房地产开发项目的工程管理.doc

房地产开发项目的工程管理房地产开发项目的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理开发管理施工管理和物业管理四个部分对房地产开发企业而言做好工程全过程的决策组织领导控制和创新是楼盘获得成功的先决条件工程项目施工管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成所以开发项目的工程施工管理主要是以合同管理为手段运用计划组织协调控制检查验收等方法对投资目标进度目标质量目标进行有效的控制对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动按照国家标准规范和合同规定的目标进行严格监督控制和管理以确保开发项目总体目标的最终实现一工程施工管理对于房地产开发企业来说开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品而且从经济角度分析施工阶段的投入和开支远高于准备阶段因此有效的施工管理也是合理节约开支提高房地产开发项目投资效益的关键环节房地产开发商在工程项目施工管理中的主要任务如下1安全管理安全管理是工程管理中的最重要任务因为安全管理关系到人身的健康与安全通过制定严格的安全措施计划进行安全教育培训各安全技术交底杜绝重大安全事故的发生2投资控制主要包括编制投资计划审核费用支出研究节支途径3进度控制主要进行进度分析适时地调整计划协调各参建单位进度4质量控制提出质量标准进行质量监督处理质量问题组织工程验收5合同管理对施工前签订的施工合同进行管理并处理工程量增减合同纠纷索赔等事宜6信息与沟通管理通过信息的取得辨别处理反馈实现良好的沟通与协调极大地提高工作效率更好地实现项目的预期目标7项目组织与协调工作一方面选择施工供应等参建单位明确各自在业务往来中应遵守的原则另一方面落实项目施工阶段的各项准备和组织工作包括落实设计意图选定施工方案审定材料与设备供应品种及供应方式二开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融商业区等开发的内容构成了一项系统工程而施工控制是整个开发项目管理的主要内容也是项目经理的主要职责因此必须加强施工控制以保证开发项目按计划有序地实施对一个建设项目而言其直接控制的目标有三个即进度工期质量成本投资这三个目标彼此之间有一定互斥性难以同时达到最优其实施应以项目整体最优为目标1工程进度控制工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用而工程进度通过工程计划来具体实现1进度计划的形式按照工程项目阶段划分进度计划一般分成三类第一类客观进度计划从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划常用横道图法和网络图法表示横道图法在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法通常用横坐标表示工作时间纵标表示工作内容横道图法简单明了但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度看不出哪些属于关键工作网络图法其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线在计划执行过程中进行有效的控制和监督保证合理地使用人力物力财力完成目标任务第二类总进度计划由承包单位的技术部门计划部门质量监督部门等在项目负责人领导和监理工程师主持下编制根据工程所需工时数以及人力物力设备情况求出施工工期进而编制整个工程的施工进度计划总进度计划也可通过横道图和网络图表示第三类单位工程进度计划以单位工程为对象进行编制2进度计划的监测防止进度滑动定期取得工程实际进展情况与原进度计划对比检查找出进度滑动原因保证工期按时完成进度滑动是工程管理中的一种司空见惯的现象应该引起工程管理人员的高度警惕3进度计划的衡量分析和修正衡量工程进度的指标有实物量形象进度工作量完成投资额或者工时数衡量分析与修正工作一般每月一次2质量控制工程项目的质量是设计意图被实现的程度质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准规范为目标所进行的监督和管理活动质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定对所选用的材料和设备进行质量评价对整个工程中的工作质量水平进行评估将取得的质量数据和承包商履行职责的程度与国家有关规范技术标准规定进行比较并作出评判工程质量控制工作主要包括以下几项1对原材料的检验为保证材料质量应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准并将这些标准列入订购合同有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品材料到货后再与样品对照检查对砂石水泥钢筋等原材料必须严格送检并出具相关的检验合格的报告未经检验或检验不合格的材料禁止使用2对工程中的配套设备进行检验工程建设中应确立设备检查和试验的标准手段程序记录检验报告等制度对于主要设备的试验和检查可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收并出具相应的检验合格报告3确立施工中控制质量的具体措施检查各项施工设备仪器保证在测量计量方面不出现严重误差严格控制混凝土质量设立水泥砂石和水配比的严格计量手段控制水灰比确保混凝土达到设计所要求的相应强度等级对商品混凝土通过检验其塌落度等方法检查其质量是否可行混凝土试块制作必须现场取样其养护必须与浇筑的混凝土养护的同等条件下进行制定有效的质量检查和评定方法以便保证砌筑工程装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施4建立有关质量文件的档案制度现场工程师对工程质量应进行经常性的检查做好中间过程的质量验收工作对检查或验收的结果形成文字记录归类存档3成本控制实施成本控制是在不影响工程进度质量生产操作安全施工的前提下将工程的实际成本控制在预算范围内通常在施工阶段要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析1直接费用监测分析直接费用包括工程量工时机械台班材料耗费工程其他费用支出对直接费用逐月提出统计报表将实际费用与工程预算进行比较并且根据实物工程量和花费的比较计算出实际工程单价最后与预算工程单价比较研究存在的问题2间接费用监测分析间接费的预算数量是以直接费为基础按照间接费率计算出的一经确定就要不断进行监测采取措施来降低施工管理费用的支出费用支出时要做支出报告和支出审计并要定期将实际费用与预算费用比较进行有效控制三工程项目的过程管理工程项目实施过程中有许多内容环节需要管理对工程项目实施影响较大的有合同管理合同是约定项目参与各方权利义务关系的协议是具有法律效力的文件合同管理的中心是选择合同类型主要是价格类型不同形式价格的合同体现了风险分配形式合同管理一般按标准合同文本执行可适当加以修正人力资源管理项目建设的实现要靠团队进行项目经理则是项目团队的领导者所肩负的责任就是领导他的团队准时优质地完成全部工作在不超出预算的情况下实现项目目标从现代管理角度人们开始把人当作一种资源来开发而不是作为工具来管理人力资源管理一词越来越多地为理论与实践所提及虽然实际上离这个词的本意还有很远项目人力资源管理方法主要是利用组织结构图责任分配图进行人员需求分析落实责任建立激励机制调动各参与人的积极性保证项目目标顺利实现风险管理项目风险来自各方面市场价格变化业主供应商分包商项目所在地的经济环境等项目越大涉及相关人越多项目风险越大风险有业主的也有承包商的风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移如通过保险合理磋商合同条款等风险管理以风险评估为依据风险评估有优势劣势机会威胁分析概率分析决策树蒙特卡洛模拟敏感性分析盈亏平衡分析方法各自从不同视角对项目风险作出评价四项目工程的综合管理项目工程的综合管理实际上就是对项目工程各目标各环节各要素各过程进行全面协调以保证项目整体效果最优这也是系统思想在项目实施中的表现项目工程综合管理采用计划统筹协调的方法项目工程综合管理是针对项目系统进行而不是某一个别目标和过程综合管理是现代项目管理的主要特点企业都是以获取持续的竞争优势为目标的房地产开发企业也不例外而这就需要房地产商以优秀的人力资源为基础以不断创新的施工技术为依托以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理在项目实施阶段以控制成本进度质量为原则持续改善经营加强管理最终实现项目工程建设按时按质按量地交付使用或销售达到为项目建设增值的目的