房地产开发与经营管理课程论文.docx

中国矿业大学力学与建筑工程学院房地产开发与经营管理课程论文论文题目房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入姓名李辉班级工程管理072学号02070921评分标准序号评价内容满分得分1分析问题的透彻性30分2运用所学知识的能力20分3文字表达能力20分4参考文献15分5论文格式15分总分1房地产企业下属物业公司的物业管理的早期介入摘要现代建筑科技含量高建设规模大土建和安装工程工艺复杂新材料种类增多为保证物业管理正常使用和功能的充分发挥和提高房地产企业的声誉需要物业管理企业提前介入以便提供全过程管理服务关键字房地产企业物业管理公司物业管理早期介入认识物业管理的早期介入对于一项物业来说存在着开发经营管理三个阶段从表面上看物业管理是对物业的使用管理因此物业管理只要在物业交付使用时介入即可并且很多物业管理公司是这么做的然而从物业管理的实践来看并非如此简单我国的物业管理是从传统的房地产脱胎而出的体制虽然发生了变化但管理手段却大多没有更新物业管理一直滞后于规划设计和施工建设开发设计师各物业辖区能否形成完整舒适便利功能区域的先天制约因素以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋的配套设施建造时的方便和节约而没有从管理角度把房屋建成的管理联系起来同意规划造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞整体布局上的缺陷既使业主时有抱怨又使物业管理工作难以完善并且以后也难以弥补如果开发商在规划设计阶段选择好的物业管理公司即利用物业管理公司的丰富经验和专业知识对规划设计提出好的修改意见又可以使规划设计更加符合使用管理的要求从而为以后的管理工作打下良好的基础所谓的早期介入指的是物业管理公司在接管物业前的各个阶段项目可行性研究阶段建筑物规划方案设计阶段施工阶段就参与决策制定出与物业管理方案并从工程管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计施工监理设备选用功能规划房屋租赁工程交接等多方面良好的建设性意见物业前期管理是一种物业管理公司同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法因此无2论是对房地产开发商还是对物业管理公司都是非常必要的房地产开发商对物业进行的是硬件建设物业管理公司对物业进行的是软件管理前者是形成物业后者是发挥物业的功能作用虽然有区别但又相互联系从某种意义上讲物业的硬件建设相对较为直观而软件管理却要长期相伴随着人们观念的转变业主既会从使用者的角度也会从所有人的角度对物业管理进行选择评价在物业的开发阶段适时地选择恰当的物业管理公司在很大程度上避免缺陷和漏洞使物业的建设更加符合使用和管理你的要求因此物业管理的早期介入是开发商不容忽视的重要环节物业管理早期介入的重要性21完善规划设计节省投资成本在房地产项目的前期规划阶段设计单位更多的会从容积率日照分析等经济指标和规划条件要求的角度来进行规划设计难免会忽略物业日后使用的方便性和管理的需要从而会对物业以后的使用和管理造成一定影响同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔建筑技术的进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍物业管理企业作为物业的管理经营维护者可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论完善设计细节提出一些合力的建议使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦在项目施工图设计阶段物业管理公司还可以就房屋的水暖电燃气管道设备厨具洁具和门窗的选型选材提供咨询意见避免使用一些价格昂贵易锈易损的材料既能为开发商节省投资也可节省日后的使用维修成本加强施工监督提高产品质量在房屋施工阶段按照法定程序虽然有监理单位进行监管但监理单位与多数开发商一样往往只注重房子的重大安全质量问题对不会发生质量事故但会影响到使用效果的细节问题重视不够另外施工单位容易和开发商发生工程款支付纠纷受利益驱使可能会发生偷工减料的现象当施工单位拖欠工人工资时工人也会发生不按规范施工的现象就目前的建筑市场管理体制来看还无法完全避免这种现象的发生物业管理公司以物业的最终维护管理者的身份进入施工阶段出于为自己日后的维护保养节省资金和精力的角度出发物业管理公司自然会站在比监理单位更加严格和挑剔的角度去监督施工质量从而确保物业的施工质量23熟悉物业结构提前进入角色物业管理公司的提前介入有利于提前熟悉物业所在小区的环境熟悉水暖电燃气通讯管线的走向熟悉所安装的设备设施的使用保养知识熟悉消防垂直交通和安保等涉及到住户生命财产安全3方面存在的隐患熟悉小区内绿化植物的生长习性还可以提前安排员工熟悉物业特性及做好培训工作以便于更好地为业主提供服务24引进知名物管提升项目品质目前消费者在购买商品房时越来越关注物业管理服务的品质和价格甚至把物业管理服务当作了是否购买的重要条件之一在项目开发前期引入知名物业管理公司可以让消费者在签订购房合同时清楚地了解到项目的物业管理服务项目和收费标准也可以反映出开发商的超前意识和开发商为业主负责任的态度从而提升项目整体品质为项目在激烈的市场竞争中赢得先机总之现代建筑科技含量高建设规模大土建和安装工程工艺复杂新材料种类增多为保证物业管理正常使用和功能的充分发挥需要物业管理企业提前介入以便提供全过程管理服务物业管理早期介入的内容在物业管理早期介入阶段物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务无论物业管理企业是开发商组建的或是独立组建的或是房管所转换的还是各大系统组建的要获得物业管理业务首先必须不断开拓通过投标竞争来接洽业务进行可行性可靠性可盈利性分析可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符该物业的接管能否发挥本企业的优势做到扬长避短又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜如果明知竞争对手实力比自己强大就不必勉强竞争可靠性是指该物业的建设是否有保证开发商的资信条件是否较好并能协作配合等等这样做可避免管理权竞争得手后由于开发商或建设方面的原因使工作留有漏洞造成今后的物业管理难以完善给企业带来不应有的损失可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标测算物业的管理能否给企业带来正常利润或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面争取更多的业务具体测算物业管理费用并草拟总体管理方案投标竞争洽谈签订物业管理合同协议选派管理人员运作物业前期管理根据物业档次确定各项服务所达到的标准服务的标准是由物业管理档次决定的普通居民住宅可能只需要一些基本的管理份额如自行车存放4代订报刊代送牛奶等其他服务如清洁保安绿化及维修等工作德要求相对比较低其收费也比较低而高楼大厦别墅则需要提高水平的管理与服务如保安巡逻停车场等各项服务其收费也比较高制定物业维修管理方案根据物业特点及外部环境有针对性地编写物业维修管理公约及计算楼宇各部分所占的管理份额使各产权人能公平地负担楼宇管理费及管理维修基金的支出在制定物业管理方案时应写明每一个知识产权人及使用人应交的费用由于各知识产权人所拥有的物业其位置和面积各不相同因此应按物业拥有情况计算出按份额比例分摊费用的多少把收费标准形同的进行归类分类列出维修基金和管理费用应缴的份额建立与业主或使用人的联络关系物业管理的对象是物业而服务对象则是人即业主和使用人因此物业管理企业既应与第一业主开发商共同协商又要与未来业主或使用人取得联系听取意见听取业主或使用人对物业管理的要求希望了解业主或使用人对物业使用的有关安排打算参与售房部门同业主或使用人签约并提供草拟的业主公约装修施工管理办法门禁出入办法停车场管理办法管理费收取办法等物业辖区综合管理办法察看工程建设现场物业管理早期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件因此物业管理企业应根据物业管理要求对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议审视工程土建构造管线走向出入线路保安系统内外装饰设施建设设备安装的合理性重点察看消防安全设备自动化设备安全监控设备通讯设备给排水设备空调设备车库及公用泊位设备电力设备交通运输及电梯设备服务设备等对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案磋商解决办法在施工现场做好日后养护维修的要点记录图纸更改要点记录参与工程验收进行器材检查外观检查性能检查功能测试铭牌检查并按整改计划督促整改5设计管理模式草拟及制定管理制度物业管理企业在早期介入中要根据业主和使用人的希望与要求设计日后的管理模式制定相应的规章制度其中还须与开发商一起草拟有关文件制度筹建业主管理委员会与开发商一起草拟物业辖区的规章制度业主管理委员会章程业主公约装修施工管理办法等设置物业辖区的组织机构规定各部门人员岗位责任制度编制住户手册物业辖区综合管理办法等制定上岗人员的培训计划并实施计划建立服务系统和服务网络物业管理的专业化社会化企业化特征决定了其特定的环境条件物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调这里既有行政管理关系又有经济关系保安清洁养护维修绿化队伍的设立或选聘洽谈和订立合同同街道公安交通环保卫生市政园林教育公用事业商业及文化娱乐等部门进行联络沟通与协调建立代办服务项目网络办理移交接管事宜物业管理企业在物业交付使用之前还要为物业的交接做好准备拟订移交接管办法筹备成立业主管理委员会协助和办理移交接管事项弱化利益强化服务由于经济利益的驱动各方都有自己如意算盘物业公司有直接利益业主们有间接利益居委会也有潜在的利益追求利益的最大化就必须不断增加收入和降低成本却与居民不断增长的居住现代化需求目标渐行渐远对于房地产企业下属的物业管理公司要从大处着手不局限于小的利益要从大出考虑房地产企业的利益并从房地产企业处获得运营资金这样才能在房地产企业发展壮大的过程中存活只有房地产企业的发展才有其下属物业管理公司的存在房地产企业公司的下属物业管理公司要不同于一6般的独立物业管理公司它是为房地产企业的存在壮大服务的不是为了自己的利益而存在的但是现在的许多房地产企业的下属物业管理公司都是在位自身盈利而存在曾经看到过着这样的说法虚化物业管理公司强化专业公司进社区服务弱化和简化居委会职能弱化对居委会的考核强化社区服务和管理真正做到让业主安居乐业我认为这是房地产企业下属物业管理公司的生存之道同时也是房地产企业以后发展的一个趋势还是房地产企业要做大的一个很好的途径自从世纪年代后期开始深圳率先引进国外物业管理办法后其后上海也紧跟而上试图运用市场经济的杠杆以适应市民不断增长的居住现代化需求但现行的居住物业管理服务新模式也带来矛盾和问题物业管理和居委会产生矛盾的事件时有所闻成为影响社会稳定的一大因素所以房地产企业不仅要从实体建筑的角度吸引客户还要从交接后的物业管理为业主提供房地产的全寿命的服务客户买的不仅是房子同时还有服务所以在这提出三点大胆的建议对以后的房地产企业的发展做一个简单的分析要虚化物业管理公司强化各专业公司直接进社区服务在已经直接进户服务的供水供电供气通讯保安保洁等专业化市场化服务的大背景下物业公司其实只是起到沟通协调的间接服务作用物业公司的存在不但增加成本支出环节还需要有一定的赢利来支付员工薪金并且转手式的服务实践证明成效并不大所以应该虚化物业管理公司将收取的物业管理服务费用更好地用在为居民解决实际居住问题上这样会得到业主的好评也会在社会上赢得客户的青睐弱化和简化居委会的职能现在居委会关心考虑的商业利益成分太多如将房屋场地进行出租开店尽可能吸引小区以外车辆停放等以增加收入这不仅增加了居住物业管理的难度而所谓的增收最后真正能用于物业管理的又少之又少得不偿失其实居住环境的安静和舒适应该成为业主们在居住小区内唯一的要求居委会的职能只要起到召集业主并沟通协调即可不应该牵涉众多的商务谈判法律纠纷中为间接的经济利益而操心劳力同时还可以吸收业主作为居委会的主主体物业管理公司只是起到联系和问题的具体解决角色不仅节约成本还能及时发现问题可以避免房地产企业在以后开发建设出现类似情况要弱化对居委会的考核强化社区服务与管理现在对居委会干部的减压工作一直是雷声大雨点小居委会承担的政府指令性工作越多成本支出相应也不断增加居委会为平衡支出就会想方设法创造条件进行增收与业主们争资源7与物业公司争利益所以切实为居委会干部减压可以化解居住物业的潜在成本在第二点的基础上就能更加的得到业主的满意只要进一步提升居住专项服务市场化水平尽可能减少物业管理环节不断降低乃至取消综合成本支出就一定能有效化解当前日益激化的物业管理矛盾与问题使得房地产企业更加的有竞争力总之房地产企业的下属物业管理公司不能应用传统的管理模式不在早期介入也不能像独立的物业管理公司为了盈利而存在房地产企业下属物业管理公司要创立自己独特的管理模式从大局出发多为业主服务参考文献1陈棋品质地产与物业管理的延伸城市开发综合版200822冯军山浅议物业管理的全过程介入管理观察200953刘晓倩物业管理早期如何贯穿房地产开发全过程现代经济20084王智琦虚化物业管理强化专业服务联合时报20092135王秀云李莉物业管理建筑工业出版社20056李珊物业管理前期介入对房地产开发项目的影响中国房地产20087朱小平如何做好物业管理前期介入准备工作中国物业管理20078孙颖浅析物业管理早期介入的必要性中国科技博览20109ReesSJProtheroeHValueKaizenAndKnowledgeManagementDevelopingAKnowledgeManagementStrategyForSouthamptonSolentUniversityElectronicJournalofKnowledgeManagementv7n1p13544200910SmithEAndersonPTowardbroadspectrumautonomicmanagement2007IEEE6thInternationalConferenceonNetworkingp3005200711EllisRobertCTWoodGerardDValuemanagementpracticesofleadingUKcostconsultantsConstructionManagementandEconomicsv23n5p483493June200512巫庆敏苟强统筹城乡凸显农村物业管理发展契机中国物业管理201013秦小南物业管理从早期介入中突破现代物业2006