中国房地产开发实战经验浅谈.doc

房地产开发经验浅谈二房地产项目开发过程中几个重要的环节房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹全面了解项目所在地的经济人文地理及现有市场发展状况对于土地取得投资分析项目定位都起到关键性的作用房地产项目开发是系统工程环节多且复杂不可预见因素能够左右项目的成功对此应做好充足的前期准备工作规避风险这里首先对房地产开发环节进行分类对重点环节加以分析有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行这将视项目可利用资源情况而定前期工作公司注册项目可研包括市场分析经济分析等制定开发计划土地取得是否有拆迁补偿视情况而定项目定位设计收资设计包括概念设计方案设计扩初设计施工图设计景观设计智能化设计机电消防设计等三通一平七通一平融资准备等建设阶段规划方案报批报建含水务环评水保等施工建材劳务监理质监机电设备招投标编制建设施工计划地基处理基础施工以上施工管网施工环境施工等营销阶段营销策划前期预热宣传推广销售组织销售该环节复杂且重要对销售过程中的事件营销销控销售策略价格调整热点延续都有较高的要求销售服务包括按揭办理产权办理等品牌建立项目与企业双品牌售后服务交付物业管理品牌维护的有力表现为分期开发传播口碑效应项目定位项目定位工作是房地产开发过程中的关键环节产品能否为市场所接受能否实现土地的最大价值能否为企业与项目树立品牌能否降低和控制开发风险这些问题都将在项目定位阶段完成项目定位工作的重点在于对未来市场具备前瞻性对城市发展有深入的研究对城市文化的研究对项目盈利模式有清醒的认识确定企业的发展战略赚笔钱就走还是依托品牌长期发展为求项目成功项目定位工作是需要时间与资金投入的通过专业性的对市场与项目进行研究发掘项目潜在风险并研判其程度在这个过程中有一些应该注意的问题当代经济社会的发展是一个资讯的时代专业化的时代各种咨询公司调研公司和营销公司的存在在投资活动中起着不可忽视的作用在聘请专业服务公司的同时发展商应全程对其工作进行监督与配合利用其专业的方式与较强的调研执行力完成项目的前期调研工作发展商应该对调研成果的分析应理性不是通过市场调研报告项目分析华丽的形容词进行渲染就可以将投资可行性描述清楚的项目定位时期的调研工作大量的具体工作集中在调方面而研却是核心成果为了给后面规划设计工作铺平道路在调研阶段应该从市场研究专业公司或自有部门可行性研究综合性的开发部门财务分析概预算部门等三个方面进行项目定位虽然在整个开发过程中投入的时间与资金最少却是项目开发的根本是项目投资盈利的保障项目定位阶段应完成项目档次品质定位项目核心竞争力定位概念配套细节卖点价格项目目标客户群定位项目盈利状况与可控风险程度分析等重要工作为了减少项目的不可预见性在调研工作中还应注意了解城市的气候温差是否需要采暖地理地质通常承载力湿陷性黄土中强风化层状况等基础问题建材劳务成本市政配套情况与可能性以及地块自身的不利因素等在完成项目定位工作后规划设计作为实现项目定位的最重要表现显得尤为重要规划设计的好坏直接关系到市场的认可程度营销推广的卖点项目核心竞争力的表现以及能否实现投资效益的最大化那么在规划设计过程中有哪些是最值得注意的问题呢首先将规划设计的内容按顺序加以区分对各阶段的工作重点加以明确规划设计主要可以分为以下四项重点工作概念设计方案设计初步设计施工图设计概念设计概念设计工作最重要的就是如何理解和把握政府针对城市整体规划需要对地块开发设定的各种限制性文件如何针对规划意见书或者设计要点等所提出的要求实现项目定位的表现方案同时也是对项目投资及盈利情况的初步体现在项目概念设计阶段能否清晰透彻的分析地块特点如形状高差等地块自身条件以及地块周边道路交通体系市政配套设施商业人流环境以及山湖林海等自然资源同时应把握好空间关系的处理用地平衡与竖向分析以及经济效益等关键的细部问题这些因素都将是决定能否体现项目自身价值的重点另外在概念设计过程中应该把握与研究项目所在城市的文化对其文化内涵加以分析与延展从情感上征服或者说是能够为当地消费者所接受只有对上述工作进行了全面细致的了解和研究后才可以着手概念设计工作而这些工作应该由发展商与招标过程中的设计单位共同完成通过紧密的沟通在设计单位清楚的明白发展商开发意图的前提下才不至于使该过程的工作出现反复与难度概念设计阶段还有一项重要的工作就是设计单位的选择可以说设计单位的选定就是初步的确定了项目的风格与主题每一家设计单位都有自己独特的设计风格根据项目地块情况人文地理环境的不同而设计出不同的产品但还是会体现出设计单位最精髓的设计理念而这些理念却是相同的因此这个阶段对于设计单位的确定应当非常谨慎在下发的设计任务书或者招标文件中应尽量减少对设计思路的限制为设计单位留出更多的设计空间设计单位在概念设计过程中往往更多的从建筑艺术空间合理主题思维的角度出发进行表现而有些表现为了达到效果可能会牺牲掉发展商的商业利益在这时发展商与设计单位的沟通与协调就相当重要同时开发商应从专业的角度理性的分析设计单位的设计意图发现其中不利于商业运作与推广的部分加以沟通与概念设计同时进行的还有一项重要工作就是设计收资工作这项以设计单位为主的工作发展商应该全程协助与参与这项工作为日后方案设计与施工图设计是在成本控制方面为发展商减少了麻烦