房开企业预交增值税和土地增值税的区别

房地产企业预征土地增值税与预缴增值税的差异 丙人时的关中 首先是预缴 〈征) 计税依据的差异。 ”增值税预缴方面， 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税 征收管理暂行办法》 《国家税务总局公告”2016 年第 18 号) 规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的 房地产项目，应在收到预收款时按照 39% 的预征率预缴增 值税，应预缴税款 = 预收款: 〈1+ 适用税率或征收率) x 3% ， 则预缴计税依据“= 预收款> 〈 1+ 适用税率或征收率) 。 而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干 征管规定的公告》 《国家税务总局公告 ”2016 年 70 号) 规 定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地 产项目的，可按照以下方法计算土地增值税: 土地增值税 预征的计征依据“= 预收款 -应预缴增值税税款。 结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目， 十地增值税预征的计征依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款 “= 预收款 -预收款> (1+5% )x 3%= 预收款= (1+5% )x 1.02 ， 比预缴增值税的预缴计税依据比例大 29% :对于一般项目， 土地增值税预征的计征依据 ”= 预收款 - 应预缴增值税税款 = 预收款 -预收款> (〈 1+10% ) x 3%= 预收款> 〈 1+10% ) x 1.07 ，比预缴增值税的预缴计税依据比例大 79%  例如， A 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的 房地产老项目取得了 10.5 亿元的预收款，采用简易计税， 此时增值税预缴依据为 10 亿元 [10.5 = (1+5% ) ]，土地 增值税预征依据为 10.2 亿元 〈 10.5-0.3 ) ，相应预缴增值 税 0.3 亿元 (10 x 3% ) ，预征士地增值税。 0.306 亿元 (10.2 x 3% ) 。 其次是预缴〈征) 范围的差异。增值税方面，只要是 采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，均需预缴增 值税。对于土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施 细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让 房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项 目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办 法由各地税务部门根据当地情况制定。 最后是预缴〈征) 率的差异。采取预收款方式销售自 行开发的房地产项目，预缴增值税的预缴率一律为 3% 。 土地增值税预征率则并不唯一，存在地区和不同类型房地 产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管 工作的通知》 (国税发 ( ”2010 ) 53 号) 要求科学合理制 定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低 于 2% ，中部和东北地区省份不得低于 1.5% ，西部地区省  份不得低于。 1% ，各地要根据不同类型房地产确定适当的 预征率。 预缴增值税的房地产应按适用税率或征收率计算当期 应纳税额，抵减已预缴税款后申报纳税，此时计算当期应 纳税额的计税依据与预缴增值税的预缴计税依据是一致的。 如上例，在交房时增值税应纳税额 0.5 亿元[10.5 = (1+5% ) x 5%] ，抵减预缴增值税。 0.3 亿元，补缴应纳税额 ”0.2 亿元 《0.5-0.3 ) ，计税依据和预缴计税依据均为 10 亿元。 因增值税