浅谈房地产的开发与经营论文.docx

I毕业院校名称届本科毕业设计论文论文题目浅谈房地产的开发与经营学生姓名学号院部专业班级指导教师年月日II摘要改革开放以来的近三十年我国房地产业在开发与经营上取得了飞速的发展尤其是进入21世纪之后在国内外多种因素的综合作用下房地产企业数量逐年递增开发与经营的规模也达到前所未有的水平房地产业成为中国经济中的一大亮点但是随着我国房地产开发与经营的飞速发展矛盾和问题也开始显现针对房地产开发经营中的诸多问题许多专家学者都提出了自己的见解本文在总结已有研究的基础上明确了房地产经营与开发的一般性问题通过对我国房地产开发与经营的环境和模式进行深入剖析找出了我国房地产业开发与经营的主要问题从而提出合理而有针对性的策略以期为我国的房地产开发与经营提供帮助关键词房地产开发经营主要问题对策IIIDiscussiononrealestatedevelopmentandmanagementNearlythreedecadessincethereformandopeningupChinasrealestatedevelopmentandmanagementhasmaderapiddevelopmentespeciallyafterenteringthe21stcenturyunderthecombinedeffectsofavarietyoffactorsathomeandabroadthenumberofrealestateenterprisesincreasedyearafteryeardevelopmentwiththescaleofoperationhasreachedunprecedentedlevelsrealestatehasbecomeoneofthehighlightsoftheChineseeconomyButwiththerapiddevelopmentofChinasrealestatedevelopmentandmanagementofcontradictionsandproblemsbegintobefeltformanyproblemsintherealestatedevelopmentandmanagementmanyexpertsandscholarshaveputforwardtheirownopinionsClearsummaryofexistingresearchonthebasisofthegeneralissuesofrealestatemanagementanddevelopmenttoidentifythemainproblemsofourrealestatedevelopmentandmanagementthroughindepthanalysisofChinasrealestatedevelopmentandoperatingenvironmentandmodethusreasonableandtargetedstrategytohelprealestatedevelopmentandmanagementofChinaKeywordsrealestatedevelopmentandoperationthemainproblemscountermeasuresIV目录摘要IAbstractII第一章绪论111研究背景112研究意义113研究综述2第二章房地产开发与经营的相关问题321房地产开发与经营的概念3211房地产的概念3212房地产开发与经营的概念422房地产开发与经营的内容和程序4第三章我国房地产开发与经营的现状分析531我国房地产开发经营环境5311宏观环境5312行业环境732我国房地产开发经营模式8321房地产企业盈利模式8322房地产企业开发模式8323房地产企业营销模式9第四章我国房地产开发与经营存在的主要问题941房地产投资膨胀信贷危机严重942房地产市场开发经营行为不规范1043房地产开发经营观念落后1044房地产开发经营规模小资源配置不合理11第五章我国房地产开发与经营的调控对策1151加强房地产开发经营的金融监管1152合理引导房地产市场开发经营秩序1253转变开发经营观念调整供应结构1254促进房地产经营开发的可持续性13第六章结论13参考文献145第一章绪论11研究背景随着中国加入WTO我国的社会主义市场经济日益成熟全面建设小康社会的目标不断实现国内的房地产市场也进一步开放经过近三十年的酝酿和探索阶段房地产业迅速发展成为国民经济的重要产业并拉动其他相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体对国民经济的发展起到了基础性先导性和支柱性的作用近年来一方面我国房地产行业自身发展迅猛行业竞争日益激烈另一方面由于国际对人民币升值的预期使得我国房地产业承受了大量外资的不断涌入外国企业在带来巨额资金的同时也在客观上带来了先进的开发理念和管理技术规范化的市场经营观念成熟的营销策划模式1这些无疑都对我国的房地产企业形成了强大的压力深入考察我国房地产市场开发和经营面临的现状能够发现以需求为导向已成为我国房地产市场的一大趋势随着房价逐步向成本价和微利价靠近房地产开发与经营的市场化程度也正在逐步加深在房地产的开发与经营方面无论是业内人士还是大众化的消费者都逐渐成熟单一的概念或是策略已经难以打动消费者的购买欲望消费者开始注意房地产产品的本质性2房产相关信息的易得性使得购房者能够或得更多的购买经验并日趋理性而频发违规项目纠纷的问题和房价控制问题更使消费者变得愈发谨慎从以上分析可以看出我国房地产业正面临着严峻的考验市场竞争更加激烈房地产企业面临的不仅是行业内部的竞争更是企业的社会性综合实力的竞争本论文旨在明确房地产业一般性问题的基础上通过分析我国房地产开发与经营的现实状况找出房地产业在开发与经营中存在的问题最终提出有针对性并切实可行的开发与经营对策以期为我国今后的房地产开发与经营行为提供理论指导12研究意义将我国房地产业开发与经营的现实情况同发达国家规模化运作成熟的房地产业相比较可以直观的发现我国的房地产开发与经营仅处于产业发展的初级阶6段还存在着许多问题因此深入剖析房地产产业业的生存发展环境针对现实问题提出房地产开发与经营的可行对策就显现出了重要的理论和现实意义房地产的开发与经营是一个囊括地产市场建筑市场房产市场的具有纵向递进关系的复合经营体系本文从房地产产业的发展现状出发在明确其重要地位的同时深入分析房地产产业在开发经营方面出现的问题这种对于房地产开发与经营的多角度多层面分析能够最终提出具备现实可行性的发展策略这为我们进一步完善房地产经营与开发的理论基础提供了一个分析框架和新的视角因而具有一定的理论意义本文在深入分析现实状况基础上提出的发展对策对于指导房地产企业的开发和经营具有很强的现实意义首先能够增强房地产企业的竞争能力近年来房地产领域无论是行业竞争还是市场竞争都愈发激烈开发与经营的概念不断创新开发模式不断突破有效的开发与经营策略就成为了房地产企业生存与发展的有力手段为其在竞争中赢得主动地位其次能够整合房地产项目形成资源优势房地产企业的经营开发需要调动协调众多方面的资源通过有效的开发经营策略能够理清各种资源的关系分析他们的功能围绕企业发展的中心目标形资源优势再次有助于房地产企业评估市场风险与收益房地产市场风云多变而竞争激烈合理的开发与经营策略有助于房地产企业正确的估计成本预计收益明确风险最后能够增强房地产企业的管理创新能力房地产企业要赢得市场竞争产品要实现其市场价值重点就在于管理创新通过有效的开发经营能够帮助房地产企业实现管理创新探索解决问题的有效途径313研究综述西方发达国家的商业性房地产开发经营由来已久因此在相关领域的研究较之于国内而言已相当成熟虽然并不是所有的西方相关研究都适用于处于初级阶段的我国房地产企业但其在房地产的开发管理组合等整体性运作思路上对于我国来说都有借鉴意义Graaskamp的房地产开发的基础一书可以看作是房地产开发与经营这一研究领域的抗鼎之作他明确提出房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业在此基础上Miles深化前人研究的同时将房地产管理分为7三个层次物业管理者资产管理者和组合投资管理者并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理而这种持续性的实现也恰恰是本文追求的目标日本越村幸弘提出购物中心运营管理的统一性即开发商和入驻店铺精诚合作在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作他认为经营管理工作可细分为广告宣传共同促销商户销售额管理商户运营管理顾客服务安防管理消防怜理和设施设备维修服务等4国内目前在房地产开发的研究上主要集中于企业投融资风险利润平衡分析和销售等方面对房地产企业经营的研究也只局限于制造业和酒店餐饮等传统服务行业而对商业房地产开发与经营的综合性研究相对较少因此同国外成熟的房地产发展环境和相关理论相比国内的房地产经营与开发研究尚处于初级阶段但国内研究观点结合了中国实际国情符合当前发展水平对国内房地产企业现阶段的发展具有现实指导意义吕萍等认为商业物业管理的方式有全面委托管理和业主自主管理良好的商业物业管理服务能吸引大量的租户顾客前来租赁消费提高业主投资收益促进区域内经营活动提升商业物业的商誉陈海英等在物业管理概论中把非住宅物业管理划分为写字楼商场和工业园区的物业管理其中明确描述了商场的概念5商场是具有一定营业面积汇聚各类商品进行零售经营或批发经营的交易场所吴德云认为商业物业运营管理包括商业物业定位招商和运营管理忽视任一环节都可能导致商业物业项目的失败并具体研究了商业物业招商管理这种观点显然较之于以前的研究更加突出营运管理过程中前台工作的重要性第二章房地产开发与经营的相关问题21房地产开发与经营的概念211房地产的概念房地产主要指土地建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益对于房地产的概念代表性的观点6主要有以下三类1房和地有机结合房地产是房产和地产密不可分的相互存在的有机结合体它是指地上房屋建筑及其附属物和承载房屋建筑及其附属物的土地以及由它们所8衍生的各种权利2房产和地产统称所谓房地产是房产与地产的合称房地产是土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物同时还包括以上组成部分所衍生的各种权利3狭义与广义房地产狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利广义房地产除了上述内容外还包括诸如水矿藏和森林等自然资源212房地产开发与经营的概念房地产开发经营是指房地产开发企业从工程勘察征地拆迁土地开发经营到房屋开发项目建设和经营的全过程7即在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设房屋建设并转让房地产开发项目或者销售出租商品房的行为通过对房地产开发经营的概念进行延伸分析可以看出房地产开发经营的主体是按照法律规定具备资质并承揽相应范围的业务的房地产开发企业房地产开发经营的对象可分为民用商业工业交通等开发经营类型房地产开发经营的规模可分为单页开发经营小区开发经营和成片开发经营22房地产开发与经营的内容和程序根据房地产产业生产与再生产的运行顺序房地产开发与经营的主要过程大体可以分为下几个阶段1投资决策阶段见图11确立决策目标2选定多种可能的决策方案3分析评价和比较方案4选择确定方案5实施并制定应变措施9图1决策程序2房地产建设工程项目规划与审批阶段3建筑施工阶段建筑施工的前期准备阶段主要完成工程勘察与设计征地与拆迁三通一平或七通一平等工作当一切准备工作都完成之后企业开始招募人员组织施工在具体的施工阶段要做好工程进度监控工程质量监理等必要工作4竣工验收交付使用阶段5营销策划阶段选择正确的销售渠道有助于尽快将房地产产品传送到最终的用户手中企业也实现获利并达到扩大销售量加速资金周转满足人民生活的需要的目的目前房地产销售渠道主要有房地产直销模式房地产间接销售模式和网络营销模式6房地产后期物业维护管理阶段第三章我国房地产开发与经营的现状分析31我国房地产开发经营环境311宏观环境10我国房地产产业起步较晚发展相对滞后改革开放以前中国几乎没有商业性的房地产房地产形态以各种类型的供销社百货大楼为主而且其产权属于国家或集体房地产的开发与经营同成本投入之间没有严格的经济关系经过近30年的发展我国市场经济日益成熟人民对于住房居住的水平要求高给中国房地产业的生存和发展带来了良好的发展机遇但由于近年经济发展过热国家又相应出台了控制措施1政策环境房地产产业的发展需要一个长期稳定的政策相对完善的法规体系和高透明度的投资环境一方面我国目前房地产产业的政策环境稳定性相对较差房地产业立法滞后配套法规未能跟上产业的飞速发展另一方面由于近年房地产市场整体发展过热房价浮动虚高政府的限购限贷等抑制性政策继续升级这些都很大程度上为房地产的开发经营提出了挑战2制度环境现实存在的小产权房揭露了我国住房保障制度的不完善土地供应方面存在双轨制的弊端8我国房地产管理体制尚未成型住房制度改革步伐迟缓力度不强大量房地产产品难以正常进入市场流通这些方面约束和限制了房地产市场的发育和活跃同样影响着房地产的进一步开发与经营3经济环境我国是世界最大的发展中国家经济发展迅速处于工业化的上升时期国家发展过程中的各个行业的投资需求都非常大而国民经济承受能力财政状况有限为了维持国民经济健康稳定长期的发展国家每年都要发行几百亿元的公债以供所需尽管改革开放以后吸引利用外资的力度加大但总体上看资金不足和短缺仍是重要的制约因素这种情况将在一定程度上制约我国房地产的开发与经营4资源环境土地资源作为一种稀缺而宝贵的自然资源是房地产产业开发与经营的重要物质基础我国国土资源的特点却是山地多平地少土地面积虽然广大但耕地比重偏小我国人口众多难于利用的土地多后备潜力不足土地资源绝对量大相对的人均可利用量小9这加重了土地资源的数量和质量约束增加了11房地产开发经营的成本5需求环境我国房地产市场面临的矛盾是潜在需求大有效需求小由于我国长期以来实行福利性住房分配人们的心理和观念已成定势购房的的心理承受能力较差可以看出我国房地产场潜在需求很大但是由于我国居民工资水较低房地产金融服务有待完善所以实际的有效购买力还较小312行业环境行业环境的变化关系到每一个置身行业中的企业房地产企业在开发经营时有必要对其所处的行业环境进行详细分析本文从以下几个方面探讨行业内部环境对于房地产企业开发经营的影响1现实同行业竞争者随着国内外投资环境的放宽目前众多房地产企业进入我国市场现有竞争者的数目众多仅从国内房地产行业的情况来看各大实业集团有相当多已进入房地产行业但就当前发展局面来说尚未出现某一家企业主导这个产业的情况竞争还比较激烈竞争者的数目越多开发与经营就越容易出现创造性的策略2潜在竞争者中国加入WTO以后随着我国房地产业的壁垒不断降低一方面外资外商相继涌入我国房地产市场一些资金实力雄厚的国际公司也在进军中国房地产市场另一方面我国的房地产行业开始步入逐渐成熟期住房供给走向市场化这些变化在为房地产行业快速发展制造契机的同时也带来的大量的潜在竞争者对于房地产企业来说不仅仅是机遇更是十分严重的生存危机3替代品的威胁一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系替代品的价格越高则它的需求量越大反之替代品的价格越有吸引力则会对这种产品的市场需求产生不利影响从行业本身来看商品房的替代品有小产权房廉租房两限房经济适用和保障性住房等但在目前的政策背景下这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房4供应商的议价能力房地产企业在同银行和政府的议价中一般处于下风这是由于土地的稀缺性12及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性企业必须以较高的成本获得土地使用权而银行作为房地产企业资金供应商是在政府政策指导下控制着向房企贷款的主动权所以货币供应的情况将对房地产市场的发展起着重要的作用房地产企业在同原材料供应商建筑公司等企业议价时处于上风这是因为房地产企业处于供应链的核心位置所以原材料供应商建筑公司等的议价能力较弱房地产企业可以压缩成本空间32我国房地产开发经营模式321房地产企业盈利模式近年来政府施行的房地产调控新政策对房地产企业经营模式产生深了远的影响面对政策调控房地产企业的盈利模式也发生了新的变化首先房地产企业在盈利手段上由主要依靠土地升值转变为主要依靠产品质量及附加值这是因为在整个开发成本中土地所占成本的比重相当大只有在产品和附加值等方面做文章才能拓展房地产项目的盈利空间其次房地产开发经营由粗放型开发转向依靠成本节约扩大盈利空间的方式随着土地和建筑材料等刚性成本的价格不断上涨企业的盈利空间越来越小变粗放型为集约型提高产业化水平就成为了盈利的关键最后迫于企业筹资中的贷款压力企业盈利发生了由出售项目获利到持有经营获利转变房地产企业面对市场和政策环境的变化为更好的适应市场发展的要求就必须要改变其现有的开发经营模式进而转变企业的盈利模式322房地产企业开发模式在现实操作中许多从事单项目开发的企业在进行项目结算时实际利润远远少于预期利润这是由于如果房地产企业实行单项目开发的模式必然造成前期大量的现金流出在企业自有资金有限的情况下财务费用如融资费用等将必然增加所以为了适应新市场政策下房地产投资模式的变化同时实现企业资本和规模的快速扩张就必须合理安排开发节奏实行多个项目的配套开发模式目前我国房地产市场上第一梯队企业普遍采用多项目多城市的开发模式这样能够实现资金在各项目之间有序快速地周转企也在不投入多少自有资金的情况下就可以产生大量的利润资金的使用效率大为提高投资利润率也将得13到有效保证面对新的市场政策变化房地产企业要继续保持快速稳健的发展必须也只能采用多项目开发模式323房地产企业营销模式房地产在具有资金门槛高技术含量低等特点的同时又具有暴利性特点所以在房地产发展早期成为诸多制造业企业完成资本原始积累之后的优先选择但是随着目前房地产市场政策的不断变化原来的靠圈钱圈地获取高额利润的营销模式已经一去不复返了房地产营销模式是对营销方式的本质性升华主要指房地产市场上存在的某种可以照着做标准样式即目前市场上被相当数量企业所采取的营销套路目前我国房地产营销模式主要有炒房模式整合营销模式差异化营销模式会员营销模式网络营销模式概念营销模式代理营销模式联合营销模式体验营销模式等从以上分析可以看出目前我国房地产营销模式不仅花样繁多而且仍在不断推陈出新房地产商们对于现有的这些营销模式表现不一谁将营销模式运用的好谁就能在市场竞争中取得胜利虽然现有的各种营销模式对于房地产企业来说都有可取之处但却存在着过于片面的通病它们都只是从营销的某一方面提出一种运作模式因此房地产企业应从系统的战略的层面上去寻找适合自身的营销模式真正找到适合于企业的有针对性的灵活的营销模式第四章我国房地产开发与经营存在的主要问题41房地产投资膨胀信贷危机严重房地产投资是房地产业开发与经营的基础和源泉是房地产业发展的原始驱动力但投资应该控制在适宜的范围内投资增速过快反而会给国民经济的长远和稳定发展带来不利因素房地产业与其他行业相比的一大特色就是其有效的关联带动效应房地产投资的持续上升使得其他关联行业也呈现非理性的繁荣自进入新世纪以来房地产开发与经营的快速发展所带来的建材产品产量的快速增长不仅引发了铁矿石等工业原材料价格的上升而且使中国已经不乐观的环保形势更加严峻更加导致了能源短缺运输能力不足等一系列问题中国部分经济发达省区也相继发生电力短缺甚至拉闸限电现象这些都与中国房地产业投14资增速过快有一定的关系在房地产业投资过快的同时中国现阶段银行对房地产业信贷支持力度去还未有所控制这在一定程度上助长了房地产业投资增长过速对房地产的开发与经营都构成了隐患42房地产市场开发经营行为不规范房地产企业的开发与经营需要市场经济体制下的诸多配套法规政策的支持还需要有完善的土地供用制度城市规划及房地产管理相关制度的支持要有房地产开发业生存和发展的环境更要有良好的市场环境和规范的市场秩序16而反观我国现阶段的实际情况首先我国的土地供用制度不完善土地供用存在大量的协议出让意向出让暗箱隐形出让公开招标或拍卖出让土地的极少这就难以形成良性的竞争环境其次我国城市规划执行管理不到位政策性规划变动调整频凡随意性非常强而房地产的经营开发离不开长期稳定的政策频繁的政策变动只能给企业带来不良影响最后由于我国房地产开发经营的政策法规执行不严管理乏力资质审批不严鱼目混珠违法违规经营者得不到查处使得有资质和无资质者同轨经营明的和暗的互争市场在一定程度上制约了房地产产业的健康快速的发展造成管理不规范竞争无序发展不平衡市场比较混乱43房地产开发经营观念落后意识对物质具有反作用所以制约房地产企业开发与经营的一大障碍就是观念上的落后这种落后的开发经营观念主要表现在三个方面首先是市场经济的不完善所带来的被动市场意识这种意识的形成主要源于政府和行政主管部门对市场问题的过渡干预在不健全的市场经济条件下房地产企业虽然存在一定的市场竞争意识但由于缺乏公平的竞争环境或是自身竞争能力的欠缺使得企业在开发经营中等靠要的思想严重将观念落后一味归结到市场机会和竞争不均等客观问题上信心不足怨天尤人其次是违背市场规律的盲目市场意识这种观念来源于地方政府领导只追求政治利益不按市场规律办事认为只有引进外商外资才能形成房地产企业的高水平开发并促进经济社会的发展15房地产开发项目盲目上马一味求大难以符合当地实际最后是投机心理作祟的狭隘市场意识这主要出自一些小型无实力的房地产企业他们认为在在我国社会主义市场经济初期各项制度相对还不完善可利用的机会非常多于是从事空隙项目或边缘项目或隐藏项目以谋求在短期内获得利益在无序无诚信不规范的环境中生存44房地产开发经营规模小资源配置不合理近年来由于房地产行业主管部门宏观管理和调控的力度不够房地产开发的门槛非常低中小型房地产企业过多使得人财物配置不合理资源浪费严重形成了有限的资金却多头投资规模小而效益差社会环境经济效益无法同步实现的现状在我国一些地区房地产开发企业实力较弱规模普遍偏小计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业他们人员多负担重市场竞争力不强而后期组建的开发企业大多是股份制民营性质的企业他们组建的时间短经验不足综合实力不强一些企业甚至只有一两个低级技术人员或外聘几个技术人员或无技术人员无经营场所无资金他们仅靠搞低层次低技术含量的单体项目经营开发的档次不高难以形成规模整体竞争实力弱更谈不上走出去参与竞争这样一来资源的严重浪费势必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧甚至助长当地贪污腐败之风第五章我国房地产开发与经营的调控对策基于中国的特殊国情在解决房地产开发经营的现实问题上不能照搬别国经验针对具体问题进行具体分析就显得尤为重要以下是就我国房地产开发经营中存在的问题所提出的几点对策和建议希望能够对我国房地产业的开发和经营有所帮助51加强房地产开发经营的金融监管目前我国房地产业开发与经营的资金绝大部分来自银行而银行贷款具有信用扩张的效应容易引发金融风险因此我国应该加强金融监管使金融机构对房地产开发经营的支持保持在正常水平一方面在面对房地产企业时金融机16构应该建立一套行之有效的信用评估体系以其开发经营项目的可行性为依据不同信用级别的企业适用不同的信用额度从而能够严控房地产信贷额度使其在银行信贷总额种的比重不能过大18另一方面在面对来动需求的消费者时应对居民房地产消费信贷加大审查力度确保其收入水平能够保证还款的顺利进行还应根据安全的原则来评估抵押物的实际价值以避免金融膨胀以及呆账坏账发生在最根本上要实现房地产业的正常良性发展防止开发过热带来的不良影响就要拓宽投资渠分散社会资金流向防止因资金集中而导致的某一行业的过快开发和成长52合理引导房地产市场开发经营秩序当前我国从事房地产开发与经营的企业数量众多但虚假信息和信息的不平等广泛存在市场秩序混乱违规经营欺诈消费者的现象时有发生为此我们首先应对房地产企业实行牌照化管理通过考核房地产企业的年度开发经营水平调整银行对小型企业的贷款选择若干市场信誉好技术能力强开发规模大的优质房地产企业和开发经营项目进行扶持培育合理的市场结构其次进行定期化市场调研建立起一套完整的房地产开发经营信誉评级制度对房地产从业人员定期进行培训教育实行持证上岗提高从业人员素质从源头上遏止市场欺诈行为最后还要建立专门的监管体系以保证各项规定得到有效执行政府方面应该设立房地产业的监察部门充分发挥行政监督的作用但要减少行政行为对市场行为的过渡干预53转变开发经营观念调整供应结构我国房地产开发与经营刚刚兴起时大多数房地产企业都是在政府的干预下以统一开发统一建设的方式从事开发经营活动自主行为非常的少其经营方式带有浓厚的政府职能19在今后的房地产开发经营中一方面应由政府控制豪华住宅的建设解决空置率偏高高档房屋有价无市的现象促使房地产企业转变开发经营的观念有效节约成本降低房价实现广大居民对住房的潜在需求另一方面房地产企业应积极顺应市场经济的发展合理利用市场经济所17带来的资源开放行为自主的益处在完善的市场经济条件下运作克服市场盲目性和长官意识防止盲目求大求快的泡沫发展危机的出现努力提高开发项目的质量和效益创造房地产开发健康稳步快速发展的良好条件最终实现企业经营开发目标获取正当的经营利润54促进房地产经营开发的可持续性随着我国经济的飞速发展我国居民对房地产的数量和质量需求都越来越高而土地资源紧张能源短缺生态环境恶化等问题就无法避免的摆在了人们眼前如何实现房地产的可持续开发与经营就成为当前一大任务一方面我们应将开发经营规模小的房地产企业进行有效整合防止恶性竞争的出现和资源的严重浪费通过制定合理的城市规划实现土地集约利用把对农业用地的占用降到最低向空中和地下要地鼓励建设小高层建筑增加小户型住宅供应提高土地利用效率另一方面国家应积极倡导进行节能建材产品的开发扩大节能房屋的供应量建立专项基金解决房屋成本升高的问题对节能产品和房屋实行税收优惠对高能耗的建材产品实行淘汰制度对居民使用可再生能源制定经济激励机制从而使可持续发展的观念深入人心产生良好的社会效应实现房地产行业可持续的开发与经营第六章结论房地产业作为我国国民经济的一个重要行业在进入快速发展期后许多矛盾开始凸显产生了诸多问题对国民经济产生了一定的消极影响基于这一背景本文在明确房地产开发与经营的概念和程序的前提下深入分析了我国房地产开发与经营所面临的投资膨胀市场秩序不规范经营观念落后资源配置不合理等主要问题从而提出了加强对房地产开发经营的金融监管合理引导房地产市场开发经营秩序转变开发经营观念和促进房地产的可持续性经营开发等针对性策略以期能够顾对今后我国的房地产经营与开发的时间行为提供理论支持和科学指导18参考文献1甘文成我国房地产业融资体系的发展趋势J中外房地产报20021840422潘常洪商业房地产逆向运营策划理论模式及应用研究D成都四川大学20033李启明现代房地产开发与经营M南京江苏科学技术出版社19934郭进光我国房地产业的现状及发展趋势J投资经济1996305991015段宏斌商业地产开发建设实战指南M黑龙江美术出版社20066周秀英中国房地产周期波动的实证分析J学习与探索20090355597刘快军秦大伟房地产开发企业与商业银行借贷博弈分析J合作经济与科技2010081211248刘英骥当前政府宏观调控背景下城市住房市场走势探讨J经济与管理研究20071155579章忠我国房地产经济发展的政策探讨J现代经济信息20091125225310张宗涛关于房地产经济若干关键问题的探讨J消费导刊20080415515711中国房地产估价师学会房地产投资经营与管理M中国物价出版社199512段忠东曾令华黄泽先房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究J金融论坛200702777913王汉林房地产企业应运用哪种营销模式J中国房地产200322969814吴力新经济时代背景下对我国房地产经济的理性思考J沿海企业与科技200801363915冯广东房地产经济泡沫问题分析J民营科技200901485116杨翠友房地产开发经营管理学M北京冲国物资出版社200117石玉石磊浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策J大众科技20040826226318刘建湖转型期我国商业地产发展的若干问题J商业时代200602373819何晓兵我国商业地产可持续发展浅探J商业时代200423137139