浅谈房地产开发与经营的特点.docx

1浅谈房地产开发与经营的特点马静宿迁学院江苏宿迁摘要房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一它不仅包括房地产领域的商品买卖租赁和管理还包括房地产的开发建设交换分配以及引导和组织消费等活动本文就房地产开发与经营的特点谈一些看法关键词房地产开发与经营特点作者简介马静女工程硕士宿迁学院副教授前言随着社会经济的发展和社会的进步房地产企业的经营方式越来越多样化大部分企业不再局限于单纯的开发活动而开始重视房地产开发和经营并举以提高企业经济效益增强风险抵抗能力这不仅房地产企业具有项目策划建设方面的知识而且要具备资本投资和资产管理的能力房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动它不仅为人类社会的生产生活提供入住空间和物质载体满足社会对房地产的物质需要而且通过投资项目开发和资产管理创造投资效益和社2会效益成为房地产企业经济活动的重要组成部分房地产开发与经营的含义房地产开发房地产开发是具备房地产开发资质的企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施建设房屋建筑安装以及为此而进行规划设计和管理活动的整个过程房地产开发通过土地建筑材料城市基础设施城市配套设施劳动力资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间促进城市空间开发和利用效率改变城市景观并起着人类社会城镇化的先行作用房地产经营房地产经营是以房地产为经营对象通过研究房地产市场需求进行市场预测选择项目类别而进行的投资建造买卖租赁信托交换维修管理以及相关产权转让等经济活动其目标是实现经济效益的最优化房地产开发与经营房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内通过对土地建材基础设施劳动力信息等多种资源的优化组合利用进行基础设施房屋建设和土地开发并对开发成果进行转移运营管理等一系列经济活动房地产开发与房地产经营的关系相互独立侧重点不同房地产开发是对土地及建筑物进行投资建设管理的过程是投资3建设行为强调的是房地产产品的生产而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程强调的是投资的盈利房地产开发是房地产经营的基础一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上房地产开发就是形成房地产产品实体的过程没有这个过程就没有房地产经的对象经营活动也就无从谈起如果房地产开发阶段对市场分析不够准确开发完成的房地产不能出售或出租或者出售出租达不到预期水平应付影响房地产经营效益如果产品建设质量不高不能达到预定的经营寿命也会影响房地产的经营效果因此适应市场需求开发出高质量的房地产产品是保证房地产经营成功的基本前提房地产经营是房地产开发的核心房地产开发的目的在于获取投资利益开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值从而实现投资效益从这个意义上说现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义而围绕着房地产经营进行开发为了尽可能提高开发完成后产品经营价值从市场调研选择房地产开发项目到前期的可行性分析以及建设招标和建设过程中的质量管理成本控制每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发使开发与经营真正融为一体房地产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大这主要是由房地产商品本身的特点所决定的房地产商品不同于一般商品其价值量巨大形成周期长需通过多次投入形成且具有延4续性和增值性同理由于房地产价值量大不可能一次性实现全部价值而必要采取预售出租或抵押信托等形式分期实现其价值房地产价值的巨大性延续性和增值性以及价值实现的先期性多样性和逐步性大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度同样由于房地产商品本身的空间不可移动性加之影响房地产价格的因素复杂多样因此同类商品的可比性较差个案性强这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度房地产开发与经营风险大这也是由房地产商品的特殊性所决定的房地产开发经营活动的运行周期长少则两三年多则四五年较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长与生产周期短的行业相比无疑要承担更大的时间价值风险而房地产资金投放量亦大一个开发项目动辄要几百万元甚至几千万元上亿元因此要承担的风险也大同时房地产经济运行和资金流程环节较多每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转无形中也增加了房地产经营的风险除此之外房地产开发经营还受到社会政治经济消费心理市政建设等各种外在因素的影响从而比一般商品经营具有更大的风险性房地产开发与经营政策性强房地产业的特点地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强或者说受政策的影响比较大房地产业是国民经济的龙头产业房地产资源的分配使用房地产商品的生产流通与分配直接关系到国计民生为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道除了强调运用5市场机制指导房地产运作以外更要强调政府宏观作用并通过立法制定政策等措施使房地产企业坚持正确的经营方向力求在经营活动的各个环节各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令规章制度结语房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比具有涉及范围广经手环节多形式多等特点因而在开发与经营过程中会表现出难度大风险大以及受政策等因素影响大等特点认识和研究这些特点对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义此外房地产开发与经营要求的专业性也很强只有培育大量高素质的专门人才塑造一流的开发与经营企业才能适应房地产市场的需求实现房地产经济运行的良性循环参考文献浅谈房地产开发经营中存在的风险商情浅谈当今房地产开发与经营思路中国房地产业理论版吕萍房地产开发与经营版中国人民大学出版社责任编辑汤静