验收时应达到的现场条件上部主体结构全部施工完成各楼层模板拆除并清理完成各楼层主体结构构件砼养护达到天龄期并出具有砼强度正式检验报告并按检验规程选取相应数量的构件部位经回弹检验合格后在上部主体装修及安装前进行主体结构验收监理及主包单位应分别提交上部主体结构分部工程监理总结及施工总结上部主体墙体砌筑完成时间各楼层砼达到强度依次拆模并清理完成后配合部门设计部发管部在大面积砌筑前确认砌筑样板注意事项在第一个标准层拆模后在大面积砌筑施工开始前应立即对每种户型各选取一套作砌筑样板砌筑样板施工完成后组织公司设计部发管部各专业设计师项目部各专业工程师一起验收设计部发管部主要验收功能性问题通过对实物进行检查确定室内墙体定位有无调整空间交接部位露坎处如何进行设计修改或补充项目部主要验收砌筑质量确定砌筑过程中存在哪些质量问题需改正砌筑样板经确认后方可大面积施工从而最大限度地避免今后大面积返工有时因前期工作耽误砌筑未及时跟进主体结构拆模进度为最大限度减少前期工期延误可采取从顶层楼层向以下楼层依次砌筑的顺序进行墙体砌筑留设门窗洞口时考虑到今后抹灰厚度影响实际留设洞口的尺寸按设计尺寸加两边的抹灰厚度来控制对于室内过道墙体砌筑时过道宽度也应按设计宽度加两边的抹灰厚度来控制墙体砌筑时应灰缝饱满在外墙一侧还必须勾缝密实以确保墙体本身有一定的防渗漏作用上部主体墙体抹灰完成时间墙体内抹灰在所在楼层墙体砌筑完成并歇墙天后随墙体砌筑顺序进行墙体外抹灰在最顶层墙体砌筑完成并歇墙天后由上往下顺序进行配合部门设计部发管部在大面积砌筑前确认砌筑样板注意事项在室内大面积抹灰之前提前对各种户型各选取一套作抹灰样板要求样板室内抹灰全部完成开关线盒及空调模型全部安装到位完成后组织公司设计部发管部各专业设计师项目部各专业工程师一起验收设计部发管部主要验收功能性问题通过对实物进行检查确定室内开关线盒是否合理是否以及如何进行设计修改或补充项目部主要验收室内抹灰质量确定室内抹灰过程中存在哪些质量问题需改正抹灰样板经确认后方可大面积施工从而最大限度地避免今后大面积返工对面层为贴砖的外墙外墙抹灰时应特别注意墙体转角部位门窗洞口边尽可能为整砖因此可能需根据整砖要求适当调整部分部位抹灰厚度墙面抹灰遇门窗洞口时洞口周边应各预留宽不抹灰待门窗框安装框边塞缝及防水施工完成后再进行抹灰收口抹灰砂浆必须使用机制砂浆并集中搅拌以便控制砂浆质量外墙抹灰的一般工艺为锣杆洞封堵等基层处理甩浆并养护挂通线定灰饼一遍底灰并养护一遍面灰并养护在外墙抹灰开始前甚至是在主体结构拆模后应立即凿除锣杆洞并用高标号水泥砂浆分两次封堵上部主体外门窗安装完成时间墙体砌筑完成并形成门窗洞口主包单位提供三线后配合部门设计部发管部负责在招标前提供门窗二次设计图合约部负责在施工前完成门窗施工单位招投标主包单位提供三线注意事项门窗单位进场前需按要求进行进场交底三性试验门窗图纸会审门窗材料样板确认门窗加工样板确认等手续门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核一方面可能提前发现尺寸存在问题的洞口以便及时整改另一方面对在误差范围内的门窗洞口加工门窗时应按实测洞口尺寸进行加工门窗正式安装前应先安装一樘具有典型意义的完整的门窗安装样板报我司确认要求窗边塞缝防水土建收口及面层均做到位我司主要检验安装效果及质量是否满足要求经确认后方可大面积安装门窗框安装一般是在墙体砌筑完成并形成门窗洞口主包单位提供三线后进行其后依次进行框边塞缝框边防水及门窗边土建抹灰收口施工框边塞缝宽度一般应为用干硬性砂浆分两次塞缝第一次将框边固定木楔以外范围外的缝边塞满待砂浆强度上来后轻轻剔出木楔并将其余部分缝边用干硬性砂浆塞满框边塞缝完成并养护三天后应做框边防水做框边防水前应将浮浆及灰尘清干净并将防水层与基层粘贴牢固框边防水完成后可进行框边抹灰收口一般由土建单位完成应注意控制抹灰厚度既不能太薄露出防水层或塞缝砂浆又不能太厚压主扣条或影响开启扇正常开启同时还应注意抹灰收口的坡度方向是否有利于及时排水坡度是否合适门窗扇及玻璃安装时间与主包施工关系不大只要能保证在土建拆外架前完成就可以了为门窗玻璃成品保护起见门窗玻璃安装时间可适当延后在主包单位拆除外架前完成即可门窗五金配件安装及调试可安排在入户门门扇及门锁安装前后即可外门窗安装完成后按验收规范应淋水小时以不渗漏为原则应重视门窗的成品保护门窗型材及执手等都应贴保护膜入户门下槛应扣保护罩上部主体栏杆安装完成时间墙体抹灰完成主包单位提供三线后配合部门设计部发管部负责在招标前提供栏杆二次设计图合约部负责在施工前完成栏杆施工单位招投标主包单位提供三线注意事项栏杆单位进场前需按要求进行进场交底栏杆材料样板确认栏杆加工样板确认等手续栏杆加工前应对现场尺寸进行复核复核无误后按现场尺寸下料栏杆正式安装前应先安装一樘典型安装样板报我司确认我司主要检验安装进出位是否合适立杆间距及形式栏杆有效防护高度及形成的通道宽度是否满足规范安全要求经确认后方可大面积安装上部主体内门窗安装完成时间墙体砌筑完成并形成门窗洞口主包单位提供三线后配合部门设计部发管部负责在招标前提供门窗二次设计图合约部负责在施工前完成门窗施工单位招投标主包单位提供三线注意事项内门窗包括入户门管井门等施工单位进场前需按要求进行进场交底内门窗材料样板确认内门窗加工样板确认等手续内门窗加工前应进行门窗洞口尺寸复核内门窗正式安装前应先安装一樘具有典型意义的完整的门窗安装样板报我司确认要求窗边塞缝土建收口及面层均做到位我司主要检验安装效果及质量是否满足要求经确认后方可大面积安装应重视内门窗的成品保护入户门门框应贴塑料保护膜入户门门扇应贴厚纸板保护上部主体室内天棚及墙体刷白完成时间墙体砌筑及抹灰完成及门窗框安装完成后上部主体室内地坪完成时间室内天棚及墙体刷白后一般在外架拆除后注意事项为保证楼板结构不发生渗漏在室内地坪施工前除卫生间防水施工前要求结构蓄水小时试验外要求室内所有其他房间地坪均蓄水小时检验楼板结构有无渗漏如楼板结构存在渗漏则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为止方可进行地坪施工在地坪施工前必须对室内给水进行打压检验是否存在渗漏上部主体楼内安装完成时间随土建进度注意事项一般高层项目转换层的管道有两种处理方式对截面较大的梁采取在梁上预留套管的方式对截面较小的梁采取管道在板面转换的方式但具体是在何处转换涉及到建筑美观问题需要与相关土建专业协商高层建筑竖向排水立管在转换层处的转换接头应更改成铸铁管件或加厚管件并用角铁支架支撑以免竖向压力太大击穿接头而漏水生活阳台生活阳台上洗衣机热水器等设备与水电气管线众多并且燃气管线与热水器电气插座的安全间距严格需在施工之前对每种户型的生活阳台绘制生活阳台设备管线定位图重点考虑燃气表阀及管道与电气插座给水龙头热水器排水立管之间的布置关系厨房厨房及阳台排水排入小区污水系统不得进入雨水系统厨房内的燃气管道必须明装不能安装在吊顶或低柜内燃气接炉具的高度一般为厘米注意燃气接软管的球阀与灶具的间距不能小于厘米燃气预留软管长度不能超过米厨房设置有煤气或天然气泄露报警探头卫生间为了保证每种户型卫生间设备管道预留的准确需要在施工前绘制卫生间设备管道布置图经施工样板确认后方可大面积预留预埋在施工过程中应注意排气扇插座和排气洞不得与排水管位置冲突否则在样板确认时就应该进行及时调整客厅及房间在室内管线铺设完成后及时做好每套房间的管线布置图并在地面墙上表示出暗埋管的位置结构抹灰完成后必须用墨线标出管道走向位置并注明范围不允许有硬物冲击打钉且绘出管道走向位置图每户均须打压试验合格不得有渗漏交楼时室内冷热水管走向进行标识入户大堂入户大堂内原则上不应安装任何给排水管道给水管道穿越大堂时应尽量抬高保证大堂吊顶高度外立面的雨污水给水燃气电气等立面管道及设备应尽量避开大堂外侧周边疏散通道疏散楼梯通道上安装的消防立管和消防箱不能影响建筑防火通道宽度为节省室内空间多层建筑电表间一般设置在首层楼梯平台下为保证电表箱的安装高度一般需要将首层楼梯平台下地面进行局部降板降板后的电表间地面标高比室外覆土地面标高低应浇筑混凝土反坎并应采取电表间的排水及通风措施电梯厅消防立管不应放置在电梯前室消防立管尽量放在电梯前室以外的部位通过支管与消防箱连接消防分区的环管位置应考虑穿梁的预埋避免影响前室的吊顶其吊顶应预留阀门管线的检修孔电梯前室的桥架应尽量抬高保证吊顶高度应考虑与给排水管道的关系及与吊顶的关系注意前室吊顶施工时应做好预埋管线的交底和标识不得打破预埋的给排水管道及电缆线管水电竖井水电竖井内的设备管线众多应统一进行排布其中应注意竖井门和配电箱的开门空间及可能维修部位的空间预留给水立管到每层的支管阀门应考虑安装的位置既不能影响楼内的公共地方也应考虑检修操作方便给水立管底部应加装闸阀和活接便于检修给水竖井地面应设置地漏避免水管泄漏时积水防雷接地平屋面女儿墙屋面构件屋顶机房天面水箱均需要安装避雷带屋面消防管道燃气管道爬梯等金属构建均需要与避雷带可靠连接屋面镀锌消防管道须可靠防雷接地跨接接地不能焊接而需采用卡箍软连接屋面管道布置由于管道众多在管道安装之前应结合上人屋面通行情况进行整体规划沿女儿墙贴墙安装的管道不能便于儿童攀爬横穿屋面的管道不能影响屋面通行屋面设备安装屋面电梯机房内的电梯设备要布局合理装设有排气扇或空调确保机房设备通风散热屋面正压风机基础要进行结构核算避免风机动荷载造成屋面开裂风机与风机基础之间要采取可靠的减震措施避免风机振动和噪音惊扰相邻屋面户型的居民立面管道布置在高层建筑中给水和消防管道尽量在管井内敷设无管井时给水立管尽量放在建筑物的凹面里视线不宜看到的地方燃气上升立管不能隐蔽安装应尽量不要布置在建筑主立面上为了节约室内空间排水管道如不在主要立面上则应放置在外墙上建筑规划设计时应考虑排水管的位置排水立管尽量放置在建筑的凹面里或者天井内视线不易看到的地方泛光照明工程高层建筑的泛光照明主要安装在裙楼和屋面层其它楼层只需在临街面安装泛光照明从而避免光源对小区住户的惊扰立面泛光照明的主要电源线路可在结构施工时预埋管道支路电路可在外墙抹灰时敷设管道立面光源点要横平竖直间距均匀电源线路要通畅便于维修上部主体外墙防水完成时间上部主体外墙抹灰完成后注意事项聚合物水泥基外墙防水材料宜采用刮刀用力刮涂的工艺施工以保证防水密实及厚度不宜采用滚涂的工艺施工施工时应刮实并确保结合部位有效搭接以便外墙形成防水封闭体系上部主体外墙面层完成时间上部主体外墙防水完成并经验收合格后注意事项对面层装修材料为面砖的外墙部位因排砖效果需要要求在每一面外墙贴砖前均需事先弹出外墙排砖图排砖弹线时需充分考虑门窗洞口边墙水平及竖直转角处收口收边等美观要求尽可能整砖或避免碎砖尽可能对称等经设计师确认后方可施工对于外墙面层为面砖和石材的项目在面砖和石材粘贴前根据规范要求应按设计做法做抗拔试验经抗拔试验检验的承载力满足规范要求后方可施工上部主体屋面防水完成时间上部主体屋面结构完成并清理经试水合格后注意事项为保证屋面结构板不发生渗漏在屋面防水施工前要求对屋面结构蓄水小时检验屋面结构板有无渗漏如屋面结构板存在渗漏则需进行专项处理直至蓄水试验不渗漏时为止方可进行防水施工上部主体屋面面层完成时间上部主体屋面防水施工完成并经验收合格后上部楼内公共部位精装修完成时间一般在室内粗装修及主要管道安装完成后配合部门设计部负责在招标前完成楼内公共部位精装修设计及精装修材料样板确认施工前及时跟进装修效果合约部负责在现场具备工作面之前完成公共部位精装修招标注意事项设计部应在招标前对精装修设计中的所有装修材料确定样板并提供给合约部以供招标材料样板确认包括材料品种规格厚度颜色光泽质感等确认在施工过程中及时跟进中间装修效果并调整完善避免完工后效果不理想而大量返工中间装修效果包括排砖块材拼接颜色搭配等公共部位楼板内预埋有大量管线如顶棚设计为吊顶在施工固定龙骨的吊钩时应采用措施避免破坏顶板内的预埋管线也可采取在墙上设置支架的方式固定龙骨为避免公共部位装修施工时影响室内施工出入通行同时也为了尽可能保护公共部位精装修成品应尽量将公共部位精装修施工放到最后一般安排在室内粗装修及主要管道安装完成后再开始施工室外管线完成时间外架拆除后对有挑架的楼栋一般可提前至主体墙体砌筑完成后具体详见注意事项落实部门项目部统筹考虑各部分室外管线施工的插入时间并协调主包单位与室外单位相互之间工作面交接及配合配合部门设计部发管部负责在招标前完成室外管线设计图合约部负责在现场具备施工条件前完成室外管线工程招标注意事项室外管线的施工时间应视项目具体情况而定一般项目可在主体工程完毕外架拆除后开始室外管线施工对于工期较紧的售楼工程在主体结构施工阶段采用挑架形式当主体结构挑架形成后及时清除售楼展示区的施工材料开始插入室外管线施工对于工期较紧楼层较高的非售楼工程也可在主体结构施工阶段采用挑架形式一般在主体砌筑完成后及时清除室外的施工材料开始插入室外管线施工对于建筑密度较大楼层较低的别墅项目可要求设计院提前将室外管线图设计出来并要求公司提前分判室外管线施工单位在主体工程开工前将小区主干道路基及主管线提前施工完成对今后该项目的施工组织大为有利室外管线图与园建图拼图室外管线图与园建图通常由两家设计单位分别设计原原本本按原设计进行施工可能出现管线管井与园建重要景观冲突或出现如管井设在主入口处或首层住户私家花园内的尴尬局面因此有必要在施工前将室外管线图与园建图拼在同一张图上对相互冲突的地方提前在设计图纸上调整到位从而减少施工中的盲目性及完工后需返工或无法修改的被动局面对于处于淤泥质等场地地质条件较差的室外主干管在室外主干管开挖前应采取水泥搅拌桩加固或在室外主干管开挖过程中采取抛毛石等措施预防室外主干管今后发生沉降而影响使用管线综合布置在室外工程施工前首先要对整个室外工程各种管线走向及标高要有全面的认识和了解同时也要搞清楚各种管线走向处的室外园建构造及标高施工前首先应考虑无压管线及燃气等特殊管线施工避免因标高差造成排水反坡或者不满足强制验收标准然后再根据各种管线设计标高及规范间距要求优化各管线走向最后按从深到浅的顺序预埋各种管线管线施工前需将室外土方基本平整到位然后进行雨污水管线施工雨污水管线施工是采用挖掘机同沟挖掘不同标高管基法先施工最深的管线回填夯实后再施工另一较浅管基管线最后将井位砌筑到地面完成面标高并同时回填夯实到给水管线及燃气管线管基标高接下来就开始挖掘燃气及给水管线管基注意根据燃气规范要求确定管基位置主要是考虑避让室外园建乔木水景平衡水箱与室外各管线及井位的间距随后进行强弱电管线及出户管线施工最后是雨水篦子管线及排水沟等施工电气管线敷设室外强弱电箱须采用双层箱门以便防水且电箱下方须作电缆井井与箱用管道连接电缆敷设后用防火泥封堵防止潮气进入电箱室外水下灯具配件须防锈蚀室外灯具安装防水一定要严格管理重点在埋地灯的防水及接线头埋地灯具必须进行可靠防水试验接线头做好防水处理增加接线盒并用蜡浇灌封闭好电梯随行电缆中需预留芯用于背景音乐广播另外从消防控制中心到电梯机房需要施工的线有五方对讲线消防迫降信号线电梯状态监控线屏蔽四对双绞线其中五方对讲线须每台梯敷设至消控中心电梯状态监控可以采用串联形式连接至消控中心电梯迫降线在电梯末端安装模块的情况下可以串联连接以减少成本室外消防智能化等弱电线路应尽量采用防水电缆且不同电压的强弱电线应分管道敷设为避免室外强弱电井内积水浸泡电气线路要求所有强弱电管井都必须预埋一根排水管将管井内的积水就近排入雨水井燃气管道防护小区燃气管标志桩间距要满足规范指向要准确并按现场实际走向绘制竣工图以便于后期维修室外埋地燃气管道与大型乔木要满足米的间距要求尤其针对根系发达的榕科乔木还需采取穿钢管浇隔离墙等防护方式对分期开发分期入伙的项目尤其要注意采用双层围墙等措施对已入伙通气的室外燃气管道的保护和标识避免后一期施工机械室外作业时破坏燃气管道酿成燃气泄漏事故室外井盖设置室外井盖设置既要美观也要方便安装及维修在室外管线施工前需要根据室外园建图纸进行井位定位尽量避免室外管井设置在主要道路及铺装面范围内另外室外管井不能设置在正对住宅出入口对绿化区域的雨污水及强弱电井盖尽量采用环保绿色井盖并采取花草装饰措施对硬化铺装面应采用双重井盖下层为管井自身井盖上层为同硬化铺装面材质的装饰井盖在此需要注意的是装饰井盖的开启便利性和抗损耐压性管线预埋质量控制为防止消防路下预埋管道被压坏雨污排水主管采用双壁波纹管时应采用混凝土包封或要求采用混凝土管电气过路管应采用镀锌钢管室外管道施工前必须严格核对室内外标高保证出户管排水高差管道回填土夯实须严格控制尤其私家花园部分必须保证回填土质量防止地面下陷管道断裂室外管网施工因场地等原因往往修改较多一旦隐蔽后查找又极为困难因此竣工图必须严格据修改变更情况绘制便于今后管道破裂后可根据图纸及时找到渗漏点进行维修室外园建结构及道路基层完成时间具备工作面后详注意事项配合部门项目部统筹考虑各部分室外园建结构及道路基层施工的插入时间并协调主包单位与室外单位相互之间工作面交接及配合配合部门设计部发管部负责在招标前完成园建及相应结构水电配合图合约部负责在现场具备施工条件前完成园建结构招标及道路基层招标注意事项各部位室外园建结构的施工时间各不相同一般项目室外园建结构可在主包单位交出工作面后开始施工离主楼距离较远不受主体工程影响的室外园建结构可提前施工对于游泳池等室外大型园建结构应在工作面具备后尽早开始施工室外道路基层的施工与室外管线同步具体详见室外管线注意事项对于场内兼作临时施工道路的正式道路基层施工时间及要求具体详见场内临时施工道路及排水组织由于主包单位有进行结构施工的优势建议将游泳池水景岗亭钟塔等大型园建结构直接分判给主包单位施工对游泳池水景等有水构件结构施工完毕后应试水小时以不渗漏为原则并在面层施工前应作防水室外园建结构及道路基层施工应特别注意防止沉降室外园建结构基础围墙基础应有一定的埋深并落在老土上在回填土上时应注意土方回填是否密实对于回填土厚度较深回填时间较短分层回填夯实不够的部位在必要时应改用结构加固等措施来进行设计优化或采取相应的防沉降措施室外园建铺装及道路面层完成时间室外园建结构及道路基层完成及具备工作面后道路面层在满足验收及入伙进度的前提下应尽量延后施工配合部门设计部负责在招标前完成室外园建设计及材料样板确认施工前完成园建面层施工样板确认施工过程中跟进中间效果及调整完善合约部负责在现场具备工作面之前完成室外园建招标注意事项设计部应在招标前对室外园建设计中的所有面层装修材料确定样板并提供给合约部以供招标材料样板确认包括材料品种规格厚度颜色光泽质感等确认在园建铺装前项目部应协调园建单位对园建设计中每种类型铺装面层作出施工样板并要求设计部对施工样板效果给予确认如不满足则要求园建单位调整直至满足为止在施工过程中设计部应及时跟进中间铺装效果并调整完善避免完工后效果不理想而大量返工中间装修效果包括排砖块材拼接颜色搭配等室外绿化完成时间具备工作面后配合部门设计部负责在招标前完成室外绿化设计及苗木规格要求明确施工前完成选苗施工过程中跟进中间效果及调整完善合约部负责在现场具备工作面之前完成室外绿化招标注意事项设计部应在招标前对苗木品种及规格进行明确并提供给合约部招标其中乔木及灌木规格包括高度胸径及冠幅植被规格主要包括种植密度设计部应在乔木进场前应随同绿化施工单位前往苗场进行选苗并对选定的苗木作好标记经选定的苗木才允许进场在施工过程中设计部应及时跟进中间效果并调整完善避免完工后效果不理想而大量返工考虑到苗木种植后要形成效果需要一段生长期应尽可能创造条件提前将高度乔木种植到位以便在售楼开放或入伙等重大节点时间能形成较好的效果灌木一般在园建基层施工完成灌木种植区域土方回填到位时开始施工地被施工一般在最后基本上是园建铺装完成室外工程处于清洁及收尾阶段开始施工并迅速完成高大乔木种植后在恢复期内应用支架等辅助方式临时固定所有苗木种植后在恢复期内应经常做浇水及施肥等保养工作售楼准备工程售楼准备工程特点综合性强几乎包括了开发项目的全部分项工程售楼工程完成基本就意味着本项目所有设计出图定样合约分判等基本明确工期要求紧一般工期为个月需完成基础土建主体结构主体外立面装修样板房装修室外环境等全面工程达到售楼开放条件开放区基本接近入伙交楼条件质量要求高售楼工程是对外展示的样板对质量有更高要求售楼准备工程范围售楼工程范围一般包括以下内容主体工程包括形成售楼处样板房售楼通道精装修及售楼区域主楼外立面的所有主体工程以及为完成室外售楼景观形成条件的所有主体工程比如售楼区域如在地下室顶板上的则需完成地下室结构精装修工程包括售楼处样板房售楼通道楼内精装修售楼通道楼内部分包括样板房单元入口大堂大堂至样板房所在楼层楼梯通道样板房所在楼层电梯厅外立面装修包括售楼处外立面装修售楼区域主楼挑架以下外立面装修售楼策划中考虑开放时全部拆除外架楼栋则需完成外立面全部装修其中售楼处外立面可能还含有玻璃幕墙钢结构等特种工程主楼单元入口可能还含有钢结构雨蓬等特种工程室外管线及环境包括售楼区域所有室外管线及园林景观等其中室外园林景观可能含有泳池水景等工程有些项目可能还包括电梯安装工程售楼准备工程组织完成时间详见注意事项落实部门项目部负责牵头组织售楼工程策划并实施配合部门设计部负责按要求完成售楼工程各专项设计及定样并在售楼工程施工过程中及时跟进把握精装修及园建效果合约部负责按要求完成售楼工程各专项分判及甲供材供货注意事项售楼准备各分部分项工程内容同整个主体工程分部分项工程内容各分部分项工程的前后逻辑关系仍同整个主体工程分部分项工程只不过是在每个分部分项工程施工中总是在第一时间优先施工涉及售楼准备工程的部分尽最大限度压缩售楼准备工程总体施工周期在售楼工程抢工时期一切施工安排以售楼工程为重心应协调施工单位务必将人力优先投放到与售楼工程有关的关键线路及关键部位上来这些关键线路及关键部位主要有售楼区域之内的楼栋主体要优先施工主楼要尽快完成至售楼处及样板房上一层尽快完成售楼处及样板房砌筑及抹灰并移交精装修单位施工如在地下室顶板或室外架空平台上做售楼环境应尽快完成地下室或架空平台结构应尽快形成挑架尽早插入室外施工售楼工程工期过紧按传统施工工艺有时不能满足工期或质量要求往往需通过采取技术加强措施打破传统的施工工序约束达到要求的质量标准保证预定的售楼目标顺利实现一般措施有为压缩墙体砌筑时间墙体砌筑一次成活加强措施为墙面满挂钢丝网为压缩墙体抹灰时间墙体抹灰一次成活加强措施为墙面抹灰满挂海吉布为保证样板房不发生渗漏要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层如样板房设在首层首层楼板直接做成结构板在成本超支处于可接受的范围内室外关键部位基层土方回填改为采用石粉或砂回填为保证室外施工尽早插入对于层数较高的主楼可考虑在一定楼层高度处设置挑架并在样板房单元入口处做双层防护棚加强设计及合约方面的计划管理前瞻性考虑及解决问题售楼工程工期紧各相关业务部门各专业之间必须衔接紧密真正实现无缝对接要做到这一点靠的是严密的计划管理因此必须充分熟悉图纸及项目情况将本项目存在的所有二次设计材料定样合约分判甲供材项目都尽可能罗列出来切忌漏项并充分考虑好各项目间的前后逻辑关系及间隔时间提前规划好各项目的完成时间并定期跟进检讨执行过程中发现偏差时及时采取相应纠偏措施加强施工计划管理力求工序搭接更为紧凑应提前编制好施工总进度计划作为各专业各工种的配合依据各专业各工种根据施工总进度计划提前将人力材料机械技术等准备工作提前做到位只要现场具备工作条件相关专业及工种就可以马上展开施工将工序搭接时间减小到最低程度竣工验收竣工初验完成时间主体工程完工室外工程基本完工落实部门监理部负责组织及主持竣工初验会议配合部门质监站设计院勘察院设计部发管部项目部主包单位及各相关分包单位参加竣工初验注意事项验收时现场需达到的条件主体工程包括楼内土建水电门窗栏杆入户门电梯公共部位精装修全部完工建筑物外立面完成并拆除外架完毕室外工程包括园建绿化道路基本完工正式用水用电接通验收前半个月内项目部应组织公司设计部发管部客服部及监理公司施工单位各专业工程师联合自检将常见的建筑通病作为检查重点将检查出的质量问题在正式验收前迅速处理完毕验收前半个月内项目部应重点检查有无违反强制性条文如阳台栏杆及楼梯栏杆形式是否易攀爬净高是否满足立杆净距是否满足楼梯过道净宽及净高是否满足大堂入口是否设计有无障碍坡道大堂入口顶部是否有防护等验收前施工单位需准备竣工验收相关资料填写工程验收报告监理单位提交工程质量评估报告勘察设计单位提出质量检查报告所有竣工验收表格需相关单位专业负责人签字并加盖单位公章验收时各方对存在问题提出整改意见施工单位整改完成后填写整改报告监理单位及监督小组核实整改情况初验合格后由施工单位向建设单位提交工程竣工报告消防验收完成时间主体工程完工室外工程基本完工消防工程完工并调试通过落实部门监理部负责组织及主持消防验收会议配合部门消防局设计院设计部发管部项目部消防单位主包单位门窗单位防火门单位参加消防验收注意事项验收时现场需达到的条件消防施工单位对所负责的水电自动报警防排烟等各子系统分别调试完成各系统联动调试完成且自检合格与消防工程相关的室内建筑结构装修工程基本完成室外消防道路消防登高面消防回车场疏散通道等施工完成消防验收产品资料基本齐全进行消防预验收填写消防预验收问题整改落实表验收前至少半个月内应重点对照消防报建审批意见检查设计及施工落实情况对现场实际完成情况与消防报建审批意见不符的部分应组织施工力量重点整改验收前应对常见的建筑消防问题重点检查如自然通风电梯前室窗开启面积无烟楼梯间窗开启面积单元式住宅屋面是否连通消防楼梯通道净宽及无障碍是否满足高层住宅相临两户是否满足防火隔断要求室外消防通道宽度坡度转弯半径及路基承载力是否满足消防规定有无按规定形成消防环路室外消防通道净宽及净高是否满足消防规定建筑物消防扑救面是否有外挑结构或种植有高大乔木妨碍扑救等供配电验收完成时间高低压配电工程施工完成并调试完毕落实部门发管部组织及主持供配电验收会议配合部门供电局项目部监理部供配电施工单位参加供配电验收燃气验收完成时间燃气室内外工程施工调试完毕及自检合格落实部门发管部组织及主持燃气验收会议配合部门燃气公司项目部监理部燃气监理燃气施工单位参加燃气验收电梯验收完成时间电梯工程安装调试完毕及自检合格落实部门发管部组织及主持电梯验收会议配合部门技术监督局项目部监理部电梯安装单位参加电梯验收注意事项电梯验收应具备的现场条件电梯机房及井道土建结构施工完毕如正式电源尚未开通而采用施工临时用电供电应确保供电电源稳定可靠电梯设备机械电气等各系统安装调试完成并按电梯验收规范调试自检合格机房排气扇回风口电源开关箱等附属设施安装完毕电梯层站厅门两侧墙体砌筑塞缝抹灰及贴装完成井道底坑集水井设施安装完成环保验收完成时间详见注意事项落实部门发管部委托室内环境检测并组织环保验收配合部门环保局项目部监理部注意事项对新建区域开发建设项目在建设过程中或建成后产生废水废气噪音振动等影响环境质量的工程要编制环保评价报告书报环保局核准审批建设工程的环保问题主要包括发电机备用冷却塔及其它配套设施投入使用后产生的废气噪声污染工程投入使用后的生活污水污染建设过程造成的植被破坏及其它环境影响问题采取的相应环保措施主要包括废气噪声生活污水处理措施排污管道配套措施生态植被的恢复措施设置餐饮功能楼宇的废气高空排放措施等项目建设过程中就环境影响审查批复文件提出需治理的项目制定防治设计方案签订环境治理施工合同并组织实施治理工程施工完毕需环保监测部门现场监测验收如合格出具发电机冷却塔等外排废气噪声验收合格证室内环境污染物浓度检测室内环境污染物浓度检测应在工程完工至少天以后工程竣工核验前进行按验收时民用建筑工程的室内装修情况来确定检测项目室内环境污染物浓度检测点应按房间面积设置抽检房间的数量应不少于房间总数的且不少于间抽检的房间必须具有代表性应考虑楼层朝向迎背风户型等因素室内环境污染物浓度检测结果不符合规范规定的应查找原因并采取措施进行处理处理后再次进行检测再次检测抽检的房间数量应增加一倍室内环境污染物浓度的全部检测结果符合规范规定的可判定该工程室内环境质量合格室内环境质量验收不合格的民用建筑工程严禁投入使用根据外排污染物废气废水必须达到规定的环境标准的要求小区污水管网化粪池等排水设施施工完成后填报城市排水许可申请表向市城管局排水管理处办理项目排水许可证若市政管网配套设施不完善而设计施工小区污水处理装置的需要单独验收上述环保设施检测合格后向环境保护局申报环保验收如验收不合格按整改通知书进行整改后复验如验收合格后在四个工作日发环保验收合格证环保验收资料包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证复印件建设工程总平面设计图复印件建设工程环境影响审批复印件建设工程防治污染设施的设计方案工程合同复印件各一份环保监测部门出具的外排污染验收监测报告设置备用发电机冷却塔等产生噪声废气的配套设施及验收合格证市城市管理局排水管理处出具的排水许可证节能验收完成时间主体工程完工与竣工验收同步落实部门发管部负责组织及主持节能验收会议配合部门质检站设计院设计部发管部项目部监理部主包单位门窗单位参加节能验收注意事项建筑节能报建施工验收流程说明项目定位完成后设计发管部在设计任务书中明确建筑节能设计要点各项措施及具体要求由设计单位按照国家和地方相关节能设计法规和设计任务书进行节能专项设计包括设计总说明之节能设计专篇节能计算书相关构造详图等施工图审查过程中提供上述材料给审图公司进行节能专项审查取得节能设计审查意见书项目开工前设计部设计院提供所有节能设计文件包括审图意见给发管部由发管部提交节能主管部门进行审查取得审查合格意见后方可申领建设工程开工许可证建设工程开工许可证取得后相关施工单位开始进行主体及节能相关工程施工并需严格按图施工项目部根据项目发展进度计划编制项目竣工验收初步计划发管部对项目部编制的竣工验收初步计划进行审核调整和确认明确节能验收各时间节点节能工程施工内容包括门窗外墙屋面等施工完成后发管部应组织设计部项目部等相关部门和监理施工单位对节能工程进行验收自检及时发现问题进行整改提前采取应对措施在正式节能验收前由发管部发出工作联系单通知设计部设计院项目部施工单位等相关单位和部门准备验收所需资料民用建筑节能专项验收申请表等资料齐全后由发管部在组织竣工验收五日前向市区建设局节能主管部门申请建筑节能专项验收节能主管部门收文后出具受理回执节能主管部门对图纸资料等审查合格后由发管部与之确定现场验收时间如资料审查不合格由发管部领取资料补正意见并通知相关单位对资料进行修改补充后重新提交在确定节能验收时间后发管部发出节能验收通知对节能验收前各相关部门的准备工作以及验收分组验收路线等问题进行安排节能现场验收中节能主管部门进行分组抽检检查合格后建筑节能专项验收后个工作日内取得市民用建筑节能专项验收意见书如检查结论为不合格则需对存在问题进行整改完成后重新申报现场验收有效期限为建筑节能工程设计文件规定的合理使用年限民用建筑工程通过建筑节能专项验收并取得市民用建筑节能专项验收意见书后建设行政主管部门方予办理竣工验收备案手续节能验收现场具备条件项目主体工程完成外墙分户墙屋面架空层砌筑与抹灰施工包括保温层施工及门窗安装工程完成其他与节能工程设计和施工合同约定的室内建筑结构装修工程完成新建公共建筑和经过节能改造的既有公共建筑采用集中供冷制冷方式的已经安设分户用冷计量装置和室内温度调控装置采用集中空调系统有稳定热水需求建筑面积在一万平方米以上的新建改建扩建公共建筑已经安装空调废热回收装置具备太阳能集热条件的新建十二层以下住宅建筑已经为全体住户配置太阳能热水系统已组织进行节能预验收对发现的问题整改落实完成现场施工记录产品检测报告出厂证明等资料齐全申请验收时间对居住建筑完成外立面装饰外门窗工程对公共建筑完成外立面装饰外门窗幕墙工程完成室内装饰照明空调锅炉等分项工程现阶段现场审查的主要内容一是检查节能材料施设是否与竣工图一致如外遮阳门窗屋面墙体隔热材料等二是实测门窗洞口几何尺寸是否与竣工图一致三是测量外门窗可开启面积是否符合标准规定四是检查空调照明系统等的各项性能指标是否与竣工图要求一致近期验收存在的主要问题一是外门窗可开启面积不符合标准规定二是外窗遮阳系数不符合规定逐套验收及竣工核验完成时间主体工程及室外工程完工基本达到入伙条件一般在各专项验收完成并通过后进行落实部门监理部负责组织及主持逐套验收及竣工核验会议配合部门质检站设计院设计部发管部项目部主包单位各相关分包单位参加逐套验收及竣工核验注意事项验收时现场需达到的条件主体工程包括楼内土建水电门窗栏杆入户门电梯公共部位精装修全部完工建筑物外立面完成并拆除外架完毕室外工程包括园建绿化道路全部完工正式用水用电接通小区基本达到入住条件逐套验收涉及的现场实测及资料工作量巨大需对整个验收项目每一套房按规定实测若干数据并对每一套房的实测数据填写相关验收资料因此一般需至少提前半个月组织足够人手进行现场逐套实测及资料填写工作附件附件一粗装修土建分项工程流程控制表附件二铝合金门窗工程流程控制表附件一附件二浅谈精装修工程管理编制单位广州公司伴随着我国经济的快速发展商品住宅建设正在成为国民经济的增长点和消费热点在生活质量提高的同时人们对居住环境的要求也越来越高为满足业主入住的要求同时为提高商品住宅的附加值开发商的成品精装修工程应运而生并迅猛发展但因为业主入住前的验收认真精装修住宅的质量问题引发的矛盾更加突出维修量及成本大增直接影响公司的品牌形象和客户关系因此加强精装修工程的施工管理是解决上述问题的根本所在什么是精装修工程谈到精装修工程必须首先明白精装修工程的内容与形式建设部印发的商品住宅装修一次到位实施导则对精装修的要求精装修住宅在交房屋钥匙前所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成厨房和卫生间的基本设备全部安装完成根据装修标准的不同精装修工程可以分为初级中级高级和豪宅装修工程在谈精装修工程管理之前作为工程管理者而言还需要理解以下几个内容精装修房与毛坯房的区别毛坯房又称为初装修房清水房这样的房子大多屋内只有门框没有门墙面地面仅做基础处理而未做表面处理而屋外全部外饰面包括阳台的外饰面应按设计图纸完成装修工程公共部分公共设施各种管道给排雨水暖热电气设备配电箱柜盘插座开关灯具等都应按设计文件完成全部装修并按规定完成各种测试项目各种管道还应进行通水试压通球试验和暖气热工调试等验收工作屋面工程项目进行蓄水淋水试验户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的应做到不抹灰用腻子找平到达板缝密实无裂缝接搓平顺无错台表面平整色泽基本均匀线脚顺直户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整压实达到粘结牢固无裂缝有防水要求的房间地面应严格按照防水层保护层的建筑要求进行施工在验收时进行两次蓄水试验做到无渗漏地漏与泛水坡度符合设计要求达到不倒泛水结合处严密平顺无渗漏各种房间水泥地面基层符合设计高度尺寸要求精装修房是在毛坯房的基础上进行二次装修进而保护住宅建筑的主体结构完善住宅的使用功能采用装饰装修或饰物对住宅内部表面和使用空间环境所进行的处理和美化过程精装修房与毛坯房设计标准不同精装修房引出菜单式个性化的概念而毛坯房则需要将精装修转移给小业主自行解决精装修房与毛坯房使用功能完善程度不同毛坯房需二次装修才能使用精装修房则具备大部分使用功能小业主仅需购置家私即可正常居住同时精装修房在工序上不同毛坯房某些项目按传统做法必须在主体交付后才能进行而精装修交楼则合并施工一次到位大规模精装修施工工序大规模楼盘精装修阶段整体施工工序要求先上后下这与粗装修阶段正好相反精装修工序要求先室内后公共部分先湿作业再干作业同时精装修施工与机电安装专业配合紧密附图列出不同部位的工序衔接内容考虑到木门的成品保护铝门扇安装栏杆油漆和玻璃安装应在户门安装完成前完成当上述工序完成后再进行地面清洁勾缝室内开荒清洗外墙交楼精装修工程管理商品住宅精装修工程施工流程一般为方案设计材料采购样板示范装修施工装修监理质量验收保修和维护等对于住宅精装修不可避免遇到以下问题如何解决装修成本和满足业主个性化需要如何规避手工装修施工带来的如期交楼风险以上问题可归结为对工程成本进度质量的三要素处理鉴于以上分析这里提到的精装修工程管理为过程跟踪全程参与模式参与设计招标工作开发样板房施工方案的设计和材料的选择是精装修施工的关键所在设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计搭配出功能合理满足风格要求的完全可实现的设计方案从源头上保证消费者得到满意的预期的居住环境和居住空间但是设计师不能够将设计生产施工以至销售等环节进行全方位统一他所追求的往往是个案效果而发展商精装修工程追求的是规模化生产因此作为工程管理人员必须在设计方案提出时就参与进去通过对策划建筑设计结构处理等过程的参与可以全面了解产品组合方式和建筑风格居住环境空间功能等为设计提供适合现有施工工艺和选材从而达到控制成本和方便施工的目的住宅精装修工程选取一个能力强的施工单位尤为重要项目工程管理人员参与招投标工作也十分必要可以通过招投标议标问卷补充合同相关条款等形式了解施工单位的施工组织工艺和材料选择并将业主的想法传递给施工单位在大面积装修工程开始前须先进行结构验收再进行样板房施工并在施工中继续完善和深化设计确定主材实际损耗量修正样板房施工中暴露的问题检验施工单位的施工组织能力合理安排精装修施工工序明确验收标准强调工序衔接重视质量控制从精装修工程施工工序可以看出要想有效的控制进度和质量防止后道工序污染和损坏前道工序合理安排施工工序是非常重要的现对十项精装修质量控制要求概括如下地面铺贴大理石排版基层处理抹底层砂浆铺大理石块打蜡贴大理石踢脚板磁砖排版基层处理抹底层砂浆弹线找规矩铺砖勾缝修整注意大理石磁砖所选用的材料尺寸必须符合设计要求面层与下一层应结合牢固无空鼓木地板铺设木地板木地板基层木搁栅木地板面层安装注意实木地板所采用的材质必须符合设计要求木搁栅垫木和毛地板必须做防腐防蛀处理木搁栅安装应牢固平直面层铺设应牢固粘结处无空鼓现象磁砖墙面铺贴磁砖墙面基层处理定位放线套方找规矩贴饼冲筋抹底灰弹线排砖贴砖擦缝清理注意饰面砖的规格品种颜色性能应符合设计要求饰面砖的勾缝防水抹底灰等应符合国家规范要求面砖粘贴必须牢固无空鼓裂缝混凝土及抹灰表面刷漆操作工艺清理墙面修补墙面用水石膏将墙面磕碰处及坑洼缝隙等处找平干燥后用砂纸将凸出处磨掉将浮尘扫净刮腻子刮腻子遍数可由墙面平整程度决定一般情况下为遍第一遍用胶皮刮板竖向满刮一刮板紧接着一刮板接头不得留槎每刮一刮板最后收头要干净利落干燥后磨砂纸将浮腻子及斑迹磨平磨光再将墙面清扫干净第二扁用胶皮刮板竖向满刮所用材料及方法同第一遍腻子干燥后砂纸磨平并扫干净第三遍用胶皮刮板找补腻子或用钢片刮板满刮腻子将墙面刮平刮光干燥后用细砂纸磨光磨平不得将腻子磨穿刷第一遍乳胶漆涂刷顺序是先刷顶板后刷墙面墙面是先上后下先将墙面清扫干净用布将墙面粉尘擦掉乳胶漆用排笔涂刷使用新排笔时将活动的排笔毛处理掉乳胶漆使用前应搅拌均匀适当加水稀释防止头遍漆刷不开干燥后复补腻子再干燥后用砂纸磨光清扫干净刷第二遍乳胶漆第二遍乳胶漆操作要求同第一遍使用前充分搅拌如不很稠不宜加水或少加水以防露底漆膜干燥后后用细砂纸将墙面小疙瘩和排笔毛打磨掉磨光滑后清扫干净刷第三遍乳胶漆第三遍乳胶漆操作要求与第二遍相同由于乳胶漆干燥较快应连续迅速操作涂刷时从一关开始逐渐刷向另一头要上下顺刷互相衔接后一排笔接前一排笔避免出现干燥后接头注意严禁脱皮漏刷防锈光亮和光滑均匀一致颜色一致无明显刷纹油漆墙面未干前室内不得清扫地面以免尘土沾污墙面漆面干燥后不得挨近墙面泼水以免玷污涂刷墙面时不得污染地面门窗玻璃等已完工程木门安装工艺如下找规矩弹线找出门框安装位置掩扇及安装样板门框安装门扇安装安装门锁注意木门品种类型规格开启方式及连接方式应符合设计要求木门应做防火防蛀防腐处理木门的结合处与安装配件处不得有木节或已填充的木节木门框安装必须牢固木门扇安装牢固开关灵活关闭严密无倒翘木门配件的型号规格数量应符合设计要求安装牢固花岗石干挂工艺流程清理结构表面结构上弹出垂直线挂线支底层板托架上连接铁件底层石板安装调节固定顶层面板安装清理干挂石表面注意外饰石面颜色符合设计要求线条顺直搁缝均匀打胶嵌缝均匀木搁栅龙骨架吊顶工艺流程基层处理弹线定位固定吊件安装龙骨注意弹线定位符合设计要求吊件均匀方正龙骨架表面平整无缺陷卫生洁具安装工序如下卫生洁具及配件检验卫生洁具安装配件安装卫生洁具稳装卫生洁具与墙地的缝隙处理卫生洁具外观检验通水试验卫生洁具稳装前必须进行检验和清洗配件与卫生洁具应配套注意排水栓与地漏的安装应平整牢固低于排水表面周边无渗漏为生器具交工前应做满水和试水试验开关插座面板安装工艺如下清理接线安装注意线路安装符合相关规范要求和设计要求暗装插座面板紧贴墙面牢固四周无缝隙表面光滑整洁无划伤碎裂地插座面板紧贴地面盖板固定牢固密封良好橱柜安装工艺流程找线定位框架安装支点安装柜扇安装五金安装注意橱柜安装预埋件数量规格位置应符合设计要求配件齐全安装牢固柜门灵活回位正确符合设计要求在工序衔接过程中对上一道工序完成后的产品保护尤为重要一般采用防护包裹覆盖封闭等方法进行产品保护防护针对被保护对象制定防护措施如为防止木门易碰位钉上防护板加以防护包裹将保护对象包裹以防止污染和损坏如电梯门套金属饰面未交付前外侧防护薄膜不许撕开并用胶合板包扎以防止碰撞覆盖在产品表面覆盖以防损坏或堵塞如地漏落水口排水管安装后覆盖浴缸安装后采用木板胶纸覆盖封闭采用局部封闭方法加以保护如洁具五金安装后应在大门加锁封闭房间石材或磁砖地面完成后加以封闭保护精装修工程施工管理明晰节点细化进度作为现场的管理者必须在了解合同中规定的大的节点条件下针对施工过程中工序的衔接点进一步细化进度节点如果施工单位未能按时完成节点就应了解情况组织施工单位研究对策保证工程如期完成严控工序提高质量针对精装修施工特点指定相关的技术交底工序交接和质量验收标准依据住宅装饰装修工程施工规范对精装修质量进行控制做好甲供材料的控制根据现场工程进度申请甲供材料保证供货正常避免施工单位因甲供材料断供造成窝工或索赔验收工作精装修验收是建安工程中最后一道验收工作验收工作要坚持质量标准严把重点部位质量关严把材料质量关一般的验收检测项目如下木门验收注意事项饰面板颜色纹路一致无划痕缺损磕伤污染等木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等开关锁灵活自如平稳无噪音暗门链是否起作用门锁把手是否有保护膜胶条平顺小五金配件门锁门吸门铰猫眼等齐全无松脱晃动磨损划伤锈迹等铝合金验收注意事项是否存在渗漏是否有泄水口窗框周边打胶饱满隼接部位锚钉部位等是否有打胶五金件执手勾锁滑轮限位器等齐全使用功能正常无松脱晃动磨损划伤锈迹等推拉门推拉顺畅窗扇开启顺畅给排水验收注意事项水龙头花洒安装牢固端正开关自如表面无损伤锈蚀出水流速及水量正常无滴漏现象浴缸无破损脱瓷划伤磕伤锈蚀污染等周边打胶饱满淋浴门动作自如周边打胶饱满马桶盖板安装水箱进水阀启闭自如不渗漏周边打胶饱满无破损脱瓷划伤磕伤锈蚀污染等卫生间阳台导坡地漏不被覆盖电器验收注意事项灯是否亮位置是否合理开关周边收口是否平整高度是否合理插座是否通电位置是否合理成排安装的开关高度应一致高低差不大于同一室内安装的插座高低差不应大于并列安装相同型号的插座高低差不应大于排气扇开闭自如橱柜卫生间台面镜柜淋浴门验收注意事项淋浴门动作自如周边打胶饱满五金件滑轨执手等齐全使用功能正常无松脱晃动磨损划伤锈迹等厨房烟道止回阀安装橱柜五金件门铰链滑轮垃圾桶等齐全使用功能正常无松脱晃动磨损划伤锈迹等橱柜台面平整光亮磨边圆滑美观接缝平直紧密打胶完好手感平滑无裂缝缺损划痕磕伤污染等煤气软管预留孔大小位置适当栏杆扶手空调洞层高验收事项栏杆高度是否符合设计要求木扶手安装牢固无开裂无缺损划伤固定件完好拼角顺平铁件是否有生锈变形断开等空调洞位置是否合理有无排水立管遮挡空调洞现象前后空调洞是否前高后低测量具体层高数据墙地砖验收注意事项墙地砖没有空鼓缺棱掉角等墙地砖没有过大翘曲色差大小头等墙地砖接缝顺直接缝填嵌密实平直宽窄一致天花墙身涂料验收注意事项墙身天花油漆验收一致无色差无透底无漏刷无流坠无污染等墙身天花无裂缝阴阳角顺直方正吊顶整体完好安装牢固表面平整颜色均匀线角顺直方正与梁底接缝无开裂木地板验收注意事项无污染划痕崩角等无大小头色泽同一性预留置伸缩不允许木板起伏接缝钉口要按规范处理拼缝密实成品保护到位公共部分验收注意事项踏步砖没有空鼓缺棱掉角等墙身无裂缝阴阳角顺直方正滴水线清晰栏杆木扶手安装牢固无开裂无缺损划伤固定件完好拼角顺平栏杆铁件是否有生锈变形断开等窗开启自如首层杂物间隔栅通过以上总结可以发现精装修工程目前存在的一些问题在验收过程中需要进一步深化精装修标准的统一性需要进一步完善从而达到进一步提高装修质量满足业主入住后的舒适要求附图附图不同部位工序衔接图附图工程管理与品质提升多项目快速开发模式下如何提高楼盘品质编制单位成都公司房地产市场竞争越来越激烈购房者对房屋品质的要求越来越高越来越专业同时我公司的开发速度也越来越快原来的单项目开发精耕细作的模式已不能满足公司发展需要各地区公司都进入了多项目快速开发模式成都公司在这个转换的过程中充分感受到了保持和提高楼盘品质的难度和压力其中的经验和教训在此与兄弟公司共享发言分四个方面多项目快速开发模式下楼盘品质现状原因分析对策特大型项目的管理特点多项目快速开发模式下楼盘品质现状地产在外素有工科的美誉言外之意就是的楼盘设计合理施工质量好做工精细居住舒适在近几年入伙的楼盘中这样的赞誉有减弱甚至遭到质疑的趋势其中除了客户的要求提高之外我们的产品确实不同程度出现了以下问题产品细节考虑不周如美观与功能没有很好的兼顾如外墙线条造成户间互通管线易攀爬等治安隐患室外空调位布置不合理尺寸小不能满足空调放置要求等功能缺陷工程质量和现场文明滑坡工程施工过程中的质量控制和安全文明施工控制减弱工程观感质量和现场形象在同行中失去领先位置和样板作用一些质量通病没有很好的预防比如各分包单位交叉施工因组织协调不到位引起的半成品破坏外窗周边的塞缝处理泛水做法不规范造成的外墙渗漏水室内抹灰施工工艺和材料配比控制不严施工单位偷工减料造成墙地面开裂空鼓返砂等回填土不密实引起的地面沉降或小型构筑物结构裂缝景观效果不佳等问题时有发生入伙期间投诉率较高投诉具有持续性项目入伙期间业主的质量投诉率较高入伙难度大大项目多期连续开发多批次入伙公司范围内更是一两个月就有一次集中入伙各项目业主维权团体互相交流和学习维权技巧和要求不断提高使得接待投诉和入伙后整改甚至成了公司的一项日常性工作如果对业主投诉反应不够迅速处理不够妥当激化了矛盾使本不是问题的也成问题损害了公司声誉各项目表现参差反映出项目团队的不同风格对上述一些楼盘品质下降的问题各项目的表现从程度上和环节上有所不同有的严重些有的轻些有的在环境上有的在建筑主体上有的设计问题多些有的施工质量通病多些有的是销售承诺与实际呈现的不符的突出些反映了项目团队的不同管理风格和知识结构的强弱项的不同原因分析出现以上问题的主要原因如下开发周期加快对品质的压力工期和质量是一对矛盾开发周期加快在市场比较火爆的形势下员工没有意识到品质的重要性或者措施没跟上一定程度上存在着萝卜快了不洗泥的现象多项目运作对管理资源的稀释在单项目向多项目运作的转换过程中各方面资源没有及时跟上比如人力资源的数量和质量包括个人能力的提高没有跟上公司发展的步伐原来公司对项目的管理是几层领导一管到底如今是领导分块管理没有形成对项目的的日常性的监管现在一个工程师的管理幅度相当于原来的一个部门经理的管理幅度新进员工多文化认同工作思路工作标准等方面均一般需要三个月甚至半年时间的适应或矫正而项目开发进度迫使我们将一些新员工当老员工使用监管和传帮带深度不够等等原因使得管理资源遭到稀释达不到以往精耕细作的要求大公司病导致的工作效率下降公司员工人数不断增多信息传递链条加长管理幅度加大大公司病不同程度的出现工作效率下降供应商和分包商资源不足房地产热带来整个建筑市场热好的材料供应商和施工承包商供不应求在任务的压力下水平不高的单位和人员也成为我公司的合作伙伴使管理难度加大对新队伍的控制力信心不足在开发周期紧张的情况下如果使用新队伍一旦出现工期延误难以补救风险较大这些担忧在一些管理人员中存在导致对使用新队心存余悸更加剧了施工资源的紧张项目发展过程中的政策调整最近几年国家的房地产政策调整比较频繁对房地产的限制越来越严格销售条件的限制节能的新要求等均打乱了正常工期项目结利条件的临时变动及越来越苛刻使施工过程中时而停工时而抢工加大了品质管理的难度项目发展过程中的产品定位调整工程开工以后开发过程中根据市场的变化对产品定位的调整增加了设计修改工作量和施工返工工作量对施工质量带来了不利影响经验继承不够各部门随着工作量的加大苦于应付紧急的事疏于思考重要的事忙于事务疏于总结对以往管理技术两方面的经验教训继承不够管理流程不够清晰技术无标准或标准不统一结果是更忙更乱造成一些低级错误重复发生对策多项目快速开发是市场形势所迫符合公司发展要求和员工的根本利益是大势所趋不可改变面对以上新问题只有迎难而上寻找解决办法成都公司主要采取一些措施改进项目管理模式推行项目发展经理制项目发展经理制已在多个地区公司实行虽然深度有所不同但实践证明这是多项目快速开发模式下的必由之路以项目为单位组成项目团队由项目发展经理统筹协调各部门项目主管可以减少环节提高效率专业过程的分解成立景观项目组室外景观工程在专业上有其特殊性目前以土建工程师为主流的项目管理人员在景观工程规模较大的项目中在知识结构上存在问题难以做到精细化管理成都公司在国际社区成立了景观项目组负责景观工程管理成员主要由景观工程管理经验丰富景观工程师和设计师水电工程师组成可以更快的处理设计与现场的结合更好的把握施工效果景观项目组主要成员可以固定下来管理多个项目根据各项目不同进展情况统筹管理景观工程图纸难以准确全面反应设计意图有许多问题需要设计师现场根据实际情况及时调整设计尤其园林工程效果把握空间较大施工单位往往会钻空子偷工减料所以景观工程管理一般要求设计管理经验丰富的景观工程师进行控制最好设计院有设计代表驻现场在乔木的选购进场栽种等环节均要到现场把关成立发展管理部解决共性问题多项目运作过程中各项目的共性问题由发展管理部协调管理集中优势兵力解决避免项目各行其是达到节约资源提高效率的目的发展管理部主要做以下工作过程控制每月组织对各项目质量安全文明进度管理进行综合检查评比统一标准如初装修工程做法等制定防治质量通病的施工工艺比如外墙外保温做法的防水处理防盗门划伤栏杆腐蚀生锈等成品保护难题的防治措施等为各项目提高技术支持组织业务培训专题研究如防水做法节能做法以及其他新技术等的调研发挥整改组的作用把住最后关口公司成立整改组可以由物业公司抽调人员具体负责各项目入伙过程中的跟踪检查发挥其人员稳定专业和各项目之间可灵活调动的优势减少人力资源浪费主要做如下工作入伙前集中检查整改逐条逐点消项介入分户验收配合发展部过程检查设计部组织制定标准做法提高二装设计能力积累以往楼盘设计经验设计部组织制定标准做法供新楼盘设计套用或参考大大提高设计效率和图纸质量目前各大设计院由于任务饱满设计深度大多不能满足施工要求尤其是建筑细部节点做法不详二装设计深度不足栏杆铝窗百叶等只有方案图或分格图标准做法对提高设计效率和质量效果非常明显重点形成以下成果制定产品标准完善细部节点做法编制公司标准图集简化和规范管理流程减少扯皮提高管理效果不断总结项目开发管理经验及时调整和规范管理程序明晰简化管理流程尽量减少部门间责任不清无人负责多人负责无人牵头的现象最有效的是管理程序流程化使每个管理环节责任到人既可明确责任提高员工工作积极主动性又可使新入职的员工快速进入工作状态对熟悉工作非常有效适当简化分包减少协调工作量加强质量控制在有限的人力资源下为了有更多的精力用于加强质量控制可以在引进好的分包单位的前提下简化分包减少协调工作量尝试设计总包主体总包景观总包等就是方案设计施工图设计立面设计等打包发包土建施工防水施工公装施工栏杆施工等打包发包硬景施工软景施工环境水电施工打包发包提高门槛优化合作资源内地的设计单位施工单位以及材料供应商的能力与沿海城市有一定差距外部环境政府管理部门对施工单位工程质量管理的力度也较小使得分包商水平普遍较低如果局限于在本地寻找合作资源必然难以满足品质的要求可以引进适量的在沿海城市有多年工程经验的分包商对原合作单位会起到很好的带动和刺激作用促进工程品质的提高发挥公司对项目月度考核的激励作用公司发展管理部每月组织对所有项目进行月度考核考核内容包括项目管理监理管理施工质量进度安全文明等并打分排序全公司内公布公司月例会时讲评对排名靠后的项目实施处罚对监理单位施工单位排名靠后的由公司主管领导约谈和处罚形成公司内部比学赶帮超的良好氛围执行限时回复制度推动部门运转各部门之间的联系单实施限时回复制度每个月部门工作月报中均对与本部门有关的联系单的收发情况进行总结汇报公司的项目发展月例会时公布未按时回复或按要求时间完成工作的由部门负责人做出检讨使人人感受到自己肩上的压力有效的推动了部门之间工作的运转明确责任严格追究对工程开发过程中发现的因工作失误引起的品质问题和业主投诉的品质问题分析原因查清责任严肃处理加强对监理单位的管理有效传递压力在与监理单位的监理合同中约定监理费采用固定部分加奖励基金的办法每平米监理费中留元作为奖励基金其中元在施工过程中由项目部根据监理表现每月考核打分确定另外元根据入伙前物管验收检查的缺陷点数量的多少和业主投诉率确定抓好项目策划之纲有远虑则无近忧入伙过程中业主提出的许多质量问题是由于装饰阶段工期紧张仓促施工造成的项目施工往往有前期紧中间松后期紧的现象大多是材料不能到货装修施工图纸跟不上施工进度或设计修改所致根本原因是项目前期没有认真进行项目策划对项目发展进度计划的制定不够详细或对项目发展计划跟进不到位所致项目发展总进度计划是项目管理的纲领性文件项目发展经理必须给予充分重视认真组织编制做到不漏项逻辑合理在过程中根据实际条件变化及时调整各项准备工作如设计单位选定时间方案设计时间工程样板确定时间材料定样时间材料采购时间加工供货时间等要编进计划在计划合理的基础上还要对相关部门提早跟进不断跟进才能保证工程有条不紊的实施对质量通病或难以保证质量的特殊工程应重点做好质量策划比如首层地面沉降或者建在回填土上的结构柱墙楼梯沉降影响很坏处理难度大由于工期和天气等因素的限制回填土压实达到能够承受结构荷载的难度比较大所以项目部应结合现场条件及时提出修改设计的建议或制定其他质量保证措施坚持样板先行制度样板现行事半功倍工程进展到有条件进行工程样板施工时应尽早施工交房标准样板房把建筑安装装饰工程等尽量施工齐全可以发现未在图纸审查中发现的各专业图纸的冲突以及功能缺陷避免大面施工后的大量返工也减少了施工队伍对过多设计修改的抵触情绪减少管理难度新技术的积极调研和谨慎使用凡事有利就有弊新技术同样如此比如节能新技术新材料目前层出不穷但鱼目混杂真假难辨所以我们既要积极调研研究各种新材料体系的施工工艺又要着重调研它有什么缺点和不足一定要看该新技术在已完工工程中使用的效果如没有已完工工程业绩支持就直接使用应该慎之又慎员工培训和技术交流提高管理能力意识提高是前提能力提高是根本要想把提供工程品质落到实处还要重视员工培训和技术交流包括工作中的老员工带新员工部门内的专题研讨以及同行之间的交流学习等逐步达到了解同行现状明晰技术标准提高管理水平满足客户需求的目的青蛙爬出井口才能知道天有多大管理总结的充分应用避免错误重犯前事不忘后事之师对以往犯过的错误的认真总结和汲取避免同样的错误多次发生还是当前没有解决好的问题在公司内部应做到资源共享避免各项目自己总结甚至每个人独自总结互不共享这是对以往所缴学费的巨大浪费定期在公司范围内组织以下交流并建立相关档案资料定期进行管理总结重视客服物业的反馈意见尤其是建筑智能化系统设计建筑使用功能配套设施布置等方面多倾听物业意见在图纸会审施工分判过程验收等环节邀请物管人员协助把关共享项目后评估成果慎重违规减少返工现在业主的维权意识和专业能力越来越强对违反法律和规范的设计做法应该慎重避免最后不能通过政府验收或业主验收时的返工失去业主的信任加强全员的销售合同意识由于种种原因房地产工程的设计修改较多最终设计与销售合同不符的实例不少所以要求销售人员设计管理人员项目管理人员等树立销售合同意识认真评审合同在签订销售合同时尽量留有余地熟悉合同条款在设计修改和施工时留意变更与合同是否冲突避免被动特大型项目的管理特点在不断涌现的大盘市场条件下我们意识到特大型项目的管理与单个小型项目存在着诸多的区别我们有必要对这种项目作比较深入地研究和总结在此以成都公司国际社区为例做一个较全面的总结和分析供大家参考国际社区项目于年以方案竞拍方式取得土地该地块占地面积约亩综合容积率为建筑面积约万平方米项目共划分为个地块见下图该项目集市政商业住宅学校医院等建筑形态于一体其中住宅又包含小高层多层叠拼洋房联排双拼别墅等多种物业类型整个项目开发周期较长时间跨度大同期修建有六条市政规划道路且地块不干净空中有三条高压输电线路斜跨地块上方地面有灌溉渠两条地下有直径自来水主供管且年久失修诸多的不利因素对地块开发带来太多困难经过总结梳理国际社区有别于一般性项目的管理特点如下总体规划与开发节奏顺序优势在于总体控制性规划较为清晰各项规划指标以及平面控规在各地块方案设计前期既以确定避免了盲目设计拿地条件所限市政道路多种航空限高较低的容积率市政电力设施等对设计优化加大了前所未有的难度总体发展计划在项目初期不够明确也为整个项目的开发节奏顺序的控制甚至公司年度指标的完成都带来不小的影响物管前期介入建设过程管理和后期方案该项目物业管理前期介入存在滞后现象由于对这种特大型项目的物业管理特征敏感度不够没有在项目方案和设计阶段实行实质性介入是导致现在一些已入伙项目系统不完善物业管理困难的原因之一如路灯取电计量问题市政景观用水问题先后入伙楼盘设备控制室倒置问题等对整个大地块我们实行了已入伙项目已完工市政规划道路和待开发小地块及项目周边综合物业管理应该说取得了预期效果在项目建设过程中及时意识到物业综合管理的重要性因项目建设周期很长已入伙在建未入伙未开工地块同时存在于本项目业主准业主施工单位车辆人员等也在同时穿梭于地块之内如果没有统一有效的交通组织平面布置和有效管理将是不可想象的经过地产与物业的充分讨论引入城市化管理概念拟定了一整套建设过程的大地块物业管理方案且施行效果良好物业后期管理方案也被提上日程在管理处设置物管模式市政电力设施是否移交大地块交通组织车流控制治安管理等方面已形成初步意向性方案为今后的物业管理和项目开发提供了基础和依据规划指标和相关法律法规国际社区项目各项规划指标各种用地界限和市政设施繁多在前两年的项目管理中出现了一些由于预见能力敏感度和得过且过的心理而导致工作产生的失误几度出现违背规划条件规范强条的事件虽然通过各种努力使其最终得以圆满处理但为我们敲响了警钟也成为本项目今后工作中的重点之一整体与个体的关系特大项目开发我们刚才已谈到了总体规划发展计划的概念由于前期发展思路和各地块开发顺序的变化使设计施工计划的安排应对出现问题如设备控制中心倒置这里我们仅就最近发现的问题做一个分析地块先于地块入伙而消防控制中心却设置在地下室使得消防功能无法具备消防验收难以进行蓝岸地块同样存在类似问题这里我们强调个体即各小地块必须要在整体思路整个项目的统筹下考虑问题市政先行设施配套市政先行分段建设是最早形成的思路做得不太如意的是没能做到市政工程提前开工建设年月线道路和电力隧道迁改与地蓝岸住宅几乎同时开工给现场管理制造了不少麻烦需要认真总结六条市政规划道路按照地块开发计划第二套由北向南建设同时打通线道路使整个项目在住宅开发的同时逐步分阶段形成井字形交通网络既满足了工程施工需要又为业主入伙使用提供了便捷的交通道路还为后续楼盘的持续销售创造了舒适的看楼路线设施配套也是大项目持续开发所必须及时完善的国社项目建设一开始就考虑到业主入托入学购物就医等硬件设施的及时配套项目开发到年低在入伙后的很短时间内就先后建成并投用了外方和中方小学幼儿园农贸市场麦当劳餐厅室外泳池以及互惠超市等配套第二个幼儿园和中学已开建今年还将在年中开始修建大型购物街等大型公共建筑应该说在配套建设方面国际社区打的是有准备之仗但电力配套建设方面受政府办事能力和服务意识方面的制约到目前为止外部电源仍未建成通电对项目后期开发产生较大阻力目前公司正在尽最大努力寻求突破品质投诉特点国社项目业主品质投诉具有持续性特点由于该项目系滚动持续开发前期入伙业主由于配套不完善周边环境有待开发还有较大一部分投资型业主的原因不急于入住对房屋质量验收不积极甚至入伙时也不到现场导致入伙后相当长一段时间陆续有业主接房验收造成集中入伙整改特征不明显变为持续整改还有一个品质要求高的特点由于该项目地处三环以外公里多相对周边楼盘来讲房屋售价较高受市场因素影响后期业主购房价格上涨较快造成心理期望值偏高不自觉地会对比前期楼盘当发现在价格发生较大变化的同时楼盘品质并未有明显提升自然而然地形成不平衡心态提高质量标准加大质量投诉率量大面广容易集结社会影响大也是大项目质量投诉的重要特征就国际社区而言各地块业主甚至包含未入伙工程很容易通过网络等方式形成集结之势若有一件小事处理不好或不当极有可能在短时间内形成群诉事件难以收拾好在成都公司已经深刻地意识到这个问题已经制定出多项应对策略和内部措施制度已建立了一套快速应对机制当然这套机制在实践当中还需不断完善和修正业主对居住配套期望值较高也是品质投诉的焦点之一在此又要提到项目整体发展思路和整体规划方案的重要性由于前期销售对业主提出的有关配套投用和呈现时间解释不清或错误说辞造成业主与公司产生误解最终又没能给出有说服力的答复导致投诉升级国际社区项目因整体发展计划的变更和局部的规划调整也使销售承诺引发了不少业主投诉现场工程管理的经验和特点施工生活区办公区实行提前规划集中管理对于提高如此大项目的管理效果水平以及办事效率等起到了积极作用当然这样做的前提是在大发展计划地块规划明确的基础之上的在后期开发的地块内设置集中搅拌站既节约了投资也提高了工程进度更明显的是为项目物资供应的管控提供了有利条件待开发土地的利用也关系到现场工程管理国际社区项目在生活办公区搭建搅拌站设置可利用地材的堆存环境改造方面以及地块规划展现方面应该说是与物业过程介入管理息息相关的简单地说就是项目规划和物业管理充分合作合理分工使待开发地块的价值得到有效运用既为销售创造了条件又降低了工程成本国际社区按规划条件划分为个地块平均每个地块面积一百多亩前期工程一家监理单位一个监理部要同时监理三个地块从工作成效看明显感觉到力不从心经过大量的同行交流我们改变了监理分判模式坚持一个地块不少于一个监理部且工程总监只承担一个地块甚至半个地块监理任务这样保证了现场大量繁杂的监理工作能够在总监的领导下快速处理效果很好根据国际社区项目特点在去年下半年对项目部进行了整合其目的就在于统筹管理和突出重点经整合国际社区设项目一二部和景观市政部由国际社区项目发展经理统一协调景观市政部系针对国际社区大市政景观专门成立的目的是对景观工程实行专业化管理全力打造国社市场卖点为后期楼盘持续旺销提供硬件支持统一管理有利于人力资源和其他内外部资源有效共享合理均衡地对大项目实施管理并对政府周边关系形成更加密切的沟通渠道和协作关系内外部协调事务繁多也是大项目管理的特点之一在项目开发初期项目部成立前后我们就积极主动地收集各方信息与政府相关部门周边农村街办派出所等建立起了良好的沟通渠道且一直以来保持着良好的合作关系对后续开发的顺利推进排除了不利条郭总还曾亲自带领项目部和公司相关部门负责人到政府政务中心拜访过规划建管等主要公务人员对公司内各部门的配合意识到主动和理解的重要性在经常性地与各部门进行正式和非正式交流学习的同时项目管理也得到了相关部门的理解和支持公司各部门均能做到主动调整部门内分工人员安排向大项目合理倾斜适应国际社区整合后管理模式本项目能够得以如此快速的发展与公司各部门的全力支持和配合密不可分总之大项目管理有着太多自身的特点总的来说大致有以下几个方面计划为主统筹至上各方介入统一协调市政先行设施配套品质保证科学创新总之一句话全局意识是大项目成败的关键如何保证项目开发又好又快是一个难题以上做法有的是成都公司近年来的经验有的则是出了问题后得到的教训效果如何关键在于过程中的落实这是一项枯燥而漫长需要细心和恒心的工作我们清醒的认识到在目前的房地产市场形势下企业要保持行业领先地位速度和品质二者缺一不可我们更有信心通过我们的努力在快速开发模式下使已得到市场广泛认可的地产品牌和一流的楼盘品质得到保持和提升地产工程管理工作研讨会资料汇编