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房地产开发与经营管理结课论文姓名班级学号中国房地产市场的分析摘要中国房地产市场发展迅猛理论界与产业界就房地产市场泡沫论过热说产生了激烈的争论房地产市场出现价格上涨过快供应结构不合理低收入群众住房困难地区之间行业之间职工住房条件差异加大等问题如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势正确分析房地产市场存在的问题及规避房地产市场经营风险缩小不同区域和群体住房差异矛盾掌控房地产市场经营机会保证中国房地产市场健康稳定发展是亟待探究的热点问题关键词房地产市场发展前景分析研究中国经济体制改革的深化和对外开放力度的加大中国市场取向的深化和与国际接轨的加速从多方面刺激了房地产业与房地产市场的发展但在中国房地产市场与房地产金融业务快速发展城镇居民住房条件不断改善的同时我们也看到近一段时期房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快供应结构不合理低收入群众住房困难地区之间行业之间职工住房条件差异加大等问题房地产业事关国家战略金融稳定和居民切身利益也关系到投资者的经济利益那么如何正确把握中国房地产市场未来发展趋势正确分析存在的问题对规避房地产市场经营风险对掌控房地产市场经营机会对保证中国房地产市场健康稳定发展都有重要意义本文针对中国房地产市场的现状对我国房地产市场作了初步探讨分析一我国房地产市场发展概况11房地产投资状况从目前国内房地产的经济来源分析房地产投资依然呈现出不断增长的态势占全社会固定资产投资的比重也比较大这种投资一方面来自国内民间资本的投入另一方面就是国际投资其中前者是主要投资来源占到国内房地产市场投资总额的绝大部分2011年这一比例约在76左右而从增长速度来看除了2008年有较小回落2004年至2010年都保持了高速增长状态2011年随着国内房地产调控政策的出台这一数据又逐渐开始归落国家统计局发布的数据显示2013年上半年全国房地产开发投资36828亿元同比名义增长203增速比15月份回落03个百分点这也是该指标连续两个月出现回落从投资结构来看投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资12房地产开发状况根据中国房地产协会的统计数据国内房地产开发整体呈现出两个特点一是新开工面积增多竣工面积增速减缓随着国内对房地产市场政策的一些改变一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡开工情况增加很多但是为了保证足够的利益往往故意要求施工单位减缓进度导致竣工面积的增长很缓慢二是拆迁规模受到遏制但土地控制形势依然严峻随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻国家也对此越来越重视相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式但是土地使用依然难以得到控制这其中既有开放商的想法也有地方政府的授意而且开发过程中屡屡出现经济问题国家审计署发布的24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果列举了24个市县在土地出让征用及相关资金管理使用中存在一些不合规不规范的问题实际情况可能远不止如此国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中通报了2007年10月至2009年10月全国未报即用违法用地清查整改情况31个省区市不同程度存在未报即用违法用地现象其中包括一些国家和省级重点项目至2012年3月25日全国共清理未报即用违法用地案件36872宗涉及土地总面积613万亩其中耕地面积272万亩进入2013年尽管房地产投资增速回落但其余几个指标已有所改善数据显示2013年16月份房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米增长129住宅新开工面积70630万平方米增长29住宅竣工面积27428万平方米增长27上述指标增速均比此前有所回升意味着短期内整体市场供应无虞数据还显示2013年6月末全国商品房待售面积43731万平方米比5月末增加807万平方米其中住宅待售面积增加506万平方米13房地产销售状况从房地产市场的销售情况来看销售量呈现出一定的波动从2004年至2010年销售量不断增加即使在2008年中间有过短暂回落但是从全年来看销售量仍然是增加的国家统计局公布的数据显示2010年全国商品房销售面积1043亿平方米比上年增长101首度超过10亿平方米尽管面临严厉的楼市调控商品房开发投资全年同比增速仍然达到332但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了148左右且这一比例依然在继续增加中但是房地产销售价格和销售量有所不同虽然调控力度很大但是房价近年来依然处于高位运行虽然在个别地区稍有回落但是不具代表性从全国范围来看房地产价格依然较高从房地产市场的需求来看受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿房地产的刚性需求依然很强而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化在十一五期间城镇化已经到了466规模是非常巨大的这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化也直接促使了房地产的火热另外国家高等教育持续扩招越来越多的年轻人有机会接受高等教育而他们最终绝大多数也会落户城市这也是一个不小的购房群体再就是投资性住房很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题而随着人民币的不断贬值通货膨胀的持续国内实体经济以及股市的低迷房地产市场便成为很多人的首选这也是促使房价高位运行的重要因素综合以上三方面再加上保障房项目的延迟目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈2013年从成交量数据来看尽管有新国五条的影响因素但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平数据显示16月全国商品房销售面积51433万平方米同比增长287商品房销售额33376亿元增长432从总体趋势来看我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力这源于相互影响的三方面事实第一中国是一个经济转型国家对于一个发展中国家来说城镇化是一个不可避免的问题自1978年推行市场化改革以来中国的城镇化就开始持续进行1996年以后步伐明显加快持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求不仅如此中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长人民收入水平的提高和对生活质量的追求为房地产市场的发展提供了强劲动力第二中国是一个体制转型国家中国已从计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家住房制度改革也是伴随其中的诸多改革之一以往城镇居民主要依靠单位分房而现在则已基本由市场解决住房推向市场促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展除了这两个方面以外中国还是一个人口大国十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有庞大的人口数量也意味着巨大的住房需求二目前我国房地产市场存在问题伴随着中国房地产市场与房地产金融业务快速发展的同时我们也看到近一段时期房地产市场也出现了一些值得注意的问题主要集中在以下几个方面21房地产泡沫化现象严重我国房地产泡沫逐渐增多有其原因从市场结构的角度来看我国的房地产业是垄断性行业本质是少数大型的房地产厂商控制着大部分房屋市场供给而大量中小型房地产厂商对市场的影响有限土地市场的垄断容易人为造成土地供应量不足一方面引导开发商竞相提高竞价并囤积土地另一方面则推动土地价格上涨进而推动房价上涨增加了房地产泡沫22我国的房屋供给结构不合理总体看高价房供给大大多于低价房主要表现大户型住房多中小型住房少高档住房多中低档住房少一般商品房多限价商品房经济适用房和政府廉租房少而低价房的供给不足一方面导致了其价格的上升另一方面则迫使部分消费者转而购买高价房对高价房维持高房价起到了支持作用从而推动了住房平均价格的上升23投机资本造成了房产市场的结构性失衡投机资本主要集中于能够带来较高利润的高档公寓别墅而需求量逐年增大的经济适用房和中低档公寓由于其价格较之于其他房地产价格偏低开发商不愿进行投资这反过来又导致中低档住宅平均售价增长率的攀升使得其售价对中低收入家庭而言仍然难以承受这就形成了房地产行业的投资需求取代了使用需求这种结构性失衡不利于房地产业的健康发展24我国建筑的平均寿命仅为2530年与人们为之付出的高房价不符建筑物的质量问题比起高房价来更为严重有数据显示全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程接受了检查结果显示961的建筑工程合格这个纸面合格的背后就不仅仅是腐败问题了而是折射出目前我国建设质量的检查制度都存在重大缺陷需要彻底地反思25由于房地产的开发投资对经济增长的总贡献率达到20而且房地产业关联度高房地产开发投资的大幅波动会引起经济发展的波动而保持房地产开发投资的平稳增长对国民经济持续稳定发展具有重要意义目前中国把房地产业作为支柱性产业地方政府只能通过卖地来弥补财政缺口为了保GDP必然地价要高相应地推动了房价上涨房价高又带动了地价如此往复循环逐步推高了房价26低收入家庭住房还面临较大困难目前全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户其中低保家庭约400万户占城镇家庭总户数的55而同时一些城市房价持续上涨中小户型住房租赁市场发展较慢低收入家庭住房问题无法通过市场解决三针对我国房地产市场存在问题的应对措施31鼓励企业或单位建房在强化监督与政策扶持相结合的基础上鼓励有建房条件的企业或单位自建房缓解本企业低收入家庭住房矛盾在某些地区企业职工在住房问题上并未享受到真正意义上的市民待遇因受多种客观条件限制他们很少能购买到政策保障性住房企业职工住房问题往往通过两种方式解决一是完全市场化职工到市场上购买商品房对企业低收入家庭来讲购房压力巨大二是一些有条件的企业通过自建房的方式解决本单位职工住房问题但在享受国家政策扶持方面与当地政府事业行政单位建房成本上存在一定差距为平衡价差企业自建房往往会背上巨大的成本压力为缩小行业之间职工住房差异对于一些存在历史欠账的地区地方政府应该按国家或当地政策尽量给予政策上的优惠和扶持大力鼓励有建房条件的企业自建住房这将是缓解地区行业之间职工住房差异的有效办法32破除垄断增加有效供给住房供给取决于住房生产链条全过程包括土地供给住房建造和住房销售等环节而垄断会降低资源配置效率在用地供给环节政府通过减少用地供给土地储备等手段提高地价追求居住用地出让收益最大化长时期以来相对于工业化进程城市特别是经济发展较快的城市新增居住用地数量偏少比重偏低为保障与工业化相适应的城市居住用地供给国家在全国用地综合平衡的基础上适度调整城市用地供给各城市年度出让土地中相应增加居住用地在住房开发环节上在用地供给偏紧需求旺盛的背景下近几年市场形成房价上涨的强烈预期囤地囤房成为普遍的开发模式为此国家规范住房用地开发周期标准在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限违背土地出让协议和开发周期承诺的作囤地处理给予罚款或收回处置已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则要求开发商提出详细的开发周期规划对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人33遏制投机性需求防范市场风险我国住房市场主要由城市化和收入增长形成的消费需求主导房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系但2006年以后特别是2007年以来在房价持续增长预期引导下闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀对房价上涨推波助澜为遏制投机性需求严格监控国际热钱入境限制其非法进入住房市场提高第二套住房购买按揭首付比例适时开征住房持有调节税对闲置住房征收闲置调节税34构建多层次的住房保障体系我国近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响我国是发展中国家城市居民家庭收入水平较低储蓄积累有限广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力为满足中低收入阶层住房需求一方面要积极发展租赁市场以租代购另一方面国家应构建多层次的住房保障体系35注重政策的衔接性和协调性近年来我国房地产政策密集出台对房地产市场调控起了一定效果但由于政策之间和部门之间的衔接性差可实施性差等问题消弱了政策效果为此建议一是加强国家相关管理部门之间衔接和沟通保证调控行动一致性相关部门应定期进行信息沟通和协调突出政策的科学性全局性减少部门政策冲突二是强化政策的协调性房地产市场呈多元利益博弈的格局中央政府与地方政府地方政府之间政府部门之间政府与企业房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同对政策的理解和执行也会存在差异因此国家政策重点在于统筹兼顾综合协调各方面利益四结束语我国房地产市场发展不久没有相关的法律保障经验也不足以致房地产市场出现了很多问题虽然出台了新政但却不治本而且房地产业在中国经济中的特殊地位不得不让作者担心政策的持续性及地方政府对政策的执行力度所以要想更好地解决住房问题首先要进行住房供应结构的调整增加保障性住房或经济适用房的供给并通过相关的法律制度予以保障大力打击权力寻租等腐败行为建立稳健的房地产市场参考文献1辛贝妮孙春莹司维关于中国房地产市场的思考J科技信息2012132王志强中国房地产市场相关问题探讨J胜利油田职工大学学报2008123郝俊卿多视角下我国房地产泡沫增多的致因及对策J科技经济市场2008054肖卫东我国房价上涨的主要原因及其抑制对策J中国科技信息2008195李健中国房地产市场发展趋势分析J经济论坛20127