某房地产开发项目.doc

某房地产开发项目可行性研究报告某市某房地产有限公司年月可行性研究报告某市某房地产有限公司二五年八月某某房地产有限公司法定代表人地址电话传真邮编项目负责人报告编写人员目录总论一项目基本情况二开发单位基本情况三可行性研究报告编制的依据四研究的结论五营销竞争力六项目建设条件七项目设计方案八物业管理九投资估算与资金筹措十财务评价十一国民经济评价总论概述项目名称某房地产开发项目开发单位某某房地产有限公司法定代表人项目负责人建设地点某某区电话邮编一项目基本情况某位于某市某区某项目用地某园大街西侧钢铁路北侧项目占地亩平方米规划容积率为建筑密度总建筑面积平方米其中别墅平方米小高层平方米多层平方米沿街商业用房平方米及会所幼儿园平方米小区正门为平方米的绿化广场一期已开发面积及正在开发面积为平方米年月日取得预销售许可证平方米套其中非住宅建筑面积平方米可销售面积平方米已销售套计平方米年月日取得预销售许可证平方米套其中非住宅建筑面积平方米可销售面积平方米已销售套计平方米销售金额万元现平均价为元平方米现全面进入一期小高层及二期的开发根据地块条件开发商实力拥有资源以及对某市场状况的评估某的开发定位为某最适宜居住社区将建成某环境最好档次最高物业最完善的新型社区二开发单位基本情况某某房地产有限公司成立于年属合作制企业具有房地产二级开发资质是近年来某房地产行业的新锐总公司目前下设二个分公司集团公司主要业务涉及房地产经营开发物业管理商品混凝土外贸商贸等在某市房地产行业中名列前茅公司现有职工多人其中技术人员占董事长从事房地产工作十余年对房地产行业相当熟悉几年来公司总计综合开发面积达万平方米以上为某市及周边城市的经济发展和城市建设作出了贡献公司在某先后开发了锦明南苑溪南新村某长江大厦新联家园等一大批商品住宅和别墅群销售率在同期市场均名列前茅年及年公司在市六合区成功开发百合园一二期现均已销售完毕并创下当地同期住宅销售量销售单价销售率多项最高指标公司在某开发的某别墅区已于年月份全面竣工交付并创下销售率成为某近年来别墅开发中的一个奇迹也是本地业界评价最高的别墅项目环境最好物业管理服务最好售价最高房产增值最快最明显而公司于年度在某市开发的莱茵半岛项目也取得了巨大成功现已销售莱茵半岛的开发定位为某市市顶级居住社区拥有全市唯一水主题环境是某市目前环境最好档次最高的别墅区集团公司下属的某某及某两家物业管理公司自成立来也均成为当地知名的品牌物业管理公司现成功管理某某别墅区某太湖花园小区莲蓉园小区百合苑小区为房产公司做好品牌提升工作据统计年月末公司总资产万元较年增加万元所有者权益万元比年增加万元资产负债率为流动比率为速动比率为净利润万元目前公司基本帐户在滨湖区信用社近几年被工行评为级企业甲类客户到年月公司共有借款万元滨湖区信用社万元用于新联花园的开发工行万元用于某开发至今公司未发生逾期及欠息现象信誉良好三可行性研究报告编制的依据一本可行性研究报告的编制依据某区计立项报告国有土地使用证项目规划红线图某南海建筑设计院设计某总体户型设计国家计划委员会计资号关于印发建设项目经济评估方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数第二版投资项目可行性研究指南中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评价方法二某的区域政策环境是建立在新的行政中心及居住中心的基础上项目的实施是打造企业品牌增强企业综合实力的需要某某房地产公司作为本次项目的开发企业将会通过本次项目的开发创建标志性工程对提升企业在某当地房地产业的知名度打造某品牌具有重大意义项目的实施得到了政府的政策支持且拆迁对象为少量民宅矛盾较小拆迁成本不大投资回报较好这将大大增强企业的综合实力为某某房地产公司参与房地产市场竞争提供有利条件四研究的结论某房地产开发项目规划总用地面积约亩其中一期用地亩建设面积平方米公建面积平方米配套平方米已竣工面积平方米已销售面积平方米正在开发及将开发面积平方米需投入资金万元项目建设期约为二年由于本项目是某招商引资项目是某镇政府重点工程建成后将成为展示某乃至某区文明形象的一个窗口镇政府对该项目极为重视给予规费的多项免缴等优惠政策所以房屋开发成本较低经济效益预期比较理想据初步测算本项目税后利润为万元项目盈利能力较好在建设资金落实并实现预期建设和销售的情况下经财务评价是可行的本项目的实施地点处于某园大街西侧钢铁路以北道路通畅环境优美周边已经兴建的和规划中的学校医院商业等配套设施齐全是理想的大型住宅区建设区域总平面布局合理新颖有创意总图布置符合城市总体规划的要求项目建设的外部条件和技术方案是可行的一主要经济技术指标建筑面积平米建筑容积率建筑密度绿化率项目总投资亿元已投入资金万元需投入资金万元其资金来源自筹资金万元银行贷款万元其余为预售房款销售收入万元营业利润万元所得税万元税后利润万元二现阶段某某销售分析某隶属某市某区位于某市西部与常州武进市接壤离某市区公里新长铁路在镇东穿过是全国著名的淡水珍珠养殖地和水蜜桃盛产地全镇总面积平方公里耕地亩现辖有个行政村个居委年年末全镇总人口为人其中常住人口人流动人口人通勤人口人主要是某中学的教师与学生某是较早开始农村工业化进程的乡镇全镇现有机械冶金建材纺织化工轻工电子七个门类其中尤以拉链及轿车附件生产企业为龙头产品经销全国和世界各地根据某的城镇规划现镇北已建成的第一工业园区占地亩引入家已有家企业进驻园区正式运行第二工业园区总体规划面积亩园内路电水邮电等基础设施建设已全面完成另由区政府批准的规划面积为亩的表面技术处理中心工业园也已建成在年某已完成某主干道某园大街与新国道的连通以及公里洛杨路延伸段和与之相连的公里枫杨路建设并将在年完成与盛岸西路连接的府前路公里位于某工业园区内的园中路园区段公里洛胡路建设并开始启动国道商贸市场建设某经济社会平衡发展社会公用设施和工业设施投资基础配套完善现已拥有万吨级太湖水增压站万吨级综合污水处理厂总投资达万元日处理污水万吨千伏的变电所两座万门程控电话宽带信息传输网保障乡镇信息生活的现代化同时镇上医疗卫生及社会福利机构齐全省锡山高级中学师资雄厚地方全日制小学幼儿园分别通过了省实验学校验收镇内文化娱乐活动也有优雅去处由某公司建设的平米杨墅园广场成为某的最大休闲广场某当地的房地产市场在年由某公司开发建设的某住宅小区的进入如今已经得到巨大发展目前镇中心房价已达到均价元平米以上而由某公司开发建设的某住宅小区以其优越的地理位置及完善的配套管理现领跑整个某房地产市场某住宅小区位于镇中心道路某园大街西侧某娱乐城北面靠近省锡山高级中学地理位置优越城市配套齐全交通便利小区总占地面积平米总建筑面积平米规划布局合理户型设计超前配套设施齐全主要消费对象为某的私营业主政府机关工业园区内员工省锡中的教职员工因建设工业园区而拆迁需安置的行政村村民以及某及周边地区的购房客户目前利好消息不断由于某工业区的投入发展目前某北区的洪湖村东安庄村镇北村兰溪村四个村将于年月前拆迁完成故拆迁村民的具有巨大购房潜力洛社重点开放园区的总体规划市政公共设施的规划某公司丰富的开发经验及资金实力房地产市场的回暖三某现有楼盘的布置情况目前某还无有规模小区城市建设落后四消费对象分析本次开发的某位于某中心处于某园大街西侧依据消费层次和目的的差异消费对象主要集中为现在或者将来在某或经济开发区工作的高级管理人员对生活质量要求较高的成功人士包括国营集体企业和民营企业职业经理人和企业主某经济开发区的高级公务员重视后代教育受名校省锡中学某中心小学某中心幼儿园影响希望小孩就近读书的高收入人士说明随着住房制度的改革货币分房已成为现实政府公务员以及收入较为稳定的企事业单位职工均需向社会购买住宅本次开发的某位置优越设计新颖价格合理销售措施灵活将会成为这批消费对象的首要选择随着民营经济的发展私营业主的实力和队伍不断壮大个人消费理念逐步改变对个人住房质量要求不断提高本次项目针对这类消费群体的特点规划中也设计了一些高档次低密度环境指标好的大面积洋房和别墅吸引其进入小区进行安家置业五竞争能力分析在某目前的房地产业还未成熟的情况下凭借我公司的开发经验及技术力量在本项目来看竞争优势还是比较明显区域优势某项目地处某镇中心镇中心广场省锡中近在咫尺代表着某的发展方向及高档次的市政配套将在周边展开建设加上几项大规模的外资项目即将在工业园区实施使本项目具备了可观的升值潜力规模优势某占地亩是目前某目前成片开发的最大住宅项目大规模的成片开发有利于降低平均成本有利于建设齐全的高档次的配套设施也有利于高质量环境的营造品牌实力优势公司在多年的开发过程中坚持精品意识所开发的项目深受市场追捧销售畅旺公司在项目开发上资金投入有可靠保障能保障项目开发顺利进行可有效避免一些开发商容易出现的资金短缺进展缓慢甚至停工的不良结果价格成本优势本次项目作为某招商引资重点项目享受相关优惠政策土地成本上具备明显优势对项目的顺利实施和赢利提供了条件由于本次项目受到了政府的政策扶持故投资回报会比较可靠在定价策略上可采取低价渗透的办法尽快占领某房地产市场质量优势本次项目由南海建筑设计院设计整体结构合理新颖另外某某具备余年的施工开发经验对工程质量控制把握的技术过硬在建设施工过程中一直坚持把质量作为赢得市场的法宝内部形成严密的质量保证体系过硬的质量将会成为开发市场的锐利武器五营销竞争力一价格策略由于不同消费群体的消费需求和消费层次差异较大营销环境也不尽相同这就要求企业针对不同的消费群体不同的市场定价策略销售价格的确定应综合考虑商品的形象地位竞争者的价格等因素以及市场占有率收益率等同时要配合其他市场策略针对不同的消费群体采取不同的价格策略对于具有稳定收入的工薪阶层可以帮助其与多家银行进行接洽最大比例提供购房按揭服务并可采取分期付款的方式刺激超前消费总之企业应根据市场环境采取灵活的价格策略以达到市场最大化的目标二促销策略在促销策略上改变过去房地产企业普遍的狂轰滥炸式为促销而叫卖的广告宣传模式将大部分广告投入用于启动服务工程上来做一些细致入微的服务工作进一步提高服务质量不断增加企业的服务内涵形成自身的服务特色给消费者以耳目一新的感觉加强和消费者的感情沟通与交流建立良好的社会形象三广告策略在宣传项目和产品的同时充分重视企业形象的宣传例如项目首先在开盘前通过以新闻的形式报导开发企业对社会的贡献开发的思路和重大决策建成后产品对市容市貌的影响开盘前对产品的规模性能配套设施集中做产品性能广告引起客户的关注和重视尔后根据销售及建设的进度重点做好售后服务工作适时的增加宣传力度创造整体的轰动效应确保销售工作的完成六项目建设条件一项目地理位置项目用地某园大街西侧钢铁路以东二项目实施地的自然环境本项目实施所在地处于某地处省某处于中国经济发达的长江三角洲中部北靠长江南濒中国第三大淡水湖太湖西离公里东距上海公里是省省辖的沿海城市华东地区重要的交通枢纽七项目设计方案一总体结构和布局规划采用居住区组团院落三级模式形成两心两轴一带十六组团的总体布局结构两心为东西两片区的社区中心两轴为南北的硬质景观轴和东西向社区内部的软质景观轴中心区为别墅区分为两大板块通过中心绿地的连接和带状绿地的渗透形成舒适宜人的居住环境花园洋房及多层区临近中心绿地地块设置花园洋房独特的建筑造型丰富的立体绿化开敞的空间环境与中心绿地形成中央泛景观区域围绕中央泛景观区域设置多层住宅组团二系统设计绿地景观系统公共绿地呈网状分布与步行系统结合提高绿地的使用率和感知性真正做到家在绿树掩映中道路交通系统出入口社区主出入口位于钢铁路面向规划路设置次出入口车行东片区采用主干路加组团环路的组织方式做到各组团互不干扰保证了别墅区的安全与安静西片区采用主干环路加外围支路的组织方式即方便了整体交通同时各组团又相对独立人行采用主轴发散的方式围绕中心绿地及带状绿地设置社区步行系统停车别墅区及花园洋房区采用停车入户或建筑底层停车的停车方式车位按设置多层住宅区机动车停车近期采用地面停车停车位沿组团外围布置车位按考虑公建配套系统原则合理安排公建配套设施方便居民日常生活将规模大吸引人流多的公共建筑沿某园大街布置对规模小的基层服务设施分散布置于社区内部营业性公建可以结合当地商业网点统一考虑非营业性公建结合中心绿地和步行系统设置沿某园大街设置商铺成为城市片区配套的一部分沿中央绿化带设置会所会所内设置一班幼儿园方便居民使用会所南侧设有露天游泳池丰富居民的生活八物业管理随着人民生活水平的不断提高对居住区质量的要求也越来越高这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景良好的物业管理带来的居住质量的改善使花钱买服务越来越成为人们的共识同时良好的物业管理还将成为房屋的销售起着积极的促进作用某某房地产有限公司一向高度关注重视物业管理在地产开发中的巨大作用公司全资下属企业某某物业管理有限公司在成立之初就巨资聘请深圳名牌物业管理企业天安物业作全程顾问高起点高标准建设在某地区已经有相当的知名度和美誉度是近年某物管行业的一支新锐力量该物管企业在目前管理的某某别墅区及某第一个国家安居工程小区太湖花园的管理服务已成为某地区的行业样板现初步计划本项目建成后聘请某某物业作为物业管理顾问管理服务水平将力争更加有所提高力创某市地区的物管示范样板住宅区区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化措施从而保障居民正常的生活秩序和人身财产安全保证区域内清洁卫生切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所化标准化规范化确保工程质量在建设过程中要按基本建设有关程序输手续项目要进行招投标以保证合理的工程造价要实行工程监理以保证工程的质量与安全九投资估算与资金筹措一估算编制依据省建筑工程综合预算定额省建筑安装工程费用定额某市工程造价信息中华人民共和国建设部房地产开发项目的经济评价方法开发商提供的相关项目资料二估算编制说明土地费用按照元平米计算前期工程费按照元平米估算建安工程费住宅用户按元平米估算配套工程费按元平米估算其中绿化费按元平米计算道路按元平米计算消防设施按元平米估算供电和给排水按元平米估算公用照明按元平米估算排污公厕等其他配套费用按元平米估算不可预见费用按开发成本的约元平米计取管理费用按元平米估算销售费用按元平米估算财务费用根据银行同期年利率约元平米计算三投资估算经初步测算某房地产项目总投资为万元其中土地费用万元前期工程费万元建安工程费万元配套设施费万元不可预见费万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元四资金筹措经初步测算本项目资金来源主要由以下几个方面筹集根据国务院关于固定资产投资项目试行资本令制度的通知国发号的精神本项目自筹资金万元主要以土地形式投入开发单位应尽快做好土地评估工作和相关手续申请银行贷款万元其余资金在项目开发过程之中将预收售房款作为项目建设资金十财务评价一销售收入估算某房地产项目建筑面积平方米其中住宅用房建筑面积平米公建建筑面积平米一期已销售面积平方米户销售金额万元现平均价为元平方米已销售中某本地占周边占市区占外地占经测算某房地产开发项目一期及二期的营业收入为万元二营业税金及附加根据中华人民共和国营业税金暂行条例等有关规定某项目销售适用营业税率为城市维护建设税为营业税额的综合基金经测算本项目中的营业税金为万元城市维护建设税及教育费附加为万元土地增值税及印花税为万元累计营业税金及附加等为万元三开发成本与费用计算某房地产开发项目的开发成本与费用及税金为万元四盈利能力分析某房地产开发项目营业利润为万元所得税率为应交所得税万元该项目税后利润为万元根据测算某工程项目的收益水平较高十一国民经济评价一环境影响评价本项目选址符合某市及某区的规划要求地处某区某中心地段该项目建成后可极大地改善本市居民居住条件优雅的环境与周边新颖建筑宽阔的道路相映成辉既美化了城市形象同时对促进住宅业的发展将发挥着积极的作用由于本项目的建设从规划布局节约能源无害化无污染可循环采用新绿色材料等方面对本小区进行整体设计有效减少了对环境的负面影响本工程施工期间对环境的影响主要是噪声施工中噪声主要来自混土搅拌机及振捣器等机具应考虑施工场地布置噪声源的距离尽量避免对周边民居的影响项目建成后周围无工厂污染源整体环境有利于建设住宅小区其中对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾在环境保护一章中已提出措施因此不会对周边产生污染综上所述该工程建设对环境的有利影响是主要的不利影响很小而且是暂时的因此从环境评价角度而言该项目是可行的二社会效益评价本项目建成后将为某发展带来良好的社会效益具体表现在以下几个方面本项目的实施符合城市总体建设的规划特别符合某市总体发展布局项目的实施对美化城市环境对于改变该地区的市容市貌对于繁荣该地区市场经济树立城市对外良好形象将起着积极的推动作用本项目实施后将加速该区域城市化进程该项目的建设符合国家加大固定资产投入促进住宅产业发展的总体方针项目实施后对拉动国民经济发展对于形成住宅消费市场促进某第三产业的发展将发挥一定的推动作用本项目的建设符合某市创建生态示范城市的战略目标对优化该地区生态环境和促进住宅业的可持续发展有着积极的作用也可为某住宅业发展起示范作用本项目建成后将成为居民创造一个人与自然和谐的良好生活空间变有得住为住得好可促进住房改革工作的良性发展对加快城市建设的步伐推动住宅产业的发展具有重要的意义因此本建设项目具有良好的社会效益其国民经济评价也是可行的