房地产开发项目土地开发成本估算应用研究.docx

1房地产开发项目土地开发成本估算应用研究岳井峰辽宁建筑职业学院辽阳摘要一直以来房地产开发项目土地开发成本估算都是其工程项目管理重要内容本文通过具体案例分析集中研究了基准地价系数修正法在房地产开发项目土地开发成本估算中的应用关键词房地产土地开发成本估算方法应用中图分类号文献标识码文章编号作者简介岳井峰男辽宁葫芦岛人辽宁建筑职业学院讲师工程师研究方向为安装工程造价与施工组织管理投资项目经济评价物业管理引言我国的房地产行业经历数十年的发展已经成为国民经济的重要组成部分尤其是跨入新世纪以来我国房地产行业的发展更是突飞猛进以两位数的速度增长对国民经济的拉动作用越来越突出在房地产开发成本中土地开发成本占有相当大的比重甚至超过因此能够合理准确的估算出房地产开发成本中土地开发成本对于房地产开发项目投资决策起到至关重要的作用近年来随着我国城镇化2的快速推进房地产开发项目管理中面对的新形势新问题新情况越来越多如何加强房地产开发项目管理提升其管理效率和质量是房地产企业应该认真思考的问题土地开发成本在房地产投资中占有相当大的比重合理准确的估算出土地开发成本将决定房地产开发项目投资的成败常见的土地开发成本估算的方法很多常用有基准地价系数修正法和假设开发法两种本文以辽阳市房地产开发项目为例系统地分析和研究了土地开发成本估算的应用为实际工作提供有益的借鉴土地开发成本估算原理土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一其质量直接影响着开发的最终成效因此房地产开发企业为了进一步降低开发成本提升经济利润纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算合理规划其各项开发建设资金并取得了良好成效土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用根据城镇土地估价规程试行及工业用地的特点影响工业用地的区域因素主要有工业区的位置交通便捷程度基础设施完善度产业集聚规模环境质量优劣度城市规划限制等因此在进行土地开发成本管理时相关管理人员必须站在房地产开发角度在保证其开发质量的前提和基础下尽可能地降低土地开发成本提升其资金利用效率保证其经济利润水平同时管理人员还必须进行必要的走访调查及时了解和掌握开发区3周围的环境情况分析和评价其土地开发价值土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法这两种估算方法各有其优势与不足其对应的估价对象也不完全相同基准地价系数修正法基准地价系数修正法是在求取一宗待估宗地的价格时根据当地基准地价水平参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表根据两者在区域条件个别条件土地使用年限市场行情容积率微观区位条件等的差异确定修正系数修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法其基本公式为宗地地价宗地所在区域的级别基准地价式中日期修正系数土地使用年限修正系数容积率修正系数影响地价区域因素及个别因素修正系数之和假设开发法假设开发法又称剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常开发成本及有关专业费用利息利润和销售税费等以价格余额来估算待估土地价格的方法公式如下地价销售收入项目开发成本投资利息投资利润销售税费土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的应用4随着我国房地产行业的不断发展成熟其开发项目管理逐渐呈现出大型化系统化复杂化特点因此为进一步提升其项目开发质量管理人员必须积极转变其管理理念运用各种高效化成本估算方法进行成本估算明确企业在整个开发过程中的权力与义务并进一步优化资源配置做到产权明晰分配合理项目概况土地登记状况待估宗地的编号宗地名称宗地位置面积用途地号图号土地级别等国有土地使用证土地登记状况详见表权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有土地使用权为房地产开发公司合法取得待估宗地来源合法产权清楚土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用本次评估的土地处于辽阳市五级地段设定为住宅根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料对应的年期基准地价为元平方米日期修正系数的确定由于自年以来辽阳市的地价指数变化较大平均涨幅约为根据辽阳市的地价指数确定期日修正系数确定土地使用权年期修正系数由于辽阳市商业办公工业用地基准地价均设定为年期土地使用权价格此次土地使用年期为年故需要进行年期修正土地使用年期修正系数公式为5式中土地使用年期修正系数土地还原率土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期含一年贷款利率在加上一定的风险因素调整值按计待估宗地设定使用年限年基准地价设定土地使用年限年容积率修正系数的确定根据基准地价技术工作报告及其说明其地价内涵定义为单位楼面地价故直接乘以建筑面积即可得出单位地价或许直接乘以容积率修正开发程度修正的确定因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同因此不需再进行开发程度修正影响地价区域因素及个别因素修正系数之和的确定根据辽阳市市区基准地价测算技术工作报告结合待估宗地的各项因素具体条件编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表见表表故宗地基准地价修正系数为宗地地价计算宗地地价基准地价元平方米基准地价系数修正法估价结果该宗地建筑面积为万平方米6土地总地价为万元结束语综上所述本文主要分析和研究了土地开发成本估算方法在房地产开发项目中的实际应用通过对房地产开发项目土地开发成本的估算基准地价系数修正法在房地产开发项目中应用非常普遍能够比较准确合理地确定出土地开发成本是求取一宗待估宗地的价格的容易掌握的方法估算时需要掌握待估宗地相同土地级别区域内该类用地地价标准及各种修正因素说明表根据差异确定修正系数修正计算结果参考文献王学瓅魏威对土地的估价方法及其理论研究绿色财会王筑收益还原法在土地估价中的应用贵阳学院学报自然科学版任强浅析土地估价中主要参数的确定方法现代经济信息李扣芹高邦怀高帮胜苏春伟浅谈市场比较法在土地估价实践中的应用市场周刊理论研究