房地产开发与经营中的风险及管理.doc

1房地产开发与经营中的风险及管理摘要作为国民经济的支柱产业之一4545454545房地产业在带动相关产业促进国民经济发展和提过人民生活水平等方面起着十分重要的作用而房地产开发与经营又是房地产经济活动中的主要内容由于房地产区别于其他商品其在开发经营过程中将面临着更加严峻的风险针对风险开发商应在投资之前必须进行科学的分析准确的了解和把握项目的风险从而做出大胆科学的预测和应对措施将风险降到最小实现经济利润的最大化关键词房地产开发经营风险管理在经济发展的同时房地产业也在突飞猛进的发展尤其是近些年来越来越多的人将手头多余的资金投入到房地产开发与经营当中去在关注其开发热的同时开发商更应看到房地产风险的存在极其巨大的危害性不仅可以使一个企业突然壮大也可以将一个人企业甚至国家经济进入低迷状态风险越高利润越大这是房地产企业的一大特征年是全球经济低迷的一年房地产开发商在开发经营过程中将遇到怎样的风险又该如何面对呢一房地产开发的风险一含义及特征所谓房地产开发风险是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素而这些因素的作用难以或无法预料控制使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性房地产开发风险作为一种客观存在的现象明显地呈现出以下特征综合性房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映模糊性即不肯定性表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定损失性风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致也可能由于管理者决策失误控制失灵而丧失了本应获得的利益补偿性既然风险会带来损失客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失即风险报酬激励性风险与竞争是同时存在的承认和承担风险将把企业推向背水一战的境地必然使企业为一个共同的目标努力改善经营管理增强竞争能力提高经济效益二房地产开发风险政策风险对房地产开发商影响最为直接的莫过于金融风险和财政风险房地产投资是资金密集型的投资从购买土地到房屋的出售出租或经营要经过规划堪设计施工建设竣工验收物业出售或出租物业管理等几个环节而这几个环节中必须有资金的投入其投资大的特点决定了其资金的主要来源是自有资金和贷款因此国家的金融政策对房地产影响很大年以来通货膨胀现象已突显导致生产资料价格目前已上涨了全国各地房地产价格大幅度上扬具不完全统计广州今年以来的楼盘均价在元左右北京六环的楼盘价格达到每平方米元以上上海楼盘价格已比年初平均上涨了上涨速度之快是难以想象的经济风险在市场经济条件下一个完善的市场可以给开发商带来巨额利润相反一个发育不充分的市场必然给房地产开发商带来一定的风险经济发展较快经济繁荣时各大产业扩大生产是房地产供不应求房地产价格不断上升而在经济萧条时社会对房地产2的需求能力下降供大于求产品开始出现滞销现象但此时资金已经大量投入而房地产由于价值两大所需资金多不易找到买主需较长时间才能脱手变现能力较差有很难找到替代者从而开发商就陷入困境甚至面临负债和破产的危险年以来我国经济进入低迷时期而各大城市一幢幢大楼拔地而起房价也在不断下跌可人民却只能望房兴叹销售进入淡季开发商只能苦中作乐期待经济的复苏经营和技术风险一般来说项目投资越大风险越高这就要求经营者具有高水平的管理才能尤其是错误的预测房地产市场并造成错误的决策将会对房地产开发与投资造成很大的危险时代在发展技术在进步可工程事故的发生仍没有避免这样的问题一直在困扰着开发商无疑也成为房地产企业的一大阻碍同时科技的进步也迫使开发商追加投资对产品进行更新翻修和改造二房地产开发经营中出现的问题一房地产投资总规模偏大地产投资总规模目前已经比更新改造的投资规模还大按目前计划管理的渠道来看其规模仅次于基本建设的投资总规模目前的房地产规模偏大是指房地产的总规模超过了目前对房地产的实际需要而不是宏观紧缩政策导致需求的减少而引起的供需失衡规模偏大有三方面的表现一是房地产投资建设周期比较长为年个月与基本建设的周期相当二是房屋的竣工率偏低远低于基本建设和更新改造的房屋竣工率三是房屋的销售率偏低远低于工业产品的销售率二房地产投资偏热房地产经营偏冷房地产投资偏热的主要表现是房地产投资的年度规模大增长过快近几年以来房地产投资基本上以接近的速度成倍增长年度规模已经超过更新改造投资因此投资偏热是明显的与此相反房地产的经营在近一两年则出现了偏冷的趋势年上半年全行业只有亿多元的利润绝大多数的省市出现全行业亏损则是房地产业偏冷的明显表现房地产投资热经营偏冷造成的影响或危害是巨大的一是开发出来的房屋造成不少的积压占用大量的资金二是未开发的土地由于行情变冷待开发的时间延长造成土地资源的浪费三房地产开发投资与经营的地区差异较固定资产投资更为明显房地产业发展高度集中的趋势非常明显主要集中在沿海比较发达开放程度比较高的省市自治区其中最发达的是上海北京和广东两市一省这三个地区的投资接近全国房地产投资的一半相反中部和西部个省市自治区的投资还不到广东省一个省的投资中西部的房地产投资相对于这三个省市还只是刚起步值得注意的是房地产业的地区差异比工业商业基本建设的地区差异等显得更为明显房地产市场尚不够成熟市场不够成熟有三个方面的表现多数房地产开发商的市场意识普遍不强使房地产开发领域存在比较多的盲目开发而不论房屋是否能卖出去主要是房地产商对市场研究不够以销定开发的生产策略尚未被广大开发商所采纳作为商品房屋的广大消费者尚未被完全推向市场也就是说虽然房地产开发商已经被推向市场但作为形成房地产市场的两个方面之一的消费者却还在等待和观望房改还没有彻底推行买房还没有成为房屋消费者取得房屋的主要途径更多的还是等待机关单位企业公司3分房因为等待分房的选择比买房又省钱又省事按照现在的房价应该说有不少个人能买得起房而且现在有的房屋已经是个人购买只是等待观望的人还很多这两点正是上面的房地产投资热而经营冷的印证作为房地产市场正常运转的法规政策还不是很完善房地产开发朝健康有序的方向发展还有许多工作要做主要城市商品房屋的价格偏高适合于广大工薪阶层的商品房屋偏少目前买房的主体是单位和部分有钱的个人对于绝大多数工薪阶层来说目前的房屋销售价格还是偏高了一点一套平方米的住宅按目前的平均水平需要万元大城市这一价格得加倍这相当于普通工薪阶层年的全部收入这显然是这些家庭承受不了的三房地产经营风险的管理房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定因素因而也存在着风险如获得土地阶段受到土地的自然特性土地的使用特性地方规划部门的认可的土地使用性质和范围的限制房屋的建筑阶段又有建筑房屋的建设成本的波动在经营阶段租金和投资效益是不确定的由于市场上各种不确定因素的作用使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展最后出现投资者不愿意看到的结果损失因此房地产经营风险管理成为房地产企业减少风险必不可少的环节房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识处理与控制以使风险损失减少到最小程度由于房地产经营面临着各种风险这就要求经营者增强风险意识加强风险管理把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓除了必须设立风险管理机构培训和配备专业管理人员以外还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律对风险的各个环节都能采取有效的措施并对控制措施能做到有效的监控一风险管理的目标面对风险房地产开发商应该积极地管理风险及时有效地控制风险以实现减少风险因素风险事故风险损失的目标二房地产风险管理的探讨加强对经营环境的研究年是个风雨飘摇之年尤其是对于中国房地产行业近几年房地产行业高速发展已然成为中国新生经济的重要支柱地产业也几乎成了中国化企业聚富融资的最佳渠道许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌放眼角逐国际市场然而风云突变一时间金融政策紧缩风险意识稍差的地产企业泥沙俱下经营状况举步维艰面对这样的经济环境消极者选择等待等待经济的新发展而作为有勇有谋的开发商应提出一个适应自己企业的科学战略目标潜心培养并提高自己的核心竞争力并能审时度势因势利导灵活应变不断地随环境的变化而调整企业的经营活动这样对提高项目投资成功率实现风险管理的目标定会有大的帮助2支持房地产企业合理融资要保持合理的房地产开发投资规模推动继续发展要拓宽房地产企业融资渠道积极争取开展房地产信托投资基金试点对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务为避免烂尾楼出现对资金困难的在建项目尤其是中小户型中低价位普通商品房项目在保障资金安全前提下可采取特殊信贷政策和措施保障项目按期建成以银行贷款为主要融资渠道的中小房地产企业应该采用多元化的手段进行融资为自己4的企业争取更多的资金一方面积极拓展融资渠道目前资本市场上新兴的融资方式主要有如下几个方面受限股权融资寻求民间融资通过房产信托开发企业可从信托投资公司获得信托贷款吸引外资银行或海外基金土地资金的合作联盟既私募等另一方面中小房地产企业也可以根据房地产开发的不同阶段选择不同的融资方式以减少融资成本在前期准备阶段受到政策规定自有资金须达到以上才可获得银行贷款的限制该阶段融资期限长融资数额较大资金流稳定性要求较高为了保证资金流稳定性高可以接受较高的融资成本受限股权融资和夹层融资可作为此阶段融资的选择中小型企业也可在此阶段选择联合开发实现地产商和经营商联盟合作统筹协调使双方获得稳定的现金流在建造阶段房地产企业面临建设项目拖延原材料价格上涨等风险基建垫资和银行贷款是现实操作中主要资金来源此阶段融资进度必须与开发进度配合既满足工程需要又不因过度融资导致资金成本过高该阶段适合选用信托夹层融资等方式融资成本相对高但受政策限制较少相对容易筹得资金在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候可以选择短期融资券一般在个月内还本付息具有利率期限灵活周转速度快成本低等特点是解决短期资金缺口的理想融资选择大力推出廉租房与经济适用房金融机构可对具体执行收购行为的各级住房保障管理部门给予收购贷款的利率优惠在经济适用房方面允许建设单位以在建项目作抵押向商业银行申请开发贷款银行贷款利率在基准利率基础上可下浮10同时建议各地适当调整提高购买经济适用住房城市低收入家庭人均收入标准以扩大购买人群适当调整部门和业务加强企业监管目前对于许多中小房地产开发公司来说经济危机最大的问题就是资金问题此时开源节流调整业务非常重要万科有些项目开始停工了并且也在出售部分公司不擅长的商业地产项目因此中小房地产开发企业可以将一些项目暂时停工保留现金准备过冬另一方面可以成立风险管控部门有效管理和提高资金和成本的管控能力中小房地产企业还可以通过企业信息化的建设直接了解和控制企业的现金流走势将成本过程通过信息化全面的展现在决策层面前较好的提前预警和调控资金与成本状况加强企业监管为决策争取时间在节流的同时中小房地产企业可以适当削减部门和雇员但需注意的是需要对各个部门和岗位做出正确评估保留核心部门和关键岗位适当降价销售加快资金回流央行连续四度降息对楼市回暖起了一定的促进作用但搜房网调查显示的被调查者表示对自己的买房速度没有影响仅有的被调查者表示会加快买房速度高盛报告认为央行降息个基点等于房价降但是观望者仍占四分之一主要原因仍是难以承受高企的房价降息在推动观望者入市的作用上远不如真金白银的降价来得实在当下中小房地产企业为了加快销售速度最好的办法就是省下广告费宣传费等一切费用折进房价里一降到位直接让利给购房者如上海普陀区祥和星宇花园西块该盘周边配套并不完善特别是交通方面更是欠缺居民出行主要靠两部公交车距轨交号线也在两公里左右该盘销售时没做任何推广但元平方米左右的开盘价比周边楼盘约低元平方米这是其销售大热的关键因素黄浦区开元坊二期工程以低于周边楼盘近万元的价5格低开宝山区中环号以比周边房价低的万元左右的开盘价低开都受到了市场的追捧加快了资金的回流加强市场营销在这个全球经济低迷的阶段消费者的观望情绪异常严重销售压力困难重重但销售压力大不代表没有市场此时中小房地产企业应该加强市场营销有针对性的营销这相对缩小了的市场项目分阶段的低价入市是一个不错的选择如位于北京朝阳区核心的金都心语以精装小户型酒店式公寓为主低价入市每套价值万元套房源当天销售一空两周后继续低价推出套房源也相继销售一空而像一次性付款折买房送车买房开发商送税等具有实质性折扣的营销手段也会吸引消费者最近还出现了团购营销模式开发商可以低价走量如悦溪公寓团购搜房网就有超过余名网友参与团购可以获取折的现金折扣当天悦溪团购成交逾套也有一些房地产企业组成不降价联盟来稳定消费者信心诸如太原房地产企业或垮联合重组成救命稻草沈阳家房地产公司结盟承诺降价补差因此中小房地产企业也可以选择此类结盟的方式共进退总之在全球性的经济危机和我国宏观调控的双重影响下中小房地产企业面临着消费低迷竞争加剧价格趋降资金链紧张等多重问题相对大房地企来说资源更为紧缺但确规模小更容易调整所以中小房地产企业要适时降价提高品质加大营销拓展融资渠道不断摸索适合自己的路径参考文献1房地产开发与经营大连理工大学出版社20082李启明等编著房地产投资风险与决策东南大学出版社19983张羽祥等编著房地产投资风险及防范策略分析商业研究2001httpgzdkahgzecnhttpwwwahgzecomcngzdkShowClass2aspClassID160ampLayoutID1httpwwwahgzecomcngzdkShowClass2aspClassID168ampLayoutID1httpwwwahgzecomcngzdkShowClass2aspClassID1754国祯导刊2008年2008年第三期管理视野5沈惠芳进行房地产经营的风险管理探析200814中国期刊全文数据库6徐礼伯房地产经营风险管理200201中国期刊全文数据库