房地产运营管理流程.docx

房地产运营管理流程从开发建设经营管理的程序上讲房地产开发一般可分为五个阶段即可行性研究和项目决策阶段建设前期准备阶段建设阶段销售阶段和交付使用阶段第一章项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后转由企业战略发展研究室进行可行性研究可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化民主化减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济社会和环境效益可行性研究的主要内容有项目概况开发项目用地的现场调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给及资本运作方案环境影响和环境保护项目开发模式组织机构岗位需求管理费用的研究开发建设节点计划项目经济及社会效益分析结论及建议可行性研究小组成员知识组成经济师市场分析专家房地产专家建筑工程专家财会师及律师可行性研究的工作阶段投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判并对投资项目或投资方向提出建议即在一定的地区和部门内以自然资源和市场的调查预测为基础寻找最有利的投资机会投资机会研究相当粗略主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析如果机会研究认为可行的就可以进行下一阶段的工作初步可行性研究亦称预可行性研究在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析详细可行性研究即通常所说的可行性研究详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础是在分析项目在技术上财务上经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤项目的评估和决策可行性研究步骤可行性研究按个步骤进行项目公司接受委托或集团公司董事会立项调查研究方案选择与优化财务评价和经济评价编制可行性研究报告集团公司董事会通过批准正式立项项目进入前期开发阶段第二章前期准备阶段一获取土地使用权开发商获取土地使用权的主要方式通过行政划拨方式取得旧城改造取得中标地块国有土地使用权转让取得出让方式取得招标拍卖协议出让三种方式联合开发并报有关主管部门立项审批后取得通过司法裁决取得通过兼并收购等股权重组方式取得二征地拆迁申办并取得房屋拆迁许可证三拆迁的主要内容包括房屋拆建如危旧房改造城市功能用地布局和空间结构的调整如居住区商业区车站生活服务设施等公共建筑的建设和改造环境治理如扩展绿地治理污染工程等因此城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的是城市建设的重要组成部分尤其是旧城改造中的一个重要环节处于建设项目的前期工作阶段三申办拆迁许可证应提交以下申报资料填写城市房屋拆迁申请表一式五份建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件建设用地批准书或划拨决定书拆迁代办单位和评估机构资料拆迁安置计划和方案拆迁红线范围内房屋面积户数性质用途等基本情况拆迁方式拆迁期限还建方式及还建期限产权清晰的安置用房证明拆迁补偿资金来源及预算资金额度第三章规划设计一申办项目选址定点取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证并取得建设项目选址意见书的附件规划设计土地使用条件建设项目选址申请委托设计单位设计送审设计方案二持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建取得建筑核位红线图和施工图建筑方案报建分两阶段规划方案审批阶段取得规划建筑方案批准意见书在施工图核准阶段取得建筑核位红线图份和施工图份三申办建设工程红线定位与验线取得建筑核位红线图四申办建设工程规划许可通知书办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证建设工程施工至正负零时持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费五建设项目报建登记申请招标办理招标投标手续确定勘察设计监理施工队伍六申办施工许可证第四章项目销售阶段一申办销售许可证商品房预售实行许可证制度商品房预售许可证一年一换未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售开发企业进行商品房预售应当向城市县房地产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证二商品房销售及按揭办理销售前期准备工作可委托销售代理公司进行销售合同的签订按揭办理第五章交付使用阶段一申请竣工验收取得建筑工程竣工验收备案证属成片开发小区的还应申请综合验收二申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后个月内建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收三进行权属登记取得商品房权属证明书四物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止