房地产工程项目管理流程.doc

房地产工程项目管理流程房地产工程项目管理流程一前言易建科技凭借自身深厚的行业背景与丰富的实施经验在充分研究房地产行业的管理模式与特点基础上提出针对房地产行业项目全过程管理的整体解决方案借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的项目管理瓶颈促进企业实现从传统项目管理向现代项目管理的转变解决方案的特点优势从宏观的角度管理项目实施过程实现投资进度资源成本质量等的综合管理涵盖项目生命周期的全过程项目管理从项目可行性研究项目前期设计规划投资管理项目施工到项目验收的全过程管理以市场关系管理的思想管理项目全过程从市场与客户的需求分析出发以实现客户价值为目标管理项目全过程的价值活动基于互联网建立全天候的项目管理平台使信息的沟通与交流更加快捷方便为项目决策人随时提供多方位的价值评估和分析高效解决高层领导最关心的宏观总体问题二解决方案构成体系房地产工程项目管理流程项目前期阶段管理投资机会研究投资机会研究的核心是通过市场调研与市场信息分析发现最佳的投资机会具体功能包括市场调研竞争地位调研开发土地调研市场环境调研市场特点调研消费者调研促销情况调研地产信息调研专案调查调研市场分析以往楼盘销售信息分析客户分析以往楼盘业主反馈分析促销情况分析地产信息分析项目策划管理在对市场信息进行充分调研与分析的基础上将项目的投资方案转换成为定义明确系统清晰目标具体的项目策划实现策划过程的规范化科学化策划内容的全面化综合化策划成果的共享化知识化具体的功能包括策划过程管理按照企业的实际业务流程科学地规范项目策划阶段的各项工作提供策划过程的计划编制模板策划内容管理房地产工程项目管理流程项目的策划内容既有总体的策划也有局部的策划包括项目构思策划项目实施策划编制项目策划报告与项目建议书根据项目策划的具体内容按照企业自定义的策划报告模板与项目建议书模板高效生成项目具体的策划报告与项目建议书项目可行性研究项目可行性研究是项目前期工作的重点与核心系统将从流程内容方法等多方面保证可行性研究的规范性科学性与充分性具体功能包括方案设计与优选管理依据项目的策划报告与项目建议书编制项目的多个可选方案通过可选方案的分析比较从中选择和推荐最优方案具体功能包括编制可选方案可选方案的比较分析选择推荐最优方案经济分析与评价采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估从而为项目的投资决策提供高效支持经济评估内容主要有财务评估与不确定性分析具体功能包括财务评估不确定性分析编制可行性研究报告房地产工程项目管理流程按照有关规定建立规范的项目可行性研究报告模板并可以依据企业与项目的实际情况对模板进行管理开发项目用地的现场调查及拆迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构管理费用的研究开发建设计划项目经济及社会效益分析结论及建议可行性研究报告评审按照科学规范的评审流程与内容对可行性研究报告进行评审具体评估内容包括建设必要性评估方案评估建设生产条件评估项目效益评估项目投资决策项目立项管理对项目立项的流程按照不同的建设项目类型进行规范化管理并提供相应的工作计划模板同时对各类关键性的政府批文与许可证进行统一管理项目实施阶段管理项目实施阶段的循环房地产工程项目管理流程在项目的实施阶段采用计划执行检查处理循环通过在项目组织的各层次中应用概念来保持持续改进管理过程的能力循环主要由以下过程构成计划执行检查处理工程招标管理按照国家地区及行业主管部门的工程招标程序和规定对工程招标过程进行全面管理并可帮助企业建立招投标信息沟通平台统一管理项目的设计施工监理材料采购等招标工作从而使项目的招投标更加高效与科学具体功能包括招标信息发布管理招标文件编制管理投标单位报名管理投标单位资质审查管理招标文件发送管理施工图预算及项目标底价格确定针对施工与监理招标投标文件管理开标截标管理方案评审管理中标单位确定中标合同管理房地产工程项目管理流程项目设计管理限额设计管理设计内容管理制定限额指标概算管理限额控制设计变更管理通过挂接行业地区与企业定额实现资源的精确分析与计算在此基础上进行资源计划的编制优化与追踪管理设计过程管理提供项目设计过程的全面综合管理具体功能包括设计目标管理设计进度管理设计质量管理设计成本管理设计文档管理设计审核提供全面的设计审核管理功能以保障项目的设计成果符合策划阶段确定的项目整体构思与目标体系具体功能包括设计评审管理设计变更管理项目施工管理项目范围管理通过范围管理明确项目施工阶段管理的目标与边界主要包括建立项目目标体系建立项目分解结构建立项目编码体系项目合同管理按照建设工程施工合同范本土木工程施工合同范本等要求全面管理工程项目的各类合同具体功能包括房地产工程项目管理流程合同编制合同信息管理合同文档管理合同事务管理合同变更索赔管理合同费用管理合同自动跟踪与预警合同履约分析项目投资管理投资管理是房地产项目实施管理的重点与核心系统提供了全过程的投资管理与控制功能具体功能包括工程四算对比分析投资计划管理资金筹措管理资金使用管理投资过程检测投资综合统计分析项目进度管理依据项目实际情况建立项目业主管理总承包管理分包管理实施层管理的完整分级计划体系施工单位和监理单位依据总体控制计划编制具体的实施性计划具体功能包括进度计划编制进度计划的优化进度追踪管理进度统计与分析项目资源管理主要实现对甲供材料与设备的全面管理同时可以与易建供应链管理系统结合实现对材料设备的计划采购库存使用等的全过程管理具体功能包括房地产工程项目管理流程材料需求计划管理材料采购管理材料库存管理材料使用统计与分析项目质量管理以质量标准和国家行业的质量规范为基础进行全面的质量管理具体功能包括建立质量体系质量体系文件管理质量费用管理建立质量控制分解结构质量控制点管理质量事件记录项目信息管理对项目中的各类文档信息进行分级分类归档管理并可与知识管理系统紧密结合项目文档分类组织与查询国家行业规范及标准分类组织与查询项目组织协调对项目中的各类组织协调活动进行统一的管理确保项目的正常稳定运作与目标的顺利实现具体功能包括工作会议管理会议纪要管理对外事务管理项目验收阶段管理项目验收流程管理房地产工程项目管理流程按照企业的工程项目流程管理合理的规划与管理验收阶段的各项工作提供验收阶段的计划编制模版项目验收内容管理分项工程验收管理专业工程验收管理竣工综合验收管理验收记录统计与分析管理竣工验收的各项证明管理项目竣工移交管理项目设备设施移交管理工程技术档案移交管理竣工资料移交管理项目保修维护管理对工程保修期内的各项保修与维护工作进行统一管理并进行统计分析以反映项目的工程质量项目总决算管理编制并审定项目的总决算报告并通过与项目的概预算进行比较分析确定项目决算是否达到总成本目标的要求项目验收文档及资料管理对项目验收阶段涉及的各类国家与行业的工程验收标准规范各类技术文档资料各类竣工验收资料等进行分类组织与管理以方便用户查询房地产工程项目管理流程房地产工程项目管理系统房地产企业信息化建设不仅极大提高房地产企业的市场竞争力而且大大减少人力提高效率加快信息处理速度提高信息的准确性和可靠性同时房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策准确及时地把握市场信息从而获得更多商机房地产企业信息化还可以提高企业对市场反应能力提高决策的正确性和预见性从而大大提企业的市场竞争力所以我国房地产企业如何适应激烈的国际市场竞争采用信息化技术武装企业将是一条重要的途径因为信息技术可以使房地产商开发的房屋功能得到改善使传统的房地产经营管理方式得到改善目前从房地产的项目管理方面来说国外从项目的立项设计招投标采购施工财务管理等方面采用的信息技术比较普遍所带来的效益很明显据统计由于信息技术的实施能降低项目的成本约左右在传统的物业销售和房地产经纪方面发达国家已建成传统的物业销售数据库和网络系统拥有一个统一的综合信息平台用户通过网上能查到所需物业的详细资料并通过网上完成物业经纪的所有手续节省了房屋销售的成本和经纪费用房地产工程项目管理流程盟友万通公司采用科学的先进的信息化手段构建一个房地产的电子商务平台和目前流行的数字神经系统实现全面的信息化管理使房地产开发公司具备管理创新制度创新业务创新的能力拉开房地产企业之间的距离在本质上加强企业竞争优势提升核心竞争力主要模块包括一文件收发管理对房地产部门的收文发文单据电子存储使对外对内的文件往来内容时间收发单位等清楚明确以备将来快速查找从细微处把握工程管理减少自身纰漏二工程综合信息管理通过对工程综合信息的管理提高房地产部门的知识管理能力提高工作效率可把一些不能在其他模块归类的信息存放于此此处还有用户可自由划分文件类别功能用户可按照规定自建文件类别房地产工程项目管理流程三施工前期文档管理施工前期的准备工作对工程能否顺利进展起决定作用此处对施工前期工作文档进行存储辅助业主监督工程施工准备情况文件分类存放用户按照自己的权限查看相应目录的内容四图纸管理房地产工程项目管理流程目前正式图纸往往不能及时送达引发准备图和正式图不同图纸历次版本变更等一系列问题处理不好就会给业主带来不必要损失利用微机实现图纸管理电子化非常有必要五招标管理招标是业主选择工程项目实施单位的手段招标给了业主优选承包商的机会是项目成功实施非常关键的一环但招标牵涉到合同编制资料难查资审环节多导致招标时间长费用高等一些问题信息化具有数据充分共享信息及时等优势业主通过利用信息化辅助招标工作非常有必要房地产工程项目管理流程六合同管理合同管理是企业在经济活动中保证企业利益的重要环节应有条不紊动态控制掌握全局系统应采用目录树结构层次分明文档资料一目了然分为编辑合同分析合同合同支付等逻辑模块可生成多种报表供用户使用七合同签审管理通过此模块完成合同的签审流转管理房地产工程项目管理流程八施工进度管理施工进度管理是对施工计划文件汇总管理使进度状态明了清晰九质量管理项目质量是业主非常关心的问题施工质量控制由监理主要管理房地产部门只是起监督指导作用故质量管理同监理数据紧紧联系起来由监理报送相关质量数据达到对质量的内业管理从业主的管理需要出发本模块只涉及人材物的资质管理和重大的验收记录管理房地产工程项目管理流程十物资管理对项目甲供材管理包括物资前期寻价管理供应商查询物资所属供应商查询等项目需求计划和物资采购数量联系动态更新十一文档管理房地产工程项目管理流程对房地产部门的一些需要共享的文档进行管理分为公共区和个人区两个部分可行性报告项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究一可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化民主化减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济社会和环境效益可行性研究的主要内容有项目概况开发项目用地的现场调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构管理费用的研究房地产工程项目管理流程开发建设计划项目经济及社会效益分析结论及建议二可行性研究的工作阶段投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议即在一定的地区和部门内以自然资源和市场的调查预测为基础寻找最有利的投资机会投资机会研究相当粗略主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析该阶段投资估算的精确度为研究费用一般占总投资的如果机会研究认为可行的就可以进行下一阶段的工作初步可行性研究亦称预可行性研究在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析初步可行性研究阶段投资估算精度可达所需费用约占总投资的详细可行性研究即通常所说的可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础是在分析项目在技术上财务上经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤这一阶段对建设投资估算的精度在所需费用小型项目约占投资的大型复杂的工程约占项目的评估和决策按照国家有关规定对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目必须经有权审批单位委托有资格的咨询评房地产工程项目管理流程估单位就项目可行性研究报告进行评估论证未经评估的建设项目任何单位不准审批更不准组织建设三可行性研究步骤可行性研究按个步骤进行接受委托调查研究方案选择与优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告