如何降低房地产开发项目的成本.doc

如何降低房地产开发项目的成本年月日控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成地价资金成本工程成本销售推广费预备费住宅使用专项基金等组成作为一个开发企业地价预备费和住宅使用专项基金是不能控制的所以本文从如何控制资金成本工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制一降低资金成本降低资金成本主要从降低负债率贷款利率和缩短开发周期加快资金回笼等方面入手加强财务杠杆的应用合理筹集资金要降低资金成本首先要降低企业的负债率关键是拓宽融资渠道企业筹集资金的渠道有很多可以向银行贷款面向社会发行债券发行股票进行融资租赁等要合理利用各种融资渠道募集更多的资金加快应收款项的回收应收帐款是企业的重要债权实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款是对企业资金的占用必须及时加以回收对于我们房地产开发商而言应收款项的形成主要是应收的售房款对售房款的追收应建立严密的行之有效的制度严格按工程拨款计划按期拨付资金在房地产开发项目开发过程中需要拨付大量的工程款项对此事先已有细致的计划和安排必须严格按照已经审批过的拨款计划在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项并注意办理好相关手续配齐完备的合法单证对于任何不按计划拨款的要求要予以坚决抵制压缩现金库存与现金的使用量企业日常经营活动需要准备一定数额的现金我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用除了零星支付和只能用现金办理的事项外应一律通过转帐和使用支票进行结算这样一可以保障资金的安全性二可以有利于资金的增值由于现金不具备增值性通过将现金转化为存款债券或是其他短期投资形式实行理性的短期投资组合方可以实现资金的保值增值加快在途资金的入帐在途资金是指我们所取得的以支票汇票有价单证等形式存在需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金对这一类资金自我们取得票据时起所有权已归属我们因此应该及时到银行办理手续将这些资金及时入帐方能产生效益二控制工程成本开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用我们可以从如下几方面着手控制工程成本设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计工作是工程建设的关键对于工程项目的工程造价建设工期工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用按国际上一些统计的数字计算设计费一般只相当于建设项目总投资的以下但正是这少于费用的设计工作对工程造价的影响程度且占以上由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节将竞争机制运用到设计阶段要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案并吸收未中标单位好的设计要点取各家之长达到优化设计方案的目的而且有利于工程成本的控制使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标推行限额设计在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求如每平方米用钢量含砼量砼标号等设计总负责人按安全可靠实用经济的建设方针将概算按单位工程分工种按专业分解并要求设计人员采用新技术新工艺反复优化设计方案达到安全可靠经济合理的要求实行设计监理设计监理通过对设计的审查提出改进意见设计院应采纳其合理的建议无偿进行改正防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉从而浪费工程费用发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨建立奖惩制度无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本在施工过程中成本控制至关重要首先加强和完善现场签证管理现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段在施工过程中发生现场签证时应做到先算帐后实施在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析变工程成本事后被动控制为事前主动控制现场管理人员应随时深入施工现场掌握签证资料的真实性和必要性对其中不实之处和不合理性加以严格审查针对现场签证可能出现的失实签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪再审查虚实判定是否该给或该给多少工程量根据定额合同等文件来判定该签证内容是否允许调整把好施工过程中部分专业工程如保安对讲等及甲供材料设备的价格关在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告每个公司都可以来参加投标竞价再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品做好工程竣工结算的审查工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查施工单位报送图纸变更单签证单结算书应首先报给项目部由项目部审查上述资料的真实性完整性对不符合实际的资料应剔除不完整的资料应在移交给投控部之前补齐同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明以示负责另外就是对结算书的审核由于公司项目较多结算人员有限为了保证结算的质量和公正性最好采用三级审核方式即首先由造价咨询公司或监理公司初审剔除结算书中不合理之处再由开发公司投控部作好复审工作最后送到集团公司经营部终审这样即可以互相监督也可以保证结算的准确性三合理使用销售推广费用销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心样板房现场包装广告宣传销售资料推广活动等的所有费用未含销售酬金使用好销售推广费用对我们非常重要因为这不但关系到花钱的多少项目成本的高低还影响楼盘的销售弄得不好钱花了预期效果没达到还得花钱做广告使成本上升资金回笼又不理想形成恶性循环而销售推广费用使用得好时则会起到一两拨千斤的作用所以我们要充分研究市场讲究销售推广策略尽力让所花的推广费用产生最佳效果控制开发项目投资成本是从项目的策划开始直至项目投付使用销售完成的全过程的控制是一项系统性的工作需要我公司各个部门参与并相互配合要求我们努力提高房地产营销水平进一步规范内部管理让我们的工作规范化程序化制度化四应作好项目开发完毕的后评价工作一个项目开发完毕后应作好项目的后评价工作主要包括项目整体财务成本分析收益分析建安成本分析前期费用成本分析策划销售成本分析等这样一方面可以总结项目的成败得失吸取经验教训一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据一个企业的发展首先要有良好的经济效益我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制才能最终取得良好的收益为企业创造较高的经济回报并为下一步企业的发展打下良好的基础形成良性循环所以我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制