房地产开发企业土地增值税清算要点研究.docx

1房地产开发企业土地增值税清算要点研究毕雪超莱芜广厦集团有限公司山东莱芜摘要本文针对房地产开发企业的土地增值税清算问题首先概述了房地产开发企业土地增值税清算中存在的各种问题进而详细介绍了房地产开发企业土地增值税清算具体实施措施可以为房地产开发企业土地增值税的清算管理提供合理的参考关键词房地产开发企业土地增值税清算土地增值税在房地产开发企业整体税负中占有较大的比重是房地产开发企业税负结构的重要组成部分也是房地产开发企业纳税筹划管理的重要内容近年来国家不断强化了对于房地产开发企业土地增值税的规范化公开化清算对于指导房地产开发企业的土地增值税管理起到了重要的作用但是由于房地产开发企业土地增值税清算过程相对较为复杂繁琐因此在清算过程中仍存在着一些问题如何进一步的规范完善房地产开发企业的土地增值税清算工作成为企业以及相关管理部门的重要工作房地产开发企业土地增值税清算概述土地增值税是指转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋对于房地产开发企业而言土地增值税就是以企业转让房地产以后所得收入扣除企业的开发2成本以及费用支出余额为依据按照相应税率计算增值税设置土地增值税的目的就是为了控制房地产行业的暴利问题然而由于房地产开发企业项目建设开发过程中成本项目非常多核算较为复杂因此除了根据预计销售收入预征以外大部分的房地产开发企业的土地增值税都是在清算阶段缴纳房地产开发企业土地增值税清算要点分析准确的界定房地产开发企业土地增值税的清算条件对于房地产开发企业土地增值税的清算条件一般情况下当房地产开发企业开发项目建设竣工完成销售或是直接对房地产开发企业所拥有的土地使用权进行转让再或是整体对未竣工决算的开发项目进行转让必须及时进行土地增值税的清算同时对于已竣工验收的项目转让建筑面积超过获得销售许可三年内未完成销售的申请注销税务登记但未办理增值税清算的房地产开发企业建设项目应该积极的进行土地增值税的清算需要注意的是房地产开发企业在进行土地增值税的清算过程中如果存在未转让的房地产则清算时不列收入也不扣除成本及费用清算以后销售或者是年限超过一年的使用过的房地产则需要按照转让旧房及建筑物等相关政策对土地增值税进行计算并清算确保土地增值税清算时收入计算的准确性对于房地产开发企业转让所获得的收入主要是指房地产转让销售的全部价款以及相关的各项收益主要包括了货币收入实物收入和其他收入等几方面的内容在收入的确认过程中需要注意的是如果清算时已经出具了房3地产商品房销售发票则应该根据发票中所确定的金额来确定收入如果没有开具全额发票则需要根据销售合同中的相关规定确认收入对于合同中商品房面积与实际测量面积存在出入导致补退房款的问题应当在计算增值税时予以相应调整对于各种职工福利债务抵偿拆迁换建投资等将房产转让为非货币资产的处理也需要按照房地产的市场价格进行价值评估后确认收入为了确保收入审核的顺利房地产开发企业在进行土地增值税的清算时应该全面的准备立项报告测绘报告规划许可证销售许可证等材料尤其是确保收入与房地产面积之间具有合理的逻辑关系准确的确定扣除金额项目在房地产土地增值税清算过程中房地产开发企业必须全面清楚土地增值税的可扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额开发土地和新建房及配套设施的成本开发土地和新建房及配套设施的费用与转让房地产有关的税金财政管理部门规定的其它扣除项目等项内容其中最为关键也最为重要的内容就是开发土地和新建房及配套设施的成本也就是开发成本的扣除主要包括了土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用部分的内容为了确保税务管理部门审核通过对于可扣除的开发成本应该确保所有成本尽可能地都取得了合法凭据而且是实际发生的对其进行准确的归集计算准确的计算土地增值税税额对于土地增值税税额计算相对较为简单计算公式为土地增值税的增值额转让房地产取得的收入4扣除项目金额计算中关键是要合理的确定适用税率具体的计算流程为首先确定实际收入总额已预缴土地增值税取得土地使用权支付的地价及相关费用房地产开发成本房地产开发费用允许扣除的税费加计扣除额允许扣除的项目金额单位扣除项目金额等一系列的计算因子之后确定增值额增值率进而确定适用税率为扣除系数最后计算应缴纳的土地增值税需要注意的是土地增值税是以房地产开发企业成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位对于房地产开发企业土地使用权分期分批开发转让的扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊基于清算管理的房地产开发企业土地增值税税收筹划措施在当前形势下国家对于房地产开发企业的土地增值税的预征清算管理越来越严格征管力度和清算力度不断加强在这种形势下作为房地产开发企业应该进一步的强化土地增值税的税收筹划防范税收风险合法合规的实现增值税税负率的降低具体的土地增值税收筹划措施可以在以下几方面采取措施合理合规的利用好各种特殊项目扣除在房地产开发企业的土地增值税税收筹划中应该合理的利用好国家现行政策中有关的扣除规定以减少税负的支出例如在我国土地增值税暂行条例实施细则中规定财务费用的支出可以按照实际金额进行扣除房地产开发企业可以根据利息支出抵扣进行相应的税务筹划房地产开发企业可以利用这些政策要求在法律允许框架范围内增加抵扣5合理的对房地产开发企业的开发成本以及期间费用进行划分在清算中应尽量避免分期清算在收入方面尽量避免关联交易定价带来的争议降低非普通收入在支出方面由于在我国相关的法律法规及政策中明确规定房地产开发成本可以按照实际金额扣除因此在土地增值税的税收筹划管理方面应该尽可能的据此制定筹划方案例如可以采用费用位移的方式将开发费用转变为开发成本同时进行车位筹划避免将车位成本作为公共配套采用车房同购等营销手段加大成本抵扣防范税务筹划风险问题在房地产开发企业土地增值税的税务筹划管理方面应该重点防范房地产开发企业土地增值税的税收筹划风险尤其是全面的控制好由于成本分摊不规范结算与申报不符发票管理违规等各种可能造成出现税务风险的问题严格确保土地增值税税务筹划的合法合规结语在房地产开发企业土地增值税的具体核算过程中房地产开发企业以及业务处理部门应该重点明确房地产开发企业的土地增值税清算条件规范清算审核准确的确定成本及可扣除项目以确保房地产开发企业土地增值税清算的规范准确参考文献谷小城国家调控政策下房地产开发企业财务状况分析以金地集团为例产业经济米玛房地产开发企业税收筹划以喜马拉雅公司为例西南6财经大学硕士学位论文吴晓玲姚莹颖房地产开发企业土地增值税筹划探析财会通讯综合版