房地产土地开发费用.doc

房地产土地开发费用土地开发房地产开发土地费用第一部分我国建设用地简述我国土地分为农用地建设用地未利用地三大类建设用地是指以营造建构筑物为目的的工程用地的总称按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地开发土地费用第一部分我国建设用地简述我国土地分为农用地建设用地未利用地三大类建设用地是指以营造建构筑物为目的的工程用地的总称按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的它又可以分为国家建设用地乡镇村建设用地和外商投资企业用地三种类型在我国建设用地应使用国有土地集体土地须经依法征用转为国有土地后才能使用企业或单位原使用的存量土地改变用途需要办理出让转让等手续后才能使用国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径利用国有土地搞建设只能依法享有土地使用权土地所有权仍属国有一通过行政划拨获取土地使用权根据现行法律法规规定国家进行经济文化国防建设以及兴办社会公共事业需要征用集体或国有土地的可以由政府行政划拨行政划拨作为一项国家措施它具有一定的强制性二通过市场机制获取土地使用权通过市场机制获得土地使用权主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发利用经营它包括出让和转让两种方式出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者由土地使用者向国家支付土地出让金的方式具体又可分为协议招标拍卖挂牌四种方式土地使用权招标拍卖挂牌方式出让是竟价方式出让而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式两者互为补充集体土地必须转为国有土地才能有偿出让以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时应当按照规定报有批准权限的人民政府审批准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续并交纳土地使用权出让金转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式主要有买卖合资合作建房交换作价入股等方式通过市场机制取得土地使用权的用地者在规定的使用年限内有转让出租抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利土地的使用年限与土地的性质有关一般住宅用地年办公用地年商业用地年第二部分房地产开发土地费用本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房地产开发土地费用的组成土地开发成本主要包含以下五项费用一土地使用权出让金根据国务院和财政部的有关规定土地出让金应全部上缴财政由财政列入预算专款专用由当地人民政府根据城市基础设施建设土地开发和管理情况专项使用财政部门是土地出让金收入的主管机关土地行政管理部门是土地出让金的代征机关其他部门和单位一律不得代为征收土地出让金应上缴到土地所在各市地县财政部门按照济政发号文的标准执行表济南市城区国有土地级别基准地价表土地级别一级二级三级四级五级六级商用土地元万元亩住宅用地元万元亩工业用地元万元亩政府出让土地纯收益标准一二三级土地为四五六级土地为六级以外参照六级土地的标准执行二新增建设用地有偿使用费新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用征用土地时向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县市人民政府收取的平均土地纯收益其上缴中央财政上缴省财政其中留省财政用于每年年底清算时各县市有土地开发项目时拨款专款专用专项用于耕地开发搞土地占补平衡没有土地项目时不予拨款表新增建设用地有偿使用费征收标准单位元平方等别一等二等三等四等五等六等七等八等九等十等十一等十二等十三等十四等十五等标准注表内定额标准为平均土地纯收益中央分成部分定额标准地方分成部分定额标准对成片转用土地以批准面积为基数按上述标准征收对在城市用地规模之外单独选址的项目应依法实行有偿使用的根据土地所在地的等级按相应标准征收城市等别中全国省市县名称及行政范围依据民政部中华人民共和国行政区划简册确定其中城市仅指城市市区市辖县市在分等中单列济南青岛重庆属于四等城市年月日财政部国土资源部新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法根据以上费用标准可以算出济南市新增建设用地有偿使用费为万元亩三补偿费此资金通过土地所在国土资源局转入财政部门然后拨给被占用耕地单位一土地补偿费土地补偿费的确定按被征用耕地前三年平均年产值的倍数计算二地上附着物补偿费青苗补偿费青苗补偿费按被征用耕地一季作物的产值计算政府成片开发建设征用土地房屋补偿以建房安置为主标准为人被安置人自搬迁之日起至搬入安置房止按元人月发放过渡安置补助费农村集体经济组织的土地被少量征用且需要拆除零星住宅的其拆除的住宅以货币形式补偿补偿标准见附表被安置人搬家费按元人计发一户不足两人按元计发另外还有其他地上附着物补偿标准三人员安置补助费人员安置补助费分别为土地安置补助费养老保险费就业补助费抚养费和医疗补助费济南市国土资源局在年月颁发了济南市统一征用土地暂行办法对以上补助补偿费用做了具体规定四征地管理费一般按总补偿费的收取上缴给土地批准部门国土资源局按照年国家土地管理局颁发的征地管理费暂行办法执行五耕地复恳费一般按照占一补一的原则按耕地年产值的倍计算此资金通过土地所在国土资源局转入财政部门然后拨给被占用耕地单位按照年颁发的山东省土地复垦管理办法执行房地产开发土地费用一览表序号费用名称文件依据一土地出让金济政发号文二新增建设用地使用费财政部新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法年三补偿费年土地补偿费济南市统一征用土地暂行办法年地上物青苗补偿费济南市统一征用土地暂行办法年人员安置补助费济南市统一征用土地暂行办法年四征地管理费征地管理费暂行办法年五耕地复垦费山东省土地复垦管理办法年表土地补偿费标准类别年产值元亩补偿标准元亩备注耕地含园地鱼塘藕池城市规划区范围内征用耕地为该耕地被征地前三年平均年产值的倍城市规划区范围外征用耕地为该耕地被征地前三年平均年产值的倍菜地征用菜地为该菜地被征用前三年平均年产值的倍林地苇塘水面征用林地苇塘水面为邻近一般耕地前三年平均年产值的倍建设用地征用建设用地为邻近一般耕地前三年平均年产值的倍未利用地征用未利用地为邻近一般耕地前三年平均年产值的倍表房屋补偿标准类别标准内容补偿价格钢混结构主体承重为钢结构或砼结构主要指框架结构的大跨度厂房或多层楼房元砖混结构楼房砖墙承重现浇或预制板保温防水屋面水泥或其他硬化地面的楼房元砖混结构平房砖墙承重现浇或预制板保温防水屋面水泥或其他硬化地面的平房檐高不低于米元砖木结构平房规则的石脚砖墙或石墙承重符合规格的木屋架木预制檩条瓦屋面外墙扦缝抹灰檐高不低于米元简易结构承重墙土坯砖头条砖混砌碎石等不规则木梁檩瓦屋面两面借墙或檐高低于米元表地上附着物补偿标准序号名称类别补偿标准备注一围墙乱石基砖墙高米以上元米旧料归原主乱石基砖墙高米元米乱石基砖墙高米元米乱石基土坯墙高米元米二畜禽舍砖混结构元旧料归原主简易结构元三迁坟棺木拾骨骨灰盒元座包括迁葬工料费四温室钢砼骨架玻璃顶元旧料归原主钢砼骨架塑料薄膜顶元简易塑料薄膜棚元五小桥钢筋混凝土矩形板桥元按桥面面积计算平坦石拱桥元石拱桥元六涵洞石盖板涵跨径米元米石拱涵跨径米含元米石拱涵跨径米元米钢筋混凝土圆管涵跨径米元米钢筋混凝土盖板涵跨径米含元米钢筋混凝土盖板涵跨径米元米七台田石堰元米八水渠水池土筑水渠水池按挖方面积元不包括田间毛渠石砌水渠水池元含土方补偿砖砌水渠水池元九水井手压井元米水井补偿包括开凿工程用料及用工等费用废枯井按同类井补偿标准补偿机井按井深分段计算补偿土井直径米元米砖井包括乱石井深米直径米深米直径米元元下管井元米机井深米深米深米深米以上元米元米元米元米十乔木胸径小于厘米幼树松柏树小于厘米移栽费元株乔木系指用材林种沿海防护林基干林带山丘地区防护林乔木补偿标准可提高特种用途林树木价格另议树归原主胸径厘米松柏树厘米元株胸径厘米松柏树厘米元株胸径大于厘米松柏树厘米以上成材树元株十一果树苗木移栽费元株果树包括苹果梨桃杏核桃樱桃柿枣等树种树归原主幼龄期区分树种元株初果期区分树种元株盛果期区分树种元株衰老期区分树种元株葡萄区分生长期元株十二灌木一年生以上一年生以下元墩元墩每墩出条数按根计算十三电力通讯线路低压线路通讯广播线路元杆元杆包括电线等材料损失及拆建工费十四砖窑门轮窑元门包括烟囱包括烘干室门轮窑元门门轮窑元门门轮窑元门老式土窑元座备注其他未列出的地面附着物参照表五中相近情况补偿房地产土地开发费用土地开发表土地安置补助费标准类别年产值元亩安置补助费标准元亩耕地菜地林地牧草地苇塘水面建设用地表养老保险费就业补助费抚养费医疗补助费标准人员养老保险就业补助抚养费补助标准元人医疗补助费元人男年满周岁女年满周岁男年满周岁女年满周岁男年满周岁女年满周岁周岁以下