合理预交土地增值税

动态管理:合理预缴二地增值税 房地产行业的土地成本和销售价格存在较大的波动性和不确定性,造成不同 项目的实际增值率凹凸基殊.我国将土地增值税预征率的详细确定权下放给各地 方税务机关，仅在我国税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》 (国税 发[2022153 号) 中规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 29,， 中部和东北地区省份不得低于 1.5%，西部地区省份不得低于 196，各地要依据 不同类型房地产确定适当的预征率〈地区的划分依据国务院有关文件的规定执 行) ，对土地增值税的预征率作了多底限抽。 目前，寺地增值税预征大多采纳按房地产类型确定统一预征府的方法,同一 类房地产预征此采纳相同百分比，预征率相对固定，与各项目实际增值率不符。 这给土地增值税的征纳带来肯定的不公正与混乱。 通过对历年清算数据库的基础分析和综合运用,结合建安成本、 拆迁成本模 型, 可以建立以预征指标体系为核心的土地增值税动态模型，以修正原来二地增 值税预征率统一简洁的现状。现对该模型作如下研讨与分析。 《一) 动态珊征本型的建立 虽然房地产行业的开发运作模式、楼盘的性质品质以及成本费用的归结等纷 繁简单，但是实中阅历表明，任何简单将别的行业都有共内在规律和主控指标， 如何化繁为简、碍找突破口是整个预征模型的基本思路。经讨论发觉，无论何种 类型的楼盘，销售价格、土地成本、建安成本 3 个主要因素对项目最终的增值率 起到了打算性的作用。其中, 土地成本可以按实计入，建安成本与最终售价之间 存在肯定的规律关系。 因此，只要把握住这几个因素,土地增值税按项目核定预 征率的问题就可以迎丸而解。 1 .销售收入〈《Y) 的预估 《1) 对于新取得预入许可证的项目，依据房管局楼稚预售公告中给出的预 售基价 (+159%6浮动) 乘以估计可售面积对销售收入〈Y) 进行预估。 《2) 对于已经在售的项目，依据上一期预售许可证的平均单价或者近 3 个 月的预售平均单价乘以当期可售面积估算销售收入 (Y) - 2 .扣除项目金矣(S) 的预人 人土地成本: 包括取得二地使用权所支付的金额、拆和成本、站税等，均按 估计可售面积乘以当期可舍面积分排后据实计入。 日.建安成本，仅指建筑安装工程费。 建安成本阅历系数上是指通常状况下，建安成本古销售收入 《Y) 的合理比 例。 用预估的销售收入乘以该系数，可以估计出不同类型楼旨的合理建安成本支 出。 C 其他开发成本: 包括前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间 接费用等 其他开发成本阅历系数人是指在通常状况下, 以上这些成本占销售收入的合 理比例。 用预人的销售收入乘以该系数，可以估计出不同类型机盘的其他开发成 本支出。  依据A区域 225 个已清算楼盘样本显示，A 区域按楼盘性质阅历系数a、B 值表见文尾: D.房地产开发费用 (ATB+C) x10%。 E.与转让房地产有关的税金;营业税及附加等于销售收入 (Y) 的 5.6%。 FF.加计扣除 (A十B十C) x2036。 G.代收费: 通常状况下不超过销售收入 (Y) 的 59%6。 扣除项目金额 S一ABC十D十E十F十G= (A十B十C) x130%十E十G 一(A+axY十BxY)x1303十5.696xY十596xY=(1.3a十1.3B十0.106)Y十1.3A。 3 .增值率 〈IR) 的计算 增值上I=Y一S= 〈1一1.3a一1.3pB一0.106) Y一1.3A: 增值率IR=US=[(1一1.3a一1.3B一0.106)Y一1.3AJC1.3a+1.3B十0.1067 YT+13A。 4应纳税额〈T) 的计算 依据增值率找到适用税率，计算出估计应纳税额T. 5.预征率 〈P) 的核定 预征率 P=TY。 综上所述，任何楼盘只要