房地产业土地增值税

房地产业土地增值税业务学习资料 税收政策依据 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文），《重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（渝地税发【2007】145号） 计税依据 土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额，即收入减除法定扣除项目金额的余额。扣除项目为: （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，加息、罚息不允许扣除；其他房地产开发费用，按（一）、（二）项计算的金额之和的5%内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用，按（一）、（二）项计算的金额之和的10%内计算扣除。以上据实扣除还是计算扣除，有先后顺序之分。 （四）与转让房地产有关的税金 指转让房地产使缴纳的营业税及附加、印花税、契税。转让环节缴纳的印花税按规定已列入管理费用的，不扣除。 （五）加计扣除 对从事房地产开发的纳税人按（一）、（二）项计算的金额之和加计20%计算扣除。 三、税率（见土地增值税税率表） 四、减免税规定 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%就其全部增值额按规定计税。 土地增值税清算 清算原则： 1、真实合法性原则，扣除须提供合法有效凭证，否则不予扣除； 2、 配比原则，要求纳税人按收入和扣除项目金额配比的原则，对已转让的部分房地产进行土地增值税清算； 3、相关性原则，扣除费用与应税收入相关； 4、确定性原则，扣除费用金额是确定的； 5、实际发生原则，预提费用不应扣除 6、收益项目共同负担原则，多个项目共同负担的成本费用，应按规定分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。 清算单位 国税发[2006]187号、渝地税发【2007】145号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位