某房地产开发项目评估.doc

街道DK9地块投资分析街道地块的建设用地规划设计条件建设用地为29740平方米折合44588亩容积率15最大建筑密度32绿化率25总建筑面积约44610平方米其中商铺建筑面积约9000平方米住宅建筑面积约34020平方米公厕90平方米幼儿园建筑面积1500平方米以及机动车位为1辆2户自行车位1辆1户50个地上外来机动车公共停车位根据以上信息可以得出以下一些控制条件总占地面积95168为平方米建筑总面积为44610平方米住宅建筑面积为34020为平方米若指标用足社区管理用房面积约为30206平方米其中商业部分为200平方米商铺建筑面积的145住宅部分为10206平方米住宅建筑面积的03若指标用足物业管理用房面积约为18522平方米其中办公用房为13383平方米总建筑面积的03商业用房为17844平方米总建筑面积的04绿化最小面积为7435平方米规划设想一满足建筑最大密度和容积率要求则总占地面积为95168平方米建筑总面积为44610平方米住宅建筑面积为34020为平方米二绿化率按初步测算绿化面积为7435平方米含房屋边道路边其余由计算所得休憩小区广场等场地及道路总面积127882余平方米其中小区道路4500平方米室外车位占面积约为850平方米三实际商铺可售面积为862156平方米实际住宅可售面积为3378411平方米住户暂估380户商铺180户确定实际建筑面积以44610平方米计本测算所说单方造价均以此为基数一土地费用103A万元1土地出让金A万元亩暂估保本点2契税003A二前期费用553万元1新型墙体材料押金2498万元44610平方米8元平方米70249816元2散装水泥押金669万元44610平方米15元平方米66915元3人防费17844万元44610平方米40元平方米1784400元4高教费4461万元44610平方米10元平方米446100元5白蚁防治费892万元44610平方米2元平方米89220元6环境评估费892万元44610平方米2元平方米89220元7防雷检测费669万元446140平方米15元平方米66915元8消防器材及安装费2231万元44610平方米5元平方米223050元9工程设计费6692万元44610平方米15元平方米669150元10工程勘探费892万元44610平方米2元平方米89220元11工程监理费3569万元44610平方米8元平方米356880元12放验样费26万元10幢2595元幢25950元13工程质量监督费803万元44610平方米18元平方米80298元14地名费446万元44610平方米1元平方米44610元15图纸审查费535万元44610平方米12元平方米53532元16环境检测费669万元44610平方米15元平方米66915元17招投标管理费177万元46567300元38176956元18办证费用892万元44610平方米2元平方米89220元19工程决算审核费1164万元46567300元25116418元20施工安全措施费5668万元37788000元15566820元21土地使用税1784万元297403元平方米2年178440元三建筑安装费用37788万元土建水电安装费27288万元1住宅27288万元34110平方米800元平方米27288000元2商铺幼儿园1050万元10500平方米1000元平方米10500000元四基础设施费87793万元1场地平整892万元29740平方米3元平方米89220元2围墙128万元800米160元米128000元3道路含地下设施及电缆线107万元5350平方米200元平方米1070000元4场地雕塑喷泉等60万元5外部供电及路灯125万元外部供电1000000元路灯100盏2500元盏250000元注一级按两侧二级按一侧考虑平均间距30M6无动力厌氧池工艺部分12万元7智能化小区系统8922万元44610平方米20元平方米892200元8绿化费7435万元7435平方米100元平方米743500元9外部供水系统35万元10管道供气988万元380户排屋多层住宅2600元户988000元11污水处理费133万元380户3500元户1330000元12电话管线预埋费152万元380户400元户152000元13闭路电视安装费6692万元44610平方米15元平方米669150元14临时用水用电安装费892万元44610平方米2元平方米89220元15一户一表费308万元560户550元户308000元五期间费用万元管理费万元103A520973万元1至4项之和2万元财务费万元103A603103A520973万元603万元考虑整体开发未分段销售销售费用22135万元110676000元22213520万元销售营业税62753万元110676000元5676275329万元企业所得税36523万元110676000元10333652308元注345项121411六不可预见费23284万元46567300万元34项之和52328365元七销售收入110676万元1住宅675682万元3378411平方米2000元平方米67568220元2商铺431078万元862156平方米5000元平方米43107800元车库部分安装费用不计销售收入不计即两相抵消根据公式土地成本的保本点即为销售收入总成本则土地费用建筑安装费用前期费用基础设施费期间费用不可预见费销售收入即103A5533778887793103A5209732103A603103A520973603121411232841106761174818A707502110676A33984668元即每亩地价在7622万元通过以上测算分析更楼街道DK9地块在目前拍卖文件的规划指标条件下土地起拍价为2470万元在土地最终价格在3398万元以下即在每亩7622万元以下可以参与竞拍