房地产经营管理课程论文.doc

房地产经营管理课程论文姓名学号学院土木工程学院班级题目对房地产经营管理的认识中文文摘房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下为构建和维持长久的竞争优势通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领近几年企业经过市场经济的洗礼在房地产经营管理思想理念以及管理方式方法手段等方面都有了较大进步但与现代企业管理要求还有一定距离关键词经营管理战略风险金融正文内容房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源方案进行人性化科学化经济化的优化操作和整合其实房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程通过合理有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化风险最小化资源整合最优化最终实现社会责任化房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场将企业所具有的资源如何配置并形成和加强自身的独特的核心竞争力实现预期目标从这一目的来看首先就必须解决好企业所在行业的准确预测清晰地判断所从事行业的发展阶段发展周期发展空间等进而正确预测产品市场分析产品市场走向产品发展趋势市场竞争程度客户满意度忠诚度客户的需求爱好以及区域国家的宏观经济发展等真正做好行业及市场的准确预测就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势为企业发展指明方向企业经营战略才有了坚实的基础因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握房地产经营管理坚持的原则有必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路必须坚持项目经理部组建的三个一次性科学定位必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制必须坚持经营风险与施工风险相分离的原则必须坚持建立内部要素市场为项目部提供最佳的有偿服务必须坚持以项目制度建设为基础促进项目运行做到有法可依有章可循加强企业内部项目管理的制度建设着重抓好两个方面即企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设必须坚持对项目经理部的二次分配保证项目责任目标的全面实现在房地产经营中利润与风险是并存的经营风险是指企业在经营活动中为占领市场所采取的经营策略而形成的风险主要包括投标风险即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险如采用等工程承包模式市场风险即项目承包合同签订后外部市场发生较大变化如主材价格上涨超过一定幅度意外风险即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险坏帐损失风险即项目交工决算后项目的应收帐款由于特殊原因如业主破产等而形成的坏帐损失施工风险是指工程项目在施工组织管理过程中形成的各种风险主要包括管理风险即项目在施工过程中由于管理水平管理方法管理制度和管理业绩的优劣而形成的费用风险质量风险即由于工程质量状况而产生的质量成本风险如返工损失由质量状况而引发的经济奖罚等安全风险即由于安全事故而引发的责任风险施工工期风险即由于施工工期提前或拖后而形成的经济责任风险施工技术风险即由于采用某种施工技术施工工艺而引起的费用增减风险经营风险是企业行为应由企业来承担施工风险是工程项目管理的过程风险理应由项目经理部承担项目部作为一次性的临时组织不具备承担企业经营风险的能力房地产企业管理的四大手段技术性手段利益性手段契约性手段社会科学性手段中国房地产业目前正面临非常重要的变革时期针对这样的变革时期我们中国的房地产业到现在为止面临着那些相关的问题我们针对这些问题该怎样去解决这是我们首要解决的问题总的来说中国房地产业主要面临三个困境面临着宏观经济的调整金融资本的波动以及政策调控分为三点第一利率汇率风险第二价格泡沫隐忧现在大家都在争论当前的房地产价格是否过热因此这一点也是当前房地产市场面临非常重要的问题第三融资渠道问题总体来看利率的变动对中国房地产业影响是四个方面房地产开发商房地产投资方住房消费者土地市场首先看一看利率变动对开发商的影响利率大家都知道是一个资金成本的问题银行贷款每年按揭的利率率会进一步增高承受的资金成本进一步加大如果利率进一步升高资金成本对开发商来说会上升同时也会进一步加大对整个市场价格的风险或者说一个预期可能作为买方来说会进一步的去估计这个市场会进一步的加息可能会持币待购同时资金回笼周期也会进一步的便短其次是房地产投资方由于市场的价格下跌显然易见会使投资方所承受的投资收益会下降所以对投资方的影响是投资收益率下降对于消费者的影响我们每个月需要还款的压力加大了这一点会影响很重要的方法就是会影响到我们提前还款同时由于这个市场预期这个利率会进一步的上调预期到也个市场价格进一步的下跌很多购房者存在着持币观望或者是准备想买房但是又面临着种种市场价格会下调的预期这一点的影响也是非常重要的总体来说我们对房地产消费者也存在着非常复杂的结构性影响关于土地市场中国土地市场进一步规范使拿地的成本进一步增强土地的价格会进一步上升因此在利率上调的情况下土地价格会进一步上升总体来说中国房地产泡沫如果从金融的角度考察面临四个方面的主因首先是银行的过度参与银行不够紧缩银根在放贷的审批上过于松散影响了整个市场导致房地产泡沫增长的一个主因其次是宽松的金融环境关于低利率的问题很多国家的房地产泡沫都是因为当时泡沫时期这个国家的金融产业政策所制订的低利率政策所导致的第三个方面政府的控制力薄弱政府政策的控制力薄弱第四国际资本流动影响国际炒家投资中国房地产市场为的是投资收益为了房地产价格的升值为了汇兑升值导致的影响综合来看导致中国房地产市场乃至全世界房地产泡沫四个方面的原因都可以归结为以上四点分析了当前各国导致房地产价格进一步产生泡沫原因之后对于政府的政策有哪些方面的借鉴因素呢第一关于汇率稳定的问题第二利率工具要合理利用利率大幅度的上升或者大幅度的下降都会导致整个行业资金面的急剧紧缩或者急剧宽松这都是导致泡沫的原因因此利率也要合理有调节的有管制的进一步温和的调节第三银行贷款严格的控制银行贷款对于整个房地产行业的资金链影响非常大所以银行贷款的严格审批在泡沫时期也是非常重要的第四采用非常多元化的产业政策多头并举的管理措施这也是非常重要的方面总体来讲房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现因此必须提高自我的房地产经营与管理的能力参考文献程惠瑛房地产开发与交易原理与实务上海复旦大学出版社陶婷略谈房地产营销策略外国经济与管理杜宇试论房地产营销策略中国科技信息年月期刊房地产世界年中外房地产导报施正康房地产概论上海复旦大学出版社附表房地产开发项目管理的流程