中国房地产开发模式的探讨.doc

中国房地产开发模式的探讨大盘开发模式引言超级大盘的产业冲动崛起后城市显然是另一番景象随着房地产行业竞争加剧大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高开发企业必然逐步走向集中形成资本实力雄厚市场掌控能力强的巨无霸企业伴随土地供应郊区化趋势随之诞生是巨无霸大盘大盘市场占有量将持续上升更大更多更好更丰富的大盘产品将成为市场主流城市生命和社会经济的活力在于城市功用的综合性和混合性而不是其单一性雅各布斯姓名徐齐键班级建筑班学号一关于大盘大盘是指体量大的房地产开发项目通常意义的大盘占地万平米以上建筑面积在万平米以上传统对大盘物业类型的理解是住宅物业大盘的物业既包括住宅也包括商务商业体和都市综合体等传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力传统对大盘价值的理解表现为开发利润大盘价值更重要的是打造新的生活方式引导生活模式的改变大盘开发不仅仅有规模优势有完善学校医院会所商业中心大型配套更重要的是大盘有的巨大的社会影响力能够用带新的生活方式与居住方式二大盘与小盘大盘的成功开发基于审慎的发展战略与定位成于合适功能配比分期规划和启动策略大盘开发成功基本点发展战略与定位功能配比分区开发规划启动与分期计划价值第一层面住宅与居住商业商务等功能的组合第二层面体量规模与大盘的社会影响力第三层面开发利润与社区和谐生活方式塑造品牌提升创造生活方式大盘有自身的优势可以营造一种生活创造一种新的生活方式开彦说由于开发大盘需要有造城的概念和技术通过大规模的开发可以把新的生活理念融会到地产项目中作为大盘的地产也承担着更大的社会责任对城市和社会作的贡献也许更大一些更显社会责任大盘承担的社会责任要多一些比如大盘要有一些配套要求包括学校幼儿园医院商业配套大盘求好求全才能体现出大盘对社会的责任而小盘受到一些建筑面积的制约同时受规划条件的限制并不可能承担更多的配套大盘可做成精品大盘可以做成精品鑫丰集团副总陈宁说做航母在规划上可以做积极的调整同时要有前瞻性不要去单纯追求利润小盘建楼大盘造城小盘卖房子大盘卖生活文化小盘赢短期利润大盘赢长期品牌三大盘发展大盘发展到新都市主义大盘阶段注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展构建和谐空间新都市主义的基本精神是社会设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上注重邻里关系关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音第一阶段住宅楼宇开发第二阶段住宅小区开发小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同发展长期价值增长为指导思想第三阶段大规模住区开发城市功能分区住宅是居住的机器公园中的高楼场所精神历史文化与传统建筑内在品质和谐空间公共空间功能符合协调四大盘在中国我国大盘开发从上世纪九十年代初起步当前大盘开发风起云涌高歌猛进成为房地产开发的主流据统计年底全国建筑面积在万平方米以上的在建拟建大盘项目个以上几乎遍布所有中心城市大盘由于规模优势配套相对齐全与营销宣传上的优势对城市的影响力大大强于小盘大盘不但价格高而且相对而言获得更多的开发利润五大盘反思大盘开发能否成功能否带来城市发展区域增值能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考盲目开发下的贪大求全定位随意化缺乏市场及技术支撑风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂是国内外大盘失败的根源开发风险评估与应对现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘目前定位及规划设计的前瞻性科学性后期生活方式打造的市场性与运营科学化专业化是大盘成功必要条件开发模式举例反思华南从开发模式的视角框架观察华南地产板块的开发商基本上走的是复合地产的道路由于政府不插手开发商得以放开手脚反思其发展历程纯粹的华南板块不过是个特别的个案而已多平方公里的土地平均地价不超过万亩可谓地利恰逢广州市中心向东南发展可谓天时依靠广州辐射广东吸引了大量外籍和港澳台成功人士商界领军人物来广州置业可谓人和天时地利人和大盘的运营三者缺一不可大盘模式到了成都有了各种不同的运营版本有中海华润等为代表的纯开发商打造模式有东山国际社区为代表的政企业模式有以中信蜀都为代表的城市整体运营模式无论哪种开发模式它们都面临最严峻的考验成交量明显缩水房价大副下滑开发商不得不放慢开发节奏以此迎合市场的变化它们面临的不仅仅是企业的生存压力更重要的是这是对企业全局观念和社会责任感的考验当前房地产市场面临极大的考验大盘运营也遭遇新的挑战由于开发周期长大盘所要担负的社会责任感比任何时候都要强烈如何平稳度过这个不平凡的时期我们既需要舆论的鼓舞也需要冷静的反思也许在年我们的好日子过惯了遇到这种苦日子的时候总有人蒙了头一下子拿到准头了对于大盘来讲调整已然迫在眉睫否则真的就晚了纯企业模式打造的大盘土地成本高开发压力大中海进入成都大盘的运作不算早时机却刚刚好经过年楼市火热的发展中海可以从容的按照既定的推广思路有条不紊的走下去如今中海国际社区已经进入尾盘销售的土地开发接近尾声配套即将呈现相比之下华润这样的项目就没这么幸运了长达十年的开发周期现在才刚刚开始政企模式也同样面临这样的挑战除了调整开发进度和节奏以外也在积极寻求合作虽然年年底我们看到了成交量相比前几个月有所回升但并不意味着开发商抵御风险的能力就比以前强多少面临调整有的选择了沉默也有的随着市场调解营销手段也有南湖这样的后起之秀继续着大盘之梦继续着华南板块的炒作之风强势推动项目的营销短期来看南湖的强势取得了一定的效果但是能走多远还真是个未知数准确定位科学分区合理的功能配比符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃六大盘价值创造大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低后期经营成功使项目增值增加项目吸引力后期经营依赖项目定位规划设计与运营模式的确定定位设计阶段地产项目价值地产项目价值定位规划设计价值建设标准化项目建设阶段推广营销阶段推广营销附加价值定位规划设计价值运营附加价值定位设计阶段项目建设阶段推广营销阶段项目运营阶段推广营销标准化建设标准化时间时间无论采取何种市场战略和营销策略在大盘地产营销过程都要保持一个基调这个基调就是大气衬托和突出大盘地产的规模优势包括楼盘在建筑设计环境规划建设施工景观设计功能配套促销宣传气氛营造等诸多方面都要突出这个基调当年广州碧桂园万平方米同时施工同时销售是一囊大气祈福新村营造了相当于个香港政府大球场面积的祈福湖也是一种大气通过大气形成一种势气威慑竞争对手和吸引房地产买家的眼球进而提升人气为楼盘脱疑而出并旺销奠定坚实的基础七优劣总结大盘地产的优势易于形成规模优势乃至产生规模效应形成规模效益有利于提升地气形成区位优势提升板块价值易于集中企业资金技术管理及人才优势和整合各种社会资源集中力量做好一件事情有利于营造企业品牌和物业品牌利用品牌效应促进和推动地产销售易于因地制宜地营造主题景观配套设施等项目增加地产的附加价值具有较大的自由度和发挥空间通过集中统一管理有利于降低成本和开发维护及管理费用大盘地产的劣势受制于项目规模项目在选址时可能缺乏地利缺乏地利有两种情况一是项目所在地块相对偏远尚未开发或只在进行初步开发二是板块内强势竞争对手林立介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势从狭义的角度上来讲这也是缺乏地利的一种表现地产项目难于定位尤其目标客户群定位更是难于定位容易走进泛定位的误区销售价格难于把握尤其首期开盘价格销售节奏难于控制主要是开发节奏和销售节奏不好衔接销售周期长导致资金回收周期长影响经济效益并增加投资风险难于形成旺盛人气若出现危机局面难于控制物业管理半径太大而不容易规划设计和实施同时商业配套任务繁重资金难于筹措尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下八深入探讨中国房地产经过余年的发展在大规模社区的开发过程中形成众多特色鲜明的开发模式未来房地产的发展随着大企业并购小企业的趋势区域性集中开发会越来越多崇业经过多年的实践及研究在大规模社区的开发大盘领域积累了丰富的经验我们认为大盘开发其模式的选择尤为重要积累开发模式在项目开发的过程中项目分期启动产品和配套逐渐积累完善并最终形成大盘规模此种模式为大盘一般采取的开发模式适合于位于郊区配套很不齐全及人气不旺的大盘建筑产品及环境都需要慢慢积累完善同时需要开发商实力强市场应变能力强能够保证项目可持续发展此类项目开发循序渐进产品具有极强谈谈大盘开发模式探讨的升值潜力但是开发时间长配套环境效果氛围不明显市场风险大祈福新村是此类开发模式中比较典型的一个例子工业化开发模式规模化经营工业化生产产品素质较低缺乏个性快速复制但价格相对便宜此种模式适合于土地面积大且土地成本低追求快速扩张和一体化经营的大盘项目针对的客户对价格敏感度高产品性价比高项目开发速度快成本能够较好的控制产品价格相对较低是其优势其劣势则为产品无创新利润空间不大低地价限制了异地扩张碧桂园地产是工业化开发模式的成功典范专业化品牌连锁开发模式httpwwwfangcenetSoftSearchaspFieldSoftNameampClassIDampkeywordCDF2BFC6ampSubmitCBD1CBF7类似万科合生创展此类规范的有品牌的开发商通过专业化的运作形成稳健的扩张和连锁其中的专业化指的是开发商在环境规划户型设计营销策划和物业管理等方面的专业能力谈谈大盘开发模式探讨营销策划这种模式需要开发商专业化程度高有品牌优势具有跨区域开发的能力比如httpwwwfangcenetSoftSearchaspFieldSoftNameampClassIDampkeywordCDF2BFC6ampSubmitCBD1CBF7万科的四季花城就是成功案例之一结束语开发成功的大盘是天使它可以创造美好舒适的居住环境带来滚滚利润与品牌提升然而开发失败的大盘就是魔鬼它不仅可以拖垮一个经营者更将对大区域的居民生活带来长期的不利影响对城市发展阻碍重重如何发展大盘不仅在检验开发商的专业能力更是在拷问经营者的社会责任持续经营能力与其对品牌提升的理解和决心