房地产开发成本明细科目文案.doc

房地产开发成本明细科目一土地征用及拆迁补偿费土地款大配套费土地出让金土地契税土地交易费拍卖手续费办理土地证费二前期工程费三通一平临电工程费红线外红线内临水工程费红线外红线内临路工程费填土及平整场地费临时设施规划管理费规划设计费咨询费方案设计费施工图设计费方案设计费施工图设计费环境方案设计费方案设计费环境施工图设计费综合管网设计费人防费招投标费招标监督服务费代理费墙改费新型建筑材料专项基金地名费施工图审查费勘察放线费地质勘察费测绘费地基测量费人防物探费产权登记费销售许可证及面积测量费房屋交易手续分户土地登记费地籍地形图核地合同审查费水泥专项基金环境影响评估费避雷检测费新建房屋白蚁防治费三建安工程费地基处理桩基础工程费桩检测费用住宅土建安装土建安装工程费土建工程费安装工程费甲控甲供材电梯消防排气通风工程预算编制费土建监理费沉降观测质量监督费人防设施人防监理费人防设施费变更及签证示范小区奖成品房装修其他外装费用四基础设施费供电工程费小区管网供水自来水工程费水表费燃气通讯线路安装费电视电视线路安装费电视外网工程费智能化区内路灯环卫邮政环境工程绿化道路排水围墙大门车棚水面五公共配套设施费区内非经营性公建地下室及车库人防其他区内设施其它公共用房小区配套费公共设施维修基金附进一步细化房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明土地费用一地价一土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交二开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费或者将生地变成熟地的开发投资费用三基础设施配套费向政府缴纳的大配套费用接驳市政管线等设施至红线边的施工费用政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路政府强行要求的红线外的其他工程建设费用二拆迁费一拆迁工程费红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用包括地上建筑物的拆除高压线光缆等的迁移排洪沟市政管线的改道古树的移植文物勘探及相应费用等二拆迁补偿费对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用三土地办证费一土地产权登记费二购地契税三过户手续费四其它土地费一土地中介费指以各种名义支付给土地中介方的酬劳二合作方补偿含为获得土地支付的股权转让费三其它前期费用一调研评估费一可行性研究费项目可研阶段发生的调研费用例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等二营销定位调研费项目营销定位阶段发生的调研费用例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等三环境评估费委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用例如交通空气污染等四设计调研费项目前期概念设计阶段发生的调研费用例如为本项目设计而出国考察的费用等五其它调研费二设计费一设计招标补偿费指向未中标单位支付的标底费各项设计费中除设计实体费用外应包括其相应的图纸委托审查费用二规划设计费三建筑工程设计费四立面工程设计费五环境工程设计费六专项设计费环保燃气桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用七装修设计费指精装修大堂电梯厅的设计费用等不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费八其他设计费包括复印晒图费等小额费用三勘探测绘费包括地质勘查放点测绘超前钻氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用四报建费一规划报建费为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用以及为完成规划报建工作而发生的其他费用二施工报建费为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用例如白蚁防治以及为完成施工报建工作而发生的其他费用三各项基金不可回收基金可回收基金五其它前期费建安费用一临时工程一临时供水临时供水管线的接驳铺设以及完成该工作所必须的其他辅助工作为项目整体服务的临时性工程不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程二临时排水临时排水管线的接驳铺设临时排水沟的修建以及完成该工作所必须的其他辅助工作三临时供电临时变配电设备的购置租赁安装临时线路的架设以及完成该工作所必须的其他辅助工作四场地平整主要是施工前期场地上的垃圾杂草树木等障碍物的移除应区别于岩土工程中的场地土方五临时设施初次性建造购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用六临时围墙按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用包括附属的大门等设施七临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用包括道路施工中必要的土方开挖边坡支护道路地基处理而道路两侧的排水沟应归入临时排水八其它前期工程费包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等二岩土工程一地基处理包括换填深层密实排水固结化学加固等地基处理方式二土方工程基坑土方为进行地下结构施工而进行的土方开挖搬运回填场地土方为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖搬运回填整平夯实等应区别于前期工程中的场地平整三支护工程基坑支护边坡支护四其它岩土工程三基础工程一预应力管桩基础包含截桩费验桩费如基础形式采用独立基础或者条形基础且该基础不用于地下室工程那么此项造价归入相应的可售物业的地上结构如采用筏形基础或箱形基础此项造价归入相应的可售物业的地下室结构二人工挖孔桩基础包含桩基检测费三钻孔灌注桩基础包含桩基检测费四其它基础工程四可售物业防水工程地下室防水防水工程应按照清单中的工程内容进行相应成本拆分归类分别按可售物业类型设置多层住宅小高层住宅高层住宅独立别墅联排别墅花园洋房写字楼独立商业等双拼四拼别墅归入联排别墅中如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型卫生间防水屋外防水包括屋面外墙防水其它包括入户花园防水露台防水阳台管根防水等外墙装修外墙砖包括石材外墙涂料幕墙包括外墙装饰铝扣板等住宅底层商铺如果无法划分为单独商业其外部的自立玻璃归入该住宅的玻璃幕墙如为独立商业将其归入独立商业的幕墙装饰百叶包括装饰用铝格栅空调百叶窗以及其他外墙装饰用百叶窗其它外墙装修装修工程大堂装修包括单元大门建造费用室内装修可售物业内装修按物业类型划分电梯厅装修电梯轿厢装修其它公共装修包括楼梯间装修如属临时看楼通道性质则费用归集到销售费用的临时装修费措施费脚手架费用模板费用规费保险费用配合费其他措施费其它土建工程二机电工程强电包括单体内的预埋管线和开关插座灯具等基本强电设施应区别于供配电工程弱电电视指单体内的预埋管及其附属设施电信自动化其它弱电工程给排水给水排水直饮水中水其它给排水空调单体内的空调通风系统如中央空调楼梯间通风卫生间集中抽风系统等电梯其它机电工程三消防工程排烟送风包括单体内消防工程消防控制消防水其他消防工程建安费用可售物业四栏杆工程楼梯栏杆阳台栏杆包括入户花园栏杆其它栏杆包括防盗栏儿童防护栏等不包括楼外私家花园栏杆其归入室外围栏工程五门窗工程外立面门窗指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗如阳台门等包括铝门窗塑钢门窗木门窗钢门窗等类型门窗防火门指公共部位防火门如地下室防火卷帘门商铺入户卷帘门等不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门入户门不包括单元大门其它门窗工程车库门等其他门类不包括人防门五配套设施一配套项目会所配套设施应涵盖配套的土建装修措施费等所有费用学校幼儿园物业管理用房公共部位装修其它配套建安指不能销售的专项设施六配套工程一供配电工程配电室土建工程小区变电站独立配电室的土建成本对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本应区别于可售物业中的强电变配电设备包括小区变电站设备高压电缆敷设高压电缆沟工程变配电柜等低压传输包括低压电缆及母线槽的敷设低压电缆沟工程电表安装等发电机组其它供配电二燃气工程三采暖工程热力站热力内线取暖器包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器其它采暖四有线电视包括各种设备安装室外管线铺设单体内穿线等工程五电信工程包括各种设备安装室外管线铺设单体内穿线等工程六网络工程包括各种设备安装室外管线铺设单体内穿线等工程七人防工程八市政管线自来水干管供水二次加压包括水泵变频泵稳压器稳压罐等设备对于独立的水泵房其土建费用应归入本项费用中雨污粪水排水包括单体外的雨污粪水管以及化粪池生化池等处理设施其它市政管线九环保工程降噪工程包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程环保检测建筑装修气体排放检测等水池防霉垃圾处理如垃圾站等其它环保工程十智能化工程室外影音背景音乐信息发布显示屏等包括各种设备安装室外管线铺设单体内穿线等工程安防系统红外线摄像头可视对讲门禁巡更等安全监控系统停车场控制停车场出入电子闸门读卡系统等其它智能化十一其他配套工程包括信报箱小区电子灭蚊系统等七室外工程一园林景观工程园建工程指小区硬景工程以及小品雕塑张拉膜室外家私如休闲椅遮阳伞等景观水体工程包括游泳池的土建机电及装饰工程及游泳池的辅助设施如独立更衣室等绿化工程包括小学幼儿园等配套设施内的绿化工程以及小区喷淋浇灌系统室外围栏工程小区围栏例如小区外围的围墙护栏永久性挡板以及小区大门等私家花园围栏其它室外围栏包括小区保安厅等室外康乐设施小区标识工程其它园林工程二道路及灯光工程道路指车行道路包括消防通道以及道路划线交通指示牌红绿灯减速带转弯镜地下室车位划线等工程小区照明及泛光工程其他直接费一工程管理费一工程监理费二工程保险费三工程水电费项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用如果售楼水电费可以拆分出来应将其计入销售费用中的卖场物管费四检验试验费包括材料检验沉降观测等五预决算编审费六工程合同印花税七工程验线查丈费工程验收时的验线查丈八其他工程管理费二地盘管理费一地盘工资二办公费用三福利费用四邮电通讯费五房租水电费六差旅交通费七用具购置及维修费八劳动保护费九现场看护费十折旧费用十一地盘公关费十二地盘奖罚十三其他地盘费三增容费一燃气增容费指单独缴纳的增容费如市政大配套费用中已涵盖了此项费用注意此处不要重复录入二供电增容费三供水增容费四物业基金利息一外部利息二内部利息指华强集团系统内调用资金的资金成本公司管理费销售费用一营销费用一广告费广告发布费报纸广告包括软性文章广告和硬性广告电视广告户外广告包括路牌广告公交站牌广告墙面广告车体广告等网络广告包括本广告代理费广告公司的策划设计发布代理及其他服务费用二活动推广费展销会费参加房展会举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用促销活动费为举行促销活动所发生的演艺费场地费资料费礼品费赠送的管理费和楼款等开盘活动费包括开盘时组织准备的一切相关活动费用入伙活动费包括入伙时组织准备的一切相关活动费用其它活动推广费三卖场包装费售楼处包装费售楼处设计费如会所或商业在销售期作为售楼处使用属于永久性装修的费用不计入营销费用售楼处装修费售楼处建安费指搭建临时售楼处的建安费售楼处布置费包括办公家俱电脑电视音响饰品等费用其它售楼处包装费样板房包装费样板房设计费实体样板房带装修出售后装修部分的净值应扣减营销费用样板房装修费样板房建安费指搭建临时样板房的建安费样板房布置费包括家私家电饰品等费用其它样板房包装费场景包装费制作类包装费包括导示性广告楼体外包装看楼通道包装园林包装等中的喷绘围板彩布彩旗气球灯饰指标牌等的制作及安装费用园艺类包装费包括室内外的临时盆栽花卉草坪等费用临时装修费门厅楼梯间等的临时装修费用其它场景包装费为实现销售目的而在其他方面如帮政府修市政道路等发生的建造装修包装等费用道具购置费模型制作费宣传片制作费包括售楼短片效果图等的制作费用物料制作费包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用礼品制作费指恤雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用电瓶车购买费其它道具购置费其它卖场包装费四销售管理费工资及福利费包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利服装培训工作餐饮等费用卖场物管费服务卖场的保洁保安等物管人员的工资福利及卖场的水电费等差旅费销售办公费指售楼处网络费电话费日常文具费及其他办公费用销售公关费其它销售管理费五配套设施费车辆费车辆购置费为销售而购置车辆不再用于销售时须以净值扣除营销费用车辆租用费车辆使用费其它配套设施费公交专线学校等其他配套引入费六咨询代理费策划咨询费就营销策划产品销售等咨询其他公司的费用以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用销售代理费中介公司代理销售发生的费用其它咨询代理费七其它营销费二售后服务费用一售后维修费二业主索赔损失包含退楼损失三其它售后服务费三物业补偿费用一空置物业管理费二物业管理开支补贴三物业专项补贴精品共建会所经营村巴运营等补贴四其它物业补偿费四其他销售费用一售楼查丈费二销售合同印花税三产权初始登记费四销售其它费用