浅谈房地产开发过程中造价确定与控制.doc

浅谈房地产开发过程中造价确定与控制我国加入后房地产业将会面临新的竞争和挑战国外房产商将凭借较强的融资能力较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限即使有很大的一笔流动资金在手他们也不愿轻易被套牢因此在新的市场面前精明的开发商除了要学会脑httpwwwstudanetfazhan筋急转弯从规模化集团化品牌化等方面发展自己外尚应从内部着手通过加强工程质量管理与监督严格控制工程成本争取以httpwwwstudanetEconomichttpwwwstudanetcompany最低的投入获得最佳的经济效益从而提高企业在市场中的竞争能力而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价对房地产开发商而言如何有效地确定与控制建设工程的造价问题是每一个房地产商面临的重大问题一般来讲工程造价的确定与控制可分为四个阶段即决策阶段设计阶段施工阶段竣工阶段要合理确定与有效控制工程造价就必须从这四个阶段入手决策阶段的造价控制可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短质量的优劣也是全过程造价控制的源头对以后各阶段的造价控制起指导作用如何在这一阶段把质量造价和工期结合好就需要进行充分的市场调研详细的资料httpwwwstudanetgongxue收集和反复的方案比较尽可能选出最佳组合作出科学的决策完善投资决策机制要成立投资策划部门造价工程师根据公司现有的资金土地储httpwwwstudanet备情况及融资能力结合当前市场行情进行必要的专业的分析论证确定项目的可行性建立项目审查制公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查谨之又谨慎之又慎取长补短提出自己相应的改进措施供决策层决定随行就市及时修正httpabroadstudacom随着决策内容的一步步深入投资估算也要随之调整造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况及时地调整因此而产生的价格的变化只有做好了这一点投资估算才能真正起到httpwwwstudanet有效控制工程造价和正面影响决策的作用2设计阶段的造价控制优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提因此笔者认为可从以下五个方面来控制实行设计方案招投标制度在市场经济的今天开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制加强管理工作通过设计招投标来选择优秀的设计单位从而保证设计的先进性合理性准确性避免因设计质量问题出现的工程洽商同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案避免因建筑产品设计落后影响销售造成资金长期得不到回收经济效益无法保证的事情发生实行限额设计项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益对于一个建设项目发商要做到心中有数而作为设计单位在设计中凡是能进行定量分httpwwwstudanetpc析的设计内容均要通过计算要用数据说话充分考虑施工的可能性和经济性在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账功能决定造价的习惯做法开发商应对设计方案提出限额设计要求并为之创造外部条件httpsoftstudacom开展价值工程的应用价值工程是用来分析产品功能和成本关系的是力求以最低的产httpwwwstudacn品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法一般来悦提高产品价值的途径有5种一是提高功能降低成本这是最理想的途径二是功能不变降低成本三是成本不变提高功能四是功能略有下降但带来成本大幅度降低五是成本略有升涨但带来功能大幅度提高运用价值工程原理在科学分析的基础上对方案实行科学决策选择技术上可行经济上合理的建设方案价值工程的httpbbsstudacom主要特点是以使用者的功能需求为出发点对所研究对象进行功能分析使设计工作做到功能与造价统一在满足功能要求的前提下降低成本加强图纸会审工作加强图纸会审将工程变更的发生尽量控制在施工之前在设计阶段克服设计方案的不足或缺陷所花费的代价最小可取得的效果最好我们在工程施工前组织总工办工程部经营部和预决算部对施卫图纸技术上的合理性施工上的可行性工程造价的经济性进行审核从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商造成经济损失加强洽商管理杜绝不合理的设计洽商对确实必须发生的设计变更我们采取的方法是审核会签制组织公司各部门讨论决定这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商给工程增加成本杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价3施工阶段的工程造价控制严格工程合同的签订与执行签订工程合同时最重要的要根据各工程的特点应选择恰当的发包方式和价款调整条件因为不同的发包方式和价款调整条件直接关系工程造价的控制效果合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思做到条款不漏项标的物表达清楚标的额计算准确质量有标准检验有方法包装物提交货或移交工程成品运输方式和结算方式明确违约责任及违约金或赔偿金计算方法准确文字表达严谨不使用模棱两可含糊不清词语工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款即工程增项施工索赔材料调价费用调整等所构成合同价是承发包双httpwwwstudanethttpwwwstudanetSociety方充分运用价值规律反复进行价格比较实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一基本上是等价交换的价格它高于社会必要劳动耗费时对承包方有利低于社会必要平均劳动耗费对发包方有利但不论承包方获得利益或发包方节约投资都要通过市场竞争来实现并符合价格规律的要求httpwwwstudanet工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰使工程造价波动的幅度也非常大施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工材料设备施工机械管理费用及政策性调价外凡是由承包方负责的其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时据以确定工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整严格材料设备的定价和订购一般来说钢筋水泥木材砖砂石这些主要用于主体施工的材料价格相对稳定市场透明度大以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可但市场装饰材料品种繁多价格差别大对于这部分材料一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后方可购买这样才能既控制造价又保证工程质量安装专业中预埋预留的管线等一般都是由施工单位购买但设备主要由甲方采购的设备造价涉及金额大占整个工程造价的30以上设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合以免影响工期工程款的控制httpmindstudacom目前建筑市场竞争激烈僧多粥少开发商一般不需支付工程预付款甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资这样既httpwwwstudanetcompany缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用另外工程进度款的支付比例是房地httpwwwstudacn产开发企业不容忽视的问题通用做法是按每月实际已完工程造价的80支付工程进度款待工程竣工验收合格后支付总造价的85工程验收合格交付使用后甲乙双方在合同规定的期限内完成结算再支付至总造价的97的工程款留3作为工程保修款待保修期满后支付乙方保修金四竣工阶段的工程造价控制竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件也是竣工验收报告的重要组成部分必须予以高度重视严格把关根据本人这几年的工作经验认为重点应做到以下几个方面httpwwwstudanetpc严格核对合同条款防止重复计算及收费等问题检查隐蔽验收记录及施工日记确认隐蔽验收手续是否齐全是否按图施工落实设计变更及签证检查这些设计变更是否符合既定的程序是否经设计单位及建设单位的同意批准并且严格查实变更签证防止一些莫须有的签证重复签证等按图严格核实工程量一般而言施工单位均会有意高估工程量建设单位的审核人员必须严格把关按实结算严格执行投标过程中所报的单价或签证价格禁止高套单价的情形出现严格按规定和合同套取计费程序计取各项费用认真审查复核防止各项计算误差综上所述工程造价控制是一个系统的全面的动态管理过程只有对工程建设的每一httpwwwstudanetgongxuehttpwwwstudacn个阶段采用科学的系统的管理方法加以严格控制才能达到全面控制工程造价的预期目的工程竣工时根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核避免承包方在工程结算中高估冒算以便合理的确定工程造价结语总而言之工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会一得之愚而已随着我国造价httpjobstudacomhttpwwwstudanetfazhan理论的进一步完善和发展造价工程师制度的推行提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要尤其是当前的金融危机的局势下就显的尤为重要了