浅谈房地产开发项目经济评价论文.doc

浅谈房地产开发项目经济评价内容摘要经济社会快速发展人们对于生活质量的要求逐渐提高房地产业在各个国家的发展也是日益昌盛然而一个项目是否能够顺利实施是否能够创造出令人满意的经济效益这就需要对房地产开发项目进行经济评价是对项目投资决策起着启示和预示的作用本文运用数据对比法图表分析法理论与实践相结合的方法对其房地产开发项目经济评价进行研究分析关键词房地产开发项目经济评价房地产开发项目经济评价的发展背景及研究意义在我国从世纪年代年代开始我国主要运用的是苏联的技术经济论证方法对房地产开发项目进行的是简单的静态分析但这也对当时的投资决策和前期管理起到了积极作用但是在文化大革命时期技术经济论证法受到冲击了严重冲击而被忽视出现了不少盲目建设和重复建设给国家和社会造成了巨大的经济损失然而在世纪年代末我国开始实行改革开放从国外引进了可行性研究和项目的评价方法加强了项目前期的投资决策工作随着经济全球化的发展我国与国际接轨经过多年的我国房地产开发项目的经济评价方法的不断研究多次修改制定出了符合我国国情的项目经济评价方法体系年月日建设部颁发了房地产开发项目经济评价方法年颁发了建设项目经济评价方法与参数的第三版年月日以发改投资号文件发布要求在开展投资建设项目经济评价工作中使用这一切的发展历程是我国投资建设工程咨询道路走向光明的走向成熟的标志房地产项目经济评价对房地产这个具有一次性庞大性的工程是如同探路人前锋有助于促进房地产项目的前期投资决策工作水平的提高降低项目投资的风险使得房地产开发项目经济评价结果更准确更可靠和更科学项目经济评价的概念房地产项目开发项目经济评价是从国家地区地域及企业的角度对开发项目的方案在技术和经济等进行全面分析通过对项目进行进行数据市场调查确定出多项基础数据运用多种经济知识如会计学财务学宏微观经济学金融学等得到相应的数据通过一些指标对项目的经济合理性财务可行性以及抗风险能力做出全面的分析和评价从而确定出项目未来发展的前景为项目决策提供重要依据项目经济评价的内容房地产开发项目的经济评价不仅是对房地产开发企业是否有利投资这个项目而且也是对社会对国家具有很大的影响所以从所站立的角度不同房地产开发项目经济评价分为两个层次财务评价和国民经济评价财务评价是对企业自身而出发的是根据国家现行财政政策现行价格从项目本身或企业对项目方案竣工后产生的活力能力及偿还能力等情况所做的评价国民经济评价是按照资源的合理配置从国家整体角度考察项目的效益和费用用货物影子价格影子汇率影子工资和社会折现率等经济参数分析计算项目对国家付出的代价和对国家与社会的贡献评价项目的经济合理性项目经济评价的方法房地产项目经济评价的基本内容房地产项目经济评价的基本内容包括单方案检验多方案比选单方案检验指对某个初步选定的投资方案或者是对比的方案本身是否可行进行检验是根据项目收益与费用的基本情况通过计算其经济指标确定出项目本身的可行性单方案检验方法比较简单其主要过程如下图单方案检验过程示意图多方案比选对于房地产开发项目需要来考虑的因素比较多也比较复杂单方案的可行性研究是很少的通常对于一个项目是有很多种方案每个方案所考虑的因素和侧重的方向都不一样其方案就会有很大的差距那么如何做选择这就需要对每个方案进行可行性研究同时也需要对多方案进行对比对方案自身满足可行性对满足可行性的方案中进行排序选择最好的方案其主要过程考虑以下三点单个方案进行可行性研究对于不满足单方案检验的方案需要删除这些方案是不能参加方案比选的明确方案比选时所考虑的主要因素多方案比选时可以使按照方案的全部因素来计算多个方案的全部经济效益与费用进行全方面的比对也可以是针对各个方案的不同因素计算其相对经济效益和费用进行局部的分析对比明确各个方案的结构类型不同结构类型的方案要选用不同的比较方法和评价指标多方案比选是一个复杂的系统设计的因素较多这些因素不仅包括经济因素而且还包括许多项目本身以及项目内外部的其他因素如市场信息企业规模及信息等对影响房地产开发项目的这些因素进行全面调查和认真分析之后再结合项目经济效益分析情况才能选出最优方案做出正确的投资决策房地产项目经济评价的评价指标对于房地产开发项目我们从简单到复杂从静态到动态从定量到定性分析从局部到整体慢慢地改进但是经过多年的研究这些变化都是存在的都需要考虑房地产开发项目的投资是各个行业中风险较大投资较大的一笔资金对于企业本身讲究效率和效益进而资金的时间价值是不容忽视的所以经济评价指标分为静态评价指标和动态评价指标一静态评价指标就是不考虑资金时间价值相反动态评价指标考虑资金的时间价值那么静态经济评价指标主要是对方案的粗略评价如对方案进行初期可行性研究阶段或者是时间较短投资规模较小的项目评价时可用主要评价确定现金流量计算经济评价指标确定是否可行指标为静态投资回收期和投资收益率静态投资回收期是反映原始总投资的返本期限在一定程度上反映出项目方案的资金回收能力其计算一般表达式如下其中静态投资回收期现金流入量现金流出量在具体计算静态投资回收期时有以下两种方法直接计算法当项目建成后每年的净收益均相同则计算公式如下其中全部投资每年的净收益累计法当项目建成后每年的净收益不相同则计算公式如下累计净现金流量开始出现正值的年份静态投资回收期的经济评价标准是基准投资回收期判别准则若则方案可以考虑接受否则方案是不可行的投资收益率投资收益率每年获得的净收入与原始投资的比值是考察项目单位投资的盈利能力的指数其表达式如下投资收益率在进行项目经济评价时根据目的不同投资收益率又可为投资利润率投资利税率资本金利润率等二动态评价指标考虑资金的时间价值能够更准确更直观地反映项目的盈利能力常用的动态评价指标有净现值净现值率净年值内部收益率动态投资回收期主要列举净现值内部收益率和动态投资回收期三个指标计算净现值是把项目计算期内各年的净现金流量按照折现率折算到建设期初的现值之和其计算公式如下净现值项目计算期标准折现率判别准则说明方案可行否则方案不可行内部收益率又称内部报酬率是指项目在整个计算期内各年的净现金流量的现值之和等于时的折现率其公式如下内部收益率判别准则方案可行否则方案不可行动态投资回收期它克服了静态投资回收期没有考虑时间价值的缺点是以每年的净收益的现值回收项目全部投资的现值所需要的时间其一般表达式如下动态投资回收期因为动态投资回收期的一般式计算比较麻烦在实际应用中主要是根据项目的现金流量表计算的公式如下累计净现金流量现值开始出现正值的年份判别准则方案可行否则方案不可行房地产项目经济评价的方案经济评价方案评价单方案评价较为简单用以上的判断准则就可以知道方案的可行性下面主要是多方案比选德介绍多方案必选是经济评价指标和经济评价准则应用的主要方面那么对于多方案因为考虑的因素比较多主要有互斥型方案互补型方案现金流量相关型组合互斥型混合相关型然而互斥型方案是在实践中常常遇到的多方案比选所以下面主要介绍互斥方案的方案比选分类如下一寿命期相同的互斥方案比选一般有净现值法净现值率法差额内部收益率法最小费用法等主要介绍常用的两种方法为净现值法差额内部收益率法净现值法净现值法是判断多方案比选中最常用的一种方法也是最简单的一种方法其比选步骤如下各个方案进行检验剔除不可行的方案即的方案对可行的方案的比较大小值最大的为最优方案差额内部收益率法内部收益率是衡量占用的尚未回收资金的获利能力是项目对贷款利率的最大承担能力是项目借入资金利率的临界值差额内部收益率法是指在计算出两个原始投资额不相等的投资项目的差量现金净流量的基础上计算出差额内部报酬率并据以判断这两个投资项目孰优孰劣的方法其比选步骤如下计算各个方案的删除不可行的方案计算排在前面的两个方案的差额内部收益率若则投资大的方案比投资小得方案优保留投资大的方案反之保留投资小得方案将保留的较优方案与相邻方案两两逐对比较直至全部方案比较完毕最后保留的方案就是最优方案一寿命期不同的互斥方案比选一般有年值法最小公倍数法研究期法年值法年值法是对寿命期不相等的互斥方案进行比选时最常用的也是最简单的一种方法需要分别计算各个方案净现金流量的等额年值进行比较以且最大的方案为最优方案其中年值的表达方式如下最小公倍数法方案重复法最小公倍数法是以各个方案寿命期最小公倍数作为方案对比的共同计算期并且假设各个方案均在这样一个共同的计算期内重复进行所以也称方案重复法这样就可变为在共同计算期的条件下对方案进行比选研究期法研究期法是建立在最小公倍数法的基础上的是最小公倍数法在比选时各方案的的最小公倍数较大时则此时就需要使用研究期法研究期法针对寿命期不等的互斥方案直接选取一个适当的分析期作为各方案的共同计算期在此共同计算期内对各方案进行比选但是使用此方法需要满足的条件为研究期的确定要合理对于在研究期内提前达到寿命期的方案合理确定更替方案及现金流量对于尚未达到寿命期的方案或更替方案合理确定其未使用价值房地产开发项目经济评价的作用房地产开发项目经济评价是项目开发的可行性研究的重要组成部分它的判断过程和结论对项目起着致命的作用它的正确分析决定了项目开发的方向和方案的选择房地产经济评价是需要专业人员和高级工程师共同合作能够得出的准确信息的它是需要综合性的人才相互配合才能完成的不仅需要有工程方面的经济管理方面的人才同时也需要有市场营销学方面的地质勘查方面的人才和专家所以说房地产开发项目经济评价是一项高技术高要求的工程在这么高水平的要求下能够创造出得价值和所起的作用也是匪夷所思的主要体现在以下四个方面客观性是房地产经济评价的基本特点起着重要的基础作用房地产开发项目的首要工作是市场调查市场调查是项目经济评价的基础数据来源的根源这些市场信息有时是非常复杂的甚至在某些地方是具有相互矛盾的但是如何得到客观的数据这就需要专业人员比对和分析所以不能凭借主观意向决定项目的基础数据房地产开发项目的经济评价也是经过国家和政府多次讨论和修订得出来的参数指标等信息所以房地产开发项目经济评价起着规范房地产市场的作用第三产业的发展水平高低是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标志是推进经济结构调整加快转变经济增长方式走资源节约环境友好型发展的必由之路当今各区域和各政府把房地产业作为支柱产业近几年来房地产业得以快速发展每年投入十多亿和上百亿元完成上百万平方米的开发面积对经济的贡献越来越大对改变城市面貌提高人民生活质量发挥了巨大作用把握好房地产业的发展机遇建立起一套完整的房地产政府指导监督服务机制形成政府开发商和消费者为一体的共同利益均衡协调机制对严格执行国家宏观调控政策稳定房地产价格过快升高确保房地产业健康发展很有必要从年开始我国的房地产开发项目经济评价有了规范性指导房地产业在此指导下也开始快速发展房地产开发项目的经济评价活动是对房地产开发项目的全面分析和全面掌握体现出经济评价对房地产开发项目的全面性考虑在房地产经济评价的框架图中图一我们可以看出经济评价对投资活动的各个方面都进行分析和决策比如有投资方向融资模式资金筹措方案选择市场需求投资收益投资风险社会评价等方面都有相关的分析方法和分析数据图一房地产开发项目经济评价框房地产经济评价的目的就是为投资者指明投资方向和在投资道路中应该如何克服和避免风险所以其对开发项目具有指导性的作用房地产经济评价就是房地产项目开始的一个前期研究的过程虽然没有造成实体产生但是它比实体更有价值房地产开发项目如果实施了肯定会在实施的过程中出现很多问题如果没有在其实施之前就进行相关信息的判断和判别可能在具体实施的过程中就不知道如何让去应对自己多面临的困难而失去方向那么就会得不偿失如果一个国家没有好的军师这个国家肯定会处于一败涂地之状那么房地产经济评价就是对项目的前期策划就使项目的方向有了可以实行的依据指导项目的科学前进对于我国现代房地产开发项目经济评价的缺点对于我国房地产开发项目经济评价的发展时间较短我国的指标制定还不够完善同时也由于房地产经济评价没有直接涉及到项目的具体实施过程中容易让公司忽视其重要性那么在我国房地产经济开发项目经济评价的不足之处主要有以下三点意识不够在中国这个发展中国家人们日常强调的是达到小康社会而奔小康的一个基本标准就是住平房那么在人们的意识中房地产开发项目就是主要工作是建设房屋所以整体意识上是忽视房地产经济评价的存在的所以对于从事这方面的工作人员的意识也不是很浓厚所以在我国的房地产业需要加强这方面的相关知识和相关培训提高人们的前期策划意识形成预则立不预则废的思想人员配备不够且水平不一在我国毕竟房地产经济评价意识不浓厚人们对其知识掌握能力也是有限同时许多的开发商并不是专业人员他们组建的开发团队也不一定全是专业人士这样随着我国对房地产开发项目的高要求和高投资使得许多房地产业不得不招兵买马得到相关的专业人士但是公司的管理层也有可能是有经验的人员他们的判断也许是凭借自己主观意识进行使得下属实施人员失去客观的判断方向进而造成不必要的资源浪费评价过程基础工作不扎实随着近年房地产业的快速发展时间问题也是房地产业需要重要考虑的因素有些由于时间短在项目经济评价过程中就会粗略估计基础数据分析也是具有片面性的这样在市场调查时也是不全面的容易造成数据分析错误但在评价过程中如果不扎实不充分不深入地区进行分析那么项目决策的科学性就会大大减弱现代项目经济评价的案例分析和生新兴材料工业园项目简介和生新兴材料工业园新建项目占地面积约万约亩地项目规划总用地面积万总建筑面积约为万按照在工业园内设立综合公共服务区新型建筑节能环保材料区高端电缆材料区高分子合金材料区改性工程塑料区一园五团的规划结构沿石化大道南侧设立园区北门大门呈拱形结构大门左右分别设立综合信息交易和综合办公大楼的公共服务区公共服务区与石化大道间是的小型广场园区内是沿着南北向东西向的两大主干道将园区分为格栅式的四大组团园区沿着两大主干道设立大型绿化带同时在西南角设立污水处理厂有力的保证了工业园的生态环保和宜居在各个园区内实行团中团办公区和生活区沿南北主干道布置仓储库房沿东西主干道设置厂房组团布置四团布局对称形成遥相呼应之势气势磅礴项目市场调查之后得到用地规划情况表如下新兴材料工业园用地统计表用地类别面积所占比例综合仓储用地标准厂房用地科研办公职工住宿用地污水处理厂用地公共服务建筑用地园区道路停车场用地绿地项目市场调查之后项目投入总资金及效益情况项目总投资万元其中建安工程费用万元建设期贷款利息万元资金来源于企业自筹万元申请银行贷款万元通过以上相关数据带入相关经济评价公式得出的经济数据如下表经济数据总投资万元其中自筹万元银行贷款万元财务评价指标项目财务净现值万元税前税后财务内部收益率税前税后投资回收期年静态动态借款偿还期年敏感性分析如下图二图二敏感性分析和生新兴材料工业园建立以后将为公司客户和相关新材料企业提供全方位的科研技术创新和服务为市场提供新材料产品研发成果转化承接上游单位成果的中试放大任务加速新材料产品的成果转化通用性工艺技术研究对新材料行业具有通用性的关键工程技术进行研究开发以及产业化配套并为企业消化吸收引进的工艺和设备服务成果辐射与转让在省科技厅的领导下有计划地与相关企业开展联合课题研究专题研究等向新兴材料企业进行技术转让及成果的转让等积极争取国家省市级委托的有关新兴材料行业的重大研究课题并接受行业委托的产品编制标准为各级政府提供相关服务对相关企业提供技术服务并指导企业进行技术改进降低成本增加企业效益等为企业培养优秀技术专业人才对新材料企业生产骨干进行技术培训专题培训并结合应用基础研究与有关科研院所大专院校联合培养博士后博士硕士生信息与咨询为国家新兴材料产业化的规划提出建议和咨询向有关企业提供标准介绍国内外新产品新技术开拓发展思路为国家科技部和有关决策部门提供新兴材料技术最新发展报告技术和产业发展策略规划建议及专项资料调查数据及其分析报告等在制定重大发展规划时发挥高级参谋作用合作与交流通过举办参加行业学术会议设立开放课题和开放项目加强与国内外相关研究机构的合作与交流为我省相关企业提供与国内外研究机构合作与交流的机会综上分析此项目具有可行性对西安市的发展是一个推动作用结论通过以上对房地产开发项目经济评价的理论与案例的具体研究可以看出房地产经济评价在房地产开发中所担任的重要作用同时在我国的房地产开发行业中这种经济评价方法和评价意识的欠缺是需要我们认真改进和提升的为了其企业国家社会资源能够发挥重大的作用在这个对国家企业举足轻重作用的行业中经济评价是其指导其发展的重要手段不容忽视参考文献朱家龙房地产开发项目的经济评价方法研讨基建优化洪红杜昌盛房地产开发项目经济评价的特点合作经济与科技许华房地产开发项目经济评价几个基本参数的确定方法经济师张素兰杨克熊晶晶房地产开发项目经济评价新思想实物期权法初探会计之友朱永全何康康房地产项目的经济评价分析宁波工程学院院报王玲建设项目经济评价中的问题与对策合作经济与科技王晓青浅谈房地产开发各阶段的经济评价工作当代建设任长能浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题中国勘察设计符芳攀浅议房地产项目经济评价可行性研究科技论坛郭辉如现行房地产开发项目经济评价方法特点之分析有色金属设计许华房地产开发项目经济评价几个基本参数的确定方法经济师许方莉现代项目经济评价深圳海天出版社年李竹成房地产经济专业知识与实物潘蜀健房地产开发项目投资经济师汤炎非杨青可行性研究与投资决策陈岩炳房地产开发项目经济评价研究北京交通大学