万科房地产开发成本控制全过程.doc

万科房地产开发成本控制全过程年月日一投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段此阶段所做的项目策划书投资估算是投资决策的重要依据直接影响整个项目的成败在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统专业的工作在投资决策阶段公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作项目组应由以下人员组成建筑师造价工程师营销人员或委托专业策划公司工程技术人员投资分析人员经营管理人员或项目经理在投资决策阶段项目组应完成从市场调研产品策划产品定位风险分析到投资估算与分析的全过程工作其中成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势建筑安装工程造价状况政府费税情况贷款利率等做出充分的了解分析和判断进行详细的成本分析土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间其成本的确定应包含土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块并结合其位置及周边状况建筑容积率等进行修正估算土地征用费城市配套费拆迁安置补偿费土地征用费城市配套费均有具体规定开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研对管线的增容道路的拓宽公建的配套作充分估计拆迁安置补偿费一般采用货币补偿其费用可参照近期类似项目前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的左右但因各地实际收费差异也有很大差别三通一平和临时设施费应根据实际估算并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性从而相对降低开发成本前期工程费用的其它费用较为繁多规定费率与实际收费有差异开发商应注意同相关部门协调同时随着政府职能的转变许多规费由硬性指标转变为市场调控开发商应确保其既符合政府政策要求又满足项目开发利益建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的因地域差异比例数也不尽相同其成本分析应首先分析当前区域经济形势掌握建筑市场中施工企业总体状况调研近期类似项目造价指标了解市场人工材料变动情况对影响造价的主要因素进行分析修正合理科学地确定项目的建安成本指标并对初步设计方案的开发成本进行分析优化共同确定产品定位社区管网配套设施小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的左右在决策阶段成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解分析做好估算区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下尽量做到精简配套同时考虑配套项目的可经营管理性为项目后期的物业经营运作打好基础配套也包括社区规划配套应考虑其适应性小区智能化的定位应坚持宁精勿多满足基本所需的原则繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度而且技术折旧非常快园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的其成本应同项目的定位相关联也与项目所处的地域环境有关投资决策阶段的费税分析管理费根据城市地域特点一般确定为销售收入销售费用一般确定在销售收入的销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体处理好售楼处样板房的设置方法及定位财务费用投资决策阶段应对财务费用做好充分估计正确运用资本的杠杆以最少的财务费用满足项目资金链的连续性资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响税金在决策阶段开发商应根据政府有关规定估算并争取获得政府支持减免部分税费在二线城市税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的投资决策阶段项目组应做好项目的土地成本变化建造成本变化房屋售价变化开发周期容积率贷款利率政策变化等方面的风险分析基本保证风险成本小于项目净利润的二设计阶段设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段其对工程造价的影响在以上在此阶段成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师设计院的设计师密切配合可取得事半功倍的效果主要方法和措施有根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本尽可能确定一个基本控制区间充分利用好土地资源并结合项目地形特点建造环境景观提高土地利用率做好设计方案的评审加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系基础造型平面布置进行成本分析向建筑师提出建议使设计方案不断优化同时对设计方案的计算过程进行评审杜绝人为因素的保守扩大尤其在设计系数的取值上实行限额施工图设计明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有每平方米钢筋含量指标每平方米砼含量指标单位施工图预算指标设计变更费用限额指标加强设计质量检查监督减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性如果开发商本身人力资源不足可整合社会资源增强事前控制的力度与设计单位签订的合同应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝三边工程的必要条件三招投标与合同洽商阶段项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节很多相关法律文本均在此阶段完成许多隐患和难点也是在此阶段留下的这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作因此成本管理人员在此阶段应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰有条理使工程合同符合项目要求做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划通过市场调查分析建立和完善区域性的施工单位建筑材料政策法规等信息库为招投标储备信息资源制订招标计划的同时应明确招标原则界定承包方式范围支付款办法及甲供材料的范围方式分包项目等主要合同洽商条款招标阶段控制造价的主要方法有单位工程方面以采用总承包方式为主部分项目分包单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式对于有规模效益的分项工程如门窗楼梯栏杆等采用分包同样实行单方造价包干甲供材料方面对于涉及工程品质的材料如外墙漆装饰材料等宜采用统一甲方供料一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购在资金允许的条件下因季节因素价格变动较大的某些材料如水泥钢材等也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供甲供材料价格也应通过竞标定价公司必须确保比承包商有价格优势避免损伤承包商的积极性区内配套及园林景观工程方面宜采用清单报价形式招标同时招标时应对主材的规格品质予以明确智能化工程方面宜采用清单报价方式招标合同价款应采用可调价款的方式招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值结算时超过此差值其价格将进行调整因为电子产品更新换代快价格降幅大智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大土石方工程方面区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点在招标时宜选择专业公司进行施工专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标竞标招投标工作环节多有力的监控将避免决策失误成本失控一方面加强对投标单位的资格审查详细审查其单位的信誉经济状况操作能力避免鱼目混珠扰乱投标环境给招标带来难度甚至做出错误的判断另一方面加强对标底的审核标底的计算过程具有专业性复杂性人为因素较多的特点企业应建立复核机制避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难合同管理体系中的成本控制合同的严密性除正常应明确的合同条款外还应对设计变更现场签证的计价方法特殊工艺的计价方法违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确以便避免结算时产生分歧和矛盾合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发承包方能够实际执行避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施四施工阶段的成本控制施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异要想建造出优质的楼盘公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强加强设计变更现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的但应处于一个严密的管理控制体系之中设计变更及签证管理控制体系应明确操作流程流程环节中的责任人责任人的管理权限流程环节的确认时限否决及责任追究制度等同时让施工单位明晰该操作体系以便于协作配合提高工作效率为结算打好基础加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备材料管理体系是打造精品工程的必要条件通常操作方式有自行采购自行采购既能起到成本控制作用又避免双方结算时产生分歧如大型机电设备电梯空调等外立面装饰材料外墙漆饰面砖等等一些对项目品质影响较直接同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购园林景观工程所用的部分材料也可通过竞标自行采购总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材通用材在限定品质性能的前提下可让承包单位采购这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势从而调动其积极性甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程主要材料价格可通过发承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格结算时按限定价格结算限价时应明确价格时限及范围上述材料采购的三种方式都应在样板样品认证制度进场验收确认制度监控下才能投入使用加强资金计划执行的监控资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调扎实地做好基础工作施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的它应同施工进度计划相协调在这样一个总框架下监控项目可使工程管理更加清晰当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时成本控制人员和工程管理人员应及时分析阐明原因严重时提出成本预警和工程进度预警资金计划与成本的动态控制相结合可使公司更好的掌控项目的运行使企业的销售收入与工程支出处于良性循环五结算阶段的成本控制结算工作的突出特点是大量性集中性复杂性为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制会议确认制结算原则采用会议确认制通过结算会议确定结算方法人选结算期限除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目二次复核审计制建立切实可行的二次复核审计机制使结算工作处于受监控状态一方面加强内部制约另一方面减少工作失误具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构奖惩制度结算完毕后对照成本目标进行分析整理并分别就设计单位的设计质量含本企业设计管理部门监理单位的现场签证含本企业工程部的管理情况进行成本控制的程度分析视具体情况给予奖罚总之房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程其控制的重点在于前期的决策设计阶段的预控招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控