房地产开发税费明细.doc

一套房子的税费明细账购房者在承担附加于高房价之上的土地垄断性暴利外又被迫承担所有环节中的部门逐利冲动以及监管审批过程中产生的贪腐成本和不当得利房地产行业的税费问题不是我们开发商有能力去想办法解决的我们老老实实交钱就好岁的江苏省无锡市房地产开发商田滨承认他从去年开始就不敢高价拿地了但买不买地是他自己的事而像税费这样的问题却有一本自己的明细账无锡房价均价是这里面开发商上交的各项行政事业性收费大概占去了如果再算上土地出让金肯定超过房价的一半了房价之殇深刻触痛了中国社会的每个阶层虽然问责风暴已成为年两会的议政焦点但在政府财政收支分配失衡的背景下掩盖于土地财政之后的地方政府房地产依赖症或许才是问题根源作为高价房地产的最终买单者购房者在承担了附加于高房价之上的土地垄断性暴利之外又被迫承担了所有环节中的部门逐利冲动以及监管审批过程中产生的贪腐成本和不当得利根据数据统计除高额的土地成本之外房地产开发从立项建设到最终的销售交付就承担了项税种和个部门行政性收费成为房价居高不下的一大主要因素针对今年两会之后税费太高导致房价上涨论调的集中涌现中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示税费改革其实是房价改革的攻坚战但它显然不是决定房价的根本原因对于不合理的垄断性的收费我们当然是反对的但是这涉及到地方政府不同部门的利益诉求期待通过降低税费而影响房价谈何容易政府设租开发商寻租这个已经是公开的秘密开发领域当中税费混杂几十个公章每个都要交费这就是腐败滋生的源泉你要手续办得快一点那就交钱来吧顾云昌说用水供水接入费每平方米元田滨提供了一份他所在的无锡市房地产开发所涉及的税费详单清单显示无锡市的开发商前前后后需交纳多种名目不同的税费分属税务规划国土人防环保经贸房管气象建设等多个部门税务征收由于有统一标准和基本税率相对较为规范而各部门的行政规费收取与征收则存在着很大的混乱和差异我们公司在江苏浙江江西等地都有开发项目从我自己的经验看越是经济发达的地区收费越规范化越是地方财政收入基本要倚靠房地产的地区乱收费现象越严重以规划局为例它主要负责对新建筑的报建进行审批在建设项目选址意见书建设项目用地规划许可证等一些收费项目上按规定都应该免除收费但依然会以提供技术服务的名义收取每平方米元的技术服务费此外在复核房地产项目设计图时开发商还要按照每平方米分别元元和元的标准多次向规划局下属的测绘院交纳地图面积测算预售面积和竣工面积测算的各项费用当然规划局测算的只是建筑面积至于房屋的使用面积测量则是由房管局负责的同样要交纳每平米元的预测费和每平方米元的实测费此外房管局还另收白蚁防治费标准为层含以下含地下室元平方米层含以上元平方米而市政公用基础设施配套费顾名思义就是专项用于水电路桥绿化等方面的市政设施建设基金而就在交纳了按元平米计算的市政公用基础设施配套费之后开发商还需要按高层元平米多层元平米的标准再一次交纳接入公共水网的供水接入费报建档案整理寄存费每平方米元过了规划这关通过报建审批拿到建设工程规划许可证后开发商才能进入下一步的工序比如开发商要是不想建战时可用于防空的地下室可以通过交纳一笔人防费而免除具体流程是先通过人防主管部门的政治审查再通过审查机构的技术审查而准备技术审查材料时就需要建设工程规划许可证人防技术审查单位的审查资格都是经过市人防部门初审省人防部门批准的以无锡市的标准为例开发商先向技术审查单位支付元平方米的审查费得到因条件限制不能就地修建防空地下室的结论然后才有资格向人防部门交纳一笔不小的费用后得到免建防空地下室的批文这笔费用的征收标准是若以楼房底层总建筑面积计算每平方米是元若以地面建筑总面积计算每平方米是元征收原因则是由人防部门自己易地修建对开发商来说这类审查和收费往往因为不同的主管部门而变得复杂无比比如建设部门除了有建筑工程施工图审查费元平方米与抗震设防技术审查费元平方米之外其名下的其他各项收费也是最多的如计算公式复杂的工程招标代理费预收的散装水泥基金元平方米与墙改费元平方米等等更奇妙的是开发商还需要按元平方米的标准交纳城建档案整理寄存费而装订费工本费又需要另外计算退返为什么要跟他们较真有能耐的开发商其实并不必每项费用都交足记者获得的一份苏州房地产前期报建工作费用收取表显示很多政府规费都存在议价空间例如环保部门编制环境影响报告书表和评估环境影响报告书表的行政收费标准若按照项目的总投资额计算最高可达万万及万万元但在这份费用收取表的末栏有一项特别备注指出总之每个项目都可谈到万元左右一名房地产从业者透露因为市政公用基础设施配套费有相关的减免免缴规定很多开发商都会想办法进行规避甚至套上某个市政配套项目的名义以求免缴但田滨却不这么做也许你们觉得这些行政规费是很明显的成本可对我来说事情办得快一点顺利一点不要因为什么地方突然卡住了而导致整个开发进程无法推进才是最重要的这些也都是隐性的无形经济成本我更看重这些方面也由此国家为了推行环保节能而实施先预收后退返的一些费用田滨也从来没有要求退还过比如为了推广散装水泥和非粘土砖而预收的散装水泥专项基金和墙改费在建设完毕后田滨从来没有拿着相关材料和证明去申请过退返因为牵涉到很多方面税费很难细致地剥离开来对我们开发商而言一般都将其直接看作成本的一部分田滨的豁达表现根本原因很可能在于他不必为自己的大方最终买单他交出去的钱以后都可以从消费者身上拿回来开发商只是暂时垫付而已我们的项目不是做完一个就结束以后再也不用跟人家发生关系我们是滚动开发的一直要与对方打交道我的目的是什么对方的目的是什么大家都很明白既然如此我们为什么要跟他们较真田滨说